宜昌市房地產(chǎn)項目市場報告6

1、【最新資料，WOR文檔，可編輯】目錄第一部分：項目分析一、項目狀況二、項目 SWO分析第二部分、宜昌房 地產(chǎn)市場研究一、宏觀市場研究三、中觀市場研究二、微觀市場研究第三部分：項目建議一、項目總體開發(fā)建議二、項目客群定位建議第四部分：項目財務分析一、項目銷售價格預測二、項目經(jīng)濟測算三、項目銷售進度及資金回流預測第五部分：項目可行性結論第一部分：項目分析一、項目狀況項目概況新豐豪置業(yè)長江商城二期叉處。該地塊緊鄰宜黃高速公路與三峽專用公路出口，距三峽大壩距三峽機場15公里，距火車地塊較方正，且為坡地，二期項目占地面積為36.81畝（約24539仃），土地性質為商業(yè)用地 二期規(guī)劃建筑總面積為51320

2、積為5587仃，商鋪面積為1504仃。產(chǎn)品類型為純多層，戶型主力面積為 120平方米的中小戶型。目前二期項目已完成規(guī)劃調整和報建工作， 戶型都已經(jīng)不能作很大的改動地塊周邊環(huán)境地塊四個方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東面目前為住宅小區(qū)，已經(jīng)建成B、 地塊南面：南面為項目一期，住宅和商業(yè)都已經(jīng)交付使用了C、 地塊西面：西面為項目一期商業(yè)，目前已經(jīng)賣給長江市場D地塊北面：北面為長江市場投資的商業(yè)，目前還在建環(huán)境污染情況：A、 空氣：周邊基本為居民住宅和市場，空氣質量相當好。B、 噪音：周邊沒有城市主干道，且車流量較少，噪音較小，周邊的市場可 能會產(chǎn)生部分的噪音，但是影響不會太大。C、 土地：周邊為居民住

3、宅和市場，土地沒有任何污染。地塊位置在長江市場旁，雙虹大道、湖光路交28公里,站20公里。南低北高。地塊目前為凈地。0仃，其中住宅面積為44229仃，架空層建筑面90產(chǎn)品和地塊交通條件項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃：A、主要交通干道：湖光路、雙虹大道。B、 遠景規(guī)劃：雙虹大道在建一座通向新的行政中心的橋梁，建設將在近期內完成。C、 公共交通起始線路：夷陵區(qū)2、3、5、6、100、101在長江市場有站點, 宜昌市區(qū)4路車也始發(fā)于長江市場， 此外10多輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴均經(jīng)過長江 市場，應該說公共交通是相當方便的。地塊周邊市政、公建、商業(yè)配套設施項目位于夷陵小溪塔，周邊市政、

4、商業(yè)、公建配套較齊全，主要是長江市 場、客運南站、黃柏河旅游碼頭、酒店娛樂項目、休閑公園，但是由于長江市 場主要針對批發(fā)，因此對于本項目的居民來說， 周邊生活基本配套還稍嫌不夠， 需要步行5-10分鐘才會有齊全的生活配套。二、SWO 分析項目優(yōu)勢分析（Strength）項目地塊位于夷陵區(qū)小溪塔，地塊鬧中取靜，條件十分優(yōu)良地塊較完整，且土地平整，無需拆遷，可馬上動工地塊四周配套完善，市政、商業(yè)、公建配套都較齊全 一期成功的幵發(fā)為二期奠定了良好的基礎，同時也為二期累積了不少潛在客戶交通便利，可以使樓盤的輻射范圍更加大由于前期工作基本完成，因此對于初涉房地產(chǎn)行業(yè)的太平鳥集團來說，接手本項目可以避免很

5、多繁瑣的前期工作項目劣勢分析（WeaknesS由于二期地塊已經(jīng)完成規(guī)劃調整和報建工作，因此在規(guī)劃上難以做較大的變動 土地性質為商業(yè)用地，土地使用年限低于住宅用地的年限，會產(chǎn)生一定抗性地塊四周市場較多，影響項目檔次的提升 土地是轉讓得來的，土地成本的上升使得項目的利潤受到影響項目機會分析(Opportunity)夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場即將進入高速發(fā)展的階段，現(xiàn)在正是進入該市場的最佳 時期夷陵區(qū)目前在售的項目幵盤一年內基本能售完，良好的銷售形式表明夷陵市 場住宅供不應求，市場缺口較大項目周邊的長江市場將會進一步擴容，屆時長江市場為數(shù)眾多的商戶將會為本項目提供大量的客戶和租戶雙虹大道上在建的橋梁一旦貫通

6、，本項目到新的區(qū)行政中心的距離將會被大 大縮短，從而給消費者帶來升值期望項目產(chǎn)品為多層，而目前夷陵區(qū)房產(chǎn)項目隨著容積率的提高，多層產(chǎn)品將會日漸稀缺，產(chǎn)品類型的稀缺性必能更加促進銷售夷陵區(qū)市場的營銷手段比較傳統(tǒng)、滯后，先進營銷模式的引進對市場具有強 力的引導和宣傳效果07年夷陵區(qū)土地推出量在100畝左右，數(shù)量較少，因此潛在供應不會在短時 間內加大項目威脅分析(Threaten)由于太平鳥集團打算采取整體收購新豐豪置業(yè)公司，整體收購帶來土地變更便利的同時，也會帶來很多不確定性夷陵區(qū)市場上所有在售樓盤后續(xù)供應總量不小，屆時會對于本項目的銷售周期產(chǎn)生一定影響項目處在長江市場內，項目很多方面需要與長江市

7、場協(xié)調、配合，也會給本項目帶來不確定性第二部分、宜昌房地產(chǎn)市場研究一、宏觀市場研究宜昌市位于湖北西南部，地處長江上游與中游的結合部，鄂西山區(qū)向江漢平原的過渡地帶，“上控巴蜀，下引荊襄”。東鄰荊州市和荊門市，南抵湖南 省石門縣，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神農(nóng)架林區(qū)和襄樊市。宜昌市是 湖北省的經(jīng)濟強市，經(jīng)濟總量在湖北省排第二。2005年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP608.06億元，按可比價格計算，比上年增長13%。2005年全市實現(xiàn)全地域財政 總收入105.5億元，比上年增長32.4%。其中地方財政一般預算收入22.5億元, 可比增長23.2%;地方財政一般預算支出47.39億元，增長20.8%。宜昌

8、市目前主要的房地產(chǎn)幵發(fā)主要在城區(qū)范圍，城區(qū)現(xiàn)轄西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點軍區(qū)、猇亭區(qū)、東山幵發(fā)區(qū)。而這其中西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家崗區(qū)、東山幵發(fā)區(qū)又是重點房產(chǎn)幵發(fā)區(qū)域。以下我們針對這幾個重點區(qū)域分別進行闡述，從而對整個宜昌城區(qū)的房地產(chǎn)市場有一個較為全面的把握：西陵區(qū)由于西陵區(qū)屬于宜昌市政治文化商業(yè)中心區(qū)，各種城市功能配套齊全，居家資源相對集中，使得在這一區(qū)域尋找居家置業(yè)的人較其他區(qū)域有非常強的領 先性。西陵區(qū)是城區(qū)的中心區(qū)域，一直以來，也是房地產(chǎn)幵發(fā)的熱點區(qū)域。該 區(qū)域樓盤的表現(xiàn)會直接傳達出宜昌市房地產(chǎn)市場波動的重要信號。近幾年來， 由于幵發(fā)投資的快速增加，銷售推廣的強勁拉動，使該區(qū)域市場結構發(fā)

9、生了明 顯變化，其主要特征是：樓盤的規(guī)模由小變大；產(chǎn)品由低變高；戶型結構由不合理變得逐步合理；房屋均價超過330 0元 /平方米，成為宜昌樓市價格風向標。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三個明顯特征：首先，幵發(fā)投資幵始趨緊，一些 幵發(fā)商謹慎拿地、投資，有的甚至放棄了原有的投資計劃；其次，商品房銷售 出現(xiàn)內熱外冷，許多樓盤不再像過去那樣依靠廣告狂轟亂炸，各種手段一起上 馬，而是變得理智和冷靜得多；最后，現(xiàn)房銷售短缺，去年下半年，中心城區(qū) 幾乎出現(xiàn)了現(xiàn)房的空檔，許多購房者拎著錢袋子逐個樓盤排查，卻買不到自己 鐘意的房子。東山幵發(fā)區(qū)隨著中心城區(qū)可幵發(fā)利用的土地資源日益減少，與其一山之隔的宜昌幵發(fā) 區(qū)將以環(huán)境良

10、好、規(guī)劃合理、市政配套完善等優(yōu)勢促使其成為一個商務居住區(qū)， 大量資金流、人流的涌入，合理的配套，成為不少市民將宜昌幵發(fā)區(qū)作為置業(yè) 投資的首選之地。宜昌幵發(fā)區(qū)主要在售樓盤的商品房價格集中在20003300元/平方米，靠近隧道兩旁物業(yè)的價格與中心城區(qū)相差無幾；靠近發(fā)展大道延伸段朝夷陵區(qū)方 向越遠價格越低；港窯路方向的價格增幅明顯，由原來的1500元/平方米，上漲到2500元/平方米，目前銷售形勢依然看好，普通住宅的市場接受程度較高， 高檔住宅也有一定的市場需求。由于“金東山市場”和“鑫昌大市場”等投資 型物業(yè)的拉動，使得該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的可喜局面。可以預測， 幵發(fā)區(qū)內商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)

11、將會并駕齊驅。夷陵區(qū)夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展良好：新幵工項目幵始走上規(guī)模化道路，如“金鳳 朝陽”、“香山鳳凰城”等均在10萬平方米以上；商業(yè)地產(chǎn)帶動與之配套的 住宅熱銷，如“三峽國際旅游茶城”、“財富廣場”等項目；中低層、中小戶 型住宅熱銷。隨著宜昌城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并向周邊的滲透，夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重 要組成部分，正受到越來越多幵發(fā)商的重視。特別是發(fā)展大道等交通主干道加 快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢，讓 夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)幵發(fā)的“后花園”。隨著中心城區(qū)可供幵發(fā) 的土地資源越來越少，宜昌市的房地產(chǎn)幵發(fā)商也幵始向各個周邊區(qū)域進軍。房 地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐

12、步建立了多層次、多元化的建設體系，對改善人民群眾的居 住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進社會經(jīng)濟全面發(fā)展起到了極大的推動 作用。隨著房地產(chǎn)幵發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個個新興的城鎮(zhèn) 居住區(qū)也逐漸地進入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價格廣泛受到人 們的青睞。伴隨宜昌城市擴張的進行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊涵巨大潛力必將逐 步釋放。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域分為三部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域； 一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域；還有一部分在新的行政中心周邊區(qū)域。長 江市場周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商， 具有一定的購買實力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，

13、涌現(xiàn)了一批如“香 山花園”、“華翔星城”、“香山鳳凰城”等優(yōu)質樓盤，并將價格由原來的700元/平方米上漲到1800元/平方米。夷陵老城區(qū)的重點骨干區(qū)域也陸續(xù)推 出了一批樓盤，如“金鳳朝陽”、“財富廣場”等。上述樓盤作為城市改造中 的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動了夷陵區(qū)中心地段的 房地產(chǎn)幵發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)幵發(fā)領先于其他縣市區(qū)域；新的行政中心周 邊由于行政中心的帶動，房產(chǎn)發(fā)展勢頭也是十分強勁，“夷陵新都”、“陽光水岸”都是該區(qū)域的樓盤，目前均價也在2000元/平方米左右。伍家崗區(qū)隨著宜昌城市東拓步伐的加快，交通以及整體環(huán)境的完善，伍家崗片區(qū)逐 漸成為宜昌地產(chǎn)幵發(fā)的“黃金片

14、區(qū)”。隨著三峽第一街、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、 濱江新天地、宜昌火車站商業(yè)廣場、國貿(mào)萬壽購物廣場等一批新興項目的興起， 伍家崗區(qū)已經(jīng)步入?yún)^(qū)域復興的快車道。伍家崗區(qū)的項目分布為三個區(qū)段，即上 伍家崗、中伍家崗、下伍家崗。隨著金色海岸、長江帝景？、濱江國際？等高檔次樓盤的新建，目前該區(qū)域 的樓盤均價已經(jīng)在22006000元/平方米不等了，隨著西陵區(qū)的土地越來越少， 相信一到兩年內，伍家崗區(qū)將會取代西陵區(qū)，成為城區(qū)房地產(chǎn)市場的標桿區(qū)域。二、中觀市場研究由于本項目位于夷陵區(qū)，故我們重點對夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場做詳細分析：夷陵區(qū)情況介紹宜昌市夷陵區(qū)是于2001年7月撤消原宜昌縣而設立的一個具有明顯縣體 制特征的城

15、市新區(qū)，是舉世矚目的三峽工程和葛洲壩水利樞紐工程所在地。全區(qū) 國土面積3424平方公里,轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn),1個街道辦事處,現(xiàn)有人口51萬余人。夷陵區(qū)近年房地產(chǎn)投資狀況1、夷陵區(qū)房產(chǎn)投資狀況從近四年投資額來看，房地產(chǎn)幵發(fā)投資力度增強，并無減退跡象。夷陵房地產(chǎn)市場被房地產(chǎn)商看好，并從05年幵始得到眾多資金投入，06年進入穩(wěn)步調整階段，相信隨著07年上半年良好的銷售形勢，近12年內投資總量會有明顯提升，其后續(xù)競爭也將會愈來愈激烈。從近四年比較來看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重明顯增加，并且在2006年其投資比重達到14%，相信07年比重會繼續(xù)穩(wěn)步提升。從2004年幵始，夷陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進入蓬勃發(fā)展的階段。這說

16、明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)即將進入高速發(fā)展的時期，目前房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為夷陵區(qū)城市經(jīng) 濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2、夷陵區(qū)近年幵發(fā)面積狀況幵發(fā)面積在2005年經(jīng)歷了大幅攀升后，06年的幵發(fā)量基本與05年持 平，這可能是幵發(fā)商想捂地，等到房價攀升后再幵發(fā)；也可能是幵發(fā)商資 金不夠。但不管出于什么原因，06年幵發(fā)量供給不足導致了07年上半年銷售形勢的火爆，同時良好的銷售的形式也可能導致07年的幵發(fā)面積增加量大幅上漲，加劇今后市場的競爭。3、夷陵區(qū)近年商品房銷售狀況從近年的銷售狀況來看，銷售相對穩(wěn)定，而且參照前面每年的幵發(fā)量,我們可以發(fā)現(xiàn)，07年前未消化的幵發(fā)量大約在11.7萬平方米。4、夷陵區(qū)商品房銷售收入雖然每一年

17、的總量在持續(xù)增加，但是每一年增長的幅度卻在逐年減少, 相信07年會繼續(xù)保持增長，但是幅度也會進一步回落。5、夷陵區(qū)近年商品房銷售價格狀況以下是夷陵區(qū)0306年度，區(qū)域商品房均價的變動狀況夷陵區(qū)商品房價格（元/平方米）夷陵區(qū)05年才有小高層以及高層。06年小高層/高層價格漲幅小于多層的，說明消 費者比較偏好多層。05年是夷陵區(qū)多層價格漲幅最快的一年，06年漲幅有所回落，這表明由于受到調控以及幵發(fā)量的增加，06年的供求沒有05年那么緊張，價格 上漲幅度已經(jīng)減弱，相信07年價格仍將上漲， 但是上漲幅度會進一步回落，不過由于價格基數(shù) 已經(jīng)較高，因此價格變動幅度還是比較可觀的。市場小結夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)

18、展現(xiàn)在處于起步階段，但是發(fā)展勢頭十分良好，即 將步入高速發(fā)展的階段。產(chǎn)品類型2003年多層915小高層/高層以下是價格變動的趨勢圖從上面表格和圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點:2004年夷陵區(qū)商品房價格|狀年（元/平方米）2006年多層價格亠小高層/高層價格夷陵區(qū)的房地產(chǎn)投資狀況十分良好，2006年投資額達3.9億元，房地產(chǎn)幵發(fā)投資占固定投資比重達到了14%。07年預計出讓土地100畝左右，出讓量不大。近年，夷陵區(qū)幵發(fā)面積、銷售面積、銷售收入逐年增加，但是增加幅度 逐步回落，06年幵發(fā)面積31萬平方米、銷售面積28萬平方米、銷售收 入4.1億元。目前夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場形式十分火爆，供小于求，但是隨

19、著新項目的 逐漸動工，供求形式將會趨于平衡。目前夷陵區(qū)縣的房產(chǎn)均價已經(jīng)在1800元/平方米，從一些樓盤的價格走勢來看，相信夷陵區(qū)均價會在下半年突破1900元/平方米。三、微觀市場分析夷陵區(qū)主要代表樓盤分析代表樓盤樓盤規(guī)模（平方米）樓盤戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)主力面積（平方米）均價（元/平方米）華翔星城總建4.7萬276戶多層90-1301800（目前只剩140平方米以上的頂加 閣，均價1740）香山鳳凰城總建13.5萬約800戶多層、小高層90-120多層1850，小高層1980金都御林總建4.5萬約250戶多層、小高 層、高層多層100-120,小高層130多層1880，小高層柏林星夕苑總建9萬668戶

20、多層、小高層120-1401860夷陵新都總建4萬160戶高層120-1402000財富廣場總建3.1萬250戶高層120-1402290金鳳朝陽總建約20萬1248戶多層、小高 層、高層90-120待定小結：樓盤分布一一目前夷陵區(qū)當?shù)禺a(chǎn)幵發(fā)主要集中于三個區(qū)域，一個是老城區(qū),一個是長江市場周邊，最后一個是新的行政中心區(qū)域，由于老城區(qū)土地稀缺，因此長江市場周邊、新的行政中心區(qū)域是目前 最主要的供應區(qū)域樓盤品質- 樓盤品質較前幾年有很大提高，在售樓盤幵始重視宣傳樓盤的附加值，諸如外立面、綠化等等規(guī)模幵發(fā)樓盤規(guī)模普遍不大，當?shù)卣J為5萬平方米以上的樓盤屬于大規(guī)模的樓盤產(chǎn)品形態(tài) 因土地的稀缺性，房地產(chǎn)幵

21、發(fā)由多層逐步向小高層、高層方向 轉變，客戶接受度還是多層最咼，對于小咼層、咼層產(chǎn)品仍然存在一定的抗性樓盤價格一一夷陵區(qū)新幵發(fā)多層銷售平均價格在1850元/平方米左右，小高層、高層價格略高于多層價格在1900-2300元/平方米不等主力房型及面積一一 新幵發(fā)樓盤中中小戶型占總套數(shù)的60%以上，特別是90-120平方米左右三房特別暢銷，而大于140平方米的戶型普遍比較滯銷銷售周期一一近兩年房地產(chǎn)市場推出量不大，需求量卻在逐年增加，市場表 現(xiàn)為供不應求，目前在售的樓盤基本售磬，而且銷售周期普遍較短營銷模式一一在售樓盤企劃營銷模式比較簡單，鮮有裝飾美觀的售樓處，業(yè) 務員素質普遍一般近年購買客戶分析以0

22、6年銷售的27.7萬仃的購買客戶來說，以本土居民為主。夷陵區(qū)居民 購買23.6萬仃，占總量的85%其中，小溪塔城區(qū)購買占62%鄉(xiāng)鎮(zhèn)占23%外 縣市占9%外地占6%而05年的銷售客戶卻大不一樣，外縣市（含外地）占到四成以上。為什么05年外來人員購房增多呢？分析原因：第一，有強大的整體宣傳推 銷攻勢；第二，有價格優(yōu)勢；第三，對夷陵本土文化初淺認識。為什么06年購買對象發(fā)生了巨大變化呢？第一，城市功能設施不配套。這 已引起外地購房者的高度重視（如文化娛樂、政治環(huán)境、學生上學、醫(yī)療、交 通、服務等）；第二，房價上升較快。致使一部分投資置業(yè)者有新區(qū)域選擇； 第三，宜昌中心城區(qū)老區(qū)改造加快，其商機多于夷陵

23、；第四，少數(shù)幵發(fā)商和營 銷商誠信度問題影響了購房者的消費熱情；第五，媒體各自為陣，概念炒作， 不真實廣告，過份炒作影響了夷陵樓市整體效果，使部分消費者茫然無從。因此，今后夷陵區(qū)的房地產(chǎn)客戶來源構成基本與06年的相仿，如何吸引本地客源將是項目成敗的關鍵。第三部分：項目建議一、項目總體開發(fā)建議由于本項目已完成規(guī)劃調整和報建工作，因此總體規(guī)劃上已經(jīng)很難做大的 改動了。不過通過對二期的規(guī)劃情況的了解， 結合夷陵區(qū)的市場， 我公司認為該項 目純多層的規(guī)劃以及90120平方米的主力戶型面積是十分合適夷陵市場的。 因為目前市場多層的銷售狀況要明顯好于小高層和高層，而且多層隨著容積率 的限制，也將越來越成為稀

24、缺產(chǎn)品；此外90120平方米也是目前市場上最為暢銷的戶型，140平方米以上80平方米以下的戶型相對滯銷。所以，項目的產(chǎn) 品和戶型的定位還是比較準確的。在項目的產(chǎn)品和戶型不需要做調整的基礎上，我公司針對二期提出幾個建 議：在保證利潤的前提下，適當增加二期園林、綠化景觀的投入額度，比如 種植一些大樹、添置一些建筑小品等等。重視樓盤的外立面，隨著消費者的日漸成熟，外立面顏色、材料也將會 成為消費者購房的重要因素。確立一種風格包裝項目的二期，從中小城市房地產(chǎn)幵發(fā)的經(jīng)驗來看，這 些城市的消費者比較偏向于歐美風格，因此建議項目采用此類風格包 裝，并可以適當添置符合此類風格的建筑小品，或者設置符合風格的建

25、筑外立面。針對一期頂加閣賣的不好，建議二期的閣樓采取以下兩種方式：一、不 該變頂加閣樓的戶型和面積的情況下，建議把頂樓的單價提高，但是閣 樓面積不計入在內，閣樓的價格以成本價格賣出，這樣可以在不該變規(guī) 戈帕勺情況下降低總價，降低購買門檻；二、改變現(xiàn)有戶型，把閣樓的面 積減小，改成露臺，這樣頂加閣的建筑面積減少了，單價適當上調，總 價接近的情況下，露臺是免費贈送的，提高了頂加閣的附加值，消費者 也更能接受此類產(chǎn)品。盡可能降低因為商業(yè)用地使用年限的減少而產(chǎn)生的抗性。因為相同的價 格，使用年限的降低對于客戶來說是難以接受的。二、項目客群定位建議根據(jù)本案的市場調研和產(chǎn)品定位情況，定位目標客戶群如下：1

26、、長江市場商戶：約占35%2、 周邊企業(yè)、公司員工（比如二二公司）：約占25%3、 周邊政府機關事業(yè)單位人員：15%4、周邊拆遷安置戶：10%6、房產(chǎn)投資以及其他：5%5、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望在夷陵區(qū)的置業(yè)的村民:10%第四部分：項目財務分析-、項目銷售價格預測根據(jù)調查了解，項目周邊商品住宅 目前的銷售價格在18001900元/平方 米左右。根據(jù)經(jīng)驗，我們預測本項目各產(chǎn)品銷售時的平均價格為：多層：1600 元/平方米左右（考慮到商業(yè)用地 40 年使用年限）商鋪：3500- 4000 元/平方米架空層：1000 元/平方米、項目經(jīng)濟測算項目規(guī)劃方案經(jīng)濟測算表項目名稱夷陵區(qū)長江市場項目已知土地條件 設定土

27、地面積已知建筑面 積已知容積 率土36.81畝已知每畝24539平方米513202.10已知土地總價（包括3%契 稅）財務條件設定自有資金率利息（月利 率）預計工期（月）營業(yè)稅銷售費率40%0.50%125.65%5.0%計算取值土地（畝）土地（平方 米）規(guī)劃建筑面 積容積率土地總價（萬元）36.843,082513202.12000規(guī)劃產(chǎn)品類別多層小高層商業(yè)地下車庫架空層面積分布（平 米）4422915045587預計售價（元/ / 平米）160035001000售價小計（元）70,766,40005,264,00005,587,000建安成本（兀/ / 平米） 建安成本小計（元）60065

28、026,537,4000977,60000前后期配套（元/ /平米）前期后期市政大配套其他7060配套費小計 （元）35924003079200000直接成本-土地總價+建安成本+建筑配套54,186,60020,000,00027,515,0006,671,600數(shù)量（個）其它成本二二管銷費用 + +不可預計費+ +利息售價（元/個）3,519,9621,083,7321,083,7321,352,498售價合計（元）利潤二二總售價- -總成本- -營業(yè)稅- -銷售費用造價（元/個）15,218,58581,617,40057,706,5624,611,3834,080,870造價合計（元）投資分析毛利率二利潤/總V。/隹/人18.65%售價投資報酬率/利潤/總成26.37%本成本分析土地總價/總成“0/亠34.66%本建安+配套/總59.24