不動產信托與融資

1、信託法規(guī)理論與實務不動產信託與融資目錄前言不動產信託簡介不動產融資之定義不動產信託相關法規(guī)不動產信託銀行承作流程不動產證劵化之定義結論前言透過不動產信託平臺，所產生的不動產信託借款、不動產證券化及受益權轉讓等三種融資方式之異同。傳統(tǒng)上資金需求者除以其本身信用取得資金外，只能以資產為擔保向金融仲介機構取得融資，卻無法自資本市場取得較低廉之資金，而資產證券化得以突破此一限制，使資金需求者得以利用其資產從資本市場取得融資；另一方面透過信託法制，由具有專業(yè)能力之受託人管理處分信託財產，又不需擔心受託人本身之信用風險，方能達到結合資本市場與不動產市場之目標。不動產信託之定義所謂的不動產信託基本上有二種方

2、式，第一種是利用信託制度將信託資金投資於不動產或其他類似之財產權，第二種則是將不動產以信託方式交由專業(yè)經理人管理。不動產信託亦即不動產所有權人或其他權利人，將該不動產之所有權或他項權力移轉或設定予足以信賴且有管理企劃及執(zhí)行能力之信託銀行和信託公司或專業(yè)人士，使其為受益人之利益或為特定之目的為管理或處分該不動產，以避免不動產之所有權人因疏於管理而被佔用，或因缺乏資金和專業(yè)知識而延緩開發(fā)與低度利用等缺失，俾促進不動產之完全充分合理有效之開發(fā)與利用，達到物盡其用、地盡其利之理想。不動產信託之當事人不動產信託之當事人有委託人、受託人及受益人三者。所稱委託人係指對不動產產權有處分能力自然人或法人，將其不

3、動產委由受託人為管理或處分之人而言；所稱受託人係指具有權利能力及行為能力之自然人或法人，依信託行為就信託不動產為管理或處分之人而言；所謂受益人則指依信託關係而有權享受利益之人。受益人只要具有權利能立即已足夠，不以有行為能力為必要。受益人為委託人自己者稱為自益受託，受益人為第三人者稱為他益信託，而不動產信託成立之特殊要件尚需辦理信託登記。不動產信託之標的不動產信託是以不動產為信託財產之標的。所稱信託財產是指委託人移轉或設定負擔於受託人，而與受託人之自有財產分離。不動產之信託財產不以不動產所有權（土地所有權或建物所有權）為限，例如他項權利如地上權、典權、租賃權等亦得為信託之標的。但應注意的是，在信

4、託行為生效後，信託財產之範圍常變動，惟不論如何變動，信託財產仍具有同一性、獨立性及溯及性。不動產信託之類別依據(jù)目的的差異，信託可分為不動產管理信託、不動產處分信託、不動產設備信託、不動產開發(fā)信託、不動產證券化信託及土地信託等六類。不動產處分信託則僅以處分不動產為目的之信託，因與仲介業(yè)務相似，故幾乎無此類業(yè)務。不動產設備信託是兼具財政目的與信託財產使用目的之信託方式，即不動產之所有人將不動產信託予受託人，受託人將不動產運用或出租予第三者使用以收取利益，而原委託人將受益權售予他人，並由買入受益權之人以銀行為受託人，以取得安全有利之投資利益。不動產證券化係指發(fā)起人發(fā)行證券對大眾募集資金以進行不動產有

5、關之投資，將不動產物權轉化為不動產管理運用處分之受益權。不動產信託之功能與特點不動產信託有保全功能、增值功能、公益功能、促進地利及促進民間參與公共建設等五項功能；同時不動產委託人可以避免放棄土地所有權和委託專家進行真正的土地開發(fā)與利用、建立經營運用收益概念、產品因個別化而具有特色與創(chuàng)設不動產信託受益憑證等五項特點。未來不動產信託之發(fā)展應加強利用土地資源，發(fā)揮最大粽合效益並帶動公共工程建立新運作模式，同時導正土地利用政策，讓地價回歸常態(tài)改變傳統(tǒng)價值觀，期能了解土地運用之真義。不動產融資之定義不動產信託：即為將自己或相關產業(yè)產委託公正信託公司代為管理，在確保不動產有效存在(1)私人不動產信託：將私

6、人不動產委託公正信託公司代為管理，以確保個人或私人間在權益.債務存在之必要處置(2)公司、家族等不動產信託：將公司、家族不動產委託公正信託機構代為管理，以確保公司、家族、個人或私人間在權益，債務存在之必要處置。不動產融資：即是以限定公司.家族.個人或私人財產.向銀行或金融機構借貸金錢供予不時之需要週轉使用 。不動產信託相關法規(guī)目前已申請開辦不動產信託業(yè)務之信託業(yè)者係依據(jù)信託法、信託業(yè)法、信託業(yè)法施行細則、民法、土地豋記規(guī)則等相關法令規(guī)定辦理。相關列舉條文如下頁：因信託法完成立法而建立了不動產信託制度，也因建立了新的產權觀念導入新的財產運用模式，並成為日後不動產證券化的法律基礎平臺，因此信託業(yè)法

7、可視為替不動產證券化施行制度提供一個運作規(guī)範。信託法第1條稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，惟受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。信託法第2條信託，除法律另有規(guī)定外，應以契約或遺囑為之。信託法第4條以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託豋記不得對抗第三人。以有價證券為信託者，非依目的事業(yè)主管機關規(guī)定於證券上或其他表彰權利之文件上載明為信託財產，不得對抗第三人。信託業(yè)法第3條銀行經主管機關之許可兼營信託業(yè)務時，視為信託業(yè)適用本法之規(guī)定。信託業(yè)法第16條（經營之業(yè)務項目）金錢之信託。金錢債權及其擔保物權之信託。有價證券之信託。動產之信託。不動產之信

8、託。租賃權之信託。地上權之信託。專利權之信託。著作權之信託。其他財產權之信託。信託業(yè)法第17條（經營之附屬業(yè)務項目）信託業(yè)經營之附屬業(yè)務項目有代理有價證券發(fā)行、轉讓、登記及股息利息紅利之發(fā)放事項。提供有價證券發(fā)行、募集之顧問服務。擔任股票及債券發(fā)行簽證人。擔任遺囑執(zhí)行人及遺產管理人。擔任破產管理人及公司重整監(jiān)督人。擔任信託法規(guī)定之信託監(jiān)察人。辦理保管業(yè)務。辦理出租保管箱業(yè)務。辦理與信託業(yè)務有關下列事項之代理事務。如財產之取得、管理、處分及租賃。財產之清理及清算。債權之收取。債務之履行。與信託業(yè)務有關不動產買賣及租賃之居間。提供投資、財務管理及不動產開發(fā)顧問服務。經主管機關核準辦理之其他有關業(yè)務

9、。民法第758條規(guī)定不動產物權之取得設定、喪失及變更，非經登記不生效力。不動產信託銀行承作流程欲承辦此次融資的銀行提供他們以開發(fā)型不動產信託的方式來解決問題。流程首先為委託人與受託人簽訂信託契約，將不動產與資金信託予受託人，建造執(zhí)行之起造人亦變更為受託人名義。其次受託人成立信託專戶，委託人交付營建資金入信託專戶，由受託機構控管並?？顚Ｓ?。委託人與工程承攬廠商簽訂工程承攬合約，受託人再視個案需求，另行委託建築經理公司進行工程查核或營建管理，此時受託人按期將工程款項撥付給承造廠商、付息予融資銀行和其他必要支付之相關款項，並製作信託財產報表，代為繳納信託財產稅捐等事宜，最後俟不動產興建完工，此時受託

10、人須進行信託財產結算，並依信託契約將結算之信託財產歸還予受益人。以上操作流程如下圖所示。銀行辦理土地開發(fā)信託流程圖何謂不動產證券化不動產證券化顧名思義即是將不動產及其所開發(fā)與經營管理可以獲得之利益轉化成證券的型態(tài)，藉由證券上市、上櫃之管道募集民間大量資金，將單位投資金額縮小以增加投資，使資金更具流通性。不動產證券化係將不動產上的財產權轉變?yōu)樽C券的型態(tài)，此一概念通常包括美國的不動產投資信託、美國的不動產有限合夥、美國的土地信託及日本的土地信託。不動產證券化可以購買不動產的方式直接參與不動產之開發(fā)經營，或以融資方式間接參與。不動產證券化特性不動產經證券化後所發(fā)行之有價證券必須同時滿足細小化、規(guī)格化

11、及流動性三個要件，其中又以流動性最為重要。不動產經由證券化後從實質的關墊可歸納為：具流通性、變現(xiàn)性、公平性、專業(yè)化及分散風險等五項特性。以社會觀點而言，不動產經證券化後可藉以提高不動產的使用效益，所以有投資金額較低、投資單位較多、權益可分割、營運和經營透明化與快速募集資金等五項特性。不動產證券化目的藉由不動產證券化後，投資經營者較容易於資本市場取得融資，除可促進資金的有效流通外，亦使不動產達到有效的開發(fā)與利用，因此不動產證券化的主要目的可由積極與消極兩個層面來說明。積極目的是為了促進不動產及資金的有效利用，而消極目的則包括了避免土地資源為財團把持形成市場壟斷，藉由運作透明化與相關管制措施的配合，防止土地被投機炒作，另透過專家經營的方式來健全市場機能，提供多樣化的投資管道以分散投資風險，同時經營者得以證券形式募集資金，解決融資問題和公共