房地產(chǎn)營(yíng)改增政策及稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)(南寧0429)

1、房地產(chǎn)營(yíng)改增政策解讀及稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)青島稅校劉瑋2016.4.28-29上海試點(diǎn)行業(yè)范圍擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)全國(guó)范圍試點(diǎn)行業(yè)全國(guó)范圍試點(diǎn)行業(yè)全國(guó)范圍試點(diǎn)行業(yè)全國(guó)范圍剩下全部行業(yè)交通運(yùn)輸服務(wù)和部分現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)交通運(yùn)輸服務(wù)和部分現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)廣播影視服務(wù)納入營(yíng)改增范圍鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)納入營(yíng)改增范圍電信服務(wù)行業(yè)納入營(yíng)改值范圍金融服務(wù)，房地產(chǎn)，建筑，文化體育行，生活性服務(wù)為加入營(yíng)改增2012年1月1日2012年9月12月2013年8月1日2014年1月1日2014年1月1日2016年5月1日起（政策發(fā)布于2011年11月6日）（政策發(fā)布于2012年7月31日）（政策發(fā)布于2013年5月24日）（政策發(fā)布于201

2、3年12月12日）（政策發(fā)布于2014年4月29日）（政策在3月中旬發(fā)布）準(zhǔn)備時(shí)間：1.5個(gè)月準(zhǔn)備時(shí)間：1-4個(gè)月準(zhǔn)備時(shí)間：2個(gè)月準(zhǔn)備時(shí)間：0.5個(gè)月準(zhǔn)備時(shí)間：1個(gè)月增值稅制度改革進(jìn)程和展望增值稅制度改革進(jìn)程和展望浙江北京天津江蘇福建廣東深圳安徽上海全國(guó)全國(guó)全國(guó)將來時(shí)間已定，任務(wù)艱巨，盡快準(zhǔn)備。準(zhǔn)備時(shí)間非常短暫，企業(yè)應(yīng)盡早開始準(zhǔn)備工作！增值稅制度改革進(jìn)程和展望增值稅制度改革進(jìn)程和展望應(yīng)稅服務(wù)/商品增值稅率/營(yíng)業(yè)稅率增值稅貨物內(nèi)銷銷售17%/13%貨物出口銷售零稅率/17%貨物進(jìn)口17%/13%提供加工、修理、修配服務(wù)17%營(yíng)改增交通運(yùn)輸服務(wù)11%（原3%營(yíng)業(yè)稅）郵政服務(wù)11%（原3%營(yíng)業(yè)稅）基

3、礎(chǔ)電信服務(wù)11%（原3%營(yíng)業(yè)稅）增值電信服務(wù)6%（原3%營(yíng)業(yè)稅）研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，信息技術(shù)服務(wù)，文化創(chuàng)意服務(wù)，物流輔助服務(wù)，鑒證咨詢服務(wù)，廣播電影服務(wù)6%（原3%或5%營(yíng)業(yè)稅）有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)17%（原5%營(yíng)業(yè)稅）營(yíng)業(yè)稅建筑業(yè)，文化體育業(yè)*3%金融服務(wù)，其他服務(wù)（包括代理，酒店，餐飲，旅游，不動(dòng)產(chǎn)租賃等）5%娛樂業(yè)5%-20%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)5%中國(guó)間接稅構(gòu)成概述中國(guó)間接稅構(gòu)成概述一、增值稅是名不符實(shí)的價(jià)外稅，在生產(chǎn)環(huán)節(jié)有可以轉(zhuǎn)嫁的性質(zhì)，但卻不一定轉(zhuǎn)嫁成功。轉(zhuǎn)嫁成功是價(jià)外稅，轉(zhuǎn)嫁不成功是價(jià)內(nèi)稅。所以面對(duì)終端消費(fèi)者的生產(chǎn)者有很高的不可轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。二、以專票抵扣決定了專用發(fā)票等同于現(xiàn)

4、金。即提高于專票的管理要求，又要求不要產(chǎn)生留抵。留抵進(jìn)項(xiàng)本質(zhì)意義上是稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，企業(yè)卻不可轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收稅務(wù)機(jī)關(guān)帳款。因而增值稅具有現(xiàn)金管理的性質(zhì)，盤活留抵進(jìn)項(xiàng)，平滑交稅等同于現(xiàn)金管理。三、以上一切是建立在對(duì)增值稅政策清楚的基礎(chǔ)上。四、營(yíng)改增的本質(zhì)，是重建稅務(wù)現(xiàn)金管理系統(tǒng)，因而需要重造供應(yīng)鏈與銷售鏈，以及重建由此引起的核算體系與稅務(wù)體系、考核體系、IT體系。 增值稅管理的本質(zhì)增值稅管理的本質(zhì)一、增值稅對(duì)V+M征稅，營(yíng)業(yè)稅對(duì)C+V+M征稅銷售增值額適用稅率增值稅增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別原理原理增值稅制的優(yōu)點(diǎn)是能夠避免專業(yè)化分工過程中的重復(fù)征稅。增值稅屬于價(jià)外稅，稅款實(shí)際上是由

5、下一環(huán)節(jié)納稅人負(fù)擔(dān)，理論上最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。每一環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)者只是代國(guó)家征收稅款，本身并不負(fù)擔(dān)稅款。但實(shí)際并非如此。上一環(huán)節(jié)繳納多少，下環(huán)節(jié)就扣除多少，上環(huán)節(jié)沒有征稅或免稅，下環(huán)節(jié)就需要承擔(dān)這部分稅款。這是增值稅制的核心機(jī)制，增值稅的靈魂。樹立一個(gè)重要觀點(diǎn)：進(jìn)項(xiàng)稅充分抵扣，銷項(xiàng)稅充分轉(zhuǎn)嫁是最高原則。發(fā)動(dòng)群眾斗群眾、群眾相互監(jiān)督的稅種。增值稅轉(zhuǎn)嫁程度,取決于納稅人在市場(chǎng)上的專業(yè)討價(jià)還價(jià)能力，以下一環(huán)節(jié)是否終端消費(fèi)者或者存在巨額進(jìn)項(xiàng)留抵。增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別原理原理增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別具體形式具體形式增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別價(jià)格是否含稅的區(qū)別稅金是否進(jìn)入成本的

6、區(qū)別是否會(huì)導(dǎo)致企業(yè)重復(fù)征稅的區(qū)別稅制要素的比較工廠代理商零售商蘋果手機(jī)一臺(tái)（營(yíng)業(yè)稅蘋果手機(jī)一臺(tái)（營(yíng)業(yè)稅5%vs5%vs增值稅增值稅17%17%）售價(jià)售價(jià)40004000成本成本10001000售價(jià)售價(jià)50005000成本成本40004000售價(jià)售價(jià)60006000成本成本50005000項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅納稅人的認(rèn)定不區(qū)分一般納稅人與小規(guī)模納稅人區(qū)分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人計(jì)稅方法應(yīng)納稅額只與收入相關(guān)既取決于收入（銷項(xiàng)稅額），也取決于成本費(fèi)用（進(jìn)項(xiàng)稅額）發(fā)票管理要求不區(qū)分專用發(fā)票與普通發(fā)票，發(fā)票不作為扣稅憑證，開具和取得要求較低區(qū)分專用發(fā)票與普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)稅額的扣稅憑證，發(fā)票

7、的開具和取得要求較高納稅地點(diǎn)勞務(wù)發(fā)生地機(jī)構(gòu)所在地（項(xiàng)目所在地）營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅制要素比較營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅制要素比較營(yíng)業(yè)稅增值稅一般納稅人增值稅小規(guī)模納稅人稅率5%稅率11%稅率3%稅金與收入相關(guān)，存在重復(fù)納稅問題成本中的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予抵扣，但抵扣不充分（如：人工成本）無進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，只能開具增值稅普通發(fā)票不涉及稅款抵扣的問題稅負(fù)較以前有所上升，但能促進(jìn)企業(yè)升級(jí)換代稅負(fù)較以前有所下降，但承攬業(yè)務(wù)的能力也有所下降(房地產(chǎn)企業(yè)全部為一般納稅人)營(yíng)業(yè)額中包含營(yíng)業(yè)稅金營(yíng)業(yè)額中不包含增值稅營(yíng)業(yè)額中不含增值稅營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅率比較分析營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅率比較分析一、一般計(jì)稅方法：也叫抵扣法，適用于一般納稅人應(yīng)繳增

8、值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額=銷售額適用稅率 或者： 銷售額含稅銷售額（1+適用稅率）增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別計(jì)稅方法計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法下，留抵稅款結(jié)轉(zhuǎn)無時(shí)間限制（無類似所得稅5年的規(guī)定）。二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：適用于小規(guī)模納稅人或者一般納稅人的特定業(yè)務(wù)應(yīng)繳增值稅銷售額征收率銷售額=含稅銷售額（1+征收率）增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別計(jì)稅方法計(jì)稅方法小規(guī)模納稅人無稅款抵扣權(quán)。視同銷售、價(jià)外費(fèi)用、反避稅條款的規(guī)定同樣適用。1、簡(jiǎn)單計(jì)稅方法下，進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，一般情況下不能自己開具增值稅專用發(fā)票（小規(guī)模納稅人可以申請(qǐng)代開，一般納稅人不可以申請(qǐng)代開，但是可以自開。），一般

9、納稅人的某些特殊業(yè)務(wù)可以對(duì)外開增值稅專用發(fā)票（國(guó)稅函【2009】90）2、簡(jiǎn)易征收是否有選擇權(quán)？財(cái)稅【2009】9號(hào)、2012年1 號(hào)公告對(duì)某些簡(jiǎn)易征收給了選擇權(quán)，而對(duì)銷售舊固定資產(chǎn)等沒有給選擇權(quán)。并且對(duì)某些項(xiàng)目如果選擇簡(jiǎn)易征收后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。 增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別計(jì)稅方法計(jì)稅方法一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。(財(cái)稅【2005】165）增值稅納稅人最重要的權(quán)利是稅款抵扣權(quán)，這個(gè)抵扣權(quán)是可以抵扣的權(quán)利，不是法定必須抵扣的權(quán)利，因而公司清算時(shí)留抵稅不退稅就是這個(gè)原理，因而留抵稅也不構(gòu)成

10、企業(yè)所得稅意義上的資產(chǎn)。清算時(shí)留抵進(jìn)項(xiàng)稅不能轉(zhuǎn)出作為存貨（轉(zhuǎn)出必須與認(rèn)證的存貨是配比的）。這時(shí)因?yàn)樵鲋刀惖倪M(jìn)項(xiàng)抵扣是匯總抵扣，并不是明細(xì)對(duì)應(yīng)抵扣,也不是按期間對(duì)應(yīng)抵扣，所以留抵稅的真實(shí)性非常難核實(shí)。應(yīng)交稅金-增值稅本身可以認(rèn)為是一個(gè)代收代付款科目，只不過代收代付的是稅金。記錄的是納稅人支付給供應(yīng)商的稅款，這個(gè)稅款經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證后允許以銷項(xiàng)稅款抵減，而且僅能以銷項(xiàng)稅款抵減，并不是一個(gè)能夠控制的資產(chǎn)，如不能轉(zhuǎn)讓。因而一般納稅人注銷或者轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，留抵進(jìn)項(xiàng)稅視同歸零且不作賬務(wù)處理，相當(dāng)于應(yīng)收款核銷。增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅與營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理可以抵扣可以抵扣二、進(jìn)

11、項(xiàng)抵扣需要取得合規(guī)票據(jù)。三、必須是一般納稅人 1、專用發(fā)票 180天抵扣 使用過的固定資產(chǎn)、舊貨無法開具專票2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 180天抵扣3、農(nóng)產(chǎn)品收購憑據(jù)及普通發(fā)票4、中華人民共和國(guó)稅收繳款憑證一、產(chǎn)生增值稅銷項(xiàng)的行為，其進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。由此產(chǎn)生需進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的如下事項(xiàng)：外購的貨物用于簡(jiǎn)易征收、免稅項(xiàng)目、非應(yīng)稅項(xiàng)目的，及管理不善導(dǎo)致的損失、以及用于個(gè)人消費(fèi)與集體福利的作為進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出一、簡(jiǎn)易征收、免稅項(xiàng)目、非應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額【注：細(xì)則無此項(xiàng)】+非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)

12、營(yíng)業(yè)額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）（當(dāng)期全部銷售額+當(dāng)期全部營(yíng)業(yè)額）。財(cái)稅【2011】111號(hào)(此處不用換算為不含稅價(jià)）現(xiàn)在只有收入轉(zhuǎn)出法，按收入比例轉(zhuǎn)出，沒有成本比例轉(zhuǎn)出。而且收入是按銷售收入轉(zhuǎn)出，如果是中間環(huán)節(jié)領(lǐng)用，不用轉(zhuǎn)出處理。增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出（房地產(chǎn)）進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出（房地產(chǎn)） 第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）增

13、值稅的進(jìn)項(xiàng)處理增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出二、其他進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的計(jì)算已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣的情形（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、免征增值稅項(xiàng)目除外,這三個(gè)是按收入進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。實(shí)踐中是以存貨的成本*存貨的適用稅率進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，這里的存貨成本是存貨耗用已抵扣的貨物或者勞務(wù)的成本，資本化利息等不用扣除。理論上是按成本明細(xì)按具體稅率轉(zhuǎn)出的。增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理增值稅的進(jìn)項(xiàng)處理進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出三、作為固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出納稅人已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固

14、定資產(chǎn)發(fā)生條例第十條（一）至（三）項(xiàng)所列情形的，應(yīng)在當(dāng)月按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)凈值適用稅率固定資產(chǎn)凈值，是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊后計(jì)算的固定資產(chǎn)凈值。（財(cái)稅【2008】170）增值稅的銷項(xiàng)處理增值稅的銷項(xiàng)處理一、銷售額允許扣除的項(xiàng)目：受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅；符合條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用；符合條件的代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；銷售貨物的同時(shí)代辦保險(xiǎn)等而向購買方收取的保險(xiǎn)費(fèi)，以及向購買方收取的代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌照費(fèi)。（單獨(dú)提供按揭、代辦服務(wù)業(yè)務(wù)，并不銷售汽車的，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅【2003】16）現(xiàn)實(shí)中，實(shí)

15、物折扣是允許的，而且不做無償贈(zèng)送處理。折扣只能在發(fā)票的金額欄填寫，不要填寫在備注欄二、折扣可以扣除增值稅的銷項(xiàng)處理增值稅的銷項(xiàng)處理三、視同銷售1、將貨物分為自產(chǎn)、委托加工與外購兩大類。兩大類貨物只要作為投資、或者捐贈(zèng)轉(zhuǎn)出企業(yè)外的，都是視同銷售。2、自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目（非應(yīng)稅項(xiàng)目而不是免稅、簡(jiǎn)易征收）、集體福利和個(gè)人消費(fèi)（終端承擔(dān)）。是作為視同銷售處理。知識(shí)點(diǎn)：免稅與簡(jiǎn)易征收只能是進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。外購貨物要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，而自產(chǎn)貨物需要視同銷售，區(qū)別就是貨物外購后自產(chǎn)加工增值部分是否需補(bǔ)增值稅。如果是用于非應(yīng)稅項(xiàng)目或者集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，外購貨物與自產(chǎn)貨物本身存在加工增值的增值稅，因

16、而需要不同的表述。增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)一、基本規(guī)定：納稅人銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。二、但是服務(wù)做了更詳細(xì)的規(guī)定，與營(yíng)業(yè)稅完全一致，取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。三、對(duì)于應(yīng)稅勞務(wù)，對(duì)于收取價(jià)款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)則沒有明細(xì)的規(guī)定與解釋。四、但是對(duì)于貨物銷售，則有非常明顯的規(guī)定，分別是：采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天；采取托收承付和委托銀行收款方式

17、銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)增值

18、稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)其中，貨物中的索取銷售款憑據(jù)與服務(wù)中的索取銷售款的憑據(jù)并不一樣，貨物中的索取銷售款憑據(jù)指確認(rèn)交易形成債權(quán)的憑證。比如，合同約定收款日是簽訂合同一個(gè)月收款，那么簽訂合同之后一個(gè)月內(nèi)，這個(gè)合同不算索取價(jià)款憑證；但是一個(gè)月后，銷售方可以憑借這個(gè)合同索取貨款，這個(gè)合同在此時(shí)就是索取價(jià)款憑證。銷售方也是在合同簽訂后一個(gè)月，取得了索取價(jià)款憑證納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中采取直接收款方式銷售貨物，已將貨物移送對(duì)方并暫估銷售收入入賬，但既未取得銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)也未開具銷售發(fā)票的，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（2011年40號(hào)

19、公告） 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本規(guī)定稅率和征收率增值稅的稅率和征收率稅率征收率17%，銷售或進(jìn)口貨物、租賃13%，糧油水電氣書報(bào)農(nóng)藥化肥11%，交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等。6%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、增值電信服務(wù)。 0，出口貨物、勞務(wù)及服務(wù)等3%，小規(guī)模，簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅。第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶（個(gè)人無償提供服務(wù)不視同銷售）向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。第四十條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)

20、、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。差額征稅，是否開專票不明房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定四、兩年抵扣的不動(dòng)產(chǎn)范圍不明適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資

21、產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。1、除房地產(chǎn)外的一般納稅人，自建、除房地產(chǎn)外的一般納稅人，自建不動(dòng)產(chǎn)，也分兩年抵扣不動(dòng)產(chǎn)，也分兩年抵扣2、房地產(chǎn)自建自用、自建出租的不、房地產(chǎn)自建自用、自建出租的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)可以直接抵扣。動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)可以直接抵扣。3、無形

22、資產(chǎn)不受兩年限制，土地使、無形資產(chǎn)不受兩年限制，土地使用權(quán)，不受兩種限制。二級(jí)市場(chǎng)買來用權(quán)，不受兩種限制。二級(jí)市場(chǎng)買來的土地，可以直接扣除的土地，可以直接扣除4、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)、融資租入的不動(dòng)產(chǎn) 施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)建施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)建筑物筑物 低于原值低于原值50%的改擴(kuò)建所耗增值稅的改擴(kuò)建所耗增值稅原料行為原料行為 （不動(dòng)產(chǎn)原值不動(dòng)產(chǎn)原值,是指取得不動(dòng)產(chǎn)是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。）一次性扣）一次性扣房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定五、一級(jí)開發(fā)稅負(fù)增加差額征稅的上述憑證是指：支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。六、建筑業(yè)成本1、簡(jiǎn)易征

23、收，按減去總包差額3%征稅2、一般征收，全額征稅，2%差額預(yù)征。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定1、銷售預(yù)征3%，不扣除土地價(jià)，只適用于房地產(chǎn)公司，且不區(qū)分新舊項(xiàng)目。 。 3%預(yù)征高于實(shí)際應(yīng)交稅金可抵，是否可退存疑2、房地產(chǎn)舊項(xiàng)目統(tǒng)一按5%全額簡(jiǎn)易征收，房地產(chǎn)簡(jiǎn)易是否可以土地差額，其實(shí)文件不明，但是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的政策，是不可以的。如果房地產(chǎn)購入在建工程再開發(fā)，簡(jiǎn)易征收也是應(yīng)該是可以差額征收的；房地產(chǎn)一般納稅人一般征收按（銷售額-土地價(jià)）/（1+稅率）*稅率-進(jìn)項(xiàng)納稅，目前這僅適用于房地產(chǎn)公司。3、非房地產(chǎn)一般納稅人，購入舊項(xiàng)目，差額5%征收。非房地產(chǎn)一般納稅人，自建舊項(xiàng)目，全

24、額5%征收。非房地產(chǎn)一般納稅人，新項(xiàng)目，全額征收，這里與房地產(chǎn)不同，房地產(chǎn)可以扣除土地，而非房地產(chǎn)公司不可以。預(yù)征率不同，如果是自建的，全額5%。如果是購入的，差額5%4、小規(guī)模簡(jiǎn)易征收，自建全額5%。采購差額5%。5、老項(xiàng)目轉(zhuǎn)售的問題，是否存在稅率差？七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)與非房地產(chǎn)的處理方法不同）七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)與非房地產(chǎn)的處理方法不同）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）1、自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)

25、施和房屋建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2、預(yù)征：、預(yù)征：應(yīng)預(yù)繳稅款應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照按照5%的征收率計(jì)算。的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定

26、3、房地產(chǎn)一般納稅人房地產(chǎn)一般納稅人一般征收一般征收，按（銷售，按（銷售價(jià)款價(jià)款-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+稅率）稅率）*稅率稅率-進(jìn)項(xiàng)納稅，目前這僅適用于房地產(chǎn)公司進(jìn)項(xiàng)納稅，目前這僅適用于房地產(chǎn)公司，且僅適用于一般征收，且僅適用于一般征收。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）筑面積）支付的土地價(jià)款支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的

27、建筑面積。積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。問題：什么叫可售建筑面積？是產(chǎn)證面積還是建筑面積？問題：什么叫可售建筑面積？是產(chǎn)證面積還是建筑面積？我認(rèn)為是建筑面積，因?yàn)楣才涮撞缓诋a(chǎn)證面積中。我認(rèn)為是建筑面積，因?yàn)楣才涮撞缓诋a(chǎn)證面積中。七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定七、房地產(chǎn)

28、銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）七、房地產(chǎn)銷項(xiàng)（房地產(chǎn)公司的特殊規(guī)定）支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。接支付的土地價(jià)款。 進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出 第十三條第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的建筑工程施工許可證注明的

29、“建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）4、按期申報(bào)、按期申報(bào) 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

30、1、出租就沒有再區(qū)分房地產(chǎn)與非房地產(chǎn)。簡(jiǎn)易就是5%，一般就是按3%預(yù)征,再正常征收。3%預(yù)征是與一般征收方法相關(guān)聯(lián)的，與簡(jiǎn)單征收沒有關(guān)系，而出售是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的。2、老項(xiàng)目轉(zhuǎn)租，是否存在稅率差？八、房地產(chǎn)租賃九、原留抵進(jìn)項(xiàng)原增值稅一般納稅人兼有銷售服原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。項(xiàng)稅額中抵扣。原留抵進(jìn)項(xiàng)，不得用于新增銷項(xiàng)，原留抵進(jìn)項(xiàng)，不得用于新增銷項(xiàng)，只能用于

31、以前服務(wù)銷項(xiàng)。只能用于以前服務(wù)銷項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策規(guī)定籌劃空間 - 過渡性項(xiàng)目1、盡量在、盡量在430前取得前取得施工證，保施工證，保留選擇權(quán)留選擇權(quán)5、期間、期間費(fèi)用的進(jìn)費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)也要區(qū)項(xiàng)也要區(qū)分新舊項(xiàng)分新舊項(xiàng)目目4、按新舊、按新舊項(xiàng)目核算成項(xiàng)目核算成本與收入、本與收入、進(jìn)項(xiàng)稅與銷進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅，增值項(xiàng)稅，增值稅進(jìn)入按項(xiàng)稅進(jìn)入按項(xiàng)目核算與清目核算與清算時(shí)代算時(shí)代3、根據(jù)合、根據(jù)合同與施工證同與施工證的關(guān)系，對(duì)的關(guān)系，對(duì)于新舊項(xiàng)目于新舊項(xiàng)目共用合同進(jìn)共用合同進(jìn)行梳理。行梳理。2、按公司、按公司-宗地號(hào)宗地號(hào)-立立項(xiàng)項(xiàng)-規(guī)劃規(guī)劃-施施工證工證-預(yù)售預(yù)售證梳理基本

32、證梳理基本信息信息按占地、建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒?，在政策不明的情況下存在極大的空間。1、土地出讓金的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇、土地出讓金的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇2、前期、建安分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇、前期、建安分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇3、水電費(fèi)的處理模式對(duì)進(jìn)項(xiàng)的影響、水電費(fèi)的處理模式對(duì)進(jìn)項(xiàng)的影響5、無法準(zhǔn)確識(shí)別新老項(xiàng)目的成本劃分、無法準(zhǔn)確識(shí)別新老項(xiàng)目的成本劃分6、修改土地取得方式、修改土地取得方式7、老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出、老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出按建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒ā０唇ㄖ娣e、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒ā?duì)對(duì)2016年發(fā)生的共用前期費(fèi)換取增值稅專票年發(fā)生的共用前期費(fèi)換取增值稅專票水的轉(zhuǎn)售存在銷項(xiàng)水的轉(zhuǎn)售存在銷項(xiàng)0.13與進(jìn)

33、項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)0.06差價(jià)，需要差價(jià)，需要加價(jià)處理加價(jià)處理如紅線外成本如紅線外成本 、無施工證項(xiàng)目成本盡量按新項(xiàng)、無施工證項(xiàng)目成本盡量按新項(xiàng)目取得進(jìn)項(xiàng)目取得進(jìn)項(xiàng)消除直接沖抵土地款行為、增加土地出讓金開消除直接沖抵土地款行為、增加土地出讓金開據(jù)金額據(jù)金額按進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出最少的原則轉(zhuǎn)出老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)按進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出最少的原則轉(zhuǎn)出老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)籌劃空間 - 共同成本籌劃空間 - 甲供材2、梳理出高進(jìn)項(xiàng)稅、梳理出高進(jìn)項(xiàng)稅率甲供材率甲供材對(duì)于對(duì)于0.13與與0.17進(jìn)項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅率的材料與設(shè)備可稅率的材料與設(shè)備可以選擇甲供以選擇甲供1、梳理甲供材供應(yīng)商，、梳理甲供材供應(yīng)商，修改采購合同修改采購合同修改采購合同涉稅條修改采購合同涉稅條

34、款、梳理掛靠供應(yīng)商款、梳理掛靠供應(yīng)商籌劃空間 - 銷售折扣1、銷售退回與銷售折讓、銷售退回與銷售折讓2、買房送贈(zèng)品的處理、買房送贈(zèng)品的處理銷售折讓金額必須銷售折讓金額必須開具在一張發(fā)票上，開具在一張發(fā)票上，不得開具在備注欄，不得開具在備注欄，要開在金額欄要開在金額欄將贈(zèng)品的金額作為將贈(zèng)品的金額作為折扣金額開具在發(fā)折扣金額開具在發(fā)票上票上籌劃空間 - 銷售折扣1、制定管理費(fèi)用、銷售、制定管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出表對(duì)于費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出表對(duì)于免稅、簡(jiǎn)單征收、集體免稅、簡(jiǎn)單征收、集體福利、個(gè)人消費(fèi)、居民福利、個(gè)人消費(fèi)、居民日常服務(wù)、旅客運(yùn)輸、日常服務(wù)、旅客運(yùn)輸、娛樂、餐飲進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)娛樂、餐飲進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)

35、轉(zhuǎn)出，建議直接取得普票。出，建議直接取得普票。非常損失按實(shí)際成本進(jìn)非常損失按實(shí)際成本進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。項(xiàng)轉(zhuǎn)出。2、制定管理費(fèi)用、制定管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的視同銷銷售費(fèi)用的視同銷售表售表存貨轉(zhuǎn)移出公司應(yīng)存貨轉(zhuǎn)移出公司應(yīng)視同銷售，原則上視同銷售，原則上按平價(jià)視同銷售按平價(jià)視同銷售3、包裝視同銷、包裝視同銷售為捆綁銷售售為捆綁銷售籌劃空間 - 樣本房1、原則上不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)按不同稅率開票與銷售在同一張發(fā)票上開具2、合同按總額列示，合同附件分拆不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的金額與明細(xì)籌劃空間 -公配設(shè)施3、幼兒園等公配移送、幼兒園等公配移送根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定不視同銷售，理由是因?yàn)橛變簣@等根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定不視同銷售，理由是因?yàn)橛變簣@

36、等公配的價(jià)格已經(jīng)含在可售面積的價(jià)格中。公配屬于可公配的價(jià)格已經(jīng)含在可售面積的價(jià)格中。公配屬于可售面積的附屬設(shè)施。售面積的附屬設(shè)施。1、原則上車位單獨(dú)銷售，有獨(dú)立價(jià)格、原則上車位單獨(dú)銷售，有獨(dú)立價(jià)格2、附贈(zèng)車位有利于土增、附贈(zèng)車位有利于土增銷售合同列明附贈(zèng)，將車位金額作為折扣金額銷售合同列明附贈(zèng)，將車位金額作為折扣金額在發(fā)票上開具。在發(fā)票上開具。1、梳理不同的融資方式，貸款、委貸、信托、保理、融資租賃、統(tǒng)借統(tǒng)還2、借信托通道、借信托通道430之前仍然可以進(jìn)行融資之前仍然可以進(jìn)行融資性售后回租進(jìn)行融資，按性售后回租進(jìn)行融資，按動(dòng)產(chǎn)租賃計(jì)稅，取得動(dòng)產(chǎn)租賃計(jì)稅，取得0.17進(jìn)項(xiàng)稅。房地產(chǎn)公司無法進(jìn)項(xiàng)稅

37、。房地產(chǎn)公司無法享受此優(yōu)惠。享受此優(yōu)惠?？梢酝ㄟ^租賃公司為關(guān)聯(lián)可以通過租賃公司為關(guān)聯(lián)公司采購設(shè)備公司采購設(shè)備由于貨款業(yè)務(wù)無法進(jìn)項(xiàng)抵由于貨款業(yè)務(wù)無法進(jìn)項(xiàng)抵扣，同時(shí)貸款利息將全部扣，同時(shí)貸款利息將全部開具發(fā)票。若信托業(yè)仍然開具發(fā)票。若信托業(yè)仍然利用其特殊地位以收據(jù)進(jìn)利用其特殊地位以收據(jù)進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除，那行企業(yè)所得稅前扣除，那么借信托通道進(jìn)行資金拆么借信托通道進(jìn)行資金拆借將成主要模式。借將成主要模式?；I劃空間 -融資籌劃空間 -租賃1、分新舊項(xiàng)目清理、分新舊項(xiàng)目清理租賃業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)430前按前按5%簡(jiǎn)易簡(jiǎn)易征收，征收，430后，按后，按3%預(yù)征。預(yù)征。轉(zhuǎn)租行為仍然按轉(zhuǎn)租行為仍然按新舊項(xiàng)目處理，

38、新舊項(xiàng)目處理，租入舊項(xiàng)目按舊租入舊項(xiàng)目按舊項(xiàng)目租出，租入項(xiàng)目租出，租入新項(xiàng)目按新項(xiàng)目新項(xiàng)目按新項(xiàng)目租出。是否存在租出。是否存在跳稅率的問題？跳稅率的問題？這里存在一個(gè)文這里存在一個(gè)文字游戲字游戲免租期存在被認(rèn)免租期存在被認(rèn)定視同銷售風(fēng)險(xiǎn)，定視同銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議分拆少部分建議分拆少部分收入規(guī)避增值稅收入規(guī)避增值稅與房產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅2、轉(zhuǎn)租行為、轉(zhuǎn)租行為3、免租期、免租期 籌劃空間 -租賃4、租金的減免、租金的減免5、租賃人與付款人不一致、租賃人與付款人不一致購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對(duì)象。納稅人購進(jìn)貨勞務(wù)費(fèi)用的對(duì)象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，物或

39、應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。國(guó)稅發(fā)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。國(guó)稅發(fā)1995192號(hào)號(hào)三三流流一一致致僅僅是是習(xí)習(xí)慣慣理理解解籌劃空間 -不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)1、固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)采用先抵扣后轉(zhuǎn)、固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)采用先抵扣后轉(zhuǎn)出的原則，統(tǒng)一進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，然后根出的原則，統(tǒng)一進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，然后根據(jù)用途進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。據(jù)用途進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。合同管理采購合同 賣方未按本合同約定開具、送達(dá)增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)按買方要求采取重

40、新開具發(fā)票等補(bǔ)救措施，同賣方未按本合同約定開具、送達(dá)增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)按買方要求采取重新開具發(fā)票等補(bǔ)救措施，同時(shí)，買方有權(quán)要求賣方支付合同總價(jià)時(shí)，買方有權(quán)要求賣方支付合同總價(jià)【 】%的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，包括不限于出現(xiàn)賣方未按合同約定開具、送達(dá)發(fā)票次數(shù)達(dá)償；情節(jié)嚴(yán)重的，包括不限于出現(xiàn)賣方未按合同約定開具、送達(dá)發(fā)票次數(shù)達(dá)【2】次的、賣方違約給買方次的、賣方違約給買方造成嚴(yán)重?fù)p失的、買方違約致使合同無法繼續(xù)履行等情況，買方可終止合同，賣方應(yīng)賠償買方因此遭受的造成嚴(yán)重?fù)p失的、買方違約致使合同無法繼續(xù)履

41、行等情況，買方可終止合同，賣方應(yīng)賠償買方因此遭受的全部損失，賣方在買方終止合同之日起兩年內(nèi)不得參加買方及其關(guān)聯(lián)公司相同產(chǎn)品的采購活動(dòng)。全部損失，賣方在買方終止合同之日起兩年內(nèi)不得參加買方及其關(guān)聯(lián)公司相同產(chǎn)品的采購活動(dòng)。 賣方違反國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策等規(guī)定開具、提供發(fā)票的，賣方應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并賣方違反國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策等規(guī)定開具、提供發(fā)票的，賣方應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并承擔(dān)如下違約責(zé)任：承擔(dān)如下違約責(zé)任： 1、賣方應(yīng)按買方要求采取重新開具發(fā)票等補(bǔ)救措施；、賣方應(yīng)按買方要求采取重新開具發(fā)票等補(bǔ)救措施； 2、賣方應(yīng)向買方、賣方應(yīng)向買方支付合同總價(jià)支付合同總價(jià)【 】% 的違約

42、金，違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠償；的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠償； 3、賣方已經(jīng)、賣方已經(jīng)提交履約保證金的，買方將不予退還；提交履約保證金的，買方將不予退還； 4、買方終止合同，賣方在買方終止合同之日起兩年內(nèi)不得參、買方終止合同，賣方在買方終止合同之日起兩年內(nèi)不得參加買方及其關(guān)聯(lián)公司相同產(chǎn)品的采購活動(dòng)。加買方及其關(guān)聯(lián)公司相同產(chǎn)品的采購活動(dòng)。 賣方提供的增值稅專用發(fā)票票有通過稅務(wù)部門認(rèn)證，造賣方提供的增值稅專用發(fā)票票有通過稅務(wù)部門認(rèn)證，造成買方不能抵扣的，賣方應(yīng)向買方支付未通過認(rèn)證發(fā)票中載明的稅款金額作為違約金。違約金不足以彌補(bǔ)成買方不能抵扣的，賣方應(yīng)向買

43、方支付未通過認(rèn)證發(fā)票中載明的稅款金額作為違約金。違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠償。賣方未按買方要求支付違約金的，買方有權(quán)終止合同。買方損失的，賣方還應(yīng)予以賠償。賣方未按買方要求支付違約金的，買方有權(quán)終止合同。 合同管理土地合同一、增加土地價(jià)款的金額一、增加土地價(jià)款的金額1、城市配套設(shè)施費(fèi)、城市配套設(shè)施費(fèi)2、白蟻防治費(fèi)、白蟻防治費(fèi)3、有線電視配套費(fèi)、有線電視配套費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅管理流程第一時(shí)間發(fā)起報(bào)賬流程：要求業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門在收到增值稅扣稅憑證當(dāng)天即時(shí)發(fā)第一時(shí)間發(fā)起報(bào)賬流程：要求業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門在收到增值稅扣稅憑證當(dāng)天即時(shí)發(fā)起報(bào)帳流程；起報(bào)帳流程； 超超30天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起天處罰

44、：在增值稅扣稅憑證開具之日起30天內(nèi)報(bào)帳流程未提交至財(cái)務(wù)部門天內(nèi)報(bào)帳流程未提交至財(cái)務(wù)部門的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門進(jìn)行通報(bào)處罰的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門進(jìn)行通報(bào)處罰 超超60天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起60天內(nèi)報(bào)帳流程未提交至財(cái)務(wù)部門天內(nèi)報(bào)帳流程未提交至財(cái)務(wù)部門的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門進(jìn)行考核處罰；的，需對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門進(jìn)行考核處罰； 超超120天處罰：超過增值稅扣稅憑證天處罰：超過增值稅扣稅憑證/發(fā)票開具日期發(fā)票開具日期120天的原則上不允許發(fā)起天的原則上不允許發(fā)起報(bào)帳，如各單位確實(shí)需發(fā)起報(bào)帳流程的，至少需要經(jīng)過公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)報(bào)帳，如各單位確實(shí)需發(fā)起報(bào)帳流程的，至

45、少需要經(jīng)過公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字審批后進(jìn)行；務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字審批后進(jìn)行； 超期未訃證處罰：對(duì)于超期無法認(rèn)證的增值稅扣稅憑證，各單位應(yīng)制定專門的超期未訃證處罰：對(duì)于超期無法認(rèn)證的增值稅扣稅憑證，各單位應(yīng)制定專門的考核辦法，對(duì)責(zé)任人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰；考核辦法，對(duì)責(zé)任人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰； 丟失發(fā)票處罰：對(duì)于丟失增值稅扣稅憑證的情況，各單位應(yīng)制定專門的考核辦丟失發(fā)票處罰：對(duì)于丟失增值稅扣稅憑證的情況，各單位應(yīng)制定專門的考核辦法，對(duì)當(dāng)亊人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰；法，對(duì)當(dāng)亊人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰； 發(fā)票流轉(zhuǎn)：公司內(nèi)部增值稅扣稅憑證的傳遞，應(yīng)做到有效交接；發(fā)票流轉(zhuǎn)：公司內(nèi)部增值稅扣稅憑證的傳遞，應(yīng)做到有效交接； 房地產(chǎn)價(jià)值

46、鏈中的營(yíng)改增挑戰(zhàn)-需要協(xié)調(diào)眾多相關(guān)方利益房地產(chǎn)企業(yè)政府金融機(jī)構(gòu)施工企業(yè)購房人租戶材料設(shè)備供應(yīng)商物業(yè)公司設(shè)計(jì)廣告法律拆遷公司思考第一部分、房地產(chǎn)第一部分、房地產(chǎn) “營(yíng)改增營(yíng)改增”要解決的深層次問題要解決的深層次問題 （一）四個(gè)假設(shè)前提；（一）四個(gè)假設(shè)前提；1.房地產(chǎn)企業(yè)可以保持現(xiàn)有利潤(rùn)而將所有可能增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給建筑房地產(chǎn)企業(yè)可以保持現(xiàn)有利潤(rùn)而將所有可能增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給建筑企業(yè)；企業(yè)； 2.房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)都適用一致的增值稅稅率（房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)都適用一致的增值稅稅率（11%；）；） 3.房地產(chǎn)企業(yè)住宅項(xiàng)目完全無法將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下環(huán)節(jié)的個(gè)人消房地產(chǎn)企業(yè)住宅項(xiàng)目完全無法將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁

47、給下環(huán)節(jié)的個(gè)人消費(fèi)者；費(fèi)者； 4.暫不考慮其他服務(wù)、融資成本的進(jìn)項(xiàng)稅，假設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本影暫不考慮其他服務(wù)、融資成本的進(jìn)項(xiàng)稅，假設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本影響不變；響不變； 思考（二）營(yíng)改增對(duì)住宅項(xiàng)目的影響（二）營(yíng)改增對(duì)住宅項(xiàng)目的影響1.房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣材料比例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響；房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣材料比例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響；2.房地產(chǎn)企業(yè)毛利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響；房地產(chǎn)企業(yè)毛利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響； 3.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例、建筑商材料可抵扣比例100%；4.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例、

48、建筑商材料可抵扣比例50%； 5.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例、建筑商材料可抵扣比例50%、土地成、土地成本可抵扣；本可抵扣； 思考（三）對(duì)稅收征收管理的影響（三）對(duì)稅收征收管理的影響1.房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題；房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題； 2.已進(jìn)行建設(shè)開發(fā)之房地產(chǎn)項(xiàng)目的過渡性問題；已進(jìn)行建設(shè)開發(fā)之房地產(chǎn)項(xiàng)目的過渡性問題；3.商品房預(yù)售所引致的留抵稅額問題；商品房預(yù)售所引致的留抵稅額問題；4.房地產(chǎn)開發(fā)抵扣鏈條的完整性、公共配套設(shè)施的增值稅處理；房地產(chǎn)開發(fā)抵扣鏈條的完整性、公共配套設(shè)施的增值稅處理；思考第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增營(yíng)改增“可

49、能的方案可能的方案（一）過渡期政策問題；（一）過渡期政策問題；（二）拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題；（二）拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題；（三）前期工程環(huán)節(jié)的問題；（三）前期工程環(huán)節(jié)的問題；（四）建安環(huán)節(jié)的問題；（四）建安環(huán)節(jié)的問題；（五）融資環(huán)節(jié)的問題；（五）融資環(huán)節(jié)的問題；（六）收入方面的問題；（六）收入方面的問題；營(yíng)改增問題匯總?cè)袠I(yè)：全行業(yè)：一、企業(yè)如果利用統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)時(shí)，需要準(zhǔn)備的材料有哪些，具體要一、企業(yè)如果利用統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)時(shí)，需要準(zhǔn)備的材料有哪些，具體要求是什么？求是什么？二、商貿(mào)企業(yè)向供貨商收取的促銷費(fèi)、地堆費(fèi)、端頭費(fèi)用營(yíng)改增后屬二、商貿(mào)企業(yè)向供貨商收取的促銷費(fèi)、地堆費(fèi)、端頭費(fèi)用營(yíng)改增后屬

50、于哪個(gè)稅目？于哪個(gè)稅目？三、廣告制作按什么稅目征稅？三、廣告制作按什么稅目征稅？四、針對(duì)一家醫(yī)院，一個(gè)新能源地下熱泵公司為這家醫(yī)院建成一個(gè)取四、針對(duì)一家醫(yī)院，一個(gè)新能源地下熱泵公司為這家醫(yī)院建成一個(gè)取暖設(shè)備，日后每年收取醫(yī)院的取暖費(fèi)。問：收取的取暖費(fèi)是服務(wù)費(fèi)類暖設(shè)備，日后每年收取醫(yī)院的取暖費(fèi)。問：收取的取暖費(fèi)是服務(wù)費(fèi)類發(fā)票，還是銷售類發(fā)票？發(fā)票，還是銷售類發(fā)票？五、我公司是一家只做電梯維修保養(yǎng)的企業(yè)，票有電梯銷售業(yè)務(wù)。五、我公司是一家只做電梯維修保養(yǎng)的企業(yè)，票有電梯銷售業(yè)務(wù)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于電梯保養(yǎng)、維修收入征稅問題的批復(fù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于電梯保養(yǎng)、維修收入征稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函（國(guó)稅函1998

51、390號(hào)）只是確定何種情況電梯養(yǎng)護(hù)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，但并未說明號(hào)）只是確定何種情況電梯養(yǎng)護(hù)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，但并未說明應(yīng)按何稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，請(qǐng)問按照應(yīng)按何稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，請(qǐng)問按照“建筑業(yè)建筑業(yè)修繕修繕”的的3%稅率還是稅率還是“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)”的的5%稅率繳納？稅率繳納？營(yíng)改增問題匯總六、境外單位給境內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，是否需要代扣增值稅？設(shè)計(jì)完全六、境外單位給境內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，是否需要代扣增值稅？設(shè)計(jì)完全發(fā)生在境外，如何理解發(fā)生在境外，如何理解“發(fā)生發(fā)生”的概念？是否需要向境內(nèi)的受益對(duì)象的概念？是否需要向境內(nèi)的受益對(duì)象延伸？延伸？七、附件一、二十七條（一）用于簡(jiǎn)易、免征七、附件一、二十七條（一）用于簡(jiǎn)易、

52、免征僅指專用于上述項(xiàng)僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）括號(hào)內(nèi)如何目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）括號(hào)內(nèi)如何理解？理解？八、混合銷售和兼營(yíng)如何區(qū)分？原混合經(jīng)營(yíng)行為八、混合銷售和兼營(yíng)如何區(qū)分？原混合經(jīng)營(yíng)行為5.1以后是否要按混合以后是否要按混合式兼營(yíng)處理？如：銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸，原來分開，式兼營(yíng)處理？如：銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸，原來分開，5.1以后是否按銷以后是否按銷售行為計(jì)稅？售行為計(jì)稅？九、附件二、一、（二）不征收增值稅項(xiàng)目其中第九、附件二、一、（二）不征收增值稅項(xiàng)目其中第5、資產(chǎn)重組只涉、資產(chǎn)重組只涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地、動(dòng)產(chǎn)如何處理？及不動(dòng)產(chǎn)、土地、

53、動(dòng)產(chǎn)如何處理？2011年年13號(hào)公告（取消）、號(hào)公告（取消）、51號(hào)公號(hào)公告（平移）是否執(zhí)行？告（平移）是否執(zhí)行？十、非房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人購買的土地款為什么不可以抵扣（無十、非房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人購買的土地款為什么不可以抵扣（無形資產(chǎn)），以公平行業(yè)稅負(fù)？形資產(chǎn)），以公平行業(yè)稅負(fù)？營(yíng)改增問題匯總十一、簡(jiǎn)易征收是否可以開專用發(fā)票？十一、簡(jiǎn)易征收是否可以開專用發(fā)票？十二、不動(dòng)產(chǎn)凈值是按會(huì)計(jì)核算，如會(huì)計(jì)采用加速折舊，是否認(rèn)可？十二、不動(dòng)產(chǎn)凈值是按會(huì)計(jì)核算，如會(huì)計(jì)采用加速折舊，是否認(rèn)可？十三、購入的投資性房地產(chǎn)是否可以因?yàn)椴皇窃谫~務(wù)處理中計(jì)入十三、購入的投資性房地產(chǎn)是否可以因?yàn)椴皇窃谫~務(wù)處理中計(jì)入

54、“固固定資產(chǎn)定資產(chǎn)”而不用采取二年抵扣，而是一性性扣除？而不用采取二年抵扣，而是一性性扣除？十四、工程施工中包含的設(shè)備如果所占比例較大，是否會(huì)被界定為銷十四、工程施工中包含的設(shè)備如果所占比例較大，是否會(huì)被界定為銷售貨物，從高適用稅率？售貨物，從高適用稅率？十五、如果十五、如果5.1前購入大批材料，尚未使用，前購入大批材料，尚未使用，5.1后取得專票并用于一后取得專票并用于一般計(jì)稅的項(xiàng)目，請(qǐng)問進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣？般計(jì)稅的項(xiàng)目，請(qǐng)問進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣？十六、一般納稅人自建的房產(chǎn)從十六、一般納稅人自建的房產(chǎn)從5.1前開始，前開始，5.1后結(jié)束，進(jìn)項(xiàng)稅該如后結(jié)束，進(jìn)項(xiàng)稅該如何抵扣？何抵扣？十七、企業(yè)購

55、進(jìn)其他權(quán)益性無形資產(chǎn)無論是專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅十七、企業(yè)購進(jìn)其他權(quán)益性無形資產(chǎn)無論是專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)，還是兼用于上述項(xiàng)目，項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)，還是兼用于上述項(xiàng)目，均可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。請(qǐng)問什么是其他權(quán)益性無形資產(chǎn)？均可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。請(qǐng)問什么是其他權(quán)益性無形資產(chǎn)？營(yíng)改增問題匯總建筑業(yè)：建筑業(yè)：一、無建筑工程施工許可證的建筑工程老項(xiàng)目如何認(rèn)定？如掘進(jìn)工程一、無建筑工程施工許可證的建筑工程老項(xiàng)目如何認(rèn)定？如掘進(jìn)工程老合同一直延續(xù)，是否可作為老項(xiàng)目？是否企業(yè)合同注明時(shí)間較長(zhǎng)，老合同一直延續(xù)，是否可作為老項(xiàng)目？是否企業(yè)合同注明時(shí)間較長(zhǎng)，如

56、如2016.1.1合同開始，簽到合同開始，簽到20年底，如無許可證，是否一直可按簡(jiǎn)易年底，如無許可證，是否一直可按簡(jiǎn)易征收？征收？二、二、A房地產(chǎn)無建設(shè)施工許可證，無施工合同，但項(xiàng)目已接近封頂，房地產(chǎn)無建設(shè)施工許可證，無施工合同，但項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)在稅局要求此項(xiàng)目的施工企業(yè)現(xiàn)在稅局要求此項(xiàng)目的施工企業(yè)B把營(yíng)業(yè)稅交了，發(fā)票開了，那么房把營(yíng)業(yè)稅交了，發(fā)票開了，那么房地產(chǎn)如果地產(chǎn)如果4月月30日前依然辦不下施工工業(yè)化，如何辦定日前依然辦不下施工工業(yè)化，如何辦定A房地產(chǎn)是新項(xiàng)房地產(chǎn)是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，如果定為新項(xiàng)目目還是老項(xiàng)目，如果定為新項(xiàng)目A房地產(chǎn)不但稅負(fù)增加，也無法取得房地產(chǎn)不但稅負(fù)增加，也無法

57、取得進(jìn)項(xiàng)抵扣票？進(jìn)項(xiàng)抵扣票？三、建筑企業(yè)子公司變?yōu)榉止緦?duì)增值稅的繳納有什么影響？三、建筑企業(yè)子公司變?yōu)榉止緦?duì)增值稅的繳納有什么影響？四、施工方開具的發(fā)票是在勞務(wù)發(fā)生地還是機(jī)構(gòu)所在地？四、施工方開具的發(fā)票是在勞務(wù)發(fā)生地還是機(jī)構(gòu)所在地？營(yíng)改增問題匯總房地產(chǎn)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，由于銷售困難，進(jìn)行出租，是一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，由于銷售困難，進(jìn)行出租，是4月月30日前轉(zhuǎn)自持辦理房產(chǎn)證合適，還是有機(jī)會(huì)能出售，先出租不轉(zhuǎn)自持日前轉(zhuǎn)自持辦理房產(chǎn)證合適，還是有機(jī)會(huì)能出售，先出租不轉(zhuǎn)自持合適，關(guān)系到二手房售出交稅問題。合適，關(guān)系到二手房售出交稅問題。二、經(jīng)營(yíng)性租賃房地產(chǎn)取得的標(biāo)志是什么

58、？產(chǎn)權(quán)證？銷售合同？以哪二、經(jīng)營(yíng)性租賃房地產(chǎn)取得的標(biāo)志是什么？產(chǎn)權(quán)證？銷售合同？以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)開確定取得的時(shí)點(diǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目用于出租是否適個(gè)時(shí)點(diǎn)開確定取得的時(shí)點(diǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目用于出租是否適用新老項(xiàng)目政策？用新老項(xiàng)目政策？三、房地產(chǎn)企業(yè)接手另一家房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目（營(yíng)改增之前），三、房地產(chǎn)企業(yè)接手另一家房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目（營(yíng)改增之前），然后用自己的名義再開發(fā)，銷售接收的在建項(xiàng)目建成后再銷售是否能然后用自己的名義再開發(fā)，銷售接收的在建項(xiàng)目建成后再銷售是否能差額交稅？差額交稅？四、適用老項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)項(xiàng)目將自己開發(fā)的房子出租給一般四、適用老項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)項(xiàng)目將自己開發(fā)

59、的房子出租給一般納稅能否開具專用發(fā)票？納稅能否開具專用發(fā)票？五、五、2016年年18號(hào)公告，第號(hào)公告，第12條規(guī)定條規(guī)定“應(yīng)取得預(yù)收款的次月申報(bào)期向主應(yīng)取得預(yù)收款的次月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款”為什么不是在為什么不是在“項(xiàng)目所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳向機(jī)項(xiàng)目所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅構(gòu)所在地申報(bào)納稅”？營(yíng)改增問題匯總六、六、18號(hào)公告第號(hào)公告第17條，條，4月月30前收款可開增值稅普票，是否交稅，報(bào)前收款可開增值稅普票，是否交稅，報(bào)表怎么填？表怎么填？七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)確七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)

60、確認(rèn)增值稅收入，計(jì)算銷項(xiàng)稅額認(rèn)增值稅收入，計(jì)算銷項(xiàng)稅額?是在簽訂預(yù)售合同，收取預(yù)收款項(xiàng)的是在簽訂預(yù)售合同，收取預(yù)收款項(xiàng)的時(shí)候嗎時(shí)候嗎?八、企業(yè)在八、企業(yè)在2004年年10億購買億購買1600畝土地，目前已經(jīng)開發(fā)過半。當(dāng)時(shí)土畝土地，目前已經(jīng)開發(fā)過半。當(dāng)時(shí)土地價(jià)款一次性支付，現(xiàn)在分地塊進(jìn)行立項(xiàng)開發(fā)，營(yíng)改增后如何扣除土地價(jià)款一次性支付，現(xiàn)在分地塊進(jìn)行立項(xiàng)開發(fā)，營(yíng)改增后如何扣除土地成本？地成本？九、小區(qū)內(nèi)道路，學(xué)校，消防站，供熱站等都由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)并進(jìn)九、小區(qū)內(nèi)道路，學(xué)校，消防站，供熱站等都由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)并進(jìn)行移交，營(yíng)改增后公共配套支出取得的進(jìn)項(xiàng)票如果抵扣？行移交，營(yíng)改增后公共配套支出取得的進(jìn)項(xiàng)票