城軌道交通線路對房地產(chǎn)場的影響研究專題-CRIC研究中心

1、城市軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響研究a選CRIC研究中心2012-10-18我們近期研究成果：未來,已來! 關(guān)于當前房地產(chǎn)企業(yè)基本發(fā)展形勢判斷2012中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景及風險研究上海商品住宅存量結(jié)構(gòu)研究蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展及房價梯度探討2012年上半年上市房企中報評析世茂營銷管控模式研究房地產(chǎn)企業(yè)存貨專題研究是否已經(jīng)錯過了最佳拿地時機？重點城市土地底價走勢解謎土地儲備消化周期再變動華潤逆勢變革的四大借鑒2012年全國三大旅游項目專項研究恒大集團營銷及入城戰(zhàn)術(shù)深度研究執(zhí)行主編：孟音林波責任編輯:楊晨青一、地鐵對土地市場的影響通過全國幾個重點城市的研究，我們發(fā)現(xiàn)城市軌道交通建成后，會改變沿線土地

2、的利用模式，帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，給沿線土地帶來顯著的增值效應(yīng)。這種增值效應(yīng) 反應(yīng)在兩個方面，分別地鐵沿線的土地供應(yīng)成交量及土地成交價格方面。在土地成 交量方面，在地鐵規(guī)劃出臺到和地鐵通車是兩個關(guān)鍵的時間節(jié)點，這段時期前后會出 現(xiàn)土地成交的高峰。在土地成交價格方面，我們發(fā)現(xiàn)在地鐵通車后土地成交價格上 漲的幅度最大，同時地鐵對遠郊板塊地價的推動效應(yīng)更加明顯，同時地鐵發(fā)展相對成 熟的城市對地鐵規(guī)劃的利好更加敏感，地鐵規(guī)劃出臺及通車等因素會顯著的影響土 地價格變動。1、供求關(guān)系：政府推地規(guī)模加大，企業(yè)拿地熱情快速提升(1供應(yīng)方面:地鐵線路規(guī)劃出臺及施工期沿線土地供應(yīng)規(guī)模增大軌道交通的規(guī)劃對于地方政府來

3、說是城市規(guī)劃中非常重要的部分，在地鐵開發(fā) 的同時，政府也會同時對地鐵沿線的土地進行規(guī)劃，組織拍賣和掛牌。目前很多地方 政府進行地鐵籌建時，地鐵建設(shè)的籌資很大部分來自于沿線土地的出讓金 ，例如南京 地鐵在籌建時的具體運作方式就是首先由政府提前對沿線相關(guān)地塊進行控制儲備，委托規(guī)劃局進行沿線土地屬性調(diào)整和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，同時委托地鐵建設(shè)指揮部和相關(guān)單 位在實施各條地鐵線路征地拆遷中同步完成開發(fā)用地的征地拆遷工作。在土地招拍 掛的過程中，會有專項成立的地鐵房地產(chǎn)公司參與，保證沿線土地的增值更多的用于 地鐵建設(shè)。從這個角度考慮，在土地供應(yīng)的方面，政府在地鐵建設(shè)的關(guān)鍵節(jié)點通常會 有大規(guī)模的推地動作，這也是規(guī)劃出

4、臺后土地成交量開始顯著上漲的根本原因。我們以南京地鐵二號線為例，選擇其作為主要案例對象的原因是首先是這條線 路運營已經(jīng)近兩年，可以完整看到其在不同時間節(jié)點的數(shù)據(jù)變化，另外南京作為長三 角地區(qū)的重要城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，同時土地的供應(yīng)不像上海那樣稀缺，更 有研究和借鑒的意義。在區(qū)域選擇方面選擇南京棲霞區(qū) ，主要是由于在2號線有很 多部分貫穿棲霞區(qū)，具終點站比鄰學校，對區(qū)域內(nèi)的土地價值的影響比較顯著。南京 地鐵二線從2003年開始進入規(guī)劃階段，2005年動工建設(shè)，到2010年竣工，我們可以從 這三個時間節(jié)點出發(fā)，考慮沿線土地供應(yīng)的變化情況。從2003年到2011年的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)方面我們可以

5、看到，在規(guī)劃出臺的的2003 年,土地供應(yīng)到達160萬方，是比較明顯的供應(yīng)高峰。2004年土地供應(yīng)迅速回落，同時 在開始動工的2005年開始持續(xù)增長，直至2007年達到供應(yīng)的最高峰。之后，2010年地鐵通車的時間節(jié)點上，又出現(xiàn)了一個小高峰。結(jié)合前文提到的地鐵籌資因 素，可以很容易的理解這種供應(yīng)層面的變化，地鐵規(guī)劃出臺作為重要的利好因素，成為 了政府推地的一個重要理由，加大供地規(guī)模也是為地鐵的先期建設(shè)融資。在地鐵施 工前期，隨著工程的進展，很多地塊完成了前期的調(diào)整和拆遷工作，同時建設(shè)也有進一 步的資金需求，所以在這個階段，政府會進一步大規(guī)模的推地。地鐵的通車也是一個 重要的利好因素，在這個節(jié)點上

6、推地會得到更好的市場反響，所以在通車這個時間點 上也會出現(xiàn)一個供應(yīng)的小高峰。圖2-1:南京棲霞區(qū)2003-2011年土地供應(yīng)總建筑面積走勢圖數(shù)據(jù)來源:CRIC(2成交方面:地鐵線路規(guī)劃期短期出現(xiàn)大量成交運營初期再次達到頂峰在土地成交量方面，我們發(fā)現(xiàn)大部分城市呈現(xiàn)的規(guī)律是在規(guī)劃出臺后的短期內(nèi) 土地成交量顯著上漲，在施工期會緩慢回落，在地鐵運營初期又基于軌道交通帶來的 實際便利成交量又一次達到頂峰。這種規(guī)律背后的原因主要源于企業(yè)對未來的預(yù)期 在規(guī)劃階段，一方面政府供應(yīng)加大，同時企業(yè)對未來板塊有一定的預(yù)期，土地市場就會 快速反應(yīng)，這在軌道交通發(fā)展相對城市的城市會更加明顯，如上海。而在地鐵通車后 板塊

7、價值得以快速升值，實際的便利會進一步加大企業(yè)的信心，出現(xiàn)又一次的成交高 峰，這種通車后的成交高峰在所有的城市中均有顯著的體現(xiàn)，而不僅僅是上海，北京等地鐵發(fā)展相對成熟的城市，在南京，沈陽等僅有1-2條地鐵線路的城市這種現(xiàn)象也比 較明顯。這里我們選擇上海地鐵十一號線所通過的嘉定新城板塊為例重點說明，選擇其作為事例的原因在于上海作為一個軌道交通發(fā)展先對成熟的城市，成交量對于軌道交通因素是更為敏感的，同時11號線從規(guī)劃到通車的時間相對較短，可以更準確的 把握成交量的變化走勢。在2005年H一號線的正式規(guī)劃出臺前，2003年僅4塊土地成交，2004年甚至掛 牌的土地零成交。規(guī)劃一出臺，土地市場反應(yīng)迅速，

8、2005年土地成交量即成倍增長， 2006年甚至超過了 100萬方。這兩年土地成交量的高增長基本源于企業(yè)對未來該 板塊價值的預(yù)期，一上漲，本輪的上漲不是基于預(yù)期的上漲，而是基于地鐵的開通能夠 實實在在給嘉定新城板塊帶來交通的便利，從而縮短郊區(qū)和市中心的差距。圖2-2:2003年-2012年嘉定新城板塊年土地成交總建筑面積(單位:萬平方米2、地價走勢：地鐵通車前后土地價格會達到最高點地鐵規(guī)劃到開通對土地價格的影響在不同類別的城市中是有所差異的，對比而言,在地鐵發(fā)展相對成熟的城市，如上海，地鐵的規(guī)劃及建設(shè)對土地價格的推動作用更 大，而在地鐵剛剛起步不久的城市，如沈陽等城市，土地價格的反應(yīng)相對慢一些

9、，但是共 同點是，在地鐵建成通車的前后，土地價格會達到最高點。在這里我們選擇了三個城市的不同板塊進行比較，分別是沈陽的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板 塊，是沈陽地鐵一號線的途經(jīng)板塊，一號線與2010年年末正式通車；南京的棲霞區(qū)板 塊，是南京地鐵2號線的途徑板塊，在2010年正式通車；以及上海嘉定新城板塊，該板 塊在是上海11號線的途徑板塊，在2009年年末通車。通過下圖可以明顯發(fā)現(xiàn)，在2003年到2011年之間，板塊土地價格變動幅度最大的是上海，從2003年的均價1357元至2009年最高點6739元，而2009年正式地 鐵通車的一年。同時上海板塊的土地價格是從2006年開始連年上漲的，而2006年正式地鐵規(guī)劃

10、出臺南京的成交價格在 2009-2010年出現(xiàn)了明顯的峰值，也是處在地 鐵通車的時間節(jié)點之上，但是與上海有所區(qū)別的是，南京的土地價格變化跨度沒有上海那么大，在通車的前幾年土地價格是小幅的波動上漲態(tài)勢，這說明地鐵對地價上漲 的刺激作用不如上海那么強烈。與這兩個城市形成了鮮明對比的是沈陽市，沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊在2007到2009 年幾年中土地價格沒有明顯的上升，一直保持在1000元左右，在2010年末-2011年期 間出現(xiàn)了明顯的上漲，這段時間也恰好是一號線通車的的時間。這說明對于沈陽來 說,地鐵規(guī)劃和施工期對于土地價格都沒有明顯的推動作用，地鐵開通后才開始促進土地升值。圖2-3:2003-201

11、1年地鐵沿線板塊住宅土地價格走勢圖沈陽南京上海數(shù)據(jù)來源:CRIC二、地鐵對住宅交易量的影響在影響城市房地產(chǎn)交易量的所有因素中，地鐵要素不容忽視。由于地鐵具備快 速、便捷等原因，在經(jīng)濟比較發(fā)達、人口密度大的城市成為上班族的首選，由于地鐵這種對人流的疏導作用，帶動客戶需求從房價較高的城市中心向房價相對較低的城 市郊區(qū)流動，相應(yīng)的帶動地鐵經(jīng)過區(qū)域商品住宅成交量明顯增長。比如北京2008年地鐵10號線要趕在奧運會開始前開通，從當年3月底10號線空載試運行開始，沿線各區(qū)域二手房成交量上漲幅度都達到了 10%以上，其中芍 藥店、呼家樓、石榴莊等區(qū)域成交上漲幅度則超過 20%0盡管2008年房地產(chǎn)整體 市場

12、相對低迷，但對北京地鐵10號線周邊房產(chǎn)而言，已明顯表現(xiàn)出成交量持續(xù)活躍的 狀況?？梢姡罔F的利好能夠給沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來新的生機，而且，地鐵對房 地產(chǎn)市場成交量的帶動受外部大環(huán)境的影響較低。以北京為例，即使是在2008年經(jīng) 濟環(huán)境相對不好的情況下，地鐵的開通仍能帶動北京區(qū)域商品住宅成交量的短線爆 發(fā)。另外，據(jù)我們的調(diào)查分析，可以看到地鐵沿線的在售樓盤，幾乎所有的沿線樓盤均 以比鄰地鐵為主要賣點。這主要由于交通配套幾乎是對一個區(qū)域房產(chǎn)價值影響最大 的因素之一，尤其是地鐵這樣的軌道交通，可以對區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)生顛覆性的改變。地鐵 的便利，由于能夠直接縮短交通時間，所以能夠引起遠郊區(qū)域周邊房產(chǎn)需求聚

13、集并地 鐵的走向分散。地鐵從規(guī)劃獲批起，就能夠加速城市城區(qū)的外擴進程。而且，據(jù)我們 分析，地鐵對房地產(chǎn)市場相對成熟的區(qū)域影響，遠不如對于商品住宅成交量較低、非 傳統(tǒng)居住區(qū)域發(fā)展的影響。我們通過對開通地鐵的典型城市取樣分析，也有力的支撐了我們上述的觀點，而 且通過具體研究地鐵在規(guī)劃獲批、動工、開通等關(guān)鍵時間點，途經(jīng)區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場成交量影響等等，可以總結(jié)出地鐵對房地產(chǎn)區(qū)域交易量影響的三大方面 ：第一是地 鐵能夠引發(fā)城市商品住宅市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，使得城郊板塊逐漸成為市場重心；其 次，地鐵對商品住宅交易量的促進，還表現(xiàn)在地鐵對沿途市中心、次中心、城郊的板 塊交易量均有帶動，其中城郊板塊交易量提升最

14、明顯；再者，從成長性上，能夠看到有 地鐵的城郊板塊交易量增長率要高于整個城市商品住宅的增長率。1、區(qū)域分化：地鐵改變了市場結(jié)構(gòu)，使郊區(qū)成為城市住宅市場成交重心城市商品住宅區(qū)域結(jié)構(gòu)改變的一個重要因素就是居住需求的分流，就是人口的 導向問題。地鐵的建設(shè)將引發(fā)資本、人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這主要由于地鐵本身的磁力 效應(yīng)，能為城市區(qū)域內(nèi)的周邊房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的快捷交通，帶來充足的人流，促進周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，形成強烈的外部效應(yīng)。也就是說，地鐵可以促進城市結(jié)構(gòu)的 改變。我們可以看到地鐵的開通縮短了郊區(qū)到市區(qū)的距離，因而地處郊區(qū)將不會再是 影響消費者購房選擇的重要原因，而郊區(qū)房價較低、規(guī)劃合理、環(huán)境較好等其他

15、優(yōu) 勢也將日益顯現(xiàn)，這樣更會引導市民的居住意識向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。尤其對面向剛性需求 為主的郊區(qū)中低端樓盤來說，地鐵是絕好的福音，一些兩端的中小戶型和中低端樓盤 的交易量會出現(xiàn)井噴。從我們對上海、深圳、南京、武漢、沈陽等典型城市地鐵軌 道交通對商品住宅交易量的影響來看，這些城市的新開通地鐵基本都能夠引發(fā)城市住宅 市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，帶動城郊區(qū)域成為整個城市市場交易量相對活躍的區(qū)域。(1地鐵轉(zhuǎn)移城市需求和人氣，外郊環(huán)商品住宅成交量占比超過市中心從上海來看，連接城市中心與郊區(qū)的地鐵線路逐年增多，將購房需求不斷引向城 市外圍區(qū)域，其中尤以地鐵沿線為主，如松江的9號線，閔行的5號線,寶山的1號線等 等。我們將

16、上海大致分為五個區(qū)域：內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)和郊環(huán)外作為 研究對象來分析上海市地鐵大量開通的這幾年對區(qū)域成交量的影響。內(nèi)環(huán)內(nèi)在 2006年的成交量還占總體的13%,6年之后已經(jīng)減少到3%,內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)成交量 占上海市總成交量的比重也逐年遞減。但隨著越來越多的地鐵線路建成通車，外郊環(huán)和郊環(huán)外年成交量所占的比重越來越大，特別是外郊環(huán)到了 08年以后成交量都占 上海市總成交量的50%以上，軌道交通把需求和人氣漸漸從市中心搬到郊區(qū)的角色 越來越明顯，這些外圍區(qū)域隨著地鐵的開通生活配套、居住條件等生活設(shè)施也逐漸 發(fā)展起來。區(qū)修2州6年2007 年2008 年2009 年201。年2Q11 年20

17、12 年內(nèi)環(huán)內(nèi)13%12%7%7%6%4%3%內(nèi)中坪16%12%10%9%7%6%11%中外環(huán)21%19%21%15%11%11%15%外郊環(huán)42%49%31%58%60%58%51%郊環(huán)外7%9%11%11%16%20%20%數(shù)據(jù)來源:CRIC(2成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，三環(huán)以外地鐵沿線區(qū)域成交占比增長較快武漢2009年軌道交通規(guī)劃審批通過，地鐵對商品住宅成交量的影響隨即在2010年體現(xiàn):其中二三環(huán)間商品住宅成交占比從 09年的25.25%上升至10年的29.69%; 三外環(huán)間的這一比重則由09年的32.67%上升至10年的39.06%。施工期各環(huán)線商品住宅成交比重尚且相差不大。運營期開始，各環(huán)線

18、商品住宅成交比重開始拉開差距。武漢真正意義上的軌交時代在2010年7月一號線二期正式投入運營后正式拉開序幕。以上述時間節(jié)點為分水嶺，武漢商品住宅成交的重心 逐步向非中心城區(qū)蔓延。數(shù)據(jù)顯示，二三環(huán)間商品住宅成交占全市的比重由 2008年 的22.24%上升至2012年的32.34%,上升超過10個百分點；三外環(huán)間的這一比重則 由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述兩個區(qū)域目前在全市成交的占 比已經(jīng)高達75%,而2007年時這一數(shù)字不過為58%。圖2-8:2007至今各環(huán)線成交占比走勢圖數(shù)據(jù)來源:CRIC 2、板塊提升:地鐵直接帶動沿線地鐵板塊的高銷售率 城市軌道 交通的建

19、設(shè)對于周邊房地產(chǎn)市場、尤其是城郊板塊市場的促進影響是顯而易見的。 房地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在其所處的地段上，地段的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的交通 便捷度，商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施上。軌道交通的建成無疑在交通便捷度 上提供了質(zhì)的飛躍，從而彌補了由于距離市中心較遠而帶來的不便，原本在中心城區(qū) 的購房需求可能因此向有軌道交通覆蓋的外郊區(qū)域溢出。以上海為例，我們選取地鐵11號線所經(jīng)過的郊區(qū)板塊（嘉定新城、南翔、桃浦和外環(huán)內(nèi)板塊（真如、曹楊板 塊、內(nèi)長寧和內(nèi)普陀板塊作為研究對象，與全市成交量進行對比分析。地鐵 11號線 于2007年3月正式動工，2009年12月一期工程（江蘇路至嘉定北站完工通車，受此影

20、 響11號線途經(jīng)的六大板塊在2007年銷售率均超過了 100%,即成交套數(shù)比供應(yīng)套數(shù) 大于1,去化率最多的內(nèi)長寧板塊甚至達到了 325%。而2009年由于11號線即將通 車的利好消息也大大增加了成交量，六大板塊09年的銷售率也都達到了 100%以 上。0%20%40%60%80%100%200沙 2008 年 2009年 2010年 2011 年 2012年一環(huán) 內(nèi)一二環(huán)間二三環(huán)間三外環(huán)間外環(huán)以外區(qū)域2006 年2ctp 年2008 年年201。年Mil年 |橇浦板塊48.43%164.43%284.61%12053%58-46%45.66%嘉定新城板塊111.03%116.20%76.81%

21、12g56%84.45%68.94%南理板塊76.28%171.03%73J4%122AA%111.73%62.61%內(nèi)長寧板塊104.86%325.80%42.89%175.56%10.36%內(nèi)普陀板塊76.83 %113.57%8657%14933%197.76%56.87%2007 年 2008 年 2009 隼 2010 年數(shù)據(jù)來源:CRIC銷售率的增加可能會因為此地區(qū)供給存量的多少而不同 ，但是 銷售率大于1都印證了成交量的大幅上漲。那么，郊區(qū)板塊和外環(huán)內(nèi)板塊的成交量 是否呈階梯狀改變，我們來看一下11號線沿線各板塊商品住宅成交套數(shù)增長率與全 市比較的情況。2007年受地鐵動工的影響

22、，同年地鐵沿線郊區(qū)板塊的成交量成倍增 長，而2007年上海全市的總成交量僅同比上漲了 30%。即便是在2008年金融危機 的大背景下，郊區(qū)板塊的總成交量也只下降了 30%,遠低于全市53%的降幅。2009年 底,11號線正式通車，三大板塊的成交量又翻了一倍多。此后，2010和2011年的樓市 調(diào)控對三大板塊的影響也明顯小于全市。綜上所述，郊區(qū)板塊市場成交情況總體明顯好于全市成交水平，而外環(huán)內(nèi)板塊的成交情況受地鐵線影響較小，更多的是隨市波動。表2-3:地鐵11號線沿線郊區(qū)板塊和外環(huán)內(nèi)板塊商品住宅成交套數(shù)增長率區(qū)域2007 年2gB年200g 年年郊區(qū)板塊南翔板塊26%50%167%49%嘉定新城

23、板塊104%-24%122%40%桃浦板塊262%-60%-8%-3%全市交易量30%-53%109%-51%外環(huán)內(nèi)板 塊真如、曹揚板決-47%-18%74%-74%內(nèi)晉陀板塊83%-80%207%-71%內(nèi)長寧板塊-39%-17%218%-67%數(shù)據(jù)來源:CRIC三、地鐵線路對住宅市場房價的影響1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：地鐵開通推動區(qū)域商品住宅項目檔次多樣化我們發(fā)現(xiàn)，對于一個非中心區(qū)域而言，地鐵的開通還能帶動該區(qū)域內(nèi)商品住宅產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)朝多樣化發(fā)展。具體來說，地鐵開通前，這類遠郊區(qū)域商品住宅的需求主要集 中在兩類：一類是本地原住民，另一類是外來高端（主要是別墅需求。對于前者而言 受制于并不強大的購買力，需

24、求成交的轉(zhuǎn)化率相對有限；而對于后者這部分高端需求 而言,出行的交通方式通常是自駕，因此缺乏公共交通設(shè)施、位谿偏遠對他們而言并 不構(gòu)成很大不利影響，反而促成了一個相對私密和安靜的居住環(huán)境。而地鐵開通后，直接帶來的一個影響就是：郊區(qū)到市區(qū)的出行時間被大大縮短，此時郊區(qū)價格洼地的優(yōu)勢就顯露出來了 ，對居住在市區(qū)內(nèi)的首谿首改的剛性需 求的吸引力大大增加。在這種利好的推動下，郊區(qū)軌交板塊商品住宅中，針對上述需 求的中小戶型的供應(yīng)開始集中入市，這類區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變得更加豐富。舉例來說，對于上海嘉定南翔板塊而言，地鐵11號線于09年年底開通，以此為 界,09年以后100平以下小戶型的供應(yīng)套數(shù)出現(xiàn)了明顯的增加

25、，09年全年供應(yīng)套數(shù)為 2086套，比06-08年三年間的供應(yīng)多出了 1.5倍。其后10年至今，中小戶型（140平 下的供應(yīng)也一直保持在區(qū)域的相對高位。具體到項目，地鐵開通前南翔在售商品房 項目幾無可聞，比較出名的就數(shù)金地格林世界，但是09年以后，隨著地鐵的開通，南翔 板塊首谿首改的項目大量入市，例如中冶翔騰城市花園、上雋嘉苑、華潤中央公 園、郎詩綠色街區(qū)等等一系列項目如雨后春筍般冒出。表2-7:近年上海市嘉定區(qū)南翔板塊商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)表（單位:套年度100 Ui F100-140140-180180-260260以上200&年02815421302的7年2755-6114434212

26、4200& 年55936®118282812009 年20既4413082164201。年185554S2H11422011 年6922386853942232012 年9077411366312、時間效應(yīng)：地鐵沿線板塊在規(guī)劃期內(nèi)價格增長幅度相對較高地鐵建造的關(guān)鍵時間點可分為規(guī)劃期、施工期、運營期 ，每個時間點都會對房 價產(chǎn)生影響，地鐵沿線房價在規(guī)劃期就開始大幅飆升，隨著時間點的推進，地鐵施工 期、運營期的房價仍將處于較快上漲階段。根據(jù)我們對已開通地鐵的城市房價的研究，我們發(fā)現(xiàn)地鐵對房價的時間效應(yīng)普遍存在的現(xiàn)象是，房價的漲幅在地鐵規(guī)劃期是最高的，由于對地鐵建設(shè)的預(yù)期較高，加

27、之對地鐵項目的推廣、宣傳，使得在短期內(nèi)地鐵沿線區(qū)域的房價進入快速增長通道 而隨之施工期開始，房價漲幅放緩，主要是施工期的時間長，地鐵的效益沒有立竿見影 對地鐵的宣傳力度也有所減弱，所以人們對地鐵白預(yù)期略微回落，而當?shù)罔F投入運營 房價的增長幅度在短期內(nèi)再次反彈，1-2年內(nèi)，地鐵沿線的房價仍會出現(xiàn)較高速度的 增長。圖2-11:地鐵從規(guī)劃到運營不同時期房價增長幅度變動示意圖(1規(guī)劃期:地鐵利好提高消費者預(yù)期，房價短期內(nèi)大幅上漲地鐵規(guī)劃已經(jīng)披露，首先就有房產(chǎn)商搶先布局，企業(yè)在土地市場的競爭把地價推 高，其次，企業(yè)將地鐵作為項目主要的營銷賣點來推廣，并強調(diào) 地鐵樓盤”的房產(chǎn)價值， 吸引了大批資金充足的投

28、資客，導致房價在短時間內(nèi)迅速上漲，這在上海、深圳、南 京等城市都得到了證實。一線城市中以上海為例，地鐵20號線是上海市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃(2010- 2020年中的一條新建線路，在2009年該規(guī)劃公示，2010年正式確立規(guī)劃，選取該線路 途經(jīng)的青浦鎮(zhèn)板塊進行分析可見，地鐵規(guī)劃出臺的2009、2010年這兩年，青浦鎮(zhèn)板塊 的商品住宅成交均價較前兩年明顯攀升，而且高于全市成交均價。日期物蛀屬性成交均價月寐幅2009年5月普通住宅9000/2009年7月普通仕宅98519.46%如09年8月普通住宅104516.09%如09亨9月BBM «K -MHi MT W -MV112407.55

29、%F2009 年 11 月2010年1月普通住宅 普通住宅12305139119.48%13.05%典。紀弓50.00%40.00%型彈/ /一一 、 / 人、逛 6個_ _、* 數(shù)據(jù)來源:CRIC同樣,位于青浦新城板塊的樓盤帕堤歐香的價格變動也表明地鐵規(guī)劃期房價受到大力助推。該樓盤在 2009及2010年期間商品住宅成交均價月漲 幅顯著提升，尤其是2010年規(guī)劃確定以后，該項目在3月的成交均價高達18593元/ 平方米，月漲幅升至33.66%。.曰期物蛀屬性威交均價月藤幡12009年b月營通住宅9000/如09年7月首通住宅98519.46%2009年8月皆通住宅104516.09%*200

30、99 011240A 55%r2009 年 11 月1普通住宅123059.48%2010年1月普通住宅1391113,05%20手沖3號膏通住宅1859333,66%；(2施工期:地鐵沿線房價持續(xù)提升，增長幅度較為緩和施工期時間相對較長，此時市場對地鐵的熱衷度略有減退，加之這個時期房地產(chǎn) 商減弱了對地鐵樓盤的宣傳力度，市場對地鐵項目的關(guān)注度下降了一些，所以地鐵沿 線板塊的房價雖然仍保持增長，但上漲幅度已不及地鐵規(guī)劃期。在施工期即將結(jié) 束、臨近通車的時候房價又會出現(xiàn)一波集中上漲的情況。一線城市中以深圳為例，深圳新安板塊位于深圳地鐵二期工程中環(huán)中線的沿線，施工期在07年到11年之間，分析這段時間

31、新安板塊的房價走勢可以看出，2007-2010 年新安板塊的住宅成交均價漲幅逐年增長，2010年地鐵即將通車，這個時期的成交均 價快速上漲，成交均價漲幅到達150%,遠遠高于全市成交均價的漲幅。數(shù)據(jù)來源:CRIC再舉一個上海項目的例子，位于顧村板塊的保利葉上海，該項目快速接駁7號線, 下表是2008到2010年保利葉上海部分月份的成交均價，2010年7號線開始通到顧 村板塊，所以該項目受到輻射的地鐵施工期為 2008年-2010年7月,我們可以看出，在 施工期房價是穩(wěn)步上升的，但上漲的速率比軌道交通投入運營之時的上漲要稍慢一 些,而在施工期接近尾聲的時候，項目成交均價再度出現(xiàn)大跨度漲幅。日期物

32、業(yè)屬性成交尚始2010年2月普通住宅16,48618.87%2009年7月普通住宅13/6920.48%2009年6月曾通住宅11,5112.21%2009年2月詈通住宅11.2624.83%2008年12月普通住宅10J436.48%2008年11月詈通住宅|10,089/再看一下二線城市的情況，選取沈陽地鐵2號線經(jīng)過的遠郊區(qū)域（虎石臺板塊、 以跨越城市主河流渾河站點的近郊區(qū)域（渾河橋板塊和1號線交匯的市中心區(qū)域（五 里河板塊作為研究重點分析。2006年2號線規(guī)劃出臺,2008年奧體中心站主體工程竣工，2011年底2號線舉 行通車儀式，所以2007年-2011年為地鐵的施工期，2011年底至

33、今是地鐵2號線的運 營期,2010-2011年為地鐵臨近開通時期。從2號線途經(jīng)典型板塊的房價走勢來看，施 工期2號線沿線板塊的房價持續(xù)走高，但在地鐵工程初期房價的增長幅度并不-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%全市成交均價環(huán)比明顯,2010年底-2011年這段時間房價的增長幅度顯著提升，主要的地鐵臨近開 通，消費者信心提升，導致房價出現(xiàn)一波集中增長。圖2-14:2號線途徑典型板塊的房價走勢圖2007年2008#2009年20】。年1201】年 I 2012年數(shù)據(jù)來源:CRIC(3運營期:地鐵開通1-2年內(nèi)房價漲幅再度提升，之后地鐵對房價的助推削弱 地 鐵運營開始初期，居民切實感受到軌道交通的便利，對地鐵沿線板塊的需求再度提升 所以地鐵通車1-2兩年內(nèi)其沿線板塊住宅成交均價再次出現(xiàn)集中上漲的情況，而隨后房價走勢將更為平穩(wěn)，地鐵推動房價的作用力將逐步削弱。為了證明這點 我們以一線城市中的深圳為例，深圳布吉板塊位于環(huán)中線和龍崗 線的交界處，靠近市中心，在運營期