保利設備保養(yǎng)作業(yè)指導書

1、 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件現(xiàn)行版號/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日發(fā)放編號： （蓋受控章處）文件編號：WI/PSZ-751-GC02-03 總 頁 數(shù)： 54 （含本頁）編 制：審 核：批 準：王華明陸長松張朝暉編制日期：2009年06月01日審核日期：2009年06月01日批準日期：2009年06月01日文件修改記錄修改狀態(tài)日期修改章節(jié)修改內(nèi)容修改人 審核人 批準人受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 1 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/P

2、SZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0設備保養(yǎng)作業(yè)指導書總目錄第一部分 設備保養(yǎng)規(guī)范2第二部分 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準10第三部分 變壓器保養(yǎng)標準13第四部分 低壓配電柜保養(yǎng)標準15第五部分 水泵保養(yǎng)標準17第六部分 發(fā)電機蓄電池保養(yǎng)標準19第七部分 風機保養(yǎng)標準21第八部分 變頻控制柜保養(yǎng)標準23第九部分 消火栓保養(yǎng)標準24第十部分 火災聯(lián)動控制系統(tǒng)保養(yǎng)標準26第十一部分 公共廣播系統(tǒng)保養(yǎng)標準28第十二部分 氣體自動滅火控制系統(tǒng)保養(yǎng)標準29第十三部分 疏散指示燈系統(tǒng)保養(yǎng)標準31第十四部分 防火卷閘門系統(tǒng)保養(yǎng)標準32第十五部分 風機、消防水泵控制柜保養(yǎng)標準34

3、第十六部分 對講報警系統(tǒng)保養(yǎng)標準35第十七部分 防盜監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)標準36第十八部分 公共天線系統(tǒng)保養(yǎng)標準37第十九部分 停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)標準38第二十部分 巡更系統(tǒng)保養(yǎng)標準39第二十一部分 周界防范系統(tǒng)保養(yǎng)標準40第二十二部分 自動抄表系統(tǒng)保養(yǎng)標準41第二十三部分 門禁系統(tǒng)保養(yǎng)標準42第二十四部分 冷水機組保養(yǎng)標準43第二十五部分 冷卻塔保養(yǎng)標準45第二十六部分 中央空調(diào)控制柜保養(yǎng)標準47第二十七部分 空調(diào)處理機、新風機保養(yǎng)標準48第二十八部分 空調(diào)水泵、閥門保養(yǎng)標準50第二十九部分 避雷系統(tǒng)接地電阻測試規(guī)程51受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 2 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日

4、 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0第一部分 設備保養(yǎng)規(guī)范1.0目的：指導維保中心設備設施管理規(guī)范化,確保設備設施的完好率。2.0范圍：適用于維保中心。3.0職責責任部門/崗位工作內(nèi)容負責對技術標準條款的解釋說明，及時對此技術標準進行完善修訂，確保此標準與國家相關技術規(guī)范的一致性品質(zhì)管理中心維保中心負責收集國家相關技術規(guī)范和先進技術應用；按此技術標準對設備實施保養(yǎng)。4.0定義4.1本技術標準為公司設備設施日常運行、保養(yǎng)管理中應達到的要求。4.2各部門根據(jù)其設備設施狀況和項目特點，參考此標準制訂相

5、關操作、管理、保養(yǎng)作業(yè)指導書。4.3對新接管項目應以此技術標準為依據(jù)，以確保設備設施接管質(zhì)量，規(guī)避管理風險。4.4本技術標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。5.0方法和過程控制5.1設備房管理標準：5.1.1基本要求A.設備房門上有相應設備房標識。B.設備房內(nèi)照明足夠，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物。C.設備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導書齊全有效，各類設備維修檢修記錄完整。D.配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。E.設備房內(nèi)的開關、閥門、單體設備等應有明顯的狀態(tài)標志。流體應有流向標識；重要或操作有危險的設備、部件應有警告標識。F.設備房內(nèi)設備外觀清潔，

6、油漆無脫落，設備的轉(zhuǎn)動部位應有防護罩。G.設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。H.所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。I.操作作業(yè)指導書和維修保養(yǎng)計劃應上墻。5.1.2設備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標準（2受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 3 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0公斤/只）燃燒特性、場合滅火器類型配置基準會所、過道走廊水型、泡沫、鹵代烷型滅火器干粉泡沫二

7、氧化碳滅火器干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/20平米1只/15平米1只/15平米汽油、柴油、酒精等配電房、帶電設備A.地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。B.如設有消火栓的，可相應減少30%。C.如設有滅火系統(tǒng)的，可相應減少50%。D.如設有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應減少70%。E.一個滅火器配置場所配置的滅火器數(shù)量不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。5.1.3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合公司CI手冊的要求。5.1.4 設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。5.1.5重

8、要設備房內(nèi)應配置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內(nèi)溫度應低于40度，相對濕度應小于80%。5.1.6無人值守的設備房必須加鎖，鑰匙由設備責任人及控制中心管理。5.1.7設備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時。5.1.8設備房排水通暢，應采取防蟲、防鼠措施。5.1.9專用工具安全用品應放置在指定位置。5.2設備技術資料，部門必須保存物業(yè)接管驗收標準和要求內(nèi)要求接管的資料。5.3供配電系統(tǒng)5.3.1配電設備由維修員每天巡視檢查兩次并記錄。5.3.2 動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。各配電柜前后應放置絕緣膠墊，配電設備接地電阻值小于4。5.3

9、.3變壓器溫升在額定范圍內(nèi)，三相溫差在額定范圍內(nèi)，出口線電壓在±范圍內(nèi)。5.3.4補償柜管理A.功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。B.補償控制手動、自動切換有效。C.補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5M。D.功率因數(shù)：大于.5.3.5 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；接線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確；各回路電流受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 4 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 W

10、I/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0在額定范圍內(nèi)且三相不平衡電流不超過25%。5.3.6高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種吊牌信號性質(zhì)。5.3.7 操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為直流：23.5V25.5V。5.3.8蓄電池A.鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應更換一次電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液用量過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。池外部電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。爬堿嚴重。B.酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期做充電保養(yǎng)

11、。電池端子絕緣良好，并涂敷保護凡士林膏體，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。5.3.9發(fā)電機設備A.內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好，潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。B.發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機、潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動；柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定；發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。C.備用柴油油量保持在發(fā)電機運行6小時的油量，但不能超過1000升。冷水箱水量保持在容積的80%以上。各種過濾器應按體系文件要求及時更換。D.必須配備符合要求的兩套蓄電池，并按每1個月輪換使用一次。備有符合要求的切換開關裝置。E.蓄電池電壓、容量符合設備要求，可利用電網(wǎng)充電。F.柴油儲備室

12、應配備滅火器材，需準備足量的消防滅火沙。G.正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關應置于自動位置。H.發(fā)電機可靠接地，發(fā)電機房應有降噪音措施。5.4給排水設備設施5.4.1 生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。單獨的消防水池需要定期加藥，保持水質(zhì)無臭味，每5年需要更換一次。5.4.2水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。5.4.3 設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥動

13、作靈敏可靠，水泵運轉(zhuǎn)方向正受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 5 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0確。5.4.4限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。5.4.5變頻供水系統(tǒng)：變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持設備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固；壓力傳感器每年定期檢驗；變頻水泵應定期輪換使用；供水壓力波動應在正負0.03MP范圍內(nèi)。5.4.6 排水設施：污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關處

14、在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。5.4.7下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。5.4.8泳池循環(huán)系統(tǒng)A.各閥門開關正常，位置正確，無泄漏；水質(zhì)處理流程正確；沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動靈活，壓力差大于0.7kg/cm2進行反沖洗。B.水底燈電壓不超過12V。5.5 消防設備設施系統(tǒng)5.5.1 消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警記錄或原始打印記錄單。5.5.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)啟動時不堵轉(zhuǎn)跳閘，不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動

15、作準確穩(wěn)定。5.5.3 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度，黃色噴淋管溫度 72，綠色噴淋管溫度93。）消防煙感、溫感，定期檢測。5.5.4 消防防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報警器、各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設施功能完備無損壞。5.5.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。5.6電梯系統(tǒng)5.6.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。5.6.2 電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音，照明良好，應急照明能維持半小時。5.6.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以

16、及異常聲響。5.6.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。5.6.5 曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙.7mm。接觸面積不少于 70%。制動器線圈溫升應不超過相應要求范圍。5.6.6曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 6 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0每工作小

17、時更換新的潤滑脂。5.6.7 曳引機減速器要求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/35 分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于 75。油溫不高于85。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。5.6.8曳引輪：繩槽磨損應在標準范圍內(nèi)，防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。5.6.9 限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。5.6.10 安全觸板的動作應

18、靈敏可靠，其碰撞力不大于 5N。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在200300N范圍內(nèi)。5.6.11 轎箱門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地坎間隙為 58mm。轎箱地坎對門廳地坎間隙應為25mm。門廳鎖嚙合應不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地坎應為58mm。門垂直誤差不大于0.5mm。5.6.12門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好；無銹蝕；門廳鎖嚙合應不小于7mm。5.6.13轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。設備無灰塵。5.6.14轎廂導軌導靴A.導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要

19、求油位以上。B.檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm。間隙應均勻。C.導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。5.6.15緩沖器A.油壓緩沖器用油凝固點應在負10以下。油面高度應保持在最低油位以上。B.緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。C.緩沖器以低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。5.6.16安全鉗A.傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。B.安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4mm左右。5.6.17鋼絲繩A.轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。B.鋼絲繩斷絲在各繩股之間

20、均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。C.斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。D.不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 7 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/05.6.18補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。5.6.19電梯電氣部分A.繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器，電

21、鈴，對講，指示燈、照明無缺損，工作正常，靈活可靠。接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。B.接地電阻小于4。動力線絕緣電阻大于0.5M?？刂凭€絕緣電阻大于0.5M。C.帶自動平層功能的電梯，在突然停電時，自動平層裝置能迅速啟動。5.6.20盤車、救人設施置于機房明顯位置，平層標志明顯。5.6.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。5.6.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設備責任人每月提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。5.6.23電梯轎廂內(nèi)各種設施完好，衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡；各類標識齊全；運行無異響。5.6.24電梯機房：溫度保持在040，電梯盤車操作

22、作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無積塵。5.6.25井道照明：井道距離最高和最低位置0.5米處應安裝一盞照明燈，中間每隔7米距離安裝一盞照明燈。5.7空調(diào)系統(tǒng)5.7.1空調(diào)補水裝置A.高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。B.變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。C.循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于0.2mm。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無滲漏、開關靈活。D.風機盤管設備

23、要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。5.7.2冷卻塔設備A.冷卻塔噪音小于65dB，設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。B.電機、風扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風量達到設備要求。C.減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。D.風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，布水均勻，運轉(zhuǎn)靈活。E.濾料應整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 8 頁

24、共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。5.7.3冷卻水、冷凍水系統(tǒng)A.冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。B.水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應做到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。5.7.4空調(diào)主機設備A.離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應保持在油標上下

25、限中間，平時保持 60溫度。壓縮機運行時油溫高于43。設備運行時潤滑油應有103207KPa壓力。B.冷凝器壓力范圍：6901450KPa相應溫度范圍：1541。C.蒸發(fā)器壓力范圍：410550KPa，相應溫度范圍：18。D.螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15，運行時冷卻水進水溫度范圍2042。出水溫度范圍2545。E.電氣部分應保持干噪，防止電路板等設備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。5.7.5電機A.水泵電機繞組溫度小于70。正常狀態(tài)下外殼溫度：3050。電機軸承溫度小于80。B.電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。C.電機風扇冷卻效果

26、明顯。D.電機運行時無焦糊味、冒煙現(xiàn)象。E.電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110%，對地絕緣電阻大于0.5M。5.7.6水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無滲漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。5.8樓宇智能化、電訊系統(tǒng)5.8.1 每月對天線放大器、混合器、和寬帶放大器進行清潔除塵一次。每年對信號分配網(wǎng)絡進行保養(yǎng)一次，確認信號接收良好。5.8.2每季度對背景音樂、緊急廣播系統(tǒng)進行轉(zhuǎn)換測試并維護。5.8.3對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機應有相應出線與實際相吻合的地址編碼圖，每年檢查一次。5.8.4 樓宇智能控制系統(tǒng)須業(yè)務部門指派專人操作、保養(yǎng)維護

27、，并由設備責任人每周對重要數(shù)據(jù)進行備份。5.8.5 每年設備責任人對智能控制電腦主機、各樓層的控制模塊、控制箱進行保養(yǎng)，并記錄在設備設施保養(yǎng)實施記錄。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 9 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/05.8.6 每月對控制模塊與被控設備之間的連接點進行檢查，1 年全部覆蓋一次，發(fā)現(xiàn)接點松動等情況及時處理。并記錄在設備設施保養(yǎng)實施記錄內(nèi)。5.9安防設備設施5.9.1 可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。

28、系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。5.9.2 門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛(wèi)生清潔完整。5.9.3 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：攝像鏡頭、監(jiān)視器、錄像設備（磁帶錄像機、數(shù)字錄像機、硬盤錄像機等）及其相關設備運行可靠，滿足監(jiān)控區(qū)域、質(zhì)量、時間要求。5.9.4 錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，為硬盤錄像機錄像的按時刻錄保存，專人負責保管。5.9.5視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。5.9.6監(jiān)視攝像鏡頭保護鏡干凈無灰塵。焦距調(diào)節(jié)靈活、云臺轉(zhuǎn)動靈敏無死角。5.9.7監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按鈕、旋

29、鈕、開關、插頭、指示燈無缺損、指示正確。5.9.8 紅外線報警正常，誤報少，出現(xiàn)故障后，應在2 天內(nèi)修復，故障期間需要及時知會本部門安全負責人。5.9.9居家報警系統(tǒng)使用正常，已開通的需要設置成每周自動檢測一次。5.9.10 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條）；道閘旁設置有防止車、行人尾隨警示標識。5.9.11無線對講信號應能達到除地下室外的所有區(qū)域。5.9.12安防系統(tǒng)各數(shù)據(jù)庫應每月定期備份。5.10加工維修工具、設備管理5.10.1維修操作間干凈、整齊，有相應的管理規(guī)定。5.10.2維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患。5.10.3臺鉆：皮帶張緊合適，運

30、行時沒有異常噪音，固定裝置完好。5.10.4電焊機：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。5.11會所、會務設備的管理5.11.1桑拿設備定期檢查電加熱器、計時器、熱水器，保證使用功能正常。5.11.2健身器材等設備設施安全可靠，無隱患，并標明使用時間和責任人；定期檢查各運動部件的完好性、測試各器材的使用功能。5.11.3影音系統(tǒng)在正常操作時應能達到音質(zhì)清晰，無雜音，尖嘯，回響。5.11.4燈光系統(tǒng)在正常開啟時應無不亮，閃爍。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 10 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-

31、03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/05.11.5各種健身設施應設置使用方法及安全提示標識，兒童設施應有要求有監(jiān)護人陪同使用的標識。5.12其它設備5.12.1立體車庫需要定期保養(yǎng)，沒有異常聲音，運行正常完好。5.12.2公共部分的煤氣管道需要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。5.13房屋建筑本體、公用設施5.13.1外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。5.13.2小區(qū)內(nèi)的各種凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墻面需要保持完好，沒有污跡。5.13.3屋面排水

32、通暢，雨季來臨前、第一次大雨后，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計。5.13.4房屋本體、樓道設施、天臺每月進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。5.13.5小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標識，小區(qū)入口有總平面圖，主要路口有引路標識。5.13.6樓道及公共部分地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一，無脫落，無水侵，無變色現(xiàn)象。5.13.7每季度對所有強、弱電井進行檢查、清潔。5.13.8每月對小區(qū)各公共設施上的掛鎖進行檢查并加油。5.14設備運行、保養(yǎng)環(huán)保要求5.14.1各部門應對設備設施運行、保養(yǎng)過程中對環(huán)境影響進行有效評估，將運行、保養(yǎng)中對環(huán)境的影響減至最小。5.14.2設備運行、保養(yǎng)中的零配件、耗材必須選用對

33、環(huán)境影響小或無影響的產(chǎn)品。5.14.3業(yè)務管理部及時評估市場相關技術改進方案，在保證設備穩(wěn)定前提下，使用環(huán)保產(chǎn)品和技術。6.0相關文件WI/PSZ-751-GC01-01房屋及公共設施管理作業(yè)指導書受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 11 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0第二部份 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準1.0適用范圍：適用于大廈/小區(qū)應急備用電源的柴油發(fā)電機組。2.0引用標準：發(fā)電機（康明斯）用戶使用手冊。3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1周期：月3.2對柴油

34、發(fā)電機組進行整機保潔除塵，觀察有無滲油、滲水情況。3.3檢查電源指示燈是否處于正常狀態(tài)。直流電壓表指示值是否在正常范圍內(nèi)。3.4 檢查蓄電池是否處于浮充電狀態(tài)，用萬用表直流電源檔檢查，蓄電池的空載端電壓是否正常（應在24V）。3.5用電解液測試器檢查蓄電池內(nèi)的電解液比重是否正常（1.271.29，在25下）并把當時的電解液溫度用溫度計測量，并作為相應的記錄。3.6目測蓄電池的電解液液位是否在上、下限之間，液面最好在柵片上端面的1015mm）。3.7蓄電池各接頭與接線柱有效接觸面積是否完好無損，緊固是否良好，是否有導電膏養(yǎng)護。3.8每月對機組試運行前，應將機組主開關處于分斷位置。3.9對燃油、潤

35、滑機油的油量、油質(zhì)進行檢查，對冷卻水的水量、水質(zhì)進行檢查。3.10定期整理各附件連接、線路等，緊固各接線端頭3.11 每月試運行的510分鐘中，機組的各運行參數(shù)（如電壓、周波、機油壓力、水溫、油溫）均應在正常范圍之內(nèi)。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：季4.2完成日常保養(yǎng)的工作內(nèi)容。4.3如油量、冷卻水量不足，則應及時添加，如油質(zhì)、水質(zhì)不好，則應進行更換。4.4對各潤滑點（如噴油泵、連接器、噴油泵傳動裝置、風扇軸等）應按機組維護保養(yǎng)說明書的使用周期，進行添加或更換。4.5送、排風機應正常、無噪音。4.6對蓄電池半年進行一至二次充、放電循環(huán)。4.7保養(yǎng)程序4.7.1斷開發(fā)電機的輸出自動開關，把

36、選擇開關置于手動狀態(tài)，斷開控制電源。4.7.2檢查蓄電池液位，其液面高度是否在兩液面線之間，達不到液面線時，應及時添加補充液或去離子水，電解液必須符合產(chǎn)品技術條件的規(guī)定。4.7.3測試電池電壓，達不到要求的應立即充電，若電池充不進電，則需要更換。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 12 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/04.7.4蓄電池表面污垢時，對用合成樹脂制作的外殼應用脂肪烴、酒精擦拭，不得用芳香烴、煤油、汽油等有機溶濟清洗。蓄電池接線應正確，接頭連接

37、部份應涂以電力復合脂，螺母應緊固。4.7.5拆下空氣、機油、柴油濾清器，用汽油進行清洗并除塵，濾清器芯按機組技術標準規(guī)定定時更換。4.7.6檢查機油油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的，應進行更換。4.7.7裝回柴油濾清器后，應檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動，然后進行手動泵油，排除油路中的空氣。4.7.8更換水箱中的冷卻水，然后搖測電機繞組的絕緣電阻。4.7.9檢查整個機組有無漏油現(xiàn)象，接地是否良好，然后做好機組清潔。4.7.10打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。4.7.11合上控制電源，并將計油溫、水溫感應復位，并手動試機，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。4.7.12

38、手動運行5 10分鐘停機后，模擬市電停電，試驗機組自動起動（停機）性能，并檢查通風、消防系統(tǒng)是否正常。4.7.13停機后，把選擇開關置于自動部位，合上輸出開關。4.8蓄電池的保養(yǎng)詳見第五部份發(fā)電機蓄電池保養(yǎng)標準。5.0二級保養(yǎng)：維保中心5.1周期：年5.2完成日常、一級保養(yǎng)的工作內(nèi)容。5.3對柴油發(fā)電機組進行電網(wǎng)斷電模擬運行觀察。從模擬市電斷電、機組能否在57秒內(nèi)自動啟動到空載穩(wěn)定運行，對電壓（約400V）、電流（根據(jù)所帶的負載估算核定電流值）、水溫（7585之間，不能超過90）等運行參數(shù)進行觀察、調(diào)整對排煙、聲音等狀態(tài)是否正常進行綜合判定，帶負載運行以及電網(wǎng)來電后機組能否在15秒左右自動停。

39、6.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄和發(fā)電機運行記錄中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。7.0相關支持性文件及記錄：7.1 QR/PSZ-751-GC02-03-01檢修保養(yǎng)實施記錄7.2 QR/PSZ-751-GC02-02-03發(fā)電機運行記錄受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 13 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0第三部份 變壓器保養(yǎng)標準1.0適用范圍：用于大廈/小區(qū)供電的室內(nèi)干式變壓器。2.0引用標準：無3.0日常巡視：維保中心

40、3.1檢查變壓器運行溫度是否低于（155），數(shù)字顯示儀是否完好。3.2檢查防護網(wǎng)、防護門是否上鎖。3.3檢查事故照明、消防器材等配套設施是否齊全完好。3.4檢查變壓器運行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：半年4.2觀察運行中有無異常響聲、溫度顯示是否正常。5.0二級保養(yǎng);維保中心5.1周期：年5.2填寫變壓器年保養(yǎng)工作票。5.3在低壓配電柜斷開該變壓器所帶的負載（包括電力電容柜），斷開母線聯(lián)絡斷路器，斷開進線柜主斷路器并搖出。5.4在高壓環(huán)網(wǎng)柜上斷開控制該變壓器的斷路器（或刀開關），確認變壓器高壓側(cè)是否有電。若有電，則環(huán)網(wǎng)柜該單元接地刀閘不能合閘，重新確認聯(lián)絡柜斷路器

41、及進行柜（低壓）主斷路器是否斷開，各關聯(lián)是否切斷。無電，合該單元（環(huán)網(wǎng)柜）的接地刀閘，使變壓器高壓側(cè)對地放電。用放電電阻（或燈泡）在變壓器的低壓側(cè)對地放電，安裝專用接地線，以保證檢修人員和設備的安全。注意：環(huán)網(wǎng)柜環(huán)進單元、環(huán)出單元嚴禁合地刀，未經(jīng)供電局授權(quán)，嚴禁操作。5.5操作把手處懸掛“設備有人工作，嚴禁合閘”標志牌，并上鎖。5.6斷開柴油發(fā)電機組主輸出開關，并把手、自動開關置于“停止”，懸掛“禁止操作”牌。5.7 首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、墊付片瓷套管有無破裂、缺損、放電痕跡或膠墊有無老化，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應進行更換。5.8檢查母線接觸面是否清潔，接觸面應除去氧化

42、層并涂以導油膏。5.9檢查變壓器的接地是否良好，有無腐蝕。腐蝕嚴重的應更換。5.10固引線端子，銷子，接地螺絲，連接母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲或用細平銼輕銼接觸面，或更換彈簧墊圈，螺絲，直至接觸良好，連接可靠為止。5.11用電吹風機和干燥清潔的布清潔變壓器身及周圍配件上的灰塵，對變壓器房的地板進行除塵打掃，檢查消防設備滅火裝置是否完好。5.12斷開高、低壓側(cè)的接地開關，用2500V兆歐表測定絕緣電阻并與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 14 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-

43、GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0不應低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%，若不合格應及時上報處理。5.13檢查溫控器及溫度傳感器接線是否牢固可靠，功能是否正常。5.14對變壓器風機進行保養(yǎng)。5.15檢查及清除變壓器及變壓器身有無遺留工具、雜物等，人員撤離現(xiàn)場，檢查完畢后，斷開變壓器低壓側(cè)接地專用線，分斷環(huán)網(wǎng)柜該單元地刀，合上斷路器（或刀閘），而后按斷電的相反程序恢復用電。6.0維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄，并報保養(yǎng)部門負責人審核。7.0相關支持性文件及記錄：7.1 QR/PSZ-751-GC02-02-01工作票7.2QR/PSZ-751-GC02-

44、03-01檢修保養(yǎng)實施記錄受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 15 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0第四部份 低壓配電柜保養(yǎng)標準1.0適用范圍：用于小區(qū)/大廈供配電的室內(nèi)低壓配電柜2.0引用標準：無3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1周期：半月3.1.1熔斷器維修保養(yǎng)：A.新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致B.檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不到要求的則應更換3.1.2刀開關維修保養(yǎng)：安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊

45、3.1.3交流接觸器維修保養(yǎng)：A.除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。B.擰緊所有緊固件。3.1.4自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。3.1.5電容器維修保養(yǎng)：A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好。B.檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊。3.1.6熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換。3.1.7主回路維修保養(yǎng)：A.標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌。B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊。C.母線牌油漆是否脫落，如是則重新油漆。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：半年4.2

46、完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。4.3檢查母線及其引下線連接是否良好。4.4檢查電纜頭、接線栓頭是否牢固可靠。4.5檢查二次回路接線可靠，熔斷器是否完好以及其絕緣電阻的搖測。4.6 電容柜的檢查：斷開空氣（負荷）開關不帶電容器時對電容控制器進行動作試驗，應先合的先斷、后合的后斷，應正常；對過壓保護、欠流保護、投切門限值進行調(diào)整。4.7各指示燈應完好，對斷路器、漏電斷路器、熱繼電器、時間繼電器等進行檢查、整定。4.8 檢查受電柜、聯(lián)絡柜的各指示燈是否完好，控制器開關位置是否正常、運行應正常，手動調(diào)試機械聯(lián)受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 16 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務

47、有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0鎖分合閘是否可靠。5.0二級保養(yǎng)：維保中心5.1周期：年5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容。5.3檢查抽屜式開關推入或拉出是否靈活，其機械閉鎖可靠，接觸器觸頭是否良好。5.4斷路器內(nèi)各刀口彈力是否正常，滅弧柵是否完好。5.5各電纜頭接線螺母應緊固。5.6將受電柜和聯(lián)絡柜的主開關斷電后，用專用搖把搖出或搖入應靈活，各互感器等二次接線頭接觸良好，緊固無松動，一、二次線無發(fā)霉。6.0 1千伏以下電力電纜絕緣電阻的測試方法6.1拆除被試電纜的電源及一切對外聯(lián)線后，將被試電纜接地充分放電。6.2用干燥

48、、清潔的軟布擦去被試電纜頭的灰塵。6.3將搖表放在水平位置，并在額定轉(zhuǎn)速下（120轉(zhuǎn)/分）調(diào)整指針至“”。6.4將被試電纜頭接地線接于“”端子，將被試電纜引出線接于“”端子。6.5以恒定速度轉(zhuǎn)動搖把（120轉(zhuǎn)/分），待指針穩(wěn)定后記錄其絕緣電阻值。6.6試驗完畢或重復試驗時，必須將被試電纜對地充分放電。6.7在測試電力電纜的相線與相線、相線與零線之間絕緣電阻的方法比照3.6.4的步驟進行。7.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。8.0相關支持性文件及記錄8.1QR/PSZ-751-GC02-03-01檢修保養(yǎng)實施記錄8.2 QR/PSZ-751-

49、GC02-03-02電纜絕緣測試記錄表受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 17 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/0第五部份 水泵保養(yǎng)標準1.0適用范圍：適用于大廈/小區(qū)供水水泵2.0引用標準：無3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1保養(yǎng)周期：半月3.2生活水泵的運行泵與備用泵應相互輪換運行,每周至少輪換一次。3.3檢查噪音、振動是否過大（用比較法評判或用聲壓計、振動儀測試），5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵體一同保養(yǎng)，外觀整潔、油漆完好、標志清楚，動力柜上的電

50、流表正常運行時的指示值是否正常，泵體殼有否堵塞電纜接口有無過熱情況。動力配電柜各電源指示燈應完好，顏色正確。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行手動盤車(檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害)， 觀察轉(zhuǎn)動松緊是否合適。3.4電機溫度正常，接地良好，螺絲無銹蝕。3.5檢查潤滑油質(zhì)、油量是否符合要求，不足應及時加油，如發(fā)現(xiàn)油質(zhì)變色、有鐵屑應將潤滑油全部更換。3.6 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：3.6.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；3.6.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接。3.7水泵維修保養(yǎng)：3.7.1 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加

51、注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根、清潔水泵外表；3.7.1 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。3.8控制柜維修保養(yǎng)。3.8.1檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接頭應更換。3.8.1檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。3.9交流接觸器維修保養(yǎng)：3.9.1檢查復位彈簧情況、擰緊所有緊固件。3.10自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：每季4.2完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。4.3檢查電纜頭，接線栓頭是否牢固可靠。4.4用搖表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，其值應> 0.5M。受控文件未經(jīng)批準不得翻印第 18 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設備保養(yǎng)作業(yè)指導書文件標題版號/改次A/04.5檢查水泵動力配電柜中各電器有無過熱、受潮、發(fā)霉現(xiàn)象，有無損壞情況。4.6水泵的盤根處有無滲水成線，其松緊度應適度。5.