惠灣市場(chǎng)競(jìng)品分析

1、三三、市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析- -重點(diǎn)板塊分析重點(diǎn)板塊分析惠灣各片區(qū)劃分與代表項(xiàng)目惠灣各片區(qū)劃分與代表項(xiàng)目南站新城片區(qū)南站新城片區(qū)惠陽中心區(qū)惠陽中心區(qū)澳頭片區(qū)澳頭片區(qū)大亞灣大亞灣中心區(qū)中心區(qū)大亞灣西區(qū)大亞灣西區(qū)根據(jù)市場(chǎng)、競(jìng)品項(xiàng)目及客戶情況，將惠灣市場(chǎng)主要分為以下5大區(qū)域：南站新城片區(qū)南站新城片區(qū)（星河丹堤、中信新城、雅居樂）；惠陽中心區(qū)；惠陽中心區(qū)（半島1號(hào)、建曙高爾夫）；大亞；大亞灣西區(qū)灣西區(qū)（龍光城、卓越蔚藍(lán)海岸）；大亞灣中心區(qū)大亞灣中心區(qū)（德豐凱旋城、金沙世紀(jì)城）以及澳頭片區(qū)。2三三、市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析- -供應(yīng)分析小結(jié)供應(yīng)分析小結(jié)南站新城片區(qū)南站新城片區(qū)供應(yīng)套數(shù)：供應(yīng)套數(shù)：83008300套套

2、供應(yīng)面積：供應(yīng)面積：8686萬萬惠陽中心區(qū)惠陽中心區(qū)供應(yīng)套數(shù)：供應(yīng)套數(shù)：68006800套套供應(yīng)面積：供應(yīng)面積：6363萬萬澳頭片區(qū)澳頭片區(qū)供應(yīng)套數(shù)：供應(yīng)套數(shù)：32003200套套供應(yīng)面積：供應(yīng)面積：3737萬萬大亞灣中心區(qū)大亞灣中心區(qū)供應(yīng)套數(shù)：供應(yīng)套數(shù)：80008000套套供應(yīng)面積：供應(yīng)面積：8585萬萬大亞灣西區(qū)大亞灣西區(qū)供應(yīng)套數(shù)：供應(yīng)套數(shù)：1600016000套套供應(yīng)面積：供應(yīng)面積：165165萬萬20162016年惠灣市場(chǎng)供應(yīng)情況年惠灣市場(chǎng)供應(yīng)情況2016年惠灣市場(chǎng)各片區(qū)供應(yīng)量大，其中以大亞灣西區(qū)供應(yīng)量最大，南站新城片區(qū)其次。3線上高舉高打，全年主打教育牌，媒介覆蓋深圳地鐵、電視臺(tái)、報(bào)

3、業(yè)、電梯框架等，線下通過舉行大型營(yíng)銷活動(dòng)引爆市場(chǎng)，如：明星演唱會(huì)、結(jié)合配套兌現(xiàn)系列活動(dòng)和cocopark展場(chǎng)引爆市場(chǎng)。百年學(xué)府百年學(xué)府 天著家傳天著家傳開發(fā)商開發(fā)商惠州陽光新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠州陽光新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（占地（）10539001053900建筑類建筑類型型高層、別墅高層、別墅建面（建面（）24827102482710容積率容積率2.42.4綠化率綠化率37.67%37.67%項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址惠陽區(qū)淡水星河?xùn)|七路惠陽區(qū)淡水星河?xùn)|七路1 1號(hào)號(hào)（亞公頂國(guó)家森林公園旁）（亞公頂國(guó)家森林公園旁）總戶數(shù)總戶數(shù)93699369車位數(shù)車位數(shù)1968619686裝修狀裝修狀況況毛坯毛

4、坯 交通交通屬于惠陽中心城近郊，淡水鎮(zhèn)淡澳河以西，東側(cè)臨屬于惠陽中心城近郊，淡水鎮(zhèn)淡澳河以西，東側(cè)臨500500萬平米風(fēng)田水庫，距離惠陽城區(qū)萬平米風(fēng)田水庫，距離惠陽城區(qū)1.5-21.5-2公里，屬于廈深公里，屬于廈深線惠州第一站，交通極為便利。高速公路：深汕高速、線惠州第一站，交通極為便利。高速公路：深汕高速、東部深惠沿海高速。東部深惠沿海高速。配套配套醫(yī)院：惠陽人民醫(yī)院、惠陽區(qū)婦幼保健院、長(zhǎng)安醫(yī)院醫(yī)院：惠陽人民醫(yī)院、惠陽區(qū)婦幼保健院、長(zhǎng)安醫(yī)院銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行小區(qū)內(nèi)部配套：星河小區(qū)內(nèi)部配套：星河COCOGOCOCOGO、會(huì)所、無邊際泳池、會(huì)所

5、、無邊際泳池、省重點(diǎn)學(xué)校華師大附中省重點(diǎn)學(xué)校華師大附中客戶群體分析：客戶群體分析：80%80%以上以上的客戶購買用于自住，主要的客戶購買用于自住，主要看重教育配套和交通配套看重教育配套和交通配套，有少部分客戶購買用于投，有少部分客戶購買用于投資，廈深高鐵開通后及捷運(yùn)化給予客戶信心，相信后資，廈深高鐵開通后及捷運(yùn)化給予客戶信心，相信后續(xù)區(qū)域規(guī)劃，具備升值潛力。續(xù)區(qū)域規(guī)劃，具備升值潛力。4項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比供應(yīng)面積供應(yīng)面積面積比面積比已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)比比已售面積已售面積已售面積已售面積比比可售套數(shù)可售套數(shù)高層高層兩房?jī)煞?7774794

6、7915%15%368833688310%10%39239214%14%301843018410%10%8787三房三房88-10588-1051205120537%37%11688511688532%32%1046104637%37%962329623231%31%159159四房四房116-140116-1401049104932%32%12588012588035%35%95695634%34%11472011472037%37%9393五房五房16016050750716%16%811208112022%22%45145116%16%721607216023%23%5656合計(jì)合計(jì)32

7、403240100%100%360768360768100%100%28452845100%100%313296313296100%100%395395p 2015年星河丹堤高層銷售金額29億，成交面積31.3萬，成交均價(jià)9500元/，高層總體供應(yīng)3240套，已售2845套，整體去化率為88%，77兩房去化稍弱，88-105和116-140去化速度快。p 2016年高層供應(yīng)貨值為27億，面積段集中為77-1402-5房戶型預(yù)計(jì)將集中于3、6、10月入市。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況983室2廳2衛(wèi)百年學(xué)府百年學(xué)府 天著家傳天著家傳百年學(xué)府百年學(xué)府 天著家傳天著家傳項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（）

8、供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比供應(yīng)面積供應(yīng)面積面積比面積比已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)比比已售面積已售面積已售面積已售面積比比可售套數(shù)可售套數(shù)別墅別墅疊墅疊墅120-170120-170898953%53%124601246042%42%898974%74%124601246064%64%0 0聯(lián)排聯(lián)排190-370190-370787847%47%171601716058%58%323226%26%7040704036%36%4646合計(jì)合計(jì)167167100%100%2962029620100%100%121121100%100%1950019500100%100%4646p 星河丹堤2

9、015年別墅總體供應(yīng)量為167套，已售121套，去化率72.5%，銷售金額2.2億，整體成交疊墅均價(jià)11500元，聯(lián)排13000元。p 2016年新增別墅產(chǎn)品為疊墅，預(yù)計(jì)推售套數(shù)80套，別墅產(chǎn)品面積段為120-370，整體可售貨值為1.6億。別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況疊墅140高額三級(jí)渠道傭金點(diǎn)數(shù)（7%）+惠陽本地戶外大推廣+低價(jià)格沖擊市場(chǎng)（首開均價(jià)：4000元/，第二批開盤均價(jià)：4800元/）,在深圳線下結(jié)合事件營(yíng)銷打開市場(chǎng)。300300萬森活城邦萬森活城邦開發(fā)商開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)控股有限公司雅居樂地產(chǎn)控股有限公司占地（占地（）103103萬萬建筑類建筑類型型高層、別高層、別墅墅建面（建面（）30

10、0300萬萬容積率容積率3 3綠化率綠化率33%33%項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址惠州惠陽淡水惠州惠陽淡水區(qū)區(qū)新橋村新橋村總戶數(shù)總戶數(shù)1661416614車位數(shù)車位數(shù)1952619526裝修狀裝修狀況況毛坯毛坯 交通交通惠陽惠陽666666路、路、7 7路，路，1616路，路，168A168A路線路線客戶群體分析：客戶群體分析：深圳與本地客戶各占一半，由于價(jià)格低投資客戶占比稍多，主要看重南站新城片區(qū)擁有升值空間，也有本地客戶由于價(jià)格低購買用于居住。置業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)主要是看中價(jià)格。300300萬森活城邦萬森活城邦項(xiàng)目戶型面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比供應(yīng)面積面積比已售套數(shù)已售套數(shù)比已售面積已售面積比可售套數(shù)雅居樂花園

11、2室2廳1衛(wèi)73-88 53641%4180832%51829%40435.232%183室2廳2衛(wèi)10312810%1318410%11542%11865.69%134室2廳2衛(wèi)116-12562849%7536058%61429%7372859%14合計(jì)1292100%130352100%1248100%126028.8100%442015年雅居樂花園高層銷售金額8.7億，成交面積12.6萬，成交均價(jià)4600元/，高層總體供應(yīng)1292套，已售1248套，整體去化率為97%，由于該項(xiàng)目整體體量較大，為確保首批新品入市實(shí)現(xiàn)熱銷，采取了低價(jià)撬動(dòng)市場(chǎng)的策略。新貨供應(yīng)將于2016年5月入市，面積段為

12、73-1252-5房戶型。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況732室2廳2衛(wèi)772室2廳2衛(wèi)線上強(qiáng)推廣，線下重渠道。線上推廣緊扣“大盤”，突顯“教育”賣點(diǎn)。深圳強(qiáng)勢(shì)推廣，媒介包括深圳影城、地鐵、公交車站、報(bào)業(yè)、高速收費(fèi)站等，線下結(jié)合中心書城、嘉信茂展場(chǎng)和階段性參加展會(huì)（大中華、秋交會(huì)展場(chǎng)）。同時(shí)啟動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)成交。本地通過配套兌現(xiàn)大活動(dòng)、業(yè)主答謝宴等提高營(yíng)銷力。500500萬學(xué)府名盤萬學(xué)府名盤開發(fā)商開發(fā)商龍光集團(tuán)龍光集團(tuán)占地（占地（）18500001850000建筑類型建筑類型高層、別墅高層、別墅建面（建面（）50000005000000容積率容積率別墅：別墅：0.580.58高層高層：3.983.98

13、綠化率綠化率3 37.27.2項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址 大亞灣西南大道（深大亞灣西南大道（深惠經(jīng)濟(jì)合作區(qū)）惠經(jīng)濟(jì)合作區(qū)）總戶數(shù)總戶數(shù)2800028000車位數(shù)車位數(shù)待定待定裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯 交通交通大亞灣石化大道大亞灣石化大道西南大道；龍崗坪山蘭竹東路西南大道；龍崗坪山蘭竹東路西南大道。西南大道。深圳地鐵深圳地鐵1212號(hào)線竹坑站距離龍光城僅號(hào)線竹坑站距離龍光城僅400400米左右。另可乘米左右。另可乘317317路達(dá)到龍光城站下。深圳東高峰專線路達(dá)到龍光城站下。深圳東高峰專線8888號(hào)直達(dá)。號(hào)直達(dá)。配套配套兌現(xiàn)并已經(jīng)使用配套：兌現(xiàn)并已經(jīng)使用配套：五星級(jí)戴斯酒店、晶晶幼兒園幼兒園五星級(jí)戴斯酒店

14、、晶晶幼兒園幼兒園（省一級(jí)（省一級(jí)- -私立）、華中師大小學(xué)（公立）、大亞灣三中（公私立）、華中師大小學(xué)（公立）、大亞灣三中（公立）、立）、6 6萬萬龍光湖、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、項(xiàng)目樓巴、環(huán)湖跑道、高龍光湖、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、項(xiàng)目樓巴、環(huán)湖跑道、高峰專線峰專線已動(dòng)工建設(shè)配套：已動(dòng)工建設(shè)配套：2626萬萬商業(yè)中心、人行天橋、體育中心、商業(yè)中心、人行天橋、體育中心、華中師大附中（公立）華中師大附中（公立）計(jì)劃兌現(xiàn)配套：計(jì)劃兌現(xiàn)配套：醫(yī)院、新增兩所幼兒園、小學(xué)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部巴醫(yī)院、新增兩所幼兒園、小學(xué)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部巴士士客戶群體分析：客戶群體分析：基本上以深圳自住客為主，主要由于深圳高房?jī)r(jià)擠壓的邊緣客戶，同時(shí)主要考慮孩子未來

15、的教育同時(shí)兼顧贍養(yǎng)父母。高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況項(xiàng)目項(xiàng)目戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 面積比面積比已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)比已售套數(shù)比 已售面積已售面積 已售面積比已售面積比可售套可售套數(shù)數(shù)龍光城龍光城兩房?jī)煞?080201728%14902019%187026%12990020%147三房三房81-9581-95160522%17942521%155522%15572021%50四房四房95-11095-110194827%21304430%189128%19710030%57五房五房110-130110-130167423%22688031%1

16、66124%20052030%13合計(jì)合計(jì)7244100%768369100%6977100%683240100%267p 2015年龍光城高層銷售金額46.1億，成交面積68.3萬，成交均價(jià)8900元/，總體供應(yīng)量為7244套，已售6977套，整體去化96%，大面積產(chǎn)品滿足客戶自主需求，去化速度較快，小面積去化稍弱。p 2016年高層整體供應(yīng)貨值為60億，面積段為81-1253-5房戶型，預(yù)計(jì)將于3、5、9月份集中入市。四房108m2500500萬學(xué)府名盤萬學(xué)府名盤類型類型戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比供應(yīng)面積供應(yīng)面積面積比面積比已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)比比

17、已售面積已售面積已售面積已售面積比比可售套數(shù)可售套數(shù)別墅別墅聯(lián)排聯(lián)排180-280180-28014814882%82%390723907274%74%404089%89%102401024082%82%108108獨(dú)棟獨(dú)棟420-450420-450323218%18%137601376026%26%5 511%11%2175217518%18%2727合計(jì)合計(jì)180180100%100%5283252832100%100%4545100%100%1241512415100%100%135135p 截止至1015年12月19日，龍光城別墅總體供應(yīng)量為180套，已售45套，去化率為25%，銷售

18、金額為1.4億，產(chǎn)品面積段集中在180-280m2，別墅均價(jià)12000元。p 2016年龍光城別墅剩余可售135套，總貨值為5.3億，具體推售時(shí)間暫定于4、5月，9、10月集中入市。別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況聯(lián)排255500500萬學(xué)府名盤萬學(xué)府名盤三級(jí)渠道+教育類營(yíng)銷活動(dòng)+Intown展點(diǎn)。全年主打北師大公園住宅，線下通過晶晶幼兒園開學(xué)舉行一系列名師講堂進(jìn)行炒作。結(jié)合卓越品牌深受深圳人信賴，進(jìn)行異地展點(diǎn)拓展，從而搶占市場(chǎng)份額。公園里的北師大學(xué)邸公園里的北師大學(xué)邸開發(fā)商開發(fā)商惠州市卓越東部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠州市卓越東部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地（占地（）773316773316建筑類型建筑類型高層

19、、別墅高層、別墅建面（建面（）20000002000000容積率容積率1.11.1綠化率綠化率35%35%項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址大亞灣西區(qū)西三大道大亞灣西區(qū)西三大道北側(cè)北側(cè)總戶數(shù)總戶數(shù)1600016000車位數(shù)車位數(shù)1800018000裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯 交通交通福田區(qū)：梅觀高速福田區(qū)：梅觀高速機(jī)荷高速機(jī)荷高速深汕高速淡水出深汕高速淡水出口左轉(zhuǎn)口左轉(zhuǎn)人民路人民路大亞灣大道大亞灣大道石化大道石化大道內(nèi)部配套內(nèi)部配套12001200平米陽光泳池已開放使用，平米陽光泳池已開放使用，53455345平米豪華會(huì)所平米豪華會(huì)所已對(duì)外開放，已對(duì)外開放，2000020000獨(dú)立商業(yè)中心已封頂，獨(dú)立商業(yè)中心已封頂，2 2所國(guó)際所國(guó)際雙語幼兒園，雙語幼兒園，1 1所九年制一貫制學(xué)校，一座五星級(jí)酒所九年制一貫制學(xué)校，一座五星級(jí)酒店。店?？蛻羧后w分析：客戶群體分析：主要以深圳自住客為主，主要由于深圳高房?jī)r(jià)擠壓的邊緣客戶，同時(shí)主要考慮孩子未來的教育孩子未來的教育同時(shí)兼顧贍養(yǎng)父母，其次卓越集團(tuán)在深圳品牌知名度高，存在一定數(shù)量的忠誠粉絲客戶，投資客戶群體比重約為25%。公園里的北師大學(xué)邸公園里的北