淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理術(shù)語成本一一實施項目中所需用的花費(fèi)成本管理一一是項目管理的一個子集,括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、 成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。資源計劃編制一一確定執(zhí)行項目活動所需資源的種 類（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。成本估算一一估算完成項目活動所需資源的成 本。成本預(yù)算一一把成本估算分?jǐn)偟巾椖康母鱾€子項上。成本控制一一控制項目預(yù)算的變化。成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重頭戲，地產(chǎn)開發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險最小化。地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理 都伴隨著每一個開發(fā)商、每一個開發(fā)項目、項目開發(fā)的每一個階段。

2、然而，到現(xiàn) 在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中， 聽得最多的一個詞一一房地產(chǎn)開發(fā) 項目的成本控制。一、程項目成本管理的發(fā)展階段在計劃經(jīng)濟(jì)時期，一個工程建設(shè)項目的成本管理主要由當(dāng)時企業(yè)設(shè)置的職能部門財務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時是計劃、工程、統(tǒng)計、財務(wù)幾個部門 是分離的。在一個工程局或處落實一個工程后， 工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程 地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫施工組織設(shè)計或施工方案；統(tǒng)計處或科熟悉圖紙，統(tǒng) 計工程量；計劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計、 統(tǒng)計方面統(tǒng)計出的工程量匯在一起， 進(jìn) 行整個項目的工料分析，得出整個工程的人工

3、、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程 項目的總體完工時間要求，計劃處或科編制勞動力使用計劃、機(jī)具使用計劃、材 料使用計劃。財務(wù)處根據(jù)上述計劃， 編制工程項目資金使用計劃， 銀行信貸計劃 在當(dāng)時的環(huán)境下，一個單位的財務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計劃的、統(tǒng)計 的一般普通人員根本不知道，而財務(wù)也不多管工程等其他部門的實際工作狀態(tài)、 工程進(jìn)展情況。 因此就出現(xiàn)了計劃經(jīng)濟(jì)時期的成本管理等于秋后算帳， 沒起到監(jiān) 督和控制作用。 改革開放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項目監(jiān) 理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引 入工程管理的過程， 監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，

4、 事中控制為輔堅持事 后反饋控制，在這一時期， 工程項目的成本管理， 主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建 設(shè)階段。當(dāng)然，作為一個開發(fā)項目來說，工程成本 80%以上就發(fā)生在這一階段。 正是由于這一原因， 相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。 就 是這種過分強(qiáng)調(diào)某一階段成本， 而輕視了其他階段的有形成本 （如物業(yè)管理成本） 無形成本（如社會效益、業(yè)主口碑），致使少量開發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一 部分市場。房地產(chǎn)開發(fā)項目， 監(jiān)理介入主要發(fā)生在項目建設(shè)階段。 從監(jiān)理的角度， 監(jiān)理工作 范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。 實際上在相當(dāng)一部 分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)實施中， 監(jiān)理

5、是不管工程成本的， 由建設(shè)方進(jìn)行成本 管理。建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價咨詢公司編制出來的工程造價。 由于造價咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對第一手資料進(jìn)行收集， 編制出來的 造價在執(zhí)行過程中， 總與現(xiàn)場的基本情況有出入， 再加上材料市場價格波動， 不 確定因素增加， 這就是在市場經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險。 如果價格風(fēng)險 在承包商所能接受的范圍內(nèi)， 工程建設(shè)質(zhì)量、 工期尚可保證， 如果超過他所能承 受的范圍，承包商就會想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形 式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這 也是業(yè)主的一種損失?；谏鲜鲈?， 就有

6、必要改革現(xiàn)有管理模式， 尋求一種新的管理方法。 而現(xiàn)代項 目的成本管理模式就能很好的解決這個問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)代成本管理現(xiàn)代項目成本管理定義： 用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程， 由資 源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。從上述定義可以看出，成 本控制是現(xiàn)代項目成本管理的其中一個環(huán)節(jié)， 從邏輯上講， 它在這個過程組中是 最后一個控制、 反饋過程。 如果我們要使項目成本管理取得績效， 我們就不能忽 視前三個過程的過程成果及其質(zhì)量。1、資源計劃編制它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活 動歷時估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS：項目的階段可提

7、交的一個或幾個可交付成 果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性， 如可行性研究報告是可行性研究階段的一 個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審 查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致， 報告的相關(guān)資料、 數(shù)據(jù)是 調(diào)查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得 出的結(jié)論是經(jīng)定性、 定量分析的有說服力的， 結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、 定位 有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告， 數(shù)量特性是一份； 再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果， 這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量 特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快

8、的地質(zhì)狀態(tài) （覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征） ，它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺 （米）， 抵制報告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關(guān)工程量。 只不過我們未將質(zhì)量 特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計的質(zhì)量專題里。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結(jié)出來的經(jīng)驗和教訓(xùn)（文檔化的）、從別 的開發(fā)商或別的項目得到的相關(guān)信息、 項目團(tuán)隊人員的相關(guān)知識 （由于受主觀影 響，不是很可靠）。范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項目目 標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。資源庫描述：能為

9、本項目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、 開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。 項目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃唷⑸笆?、鋼材等儲量、運(yùn)距、單價、質(zhì) 量狀況，能承擔(dān)本項目的施工隊伍狀況、施工機(jī)械狀況等。組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究、 項目策劃、 營銷等是自己組織實 施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位； 在建設(shè)實施過程中是自建還是承 包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等?；顒託v時估算： 完成可交付成果所需要的時間， 如可行性研究需 2 個月，產(chǎn)品策 劃需 3 個月、地質(zhì)勘察需 2 個月和相應(yīng)完成時段等。上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入。 怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵?

10、呢？現(xiàn)代項目管理提出了相應(yīng)的解決辦法， 其辦法是： 組織相應(yīng)專家確定， 也就 是我們在計劃經(jīng)濟(jì)時代所采取的工料分析， 分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人 工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計劃編制的輸出： 資源需求計劃 資源需求計劃這實際上就是我們在 20 多年 前在承接新工程后， 在新工程開始時， 計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計 劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機(jī)械設(shè)備需用計劃。只不過當(dāng)時作出 的計劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤， 這就形成了內(nèi)部溝通不暢。 而現(xiàn)代項目管理 主張從工程一開始就將項目團(tuán)隊所有資源進(jìn)行整合， 在提材料需求計劃時， 就將 質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)

11、和項目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。2、成本估算它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳 目表。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS：前面已作了介紹。資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的 是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對應(yīng)。資源單價：就是項目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。活動歷時估算： 完成一項可交付成果需要有哪些活動， 每項活動歷時是多長。 要 專門按可交付成果進(jìn)行活動定義、活動排序、活動歷時估算歷史信息：前面已作介紹 帳目表：對帳目成本進(jìn)行分類 （如人工、

12、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。 它基于開發(fā)商的會計科目表。有了上述基本資料， 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的不同階段， 分別使用不同的方法 進(jìn)行估算。如項目在可行性研究階段， 則采用類似估算法； 在規(guī)劃方案設(shè)計階段、 策劃定位階段則采用參數(shù)模型法； 在施工圖階段則采用字下而上估算法。 由于估 算所處的階段不同， 所用的方法不同， 估算有不同的精度和不同的時間耗費(fèi)。 這 根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算 . 成本管理計劃：房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性階段的一項目策劃定位一規(guī)劃方案設(shè)計一施工圖設(shè) 計一項目建設(shè)一項目驗收等幾個階段， 其項目定義是一個漸進(jìn)

13、明細(xì)的過程，因此 開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程， 成本管理計劃就是房地產(chǎn)開 發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。詳細(xì)依據(jù)： 在作開發(fā)項目估算時所用的假設(shè)和假定， 假設(shè)和假定的理解就是我們 傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。成本估算： 完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。 隨著項目定義的 不斷明細(xì)、在市場經(jīng)濟(jì)條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。3、成本預(yù)算 成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS、項目進(jìn)度計劃。成本估 算：前面已作介紹。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS :房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果，這里所用的WBSf估算所用的WBS

14、是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項目各 階段可交付成果的本質(zhì)是一致的， 并不因為項目在其生命周期中所處的階段不同， 其成果在不斷變化。 在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中， 這種情況屢屢發(fā)生， 如在可行 性研究中， 定義某地塊做中檔住宅開發(fā)， 在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別 墅，在規(guī)劃方案設(shè)計時又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。 本人并不認(rèn)為這種不斷改變 可交付成果是一種進(jìn)步， 實際上是一種瞎折騰。 造成這種情況是開發(fā)商尋找作可 行性研究的人不合格、 或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。 像這 種不斷變換項目可交付成果， 成本就無法預(yù)算。 項目進(jìn)度計劃： 按開發(fā)項目的開 發(fā)節(jié)奏，

15、按可交付成果的時間節(jié)點(diǎn)編制出來的進(jìn)度計劃安排。根據(jù)上述輸入， 再利用成本估算的類比法、 參數(shù)模型法、 自下而上估算法和計算 機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。 成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項工作 上，它同時與進(jìn)度計劃相匹配， 從而形成形成成本基準(zhǔn)計劃。 成本基準(zhǔn)計劃通過 一定的程序批準(zhǔn)， 如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。 這就 保證了成本基準(zhǔn)計劃的嚴(yán)肅性。 以此基準(zhǔn)計劃對后來開發(fā)項目在實施過程中的實 際成本和計劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進(jìn)度績效。4、成本控制 它的輸入是：成本基準(zhǔn)計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。成本基準(zhǔn)計 劃：前面已作了介紹?？冃?/p>

16、告：開發(fā)項目在實際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過程中，隨時掌 握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進(jìn)度報告和發(fā)展趨勢。變更申請：導(dǎo)致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項目出現(xiàn)重大事故 會引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。 這些成本變化必須通過一 定程序?qū)椖抗浪愫晚椖款A(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。成本管理計劃：前面已作介紹。對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M(jìn)行處理， 核實變更 的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實需要變更，那么還要重新補(bǔ) 充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機(jī)輔助工具。經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項目執(zhí)行過