企業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)概論

1、XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)1背景XX是一個大型民營企業(yè)集團， 下轄包括中心商廈、 世紀 大廈、翠海酒店公寓、北方家園建材超市、XX辦公樓、方圓國家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長期以來集 團內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨立，或有的物業(yè)自己 組建自己的物業(yè)隊，或有的物業(yè)聘請外部物業(yè)公司，這在一 定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費。在這樣 的背景下，經(jīng)集團董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一階段的的任務和目標是集團內(nèi)部所有物業(yè)的 物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團內(nèi)部，對外營業(yè)， 接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。2服務對象現(xiàn)階段物業(yè)公司的服務對象為集團內(nèi)部各部室、各分

2、公司等3辦公地點北方家園建材超市辦公樓4.隸屬關系物業(yè)公司為集團公司直屬單位，其在集團內(nèi)的位置如下圖：集團董事局集團辦公室保衛(wèi)部物業(yè)公司集團各物業(yè)5業(yè)務范圍 基本業(yè)務： 建筑物的維修和定期養(yǎng)護 輔助設備的定期檢修保養(yǎng) 保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運轉 保證道路、污水排放管道暢通無阻 維護物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞 制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為 做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作輔助業(yè)務： 房屋裝飾、家電維修、代收各種費用、代換液化氣、代換純 凈水、代收發(fā)信件等6.組織機構集團辦公樓崗中心商廈崗世紀大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團山崗賓館崗集團辦公樓保潔班中心商廈

3、保潔班世紀大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班老攪拌站保潔班團山保潔班賓館保潔班7 .人員編制（總編制不超過 150人）經(jīng)理：1人。副經(jīng)理：1人。服務中心：5人（24小時分3班倒，白班2人，夜班1人） 消防監(jiān)控隊：設消防干事 1人；每個崗設消防監(jiān)控員 1人， 共10人。保潔隊：設隊長1人；每個保潔班設班長 1人，共10人； 每個保潔班下設保潔員若干人。檢修隊：設隊長1人；下屬電工班、設備班、管道班、木工 班不設班長，每個班維修工 2人。綠化隊：設隊長1人；技術員1人（隊長兼）；綠化員若干。機動隊：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊成員負責物業(yè)公司其它隊

4、成員的臨時性替班，及應急性維 修及其它服務行為。8部門職能服務中心物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務中心負責。主要包括接 維修電話、根據(jù)維修電話安排相應工作人員出勤、處理客戶 投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調物業(yè)公司同集團其 它部門的關系、負責物業(yè)公司同外部機關的溝通聯(lián)系等。消防監(jiān)控隊消防設備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊負責。主要負責 對各物業(yè)消防設施設備進行日常的維護檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理，不能解決的及時報有關技術部門進行處理。保潔隊 保潔管理范圍包括公共地方的保潔、公共部位的保潔、生活 垃圾的處理等檢修隊 給排水設備管理與維修和供暖設備管理與維修 包括供水設備系統(tǒng)、排水設備系統(tǒng)、用水

5、設備、熱水供應設 備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物 業(yè)公司檢修隊管道班負責。 供電設備管理與維修包括高壓配電設備、低壓配電設備、電力變壓器等，由物業(yè) 公司檢修隊電工班負責。 中央空調設備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配 部分、空氣的處理部分、空氣處理所需的輔助設備等。電梯的管理與維修包括井道和機房、傳動部門、升降設備部 分、安全裝置、控制部分等。常用辦公設備的管理與維修包括復印機、曬圖機、吸塵器、 引水機、治水機、廚房設備等。上述設備管理與維修由物業(yè)公司檢修隊設備班負責。 房屋的日常養(yǎng)護包括：屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗

6、、油漆等 修補樓面地面面層、抽換個別棱木等修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等 上述管理維護由物業(yè)公司檢修隊木工班負責。綠化隊負責公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、 苗圃、花草樹木、盆景盆栽等9崗位職責經(jīng)理：1、全面負責物業(yè)公司的各項工作。2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設 備等技術和管理工作；3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；4、負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、安全、保潔、倉儲維修等服務。5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導

7、；6、負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作；8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工 作；9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經(jīng)理批準；11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考 核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期 校準工作。13、全面規(guī)劃公司服務設施、 消防設施的添置、 安裝、 調試、 運轉和維修等工作，為質量

8、管理體系的正常運作提供保障；14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析， 為提高運行質量提供依據(jù)。15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。副經(jīng)理：服務中心文員：消防干事：1貫徹執(zhí)行中華人民共和國消防條例及實施細則和其 他有關部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。2貫徹執(zhí)行 XX 有關的消防規(guī)章制度。3在整個集團組織開展消防安全教育，制定用火、用電等 防火管理制度。4組織義務消防員，制定滅火預案，開展滅火演練。5組織防火檢查，消除火險隱患，改善消防安全條件，完 善消防設施。6組織消防檢查，督促整改火險隱患，制定緊急疏散方案。7經(jīng)常檢查防火器材的使用、管理情況，發(fā)現(xiàn)已失效的器材及時更換和購置

9、。8組織初期撲救火災和人員疏散，保護火災現(xiàn)場，協(xié)助上 級公安部門調查火災原因。9督促有關部門加強對易燃、易爆、劇毒等危險物品的管 理。10協(xié)助處理部內(nèi)日常事務。保潔隊隊長：1全面負責保潔隊的各項工作。2 協(xié)調保潔隊組成員的分工合作，帶動大家努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領導反映；上級下達的文件 精神，也要及時、準確向班組成員傳達。4 負責保潔班組同其他部門之間的協(xié)調溝通工作。5 負責安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領導臨時交辦的其他任務。檢修隊隊長：1全面負責檢修隊的各項工作。2 協(xié)調維修班組成員的分工合作，帶動大家努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領導反映；上級下達的文件 精

10、神，也要及時、準確向班組成員傳達。4 負責維修班組同其他部門之間的協(xié)調溝通工作。5 負責安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領導臨時交辦的其他任務。綠化隊隊長：1全面負責物業(yè)隊的各項工作。2 負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、綠化美 化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。3 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保本部 門良好運行。4 負責向集團公司提供日常維修、 保潔、 倉儲維修等服務5 負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導。6 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實 施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作。7 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工 作。8 負責

11、審核本部門提交的物品申購報告，并報有關領導批 準。9 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考 核計劃的制定，組織實施；確保其正常運行。10監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期 校準工作。11負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析， 為提高運行質量提供依據(jù)。 12組織領導工程技術人員的崗位培訓。13完成領導臨時交辦的其他任務。消防監(jiān)控員：1嚴格遵守集團各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責。2服從命令，聽從指揮，遵守紀律，積極完成任務。 3熟識公司防火及滅火設施、設備的操作和有關防火、滅 火知識。4檢查落實公司各部門防火管理制度。5做好消防器材、設備檢查工作，保證設備處于完

12、好狀況， 一旦發(fā)生火警即可投入使用。檢查電器、電線、電掣、煤氣 管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸 引起火災。6督促維修隊對消防設施進行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及 設施在應急時能正常啟用。7負責調查一般火滅事故，并寫成書面材料上報及存檔， 并以此作為日后培訓的教材。8配合公安消防部門進行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時協(xié) 同有關部門進行整改。9每周呈報防火安全情況報告并存檔10負責對公司用火部門的安全監(jiān)督， 并做好現(xiàn)場督導檢查11負責對公司各種危險品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工 作的落實情況。12制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是 上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不

13、得臨陣逃避。 13發(fā)生火警事故時，不要驚慌，應采取下列應急措施：（ 1）迅速報告有關部門、消防大隊，火警電話：119；（ 2 ）組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起 火原因；（3）組織有關人員撤離危險地區(qū)，并做好妥善安排；（ 4）做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人趁火打動和搞破 壞活動（5）協(xié)助有關部門查原因、查損失并做好善后工作。14參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會議15執(zhí)行及有效完成上級指派的其他工作任務。保潔員：1 嚴格遵守集團公司各項規(guī)章制度。2 嚴格執(zhí)行清潔工作制度，堅守崗位，掌握保潔用品、用 具的使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件及時匯報。3 自行擬定保潔時間表，報物業(yè)公司服務中心批

14、準；按照 保潔時間表做好日常保潔工作。4 安排保潔時間先于工作時間，保潔工作在上班前完成， 不能影響公司正常工作。5 保潔員出入公司各個場所，嚴禁發(fā)生偷竊行為。6 不允許因個人情緒降低保潔質量。7 保潔員請假事先申請，獲準后方可離開。8 保潔員與員工禮貌相待，互相尊重。9 有權制止員工的各種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境的行為。10保潔員的衛(wèi)生負責范圍有：（ 1）負責辦公室、會議室、大廳、樓梯（電梯） 、過道及 衛(wèi)生間的清掃。（ 2）清倒辦公室和公共走道之垃圾， 做到通道 “五無”： 無垃圾、無蛛網(wǎng)、無積灰、無痰跡、無雜物。（ 3 ）清擦辦公場所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、 扶手等），保持公共場所門窗

15、玻璃干凈，扶手無積灰。（ 4）定期檢查衛(wèi)生間內(nèi)設備狀況，確保良好使用；及時 增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙。（ 5）定期維護盆景植物衛(wèi)生，做到其葉面、花瓣無明顯 積灰。（6）放置藥物、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。（7）完成領導臨時交辦的其他任務。電工： 1 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。2 努力學習技術，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)、 線路走向及所轄設備的原理、技術性能及實際操作。3 負責配電室、電梯機房、樓層電井的日常運行、維修、 保養(yǎng)。4 負責管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。5 每月兩次發(fā)電機試運行。6 負責公司物業(yè)外圍照明燈具的啟、停。7 做好辦公樓內(nèi)房間、公共場所的照明燈具、開關

16、、插座等的修理與更換。8 負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。9 負責餐廳、廚房、辦公室、洗滌動力設備電氣的維護保 養(yǎng)和故障檢修工作。10每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍 環(huán)境衛(wèi)生。11制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定。 12提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或 零件。13做好公司辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。14堅守崗位定期巡視電氣設備密切監(jiān)視運行情況，正確抄 錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。15發(fā)生事故時，應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除 故障。16服務熱情周到，接到報修通知單立即上門服務，保證質 量，做到“小修不過天，大修在三天” 。17完成領導臨時交辦的

17、其他任務。設備維護工：空調工：1堅守崗位，服從指揮，對領導安排的工作負責。 2嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質量，按時完成任務。 3認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況， 以求判斷故障準確，維修快捷。4空調工必須掌握好設備運行的技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即 報告隊長，并立即進行搶修。5按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設備日常及月度保養(yǎng)工作，確 保重點設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)。6值班人員必須嚴守崗位職責，服從指揮。嚴守操作規(guī)程， 對安排的工作負責，不得擅離職守。7制訂并執(zhí)行空調及給排水系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技 改項目方案。8 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。9 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性

18、較強的工具或 零件。10負責空調系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié) 助水、電工對空調系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。11負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助 水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。12在非供冷期內(nèi)設備責任人每周一次巡查責任設備；每月 一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。13 負責公司中央空調系統(tǒng)的運行管理。14 負責中央空調水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。15 發(fā)生故障時積極搶修，應急故障未處理完畢不得下班。16 維修人員違反制度，拖延時間，修理質量低劣造成影 響營業(yè)或損壞設備，追究當事者責任。17完成領導臨時交辦的其他任務。電梯工：1 負責監(jiān)視和掌握

19、公司各物業(yè)電梯的運行狀態(tài)，保證電梯 的正常運行；2 負責公司電梯及附屬設備的定期維修保養(yǎng)和故障檢修工 作。3 負責轎廂（不包廂內(nèi)） 、井道及井道底、各梯整流、控 制柜、變頻器的清潔。4 負責各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。5 負責公司自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修。6 電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應立即進行檢修，并做好記錄， 如無法修理，應立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；7 當遇到運行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應保持鎮(zhèn)定， 立即報告部門領導并按應急處理辦法進行處理。水管工：1 做好公司物業(yè)各主干線以內(nèi)的上下水道的維修，保證暢 通無阻。2 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、 盥洗間、 廁所的上下水日常維修， 保證其處

20、于良好運行狀態(tài)。3 負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；4 服務熱情周到，接到報修通知單立即上門服務，保證質 量，做到“小修不過天，大修在三天” 。5 完成領導臨時交辦的其他任務。木工：1負責房屋的維修，并管理雜工。2屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等3鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等4修補樓面地面面層、抽換個別棱木等5修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等6拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等 7抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓 等8制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。綠化員：1 認真執(zhí)行集團環(huán)境綠化美化的有關規(guī)定及各項管理制 度。2 全面維護和監(jiān)護集團

21、環(huán)境綠化美化工作，并及時記錄；對違犯XX環(huán)境綠化美化管理規(guī)定 的，及時上報進行處理3 定期修整，配置得當，踐損不現(xiàn)，用途不變，長勢良好， 不見蟲害，花木宜人，綠化美化。4 根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內(nèi)的花草樹木及設 施要及時進行培土、修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng) 護管理工作。5 凡由公司負責之綠化，綠化員應及時檢查記錄報告綠化 情況6 要做到草坪內(nèi)：無雜草、垃圾及其他雜物，保持清潔衛(wèi) 生。7 公司綠化范圍內(nèi)樹木和其它綠化設施與電力通訊、地下 管道、基建等施工相矛盾時， 綠化員要會同主管領導、 部門，采取保護綠化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪8 完成領導臨時交辦的其他任務。10工作標

22、準11規(guī)章制度內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未 經(jīng)批準擅自脫離崗位者， 作違反勞動紀律處理； 造成損失的， 追究其經(jīng)濟責任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻 痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執(zhí)行組長的 工作指令。4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳 靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設備 安全運行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性 事件，應保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故

23、現(xiàn)場的保護工作，收集有關數(shù)據(jù) 和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如 實填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況；3、設備故障的處理經(jīng)過和結果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障 的處理結果和經(jīng)過。3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢 查，交班隨從巡查。4、報告檢查結果。5、正常：接班人員簽字，交接班結束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完 成的，轉由接班人員進行。7、交接班情況記錄在交

24、接班記錄表中，雙方簽字認可。（三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處 理。1、巡視記錄與實際情況不符時。2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。三、供電值班員交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況； 3 、儀表指示是否正確；4、設備故障處理的經(jīng)過和結果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2 、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 3 、交班宣讀本班工 作情況記錄及

25、當前運行方式。 4 、交接班雙方會齊共同巡檢 設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5 、報告檢查結果。6、正常：接班人員簽字，交接班結束。7 、不正常：由交班負責處理， 接班配合； 一時難以完成的， 轉接班繼續(xù)進行。8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。（三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場 處理。 1 、設備記錄與實際運行狀況不符時。 2 、交接班人 數(shù)不齊或不在場時。 3 、當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、 醉酒、傷病等時。 4 、設備有故障在搶修中，而又必須交接 雙方共同處理時。 5 、設備運行有異常而又找不出原因或運 行情況不明時。四、運行記錄管理

26、制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每 半天記錄一次， 設備運行記錄表 （空調系統(tǒng)） 每班記錄一次， 由相關專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設 施組組長存檔。2、設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長，相關專業(yè) 的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交檢修隊隊 長存檔。3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關 專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交檢修隊隊長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經(jīng)物業(yè)公司 經(jīng)理簽名后交檢修隊隊長。5、值班表每月月底由維修班長填寫，物業(yè)公司經(jīng)理審閱后 交檢修隊隊長。6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡

27、清晰。7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設備檔案由服務中心資料員管理。資料員者應嚴守 公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空 調；消防報警；房屋結構；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標 簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應與檔案盒外標簽一致。4、外單位交來圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各 相關專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按 系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料員 登記并指定歸還日期，由資料員按

28、期追還，需續(xù)借的要重新 登記。設備設施管理第一部分 總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質證書方允許從事的專業(yè)，如消 防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強 的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。（一）承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃 各三套，經(jīng)審查批準后方允許入場。2、其相關專業(yè)的管理員應協(xié)調、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。4、督促承包商嚴格按國家規(guī)范 （ 如環(huán)保、勞保條例等 ）及合 同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一

29、致。承包商 用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反 合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面 報告，經(jīng)該工程主管人員簽認并報物管部經(jīng)理核準后，方允 許實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該檢修隊 管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物業(yè)公 司經(jīng)理審查批準后，方可通知財務結算。二、設施設備巡檢規(guī)定 為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，檢修隊必 須對所轄設備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查 管轄下的設備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄

30、上依順序 做好巡查情況和結果記錄。4、巡視值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對“手 動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢 和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水 表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保 護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設 備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速 排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施， 防止事故的發(fā)生或擴大。7、相關專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查， 發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。三、設備管理規(guī)定1、設備的維

31、修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關專 業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、 內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃， 交各班組實施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng) 記錄并存檔。3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業(yè)的管 理員根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必 須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設施設備組組長整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，設施設備組組長 負責監(jiān)督執(zhí)行。四、機房管理規(guī)定 物業(yè)公司轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、 冷水機房、水泵房、空調機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī) 范各機房的管理，特

32、制定本規(guī)定。1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地， 謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在 外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和 電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。6、未經(jīng)部門領導批準，外來人員 （ 包括參觀學習和施工等 ） 禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有 關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開

33、閉所、變配 電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主 動配合，并應立即通知電氣管理員或部門領導。8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊 天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機 房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不 得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保 持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主 要設備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。五、設備機房防火規(guī)定1、不得在機房內(nèi)吸煙。2、維修

34、工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要 防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。3、需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作 業(yè)申請表，物業(yè)公司經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應清 除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查， 確認無火種后方能離開。4、部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自 救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消 防信號的正確方法。5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器 和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆 放物件。7、機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙

35、設備、 滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后 滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵 截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做 好防火措施。10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措 施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報集 團領導。六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán) 境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無 雜物、

36、無粉塵。3、機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。6、維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi) 生負責。7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi) 生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。第二部分 強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應 鎖閉，房間內(nèi)各種開關應標志清晰。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放 雜物。3、物業(yè)公司每月一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)

37、配電房內(nèi)設施，重點做好設備 清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結束后填寫設備檢修單。二、轉、停電通知用戶工作規(guī)程（一）計劃轉、停電1、供電局轉、停電，服務中心接到通知后應立即報告物業(yè) 公司經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24 小時將停電計劃書面上報物業(yè)公司經(jīng)理。3、經(jīng)理審批后，服務中心擬發(fā)轉、停電通知書，并派人送 至各用電單位。4、轉、停電通知書最遲應在事發(fā)前1 小時送達。（二）事故轉、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，服務中心須立即向經(jīng)理報 告，經(jīng)經(jīng)理批準后，由服務中心用電話向用戶解釋原因。事 后，服務中心應向供電局索取解釋函， 并轉呈物業(yè)公司經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物業(yè)公

38、司應立即排除故障恢 復供電，并書面向用戶解釋原因。3、事故轉、停電后 24 小時內(nèi)，服務中心擬定解釋函，經(jīng)物 業(yè)公司經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電的審批權限為物業(yè)公司經(jīng)理以上。2、收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電， 應馬上報告物業(yè)公司經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受 影響的單位。3、物業(yè)公司經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉、停電工作。4、轉、停電前應填寫操作票，交電工簽名。5、轉、停電后當值人員應重點檢查電房、空調機房、水泵 房、電梯機房、消防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻 檢修。6、有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。四、臨時用電管理規(guī)程（一

39、）用電申請 用戶或單位應事先向物業(yè)公司服務中心以書面形式申請用 電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、 相數(shù)及時間。（二）公司審批 用電申請須經(jīng)物業(yè)公司審批。（三）簽定用電協(xié)議 物業(yè)公司審批通過后，用戶與物業(yè)公司簽定用電協(xié)議，確定 計費方式和收費標準。（四）接線及送電 經(jīng)批準后，用戶或單位應自己敷設好用電線路，經(jīng)電工檢查 符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù) 及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線 用戶終止用電，應事先通知服務中心，再由物業(yè)公司電工斷 電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字 認可。（六）計費方式1、電表計費，由用戶或單位自備并按指定位置接

40、線，每月 計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。五、供配電設備運行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括 （ 開閉所、低壓配電 室，發(fā)電機房 ） ，并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行 記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查 找原因，并通知電工班安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是 否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工

41、具 表面上。六、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。2、主管人員每年 12 月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。報檢 修隊隊長審批。3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記 錄。4、工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線 端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊 情況，須報告檢修隊隊長，及時通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施 檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房 設備檢查表和當值日志上。8、高壓設備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近

42、故障點4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點 8 米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣 鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。七、供電突發(fā)性事故的應急措施（一）外線故障1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障 導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是 否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供 電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指 示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動 合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處 于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關

43、。5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。（二） 內(nèi)部故障當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或 接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供 電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警， 1 人用手提式二 氧化碳氣體滅火器滅火， 1 人向消防中心報告火警）。2、將故障柜的低壓總開關退出， 掛“有人工作， 禁止合閘” 指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設施用電。4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。5、電工班召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面 參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結報告有關 部

44、門。（三）市電全停1、當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。2、退出市電聯(lián)系開關，合上發(fā)電機聯(lián)系開關，向應急負荷 供電，并每隔 15 分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、 水溫等。3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復 正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電。4、及時書面向上級領導報告。5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。（四）通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按 轉、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關規(guī)定，結合轄區(qū)內(nèi)的具體情況， 對供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范

45、圍內(nèi)的供水系統(tǒng) （ 即自來水公司向轄區(qū)供水總 表以內(nèi)的 ） 一律由管理公司管理。2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處 理：（1）私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量 和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。（2）私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用 時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。（3）私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)公司維修人員檢查， 不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或對

46、 其他用戶造成損失的，按實際情況賠償損失。二、大樓節(jié)水、用水措施1、嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原 因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的 防漏措施。三、物業(yè)公司停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報 告物業(yè)公司經(jīng)理，至少提前 24 小時書面通知受影響用戶3、主管管理員應安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應將地下水池注滿。5

47、、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位， 發(fā)現(xiàn)水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響 的用戶。6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關 人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關 閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和 備用泵運轉是否正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油 情況是否良好等。6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，

48、嚴禁合閘”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員， 并留在現(xiàn)場觀察。8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并 認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班 負責。2、主管管理員每年 12 月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系 統(tǒng)保養(yǎng)計劃。3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知 檢修隊，由服務中心通知受影響用戶。4、根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供 水。6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維

49、修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設備的故障應于 24 小時內(nèi)修復，無法解決的應馬 上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施（一）給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時， 把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停 止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分 別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講 機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制 系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修， 盡快恢復供水。（二）排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關閉

50、，用沙包攔截 溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并 用吸水機吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯 等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔 截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分 空調、設備系統(tǒng)管理 一、空調系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設備巡查 巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常 聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正 常位置， 水泵、 閥們和管道有沒有漏水、 滲水、 溢流等現(xiàn)象2、空調機房(1) 主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常； 三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2) 巡查水泵運行狀態(tài)，檢查

51、進出水壓力、運轉馬達聲音是 否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟 接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。(3) 空調控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1) 冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā) 出噪音，風機起動電柜有無故障指示。(2) 膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風機等檢查(1) 組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈 是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音， 去水冷凝盤去水是否順暢。(2) 吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。二、空調系統(tǒng)操作規(guī)程(一) 開機程序1、檢查

52、電源、三相電壓是否有 380V。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開 啟狀態(tài)。4、檢查冷卻塔補給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行 中，冷卻水出水溫度升高至 30C時需要加開冷卻塔風扇。7、檢查膨脹水箱補水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開 啟狀態(tài)。9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng) 在開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差

53、( 約 1 kg cm2)。13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機、油溫是否在 65C68C之間。15、啟動主機。16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。（二）關機程序1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。2、按停主機。3、主機完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔 風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主 機，根據(jù)負荷及水溫而定， 每開一臺主機應開一組水泵配合三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調工負責，暖通、給排水管理 員進行監(jiān)督。2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次， 并將運行運行情況記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管

54、理 員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。3、按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統(tǒng)。4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效 的節(jié)能方法。四、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。2、空調班組負責空調系統(tǒng)輔助設備（水泵、電機和風機） 的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。2、主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃， 并負責組織實施。3、當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設備故障，應立即進行維修，并 報告主管管理員。4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化 部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中注意環(huán)保，

55、對有害氣體、雪種等的排放必須 加以限制。7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴 格遵守動火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障 應在 4 小時內(nèi)排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響 的用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。五、中央空調系統(tǒng)應急處理方案（一）冷水機組1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并 開啟備用機組。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng) 商維修。3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非 辦公時間 12 小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。(二) 水泵1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機， 后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復 并記錄