沈陽民營養(yǎng)老院運營成本分析要點

1、沈陽民營養(yǎng)老院運營成本分析于作義單長英2013年5月十二五”時期是我國全面建設小康社會的關鍵期，是人口老齡化加速發(fā)展期，也 是應對人口老齡化的重要機遇期。目前，沈陽市現(xiàn)有人口 740萬,其中，60歲以上老 年人口 130萬人,占全市人口的17%。按國際通行標準，已提前步入老齡社會。為了 應對和破解人口日趨 老齡化形勢下的社會養(yǎng)老問題，我市提出以居家養(yǎng)老為基礎， 社區(qū)養(yǎng)老為依托，企事業(yè)單位為補充、機構養(yǎng)老為支撐，逐步打造政策經(jīng)費到位、服 務保障優(yōu)質(zhì)、發(fā)展模式多樣、社會參 與廣泛、全區(qū)老人共享經(jīng)濟發(fā)展成果的四位一體”養(yǎng)老服務新格局。隨著養(yǎng)老問題受到越來越多的重視，養(yǎng)老機構也從無到有、 從少到多逐步

2、發(fā)展 起來，民間資本興辦養(yǎng)老機構也成為潛在投資者的關注點。 目前，全市共有民營養(yǎng) 老機構92家，床位11000張。巨大的市場潛力，本該是民辦養(yǎng)老機構蓬勃發(fā)展的鏈接，而運營成本是民辦養(yǎng)老 機構發(fā)展的 條件之一。目前我市民營養(yǎng)老機構床位利用率在 80%以上的占機構總 數(shù)的60%左右;床位利 用率在60%以上的為70%稍強。有近20家養(yǎng)老機構的床位 利用率不足50%。造成這種困境的 原因有機構所在的地域差距、管理水平的高下、硬件設施的檔次等多種原因。而運營成本是民辦養(yǎng)老機構發(fā)展的必備條件，本 文試結合沈陽情況對民辦養(yǎng)老機構的運營成本進行分析。一、民營養(yǎng)老院的建筑成本1、租房改造型養(yǎng)老院民辦養(yǎng)老院建設

3、的方式一般有租房改建和購地新建兩種。租房改建的敬老院部分是利用單 位廢棄的辦公樓、 學校搬遷后留下的廠房、 教室等閑置房產(chǎn)經(jīng)過簡單改造后投入運營。 另一部分是租用新建房屋進行改造，由于面積限制，這部分 養(yǎng)老院多為小型。產(chǎn)權的屬性限制了養(yǎng)老院的發(fā)展。高額的租金增加了養(yǎng)老院的運營負擔，同時承租年限也影響了改造工程的有效 實施。出租房考慮自身利益和對未來經(jīng)濟形勢的預期，往往不愿意簽訂長期合同， 極少超過十年。因而如果在房屋改造和設備購置方面投入過大，短暫的承租期內(nèi)很 難收回成本。以大東區(qū)博遠養(yǎng)老院為例,2009年成立的博遠養(yǎng)老院占地4500平方米，床位 304張。該養(yǎng)老院為租用的廢棄校舍，合同期為十

4、年，每年的租金為67萬元。當時僅 裝修改建費用就高 達600余萬元，預計租期內(nèi)可以收回成本。2、購地新建型養(yǎng)老院相對于租賃型養(yǎng)老院，自建型養(yǎng)老院的更加穩(wěn)定，但是投入成本則要相對較高， 這也是導致民營養(yǎng)老院運營艱難的主要原因。隨著土地和建筑成本的逐年增加，新 建養(yǎng)老院的投入也持 續(xù)增高。以沈陽二環(huán)外土地5畝為例，筆者計算了新建養(yǎng)老院的成本。土地成本：150（萬元5（畝=750元如果床位為100張，按規(guī)定每床20平方米，則建筑面積為即2000平方米，按照 目前市場價 格建筑成本每平方米2600元計算，則建筑費用為520萬。因而前期的總 投資為1270萬元，平均每張床位成本為12.7萬元；如果床位為

5、200張，則建筑面積4000平方米，建筑費用1040萬元，即總投資為 1790萬元，平均每張床位成本為8.95萬元；如果床位為300張,則建筑面積為6000平方米，建筑費用1560萬元，即總投資為 2310萬元,平均每張床位成本為7.7萬元；如果床位為400張,則建筑面積為8000平方米，建筑費用2080萬元，即總投資為 2830萬元,平均每張床位成本為7.07萬元。而如果在二環(huán)內(nèi)新建一家養(yǎng)老院，同樣的5畝土地成本則將增加至1500萬以 上。從而按照 建設100張床位數(shù)計算，平均成本為20.2萬元；200張床位平均成本為 12.7萬元；300張床位平均成本為15.3萬元；400張床位平均為17

6、.9萬元。從以上的分析可以看出，二環(huán)外新建養(yǎng)老機構的規(guī)模在 400張床位、建筑面積 在8000平米左右的成本最低；而如果再二環(huán)內(nèi)新建養(yǎng)老機構規(guī)模在 300張床位，建 筑面積6000平方米 左右的成本最低。二、民營養(yǎng)老院的運營數(shù)據(jù)分析同時,根據(jù)筆者調(diào)查大東區(qū)19家養(yǎng)老院的運營情況，可知經(jīng)營數(shù)據(jù)如下：（一收入民營養(yǎng)老院的收入主要是營業(yè)收入和補貼收入兩類，其中，營業(yè)收入與養(yǎng)老院本身的市場定 位有關，主要包括面向入住老人收取的護理費、床位費、伙食費等，依據(jù)護理級別健康護理、半自理（介助、完全不能自理（介護、特級護理的不同收費不同。從調(diào)查結果來看，民營養(yǎng)老院主要面向中低收入客戶群體，且入住人員中屬于特

7、級護理的人員特別少，而屬于健康護理、半自理老人護理和完全不能自理的人員較 多。某面向中等收入入住人員的養(yǎng)老院收費情況（不包括取暖費，取暖季在住人員每人需繳納取暖費500元:健康護理入住人員每 人每月收費在1000-1500元；半自理 入住人員每人每月收費在1400-2000元；完全不能自理 入住人員每人每月收費在 1700-2400元；特級護理入住人員較少，入住期不穩(wěn)定，收費標準往往視實際情況確 定。某面向低收入入住人員的養(yǎng)老院（沈陽吉祥老年公寓收費情況：健康護理入住人 員每人每月收費1150元左右；半自理入住人員每人每月收費1450元左右；完全不 能自理人員每人每月收費在1700元左右。補貼

8、收入主要來源于政府給予的補助，如 大東區(qū)民營養(yǎng)老院可獲得的補助標準為每年每床2000元，連續(xù)補貼兩年。（二成本構成分析影響?zhàn)B老院成本的因素很多，所在地區(qū)、規(guī)模、服務標準等都會影響成本?；?于決策需要，根據(jù)成本性態(tài)分析理論，對養(yǎng)老院發(fā)生的一般性的成本進行成本性態(tài)分 析，將其所發(fā)生的成本按與入住人員數(shù)量的關系分為固定成本與變動成本，年成本主 要包括：(1因使用房屋等建筑物而發(fā)生的成本：如養(yǎng)老院所用房屋為自有，則成本為每年 的房屋折舊，如養(yǎng)老院所用房屋為租用，則成本為年租金，無論自有還是租用，均為固 定成本。房 屋附屬養(yǎng)老設備折舊，也計入此項。(2維修費:維修房屋、設備所發(fā)生的支出，固定成本。(3暖

9、氣費，固定成本。(4水電煤氣費，半變動成本，因在總成本中所占比重不大，可全部視為固定成本。(5入住人員餐飲費，只包括水電煤氣人工費以外的采購成本，如購買米面糧油蔬 菜等發(fā)生的成本，養(yǎng)老院一般根據(jù)一定標準控制此項支出，如有的養(yǎng)老院定為400元 /人/月。(6員工工資。養(yǎng)老院工作人員可分為三類：管理人員、廚師及衛(wèi)生清潔人員、 護工。其中,管理人員工資和廚師以及衛(wèi)生清潔人員工資為固定成本，護工工資為變 動成本。(三民營養(yǎng)老院盈虧平衡分析養(yǎng)老院面向顧客群的定位不同，收費標準也就不同，發(fā)生的成本也會有所差異。 本文以沈陽 吉祥老年公寓為例，通過其真實數(shù)據(jù)做盈虧平衡分析。該養(yǎng)老院主要招收低收入人群入住，設

10、有床位60張，所有床位不分級別，入住人 員收費主 要與護理級別相關，單獨收取取暖費每人每年500元。根據(jù)該養(yǎng)老院2012年數(shù)據(jù)，入住人員比例為健康護理：半自理:完全不能自理為11:3:37 人均月收費標準=1150X1/51+1450 3/51+1700 37/51=1567（元所用住房為自購住房,2002年購買價格為85萬元。生活成本：每人每月400元，每年4800元。護工工資：按入住人數(shù)/10向下取整聘請護工，每位護工每月工資1800元,年工資 21600 元。設入住人數(shù)為Q,則有年利潤=營業(yè)收入-生活成本-護工工資-固定成本=1567X12Q-4800 Q- Q/6 >21600-

11、360000金祥老年公寓固定成本令年利潤=0,可得Q=34（人可知該養(yǎng)老院入住人數(shù)為34人時，能夠保持不盈不虧的狀態(tài)，若入住人數(shù)少于 34人則要虧 本，多于34人則可盈利。通過入住率指標，可以更好地詮釋盈虧分界 點。入住率=入住人數(shù)/老院總床位數(shù)該養(yǎng)老院盈虧平衡點入住率=34與0=56.66%,即當入住率超過56.66%時，養(yǎng)老院 才可盈利。根據(jù)大東區(qū)19民營養(yǎng)老院的經(jīng)營情況統(tǒng)計，當入住率達到60%左右，均 能達到盈利狀態(tài)。三、運營成本偏高容易照成多方面隱患（一硬件環(huán)境差。因為民營養(yǎng)老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面 都有比較大的 開支，對于高水平的基礎設施建設常常有心無力。 同時,較低

12、的定價 也讓運營利潤始終保持在低水平線上，根本沒有能力改善硬件環(huán)境。（二服務隊伍老化、專業(yè)人員少。服務護理人員大都從農(nóng)村招入的60歲左右的婦女。有 專業(yè)技術職稱的醫(yī)護人員不多。（三當事人短期行為，無長遠規(guī)劃。因為大都屬租賃房屋，養(yǎng)老機構法人面臨的 成本壓力 過大，大都以五到十年為一個周期，不易形成品牌及規(guī)模效應，也因無力無 法形成其他行業(yè)的集團化、規(guī)?；?jīng)營。（四運營周期長，資金周轉慢。養(yǎng)老服務屬長線產(chǎn)品，屬微利服務。從投資到達到 盈虧總需3-5年，回收成本的時間一般為十到十三年。（五惡性事故、安全、服務糾紛增多，影響社會形象。四、關于調(diào)研結果的思考目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)純屬社會福利事業(yè)，也是新興朝陽事

13、業(yè)，更是一個慢熱的產(chǎn)業(yè)，會 在一定時期內(nèi),停留在投入大、風險高、利潤少、公益性強”的初步發(fā)展階段。值得注意的是，國內(nèi)養(yǎng)老機構目前存在巨大的市場空白。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口為1.78億，占總人口的13.26%,其中失能老人有 3300萬。據(jù)預測，到2015年中國老齡人口將達到總人口的16.55%,到2050年將達到 1/3。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底我國有各類養(yǎng)老機構38060個，擁有床位266.2萬張，收 養(yǎng)各類 人員210.9萬人。但全國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的1.59%,不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。目前，全市養(yǎng)老院

14、有床位2.9萬張，因有45家農(nóng)村敬老院的近萬張床位目前的接 收對象為 政府供養(yǎng)的五保戶而暫未對社會開放，有老人入住的床位僅1.9萬余張。 目前每千名老人的 平均床位為23張,離國家每千名老年人30張床位標準還有一定 的差距。要進一步提升民營養(yǎng)老機構對我市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的支撐作用 ，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化 發(fā)展，如何加強政策支持和社會會養(yǎng)老體系建設健全，解決民營養(yǎng)老院的運營難題， 降低運營成本仍將是我們繼續(xù)探索的方向。1、完善養(yǎng)老機構建設相關制度。建立養(yǎng)老服務行業(yè)協(xié)會，打造養(yǎng)老機構信息平 臺。統(tǒng)籌安 排養(yǎng)老機構建設項目，協(xié)調(diào)土地、資金等重點問題，定期對項目推進過 程中出現(xiàn)的問題進行 會商，協(xié)調(diào)解決 確保項

15、目進度。設立養(yǎng)老機構發(fā)展基金，每年投 入50-100萬元,對全市一、兩家發(fā)展好、信譽佳的民營養(yǎng)老機構進行無息或低息貸 款,全力支持民營機構的發(fā)展。2、加大對民辦養(yǎng)老機構建設的政策扶持。對于興辦民營養(yǎng)老機構，我們可以在地價、稅收、事業(yè)性收費等方面給出一系列優(yōu)惠政策。同時，從政府購買服務的方式，在對民辦養(yǎng)老機構 給予床位補購補貼的基礎上，增加運營補貼和對入住機構 的低保失能老人給予足額補貼。 具體可參照市民政局、財政局關于支持養(yǎng)老機 構建設有關問題的通知（沈民20116號中 對收住本市戶籍老年人人數(shù)給予日常 運營補貼。市區(qū)每人每月補貼100元，郊縣每人每 月補貼80元。對入住養(yǎng)老機構 的低保失能老年人按生活半自理每人每月補助400元,完全不能自理的每人每月補助600元”忖前上述文件只要求區(qū)縣試點，因此覆蓋面不全。3、強化開展養(yǎng)老服務普惠制培訓。面對目前我市養(yǎng)老服務業(yè)人才短缺的問題 ， 我們可以與 人社部門合作，開展養(yǎng)