百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之四--深圳COCO-PARK

1、百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之四一一深圳COCO PARK深圳COCO PARK 深圳唯一公園版情景式購物中心COCO Park ,深圳唯一公園 版情景式購物中心， CBD版塊新商業(yè)代表。于 2006年9 月30日正式對外開放?？偨ㄖ娣e85000平方米，共五層，由福華三路、民田路、福華 路和中心二路四條主 干道合圍，緊鄰國際會展中心和正在建設(shè)中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來CBD公交總站。COCO Park的含義：COCO Park形象標(biāo)識由設(shè)計界 教父”之稱的知名華人設(shè)計大師陳 幼堅(jiān)為其設(shè)計，COCO的C是Creative ,創(chuàng)意的意思，而 O是代表Original ,原創(chuàng)的。

2、 COCO Park是一個既具創(chuàng)意，又是原創(chuàng)的新概念。Park即公園，給人一種悠閑、享受生活的親切感覺。COCO Park將是深圳最具特色和人氣的新生代休閑購物公園，將帶給 深 圳女性萬千寵愛在一身的消費(fèi)快感?！表?xiàng)目概況發(fā)展商：深圳星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司地理位置：深圳地鐵 購物公園站項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 8.5萬平方米，共5層。國內(nèi)首個內(nèi)街式購物 中心，有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業(yè)內(nèi)街、5大自然光中庭、400多間獨(dú)立店鋪宣傳概念：深圳唯一 公園版情景式購物中心經(jīng)營品種：包羅服飾 百貨、餐飲酒吧、電影院、精品生活超市四大業(yè)態(tài)，其中 餐飲業(yè)是項(xiàng)目經(jīng)營核心 。15% ;精品生活超市:10

3、%COCO PARK經(jīng)營狀況業(yè)態(tài)比例：餐飲（酒 吧）35%;電影院（娛樂休閑）主力店：吉之島超市、百老匯影城、 2200多平方米美食廣場各層業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓為吉之島超市、國際連鎖餐飲、珠寶配飾、個人護(hù)理、家居生活、影音、禮品店一樓為國際精品服飾店、珠寶、名表、經(jīng)典配飾名店、COCO露天國際酒吧街。二樓為商務(wù)休閑服飾、時尚女裝、休閑運(yùn)動城、國際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。三樓為高檔美食概念餐廳、美容護(hù)理SPA。每日客流量：約2萬多 出租率：約80%成功要素選址得當(dāng)COCOPARK位于深圳地鐵購物公園站，無縫銜接 地鐵一、四號線三個出入口，占據(jù)深 圳CBD中央，福華路、民田

4、路、福華三路、中心 二路四條主道合圍。周邊有 140萬平方 米的甲級寫字樓，占深圳三分之一強(qiáng)；中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟高檔居住區(qū)緊擁在項(xiàng)目西南 側(cè)，常住人口約 95萬，均由高收入高消費(fèi)人士組成。與深圳國際會 展中心相距僅100米，聯(lián)動會展商圈。獨(dú)特建筑風(fēng)格COCOPARK卻一改多數(shù)購物中心封閉式的建筑風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)了一個敞開式的購物中心。COCOPARK 建筑主體共五層，其獨(dú)特 的12條折疊式內(nèi)街、8大自然光 中庭、100 米空中天橋、配合 6000平方米下沉式露天廣場，5大自然光中庭，消費(fèi)者在購物的時候時 不時就能感受到外面的陽光與清風(fēng)。COCOPARK這種獨(dú)特的建筑風(fēng)格，為

5、消費(fèi)者打造了一個公園版、情景式、休閑至上主義的購物中心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)。業(yè)態(tài)布局合理COCOPARK坐落在深圳的 CBD,這里有著160萬平方米的寫字樓，是外企云集的地方。而餐飲早已超出 家人朋友聚餐的范疇，它同時是一個理想的商務(wù)社交場所，很多商務(wù)談判和公司貿(mào)易都是在餐桌上談成COCOPARK充分考慮中心區(qū)的消費(fèi)需求，引進(jìn)較多餐 飲品牌。目前，COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到 35%左右。COCO Park將自己定位于一個集文化、 藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂 、休閑觀光等多功能 于一體的情景式購物 中心，從規(guī)劃、設(shè)計、推廣到管理，整個團(tuán)隊(duì)可謂明星云集，如香港（一）不斷改良細(xì)節(jié) 細(xì)微之處顯

6、功夫， 場內(nèi)宣傳吊旗的綁縛啟勝管理公司、美國 爾本建筑師事務(wù)所（URBAN ）、貝爾高林（BELTCOLLINS ）、伍茲 貝格（WOODSBAGOT ）、GRAPHIA 等，因此 COCO Park在建筑上就有許多獨(dú)特的地 方：這個建筑面積 8.5萬平方米的購物中心，有 1/4的面積被設(shè)計為休閑空間。打破 了傳 統(tǒng)的封閉式構(gòu)造，是 中國首家 內(nèi)街”式購物中心，有 12條折疊式內(nèi)街，6000平方米 的下 沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環(huán) 境設(shè)計的商業(yè)項(xiàng)目。 運(yùn)營體現(xiàn)價值是運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)動作指引、貨品質(zhì)量，甚至細(xì)到方法。從場內(nèi)燈光效果、地面清潔

7、程度、停車場（二）注重商戶關(guān)系維護(hù)令商戶在寬松和諧有 序的空間中共贏。消費(fèi)者滿意度調(diào)查中，獲彳導(dǎo)90%滿意分。場內(nèi)人流量也從最初的每日不 足萬人，提升到月人流量 60多萬。 有人流是前提，能創(chuàng)造出與 人流 有復(fù)合才能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)力。（三）休閑潮流作主，樹立時尚風(fēng)向標(biāo)通過調(diào)整逐漸豐 富優(yōu)化品牌組合，不斷提升市場競爭力。為適應(yīng)消費(fèi)需要，不斷補(bǔ)充休閑時尚品牌，已引 進(jìn)了精品數(shù)碼、韓國進(jìn)口飾品，以及WESTLINK西遇、 TOMBOY、TB2、等時尚品牌。為滿足家庭需求，星河COCO PARK增開了反斗樂園兒 童游樂場等設(shè)施。通過不斷與商家搞活 動,如百事可樂歌星見面 會，足球明星見面會，時裝發(fā) 布

8、會等。將 其變成真正的時尚策 原地。這些軟件活動的打造看來在經(jīng)營上產(chǎn)生不了直接作用，但是一定讓時尚記憶到這個地方代表著時尚前沿，那么在消費(fèi)者心智中的品牌就會形成。（四）增值服務(wù)接待咨詢服務(wù)開具發(fā)票服務(wù)廣播尋人服務(wù)失物招領(lǐng)服務(wù)贈品派送服務(wù)大件物品（寄存）服務(wù)顧客意見處理攝影證辦理服務(wù)急救簡易藥品提供服務(wù) 賣場簡介及時尚手冊拿取服務(wù) 免費(fèi)手提電話充電服 務(wù) 免費(fèi)時尚流行報刊閱讀 簡單縫補(bǔ)針線供應(yīng) 愛心雨傘租借服務(wù)BB車租借服務(wù)如果對香港觀觀塘 APM商場有所了解的人就會覺得好象定位趨同，也許是 近水樓臺先得 月。它的開發(fā)理念 帶有很重的香港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作痕跡 ，這也難怪，只要項(xiàng)目能通 過時 間

9、考驗(yàn)，拿來主義也未嘗不可。在這個天時地利人和的時 機(jī)節(jié)點(diǎn)，它圍繞時尚主題進(jìn) 行定位 打造戰(zhàn)略是值得學(xué)習(xí)。其規(guī)劃設(shè)計、建筑外形、定位、 業(yè)態(tài)組合、商戶選擇、運(yùn)營 管理、活 動推廣無不緊扣主題。特別是其有策略的一系列活動 推廣更是值得學(xué)習(xí)。但良好 的開端僅僅 是成功的前提，見過太多閃亮出場，暗淡收場的項(xiàng) 目，對于它的未來命運(yùn)如何， 也許時間才 能給出答 案，我拭目以待并會持續(xù)關(guān)注。我來說一說哈，一是：星河的這個項(xiàng)目 在深圳的知名度很高，從概念上來說檔次定位也算不錯，因?yàn)榈乩砦恢蒙吓R近中心區(qū)寫 字樓群和它中高檔的定位還是比較的符合的；二是：周邊的居民數(shù)量 不太多哈，那它負(fù)一層引進(jìn)的吉之島面積就稍大了哈，白領(lǐng)們不可能下班買好菜再回家 吧，而且深圳中心區(qū)的白領(lǐng)收入其實(shí)并不高哈，大部分都住的離中心區(qū)比較遠(yuǎn)，310-315線和320線爆擠就是因?yàn)檫@些白領(lǐng)哥哥姐姐們的加入。 三是：它的精品百貨 其實(shí)和茂業(yè)的品類差距不大，沒有形成差異化，而且關(guān)鍵是它幾乎沒有太大的折扣，周圍又有天虹和購物公園，和吉之島一樣沒有形成效果，