房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本優(yōu)化(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上設(shè)計階段成本優(yōu)化成本控制在設(shè)計階段（包括選材用料）占有較大比重，因此在設(shè)計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。一、前期規(guī)劃1.產(chǎn)品組合實施原理：根據(jù)不同的產(chǎn)品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化。優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設(shè)計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。2.成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向。優(yōu)化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品。3.建筑體形

2、實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。優(yōu)化原則：高層建筑單體應選擇對稱形式；地層建筑盡量形體簡單；考慮抗震及成本要求。4.土方工程實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，且為隱性成本，對客戶并無直接價值體現(xiàn)，應盡可能減少土方外運及外購量。優(yōu)化原則：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。5.山地建筑實施原理：山地建筑的處理較為復雜，因地制宜是最好的選擇。優(yōu)化原則：(1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型；(2)山地建筑贈送的地下室面積應根據(jù)地形設(shè)計

3、而不完全按營銷要求。6.合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：（1）每個組團一般需要1-2個出入口；（2）每個組團均有圍墻；（3）每個組團均要考慮消防要求；（4）每個組團出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施。現(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務能力跟不上。優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過??；相對集中布置出入口。7.路網(wǎng)應合理簡潔實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設(shè)計應充

4、分考慮客戶的需求。8.優(yōu)化出入口布置實施原理：每設(shè)置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設(shè)備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問題。優(yōu)化原則：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。9.布置消防分區(qū)實施原理：消防設(shè)計規(guī)范中有對消防分區(qū)的明確要求，各消防分區(qū)之間的消防設(shè)備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防分區(qū)，并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍。優(yōu)化原則：(1)在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)；(2)布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區(qū)別。10.控制地下

5、室面積實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室面積。二、單體設(shè)計1.建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響。鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)濟性的最終檢驗指標，采用限額設(shè)計能有效地對設(shè)計院的設(shè)計工作進行約束。優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用2.8米。2.結(jié)構(gòu)設(shè)計實施原理：在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對其做要求，設(shè)計院通常取值偏于保守，對其經(jīng)濟性考慮較少。常用的

6、鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構(gòu)件使用不同的鋼材其經(jīng)濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構(gòu)件進行匹配。優(yōu)化原則：向設(shè)計院下發(fā)設(shè)計限額，跟進設(shè)計參數(shù)。3.控制地下室層高實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要，另一方面應考慮機械車位設(shè)置的可能性。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層高。4.減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一）層地下室內(nèi)解決三（

7、二）層地下室的停車要求，無疑應減少地下室層數(shù)。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層數(shù)。5.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計中應予以關(guān)注。優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層6.鋁合金門窗實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標來控制窗墻比；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調(diào)節(jié)的費用很高。在考慮滿足通風要

8、求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設(shè)計需要考慮風壓作用。根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標門窗系統(tǒng)，減少開模費用。7.欄桿欄板實施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。因此，一方面應根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并降低成本。優(yōu)化原則：（1）盡量使用標準化欄桿；（2）欄桿、欄板檔次規(guī)范化；（3）兼顧后期的維護費用

9、。8.外墻裝飾實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、陶制品）等。一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子；建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。優(yōu)化原則：多方面比較，實現(xiàn)價值最大化。9.金屬構(gòu)件盡量標準化實施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調(diào)百葉、小院門等，金屬構(gòu)件的標準化不僅能夠減少設(shè)計、招標次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有

10、利于性價比較高的金屬構(gòu)件的定型。優(yōu)化原則：金屬構(gòu)件盡量標準化。四、景觀工程10.景觀方案實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：（1）硬景成本比軟景高得多；（2）景觀中花錢多并不一定效果好；（3）絕大多數(shù)的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；（4）景觀中的軟硬景比例是重要的指標；（5）水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護管理費用高的缺點。優(yōu)化原則：對景觀設(shè)計的優(yōu)化決不能簡單化-怎么省錢怎么來；更多的要與設(shè)計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。另需關(guān)注細節(jié)，會有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。11.景觀標準做法實施原理：擁有多年經(jīng)驗的累計，萬科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟性與功能要求的標準景觀做法，以避免在后期的各項目設(shè)計中出現(xiàn)不同的設(shè)計方案，增加優(yōu)化工作量。優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標準做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應價格表。12.控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形實施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構(gòu)筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產(chǎn)生不利影響。優(yōu)化原則：控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。13.停車方式實施原理：同樣一塊停車面積