民事代理詞范本

1、民事代理詞范本民事訴訟代理詞范本審判員：依據(jù)中華人民共和國(guó)律師法的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派汪志國(guó)、 鐘長(zhǎng)漢律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司 （以下簡(jiǎn)稱某公司 ）商品房買賣合同糾紛案。 代理律 師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買賣合同及2000年 12月 28 日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議， 該案主要爭(zhēng)議在于對(duì) 2000 年 12月 28 日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。2000年12月 28日協(xié)議

2、第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢， 如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。代理律師認(rèn)為：一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢 就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。 只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證 兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止 2002年 12月 31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、 2004年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò) 雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍， 已經(jīng)構(gòu)成違約。 代理律師將具體的法律依據(jù)與理由 陳述如下：1、“房屋的

3、產(chǎn)權(quán)證” 不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定 來(lái)解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。 “房屋的產(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證” 應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時(shí)， 常常是同時(shí)提到 “房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)” 在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證” 這一提法時(shí)， 應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證” 特別是以下引用的法律條文中有與 “房屋的產(chǎn)權(quán)” 相近的提法， 都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地 使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)

4、變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有 權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 第三十三條： “預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使 用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù) ; 現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合 同簽訂之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商 品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方 式取得土地使用權(quán)， 應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府

5、土地管理部門申請(qǐng)登記， 經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政 府土地管理部門核實(shí)， 由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成 房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記， 由縣級(jí)以上地方 人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方 人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理 部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記， 經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)， 由同級(jí)人民政府更換或者更改 土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一 個(gè)部門統(tǒng)一

6、負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的， 可以制作、 頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書， 依照本法第六 十條的規(guī)定， 將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更， 分別載入房地產(chǎn)權(quán) 證書”商品房銷售管理辦法 第三十四條： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托 具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪， 測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料 報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更 和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 第四十一條： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定

7、將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦 理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的， 處以警告，責(zé)令限期改正， 并可處以 2萬(wàn)元以 上 3 萬(wàn)元以下罰款。”最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十九條： “商 品房買賣合同約定或者 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的 期限屆滿后超過(guò)一年， 由于出賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記， 買受人請(qǐng)求解除 合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的 意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的

8、。 根據(jù)我國(guó)法律， 一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)， 商品房買賣合同的主要內(nèi)容也 是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。 在本合同中， 雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣， 這 可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。 如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證” 理解為只包括 “房屋所有權(quán)證” 一項(xiàng)， 這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生 了爭(zhēng)議，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百二十五條規(guī)定： “當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議 的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以

9、及誠(chéng)實(shí)信用原則，確 定該條款的真實(shí)意思?！?按照人們一般對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房 屋土地使用權(quán)證兩證。 本合同的目的也是為了買受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利， 包括房屋所有權(quán) 和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的， 這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括 了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被 告著手進(jìn)行了， 就算履行了義務(wù)， 而不管結(jié)果如何， 也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證” 這一義務(wù)上， 只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦

10、兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。 我們認(rèn)為被告的這種理解顯 然不符合本協(xié)議上下文的文意， 也不符合合同目的， 更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。 從協(xié)議的上下文的 文意傳承上看， “辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù) 的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相 同的意義。 從本協(xié)議的目的上看， 是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定， 其目的顯 然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證， 如果在這里將 “辦理”理解為過(guò) 程意義， 則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義， 因?yàn)樵谶^(guò)程意義上， 被告早在

11、本協(xié)議簽署前 就已在為原告“辦理” 兩證，只是沒(méi)有 “辦理完畢”而已，顯然如果僅將 “辦理”理解為著手進(jìn)行， 則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看， “辦理”通常也是從結(jié) 果意義上加以規(guī)定的， 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第十八條規(guī) 定“由于出賣人的原因， 買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的， 除當(dāng)事人有特殊約定外， 出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （ 一） 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司 法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為 “在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買 受人取得”。在本案中，被告取得房屋

12、所有權(quán)證的時(shí)間為2002年 12月 31 日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為 2004 年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照關(guān)于審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原 告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)合同法第 107 條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履 行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任 ”。被告 未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定， 就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、原

13、告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì) 6606.50 元，而被告給原告的發(fā)票 總額僅為 2351.96 元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)， 對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美斐闪嗽胬娴膿p失， 故 應(yīng)當(dāng)按照民法通則的規(guī)定返還原告。綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證， 房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止 2002年 12月 31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、 2004年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò) 雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照

14、2000年 12月28日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某 5000 元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美響?yīng)退還原告。民 事 代 理 詞 范本尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：我接受原告劉 xx 的委托作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我們認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查 找法律根據(jù)， 通過(guò)今天的法庭調(diào)查， 對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解， 現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理 意見：、本案被告從原告處借款的事實(shí)十分清楚文檔來(lái)源為 : 從網(wǎng)絡(luò)收集整理 .word 版本可編輯 . 歡迎下載支持 .2000年 4 月 17 日 xx 縣公安局工作人員對(duì)被告進(jìn)行詢問(wèn)時(shí)， 被告明確回答“通過(guò)我給梁 xx 兩 萬(wàn)元錢，這錢不是我的，是俺

15、單位劉 xx 的， 1997年他分兩次給我”、“這錢是劉 xx 的”。兩份 證人證言也對(duì)此予以印證，各份證據(jù)之間形成有效鏈條，均證實(shí)這樣的事實(shí)： 1997 年原告分兩次 借給被告 20000元錢。此外，根據(jù)原被告共同確認(rèn)，被告于 2001 年償還 3000 元，下余 17000 元至 今未還。二、本案所涉借款與梁運(yùn)松無(wú)關(guān)，雙方之間屬于合法的借貸關(guān)系庭審中，雖然被告一再?gòu)?qiáng)調(diào)從原告處借款項(xiàng)后自己未用，而是交給閆XX，閆XX又交給梁XX ,但根據(jù)原告的陳述及庭審的調(diào)查情況來(lái)看，作為原告的劉 xx 對(duì)款項(xiàng)借出后的去向并不明了，只是 在后來(lái)的催要過(guò)程中才從被告處得知，因此該款項(xiàng)的去向與原告無(wú)關(guān)。 另外，根據(jù)法律規(guī)定， 原告 作為出借人沒(méi)有詢問(wèn)和得知款項(xiàng)去向及款項(xiàng)借出后如何使用的義務(wù)， 原告對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。 如 果被告從原告處借得款項(xiàng)后將該款項(xiàng)拋棄，那么是否原告也要對(duì)此負(fù)責(zé)呢?答案是不言而喻的 ! 因此，被告與梁 XX 之間合法或者非法關(guān)系與原告無(wú)關(guān)，其行為性質(zhì)不影響原告與被告之間存在的合 法借貸關(guān)系 !被告妄圖將自己的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給原告，是不符合法律規(guī)定的 !三、本案不超過(guò)訴訟時(shí)效，原告的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)款項(xiàng)借出后， 原告一直未間斷向被告催要， 因此本案的訴訟時(shí)效一直處于不斷中斷之中， 不存 在超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。退一萬(wàn)步講，即使款項(xiàng)借出后，原告一直未催要。因?yàn)閺脑嫣幗杩顣r(shí)， 雙方