最新房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

1、XXXXXXXXXX 房地產(chǎn)項目可行性研究報告2018年 5月 7日第一節(jié)市場現(xiàn)狀分析 1一、市場描述 1二、城市規(guī)劃： 1三、區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢 1四、區(qū)域重點項目樓盤解析 2五、目前在售項目情況 3六、競爭項目共同特征： 4第二節(jié)項目分析 5項目SWOT析 5第三節(jié)項目開發(fā)策略 7開發(fā)策略： 7第四節(jié)本案的主題概念的定位 9第一節(jié) 市場現(xiàn)狀分析一、市場描述XXX 市位于河北省中西部，西倚太行山，東環(huán)省會石家莊，面積603 平方公里，人口36 萬， XXX 市地處晉、冀交通咽喉，區(qū)位十分優(yōu)越。全市有6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)與石家莊市接壤，市區(qū)距石家莊市中心15公里，距石家莊民航機場20 公里，到北京也不過

2、2.5小時車程。XXX 市交通便利，規(guī)劃城市主干道結(jié)構(gòu)為“四縱、四橫、一環(huán)”， “四縱”為翠屏大街、向陽大街、海山大街和石柏街；“四橫”為曹莊路、北斗路、龍泉路、站前路?！耙画h(huán)”為城市環(huán)路，交通四縱發(fā)達。二、城市規(guī)劃：XXX 突出城市特色，提升城市品位，高標準建設(shè)省會西花園！為更好地貫徹落實“每年一大步，三年大變樣”的發(fā)展思路，在石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的指導(dǎo)和幫助下，XXX 市以抓好城鄉(xiāng)規(guī)劃編制為切入點，全面推行“雙核 ”戰(zhàn)略，實施“七大工程 ”，確保城市面貌盡快得到質(zhì)的提升，基本建設(shè)成青山環(huán)繞、山水相依、錯落有致的現(xiàn)代化山水園林城市。大力推進城市亮點工程，抓好XXX 市中心區(qū)舊城改造工程，建成一

3、組集居住、酒店、商務(wù)于一體的高檔建筑群，使其成為提升XXX 城市形象的一張靚麗名片。三、區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢從過往開發(fā)歷程來看，房地產(chǎn)的開發(fā)主要集中于 “北斗路、 和海山大街”， 以上兩條街區(qū)皆為最近幾年新修建、拓寬的城市主干道。兩側(cè)土地較為平整、基本無拆遷，利于開發(fā)建設(shè)。而XXX 市城區(qū)內(nèi)目前大量存在陳舊的“城中村”，開發(fā)進程緩慢。主要原因在于前期拆遷、補償以及政府協(xié)調(diào)等方面。今后本區(qū)域住宅市場開發(fā)區(qū)域的發(fā)展趨勢主要有：1、 “北斗路”兩側(cè)東直山前地帶依舊熱度不減；2、新開“石邑街”商業(yè)區(qū)將成新亮點；3、舊城改造迫在眉睫，由以“三街、五街”為要；4、原人民商場附近地塊的大面積拆遷，必定拉動X

4、XX 市城區(qū)各項經(jīng)濟建設(shè)，同時也必將提升區(qū)域地價、樓價的快速上升。5、隨著“人民商場”地塊的開發(fā)，范圍內(nèi)的住宅房價飆升較快 將會在半年左右時間上升到3400 元 /平米的歷史新高；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況偏差較大，以高層住宅為主。除由帝華集團建造的西部風(fēng)景項目外，其它樓盤均為尾盤銷售。四、區(qū)域重點項目樓盤解析縱觀 XXX 房地產(chǎn)市場我們可以看出整個市場呈以下特點：1、土地供應(yīng)量加大，尤其是在河北省三年大變樣的政策下，舊城改造力度加大，市場供給量增加。2、三居室是目前市場中的主力戶型，面積多在120-140 m2之間。以大戶型為主。3、從競爭對手項目的成交客戶構(gòu)成看，投資客戶占有比例相對較少，大部分都

5、是二次置業(yè)或自用客戶。4、影響購房者的因素排序為：價格、地理位置、環(huán)境、交通和戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等其他因素。5、競爭日趨激烈，樹立發(fā)展商品牌已成為樓盤主要戰(zhàn)略之一。6、前期石家莊投資客戶由于購買帝華集團龍海項目受挫，現(xiàn)今XXX 房地產(chǎn)市場投資客戶漸行漸少，Page 22018年 5月 7日五、目前在售項目情況典型樓盤社區(qū)形掾建筑面積25萬平米高層1棟18層高層建筑均價280。元/平方米以鹿泉和周邊鄉(xiāng)旗為主霆鄰一中以鹿泉客群為主 尾盤錯售50多棟寬景陽光薄板樓多層3千平米會所一2千平米幼兒園客戶以市區(qū)客群為主，面向中產(chǎn)階 級的別墅產(chǎn)品.鹿泉1路、鹿泉2路臨市政府*太平河 生活配套比較齊

6、全15株30余層高層 綠化率：5器占地338畝，總建筑面積42萬平方 米，綠化率33的打花園洋房”的概念3大組團丁香之戀、玫瑰之約 丹懂城，依托海山公園口均價：260沅阿最高價：3100元均價：26。元最高價：279。元/平方米西部風(fēng)景江香十里名仕宛產(chǎn)品形式價格戶型面積客戶特征桂掙特色Page 42018年5月7日六、競爭項目共同特征：在售項目均規(guī)劃體量較大，分期開發(fā)，產(chǎn)品供給以中、低端為主，隨著發(fā)展政策北移，投資客戶減少主體價位在2500 2800 元 /平米之間，其中帝華集團各項目銷售周期均在一年以上，顯示市場去化有一定難度，這是同質(zhì)競爭導(dǎo)致市場飽和的結(jié)果。警示一：同質(zhì)競爭導(dǎo)致市場空間已經(jīng)

7、非常狹小，新項目如想立足進而贏利，需做足“產(chǎn)品創(chuàng)新 ”功夫。警示二：區(qū)域市場消費心理預(yù)期價位長期鎖定在2500 元左右，后期項目入市如想取得高端站位，需突破常規(guī)銷售模式，改變游戲規(guī)則。警示三：市區(qū)客群阻攔：三環(huán)板塊以小高層和高層住宅為主，面向中低端消費群體。植物園板塊以中高端別墅和中低端的多層、小高層住宅為主。西部山前板塊以高端別墅和中低端的高層住宅為主。這三個板塊目前是市區(qū)西北區(qū)消費的心理距離的極限。與二環(huán)的對比性價差（800元/nf左右），是三環(huán)板塊的競爭價值核心。創(chuàng)新性的戶型設(shè)計和高性價比，是三環(huán)板塊產(chǎn)品競爭的市場突破點。本案處在XXX板塊，距石家莊市中心10公里，對市區(qū)客戶心理距離很大

8、。要想跨越區(qū)域阻攔，需以市場空白點吸引市區(qū)客群, 打造旅游復(fù)合地產(chǎn)使項目具有雙重投資價值。前期必須以品質(zhì)及國大品牌堅定石家莊投資客戶信心第二節(jié) 項目分析雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。結(jié)合市場及競爭項目，做以下項目SWO分析來看項目的機遇和挑戰(zhàn)：一、項目SWO分析a、優(yōu)勢(Strengths )1、地理位置：交通便利，緊鄰全市最大海山公園，緊鄰一中。享有豐富景觀及教育資源，對目標消費者具有一定的吸引力。2、周邊環(huán)境：空氣清新，無污染，上風(fēng)上水。3、交通環(huán)境：南

9、起北斗路，北接玉石路，西鄰石柏大街，北靠海山公園。北斗路為城市主干道，交通方便快捷。4、地塊：地塊規(guī)模較大，利于景觀規(guī)劃及建筑布局，易形成人居大盤。b、弱勢(Weaknesses1、區(qū)域現(xiàn)今為高壓線集中分布區(qū)域，在人們認知中有明顯抵觸情緒2、周邊除公園外，大多為未拆遷自然村及工廠，配套設(shè)施缺失3、周邊未形成住宅氛圍，除緊鄰250 畝4、現(xiàn)今省會發(fā)展重心北移，區(qū)域政策支持及關(guān)注點較少。5、XXXg地產(chǎn)整體發(fā)展較為緩慢，區(qū)域品質(zhì)宜居樓盤較少，未形成投資熱點。c、機會(Opportunities )1、開發(fā)理念：整合自身優(yōu)勢資源，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項

10、目成為樓市一道亮麗的風(fēng)景線。2、市場空間：在政府大力發(fā)展經(jīng)濟的利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和私營個體階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。3、現(xiàn)今市場空白點較多，所售樓盤對于景觀及產(chǎn)品規(guī)劃較為欠缺，高端品質(zhì)住宅尚未出現(xiàn)，靜待王者歸來。d、風(fēng)險(Threats )1、目前XXX房地產(chǎn)市場處于一個高速發(fā)展階段，無論是產(chǎn)品還是營銷手段、宣傳包裝成熟度均有所提高，宣傳推廣競爭較激烈。2、目前房產(chǎn)市場在售項目高品質(zhì)宜居項目少。3、城中村改造項目已提上政府工作日

11、程，未來將對XXX房產(chǎn)市場會有很大的沖擊力。4、房地產(chǎn)打壓房價政策頻出，市場走勢不明，加大前期市場拓展和銷售的難度。Page 72018年 5月 7日第三節(jié) 項目開發(fā)策略Page 92018年5月7日1、開發(fā)策略:聯(lián)排+花園洋房規(guī)劃建議：海山公園北：黃色地塊250畝，建議聯(lián)排+花園洋房 為縣城高端人群定制，稀缺產(chǎn)品吸引市區(qū)人群投資置業(yè)海山公園東：紅色50畝地塊，不占交通優(yōu)勢，但景觀資源絕佳建議做住宅提升項目售價。此地塊可適當外擴，建議擴成長方形，便于項 目排布。地塊東側(cè)排布高層。豐富景觀視野，實現(xiàn)景觀均好性海山公園東：藍色105畝，北斗路為迎賓路城市主干道，交通極佳 地塊不規(guī)則建住宅項目容易引

12、起面積浪費。建議此地塊規(guī)劃國際廣場項目 酒店、公寓、商業(yè)街等集群打造奧特萊斯商業(yè)區(qū)。酒店建議參考地塊形狀以面取勝，不以高度取勝。形狀上要別出心裁，盡 量將酒店平鋪、鋪大，與北斗路商業(yè)街形成一體、開發(fā)節(jié)奏：商業(yè)、及黃色地塊住宅先行開發(fā)，項目熱度烘托后，紅色地塊 開發(fā)形成滾動模式，讓市場保持熱度酒店立面建議: 第四節(jié) 本案的主題概念的定位地產(chǎn)，曾經(jīng)就是地段 地產(chǎn)，也曾經(jīng)包括現(xiàn)在就是概念的代名詞地產(chǎn)，還可以是一種生活，一種文化1、這個主題概念必須要有廣泛的認知度有利于市場推廣、形成人脈傳播、市場認知度高、形象美好2、這個主題概念要有足夠的深度和廣度更好的包含項目的眾多賣點，將賣點完美融合成一個整體,

13、 化優(yōu)勢為勝勢。3、這個主題要貼近生活，是人們向往的生活方式目的就是為了主題概念的可執(zhí)行度4、這個主題概念必須有足夠的文化沉淀因為項目的產(chǎn)品需要足夠的價格支撐，必須要求通過主題概念這個載體增加產(chǎn)品的附加值，增加品質(zhì)認可度。定位：北方的“水岸”情節(jié)，北方人的“江南”情節(jié)。與海山公園園林景觀融為一體，借助景觀小品過渡使海山公園成為項目的后花園。定位可以此為依據(jù)第新中式園林微觀來看，由于同一區(qū)域內(nèi)、同一推廣時間，眾多競爭項目區(qū)域資源優(yōu)勢共享。從產(chǎn)品定位本身差異性不明顯，只有通過挖掘不 同的住宅文化，才能樹立項目自身鮮明個性，這是搶奪市場差異化競爭的必然；再者文化能賦予住宅產(chǎn)品高的精神附加值，從而提升 項目開發(fā)利潤。我們理解并提出泛