土地登記代理資格-土地登記代理實務3

1、土地登記代理實務 3（ 總分： 98.00 ，做題時間： 90 分鐘 ）一、B 單項選擇題 /B（ 總題數(shù)： 10，分數(shù)： 10.00）1. 關于土地登記程序的正確排序是 （ ） 。（分數(shù)： 1.00 ）A. 土地登記申請地籍調查注冊登記權屬審核核發(fā)證書B. 土地登記申請權屬審核注冊登記地籍調查核發(fā)證書C. 土地登記申請地籍調查權屬審核注冊登記核發(fā)證書VD. 土地登記申請權屬審核地籍調查注冊登記核發(fā)證書 解析：2. （ ） 不包括在土地登記代理人和代理機構違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任范圍內。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 社會責任 VB. 民事責任C. 刑事責任D. 行政責任 解析：3. （ ） 是世界多

2、數(shù)國家土地登記大體都經(jīng)歷了的階段。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 法律地籍稅收地籍多用途地籍B. 產(chǎn)權地籍稅收地籍現(xiàn)代地籍C. 法律地籍產(chǎn)權地籍現(xiàn)代地籍D. 稅收地籍產(chǎn)權地籍多用途地籍V解析：4. （ ） 不是自然入住所構成的三個要件之一。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 房屋產(chǎn)權證書 VB. 須經(jīng)法律確認C. 須屬固定住所D. 須是自然人的經(jīng)常居住地 解析：5. （ ） 不屬于土地初始土地登記的特點。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 隨機性 VB. 集中性C. 全域性D. 階段性 解析：6. 土地登記的內容主要包括 （ ） 。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 土地權屬的性質和來源B. 土地權利主體C. 土

3、地權利客體D. 土地權屬性質來源、土地權利主體、土地權利客體等V解析：7. （ ） 是關于出讓土地使用權的轉讓的不正確說法。（分數(shù)： 1.00 ）A. 出讓合同和登記文件中所載明的義務和權利隨之轉移B. 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，不得轉讓C. 轉讓后用途不得改變 VD. 其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限 解析：8. 在土地登記公開查詢中， （ ） 不是土地原始登記資料。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 土地登記申請書B. 地籍調查表C. 宗地圖 VD. 土地權屬來源文件 解析：9. （ ） 合同是關于土地登記代理合同的錯誤說法。（分

4、數(shù)： 1.00 ）A. 土地登記代理合同一般為書面B. 土地登記代理合同為非要式 VC. 土地登記代理合同是雙務D. 土地登記代理合同是有償 解析：10. 農村集體經(jīng)濟組織不能收回土地使用權的是在 （ ） 情形下。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 因撤銷遷移等原因而停止使用土地的B. 在法定容許下將土地轉讓他人使用的 VC. 不按照批準的用途使用土地的D. 為鄉(xiāng)村公共與公益事業(yè)需要使用土地的 解析：二、B 多項選擇題 /B（ 總題數(shù)： 10，分數(shù)： 20.00）11. （ ） 屬于當事人自產(chǎn)權發(fā)生變化之日起 15 日內必須申請土地登記的事項。 （分數(shù)： 2.00 ）A. 土地抵押權的決定 VB.

5、集體土地使用權的變更C. 國有土地使用權的設定D. 國有土地承租權的終止VE. 國有土地承租權的變更V解析：12. 土地登記代理人應注銷登記的情況有 （ ） 。（分數(shù)： 2.00 ）A. 脫離土地登記代理工作崗位連續(xù) 1 年以上 （含 1 年）B. 同時在兩個以上土地登記代理機構執(zhí)業(yè)代理業(yè)務VC. 允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務 VD. 嚴重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定VE. 不具有完全民事責任能力 V 解析：13. 下列（ ） 不是劃撥國有土地使用權設定登記的法律特征。（分數(shù)： 2.00 ）A. 劃撥國有土地使用權是依國家行政行為而獲得的權利B. 劃撥國有土地使用權的取得沒有范圍限制V

6、C. 劃撥國有土地使用權一般都有明確的期限VD. 城鎮(zhèn)范圍內的劃撥土地使用權人不用繳納土地使用稅VE. 劃撥國有土地使用權的處置受法律限制解析：14. ( ) 是關于地址變更登記的正確敘述。(分數(shù)： 2.00 )A. 申請人是地址變更前的土地權利人VB. 申請人應當在地址發(fā)生變更之日起15日內申請名稱變更登記VC. 申請人可以為自然人、法人或者其他組織D. 申請人應當向土地登記機關提交由土地登記機關發(fā)出的土地證書E. 申請人應當向土地登記機關提交地上建筑物的權屬證明和地址變更證明文件解析：( ) 是可以15. 由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準， 收

7、回國有土地使用權的情形。(分數(shù)： 2.00 )A. 為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的VB. 為房地產(chǎn)開發(fā)需要使用土地的C. 公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核批準報廢的 VD. 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的E. 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的V解析：16. 不需要進行初始土地登記的情形有 ( )(分數(shù)： 2.00 )A. 從未進行過土地登記的地區(qū)B. 原有登記需要全面更新C. 集體土地使用權權利人發(fā)生變更VD. 國有土地租賃時需要設定租賃權VE. 土地抵押過程中需要設定抵押權V解析：17. ( ) 是對土地登

8、記查詢申請的正確敘述。 (分數(shù)： 2.00 )A. 對于不予受理的土地登記查詢申請，土地登記機關應當在10個工作日內給予答復B. 申請查詢內容不得超過規(guī)定查詢的范圍 VC. 查詢申請人提交的證明文件必須齊全并合法有效VD. 申請查詢的土地必須在本登記區(qū)內 VE. 對符合規(guī)定的土地登記查詢申請，土地登記機關應當準予查詢和簽證V解析：18. ( ) 是關于土地登記統(tǒng)一性的表述。(分數(shù)： 2.00 )A. 有統(tǒng)一的管理人員進行管理B. 依據(jù)統(tǒng)一的實體法律規(guī)范 VC. 在統(tǒng)一的登記機關進行VD. 有統(tǒng)一的部門進行監(jiān)督VE. 遵循統(tǒng)一的登記程序 解析：19. 不發(fā)生劃撥國有土地使用權變更的情況有 ( )

9、 。(分數(shù)： 2.00 )A. 劃撥國有土地使用權補辦土地出讓手續(xù)B. 劃撥集體土地使用權補辦土地出讓手續(xù) VC. 因實現(xiàn)抵押權而引起的劃撥國有土地使用權變更VD. 因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更E. 因住房制度改革出售經(jīng)濟適用房引起的劃撥國有土地使用權變更解析：20. ( ) 是關于土地登記代理人權利和義務的不正確敘述。(分數(shù)： 2.00 )A. 土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利B. 土地登記代理人有依法開展土地登記代理業(yè)務的義務VC. 土地登記代理人有按照委托人指示處理代理事務的權利VD. 土地登記代理人有及時告知的義務E. 土地登記代理人有維護委托人權益的義務解

10、析：三、B 綜合分析題 /B( 總題數(shù)： 4，分數(shù)： 68.00)21. B 縣第一機械廠， 1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權， 面積為 18000平方米， 用途為工業(yè)，使用年限為 50 年，未辦理土地登記。 1998 年 8 月該廠進行技術改造，又在原宗地緊購置了 8000平方米工業(yè)用地，使用年限 50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急來辦理土地登記。 問題 1應當如 何申請土地登記 ? 2 如何確定土地使用期限 ? 3 在權屬審核中應該注意什么 ?(分數(shù)： 17.00 )正確答案： ()解析： 1應當按以下申請土地登記：(1)B 縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國

11、有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。 地使用權出讓金的，應該在支付出讓金 讓土地使用權的，應該在每期付款后(2) 申請時限規(guī)定： 1) 按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土30 日內； 2) 成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出30日內申請國有土地使用權設定登記。B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。(3) 應該提交的材料： 1) 土地使用權登記申請表； 2) 該企業(yè)法人證明、法人身份證明； 3) 建設用地批準書； 4) 國有土地使用權出讓 合同； 5) 出讓金支付憑證； 6) 委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身

12、份證明等。 2 土 地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50 年計算。 3出讓土地使用權設定登記權屬審核要點：(1) 對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一致。 (2) 對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同的出讓方，依 法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權。 (3) 對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限。 (4) 對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是 否與出讓合同中的面積一致。 (5) 對出讓金支付情況的審核等。22. 某宗地系國有土地，使

13、用權人劉某，于1993 年 8 月 8 日經(jīng)登記取得該宗地的出讓國有土地使用權，面積80平方米，土地用途為住宅，使用期限 40年。依據(jù) 1996年 1月8日江規(guī)(96) 字第 13號文， 1996年1 月 20 日江都市土地管理局和楚南重新簽訂的江土合 (96) 字第 6號國有土地使用權出讓合同 以及土地使 用權出讓金補交收據(jù)，土地用途變更為商業(yè)服務業(yè)，使用期限不變。經(jīng)地籍調查和初步審核，該土地用途 改變的行為及過程符合法律規(guī)定，楚南已按合同規(guī)定期限補交了出讓金。問題 1 根據(jù)土地登記規(guī)則的規(guī)定，劉某應辦理何種登記 ? 2目前我國土地用途變更登記的主要情形有哪幾種 ? 3 土地用途變更登 記的

14、申請時限有何規(guī)定 ? 4 劉某應當提交哪些權屬文件資料 ?(分數(shù)： 17.00 ) 正確答案： ()解析： 1根據(jù)土地登記規(guī)則的規(guī)定，劉某應辦理土地用途變更登記。2目前我國的土地用途變更登記主要有以下三種情形： (1) 國有土地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記。 (2) 農村集體所有土地進行 農業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的土地用途變更登記。 (3) 集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的土地用 途變更登記。 3土地用途變更登記的申請時限的規(guī)定是：國有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應當在批準變更之日起 30 日內申請土地用途變更登記； 農村集體所有土地進行農業(yè)結構調整涉及已登記地類變 化的，集體土

15、地所有者應當在農業(yè)結構調整之后30 日內申請土地用途變更登記； 集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30 日、內申請土地用途變更登記。 4 劉某應當提交的權屬文件資料是：(1) 國有土地使用證。 (2) 地上建筑物、附著物權屬 證明：凡是地上存在建筑物或附著物的，用途變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如 房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。 (3) 土地用途變更的批準文件：國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交城 市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準權的部門批準用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權 的用途發(fā)生變更的，申請人還應提

16、交與政府簽訂的土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用 權出讓合同。23.2005 年 8 月某市甲公司擬與乙公司合資成立新的股份有限公司，根據(jù)甲、乙雙方初步達成的協(xié)議，甲 公司擬以其所使用的位于該市的土地使用權作價出資，乙公司以設備作價出資，根據(jù)甲公司提供的資料， 其所使用的土地為出讓土地，用途為工業(yè)，但甲公司尚未辦理土地登記手續(xù)，乙公司委托某土地登記代理 公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況。問題 1該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況的具體操作步驟有哪些 ? 2該土地登記代理公司需要從哪些方面著手驗證土地使用權的歸 屬問題? 3 該土地登記代理公司對于驗證

17、用地手續(xù)是否合法應從哪些方面入手? 4 該土地登記代理公司主要應從哪些方面收集資料 ?(分數(shù)： 17.00 ) 正確答案： ()解析： 1該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況的具體操作步驟是：(1) 通過與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個方面： 1) 該宗土地使用權是否為甲公司所 有； 2) 甲公司有無合法、完整的用地手續(xù)； 3) 甲公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進一步明確了查證的 目標和內容。 (2) 與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、 土地登記代理合同， 明確授權范圍和權限。 (3) 根據(jù)委托人乙公司的要求， 進一步分析需要什么材料予以驗證，

18、并可通過哪些途徑獲得有關產(chǎn)權資料。 (4) 整理資料，向委托人提交分析結果。 2 該土地登記代理公司需要從以下方面著手驗證土地使用權的歸屬 問題： (1) 調查目前的實際土地使用者是誰。 (2) 通過對土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀 況、權屬來源情況，分析土地使用權歸誰所有。 (3) 向相鄰單位或有關當事人了解該宗地的權屬來源及土 地使用者的有關情況。 3 該土地登記代理公司驗證用地手續(xù)是否合法，應從以下方面人手； (1) 土地管 理部門有無甲公司繳納土地出讓金的相關證明。 (2) 是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金。 (3) 是否已繳納相關 稅費等。 4該土地登記代理公司主要應從以下方面收集資料：(1) 實地調查，并向有關當事人了解情況。(2) 向土地登記機關查詢土地登記資料，有