淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理術(shù)語(yǔ)成本一一實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)成本管理一一是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集,括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程， 由資源計(jì)劃編制、成本估算、 成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。資源計(jì)劃編制一一確定執(zhí)行項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的種 類（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。成本估算一一估算完成項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的成 本。成本預(yù)算一一把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)上。成本控制一一控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 都伴隨著每一個(gè)開發(fā)商、每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。

2、然而，到現(xiàn) 在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中， 聽得最多的一個(gè)詞一一房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的成本控制。一、程項(xiàng)目成本管理的發(fā)展階段在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的成本管理主要由當(dāng)時(shí)企業(yè)設(shè)置的職能部門財(cái)務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃、工程、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)幾個(gè)部門 是分離的。在一個(gè)工程局或處落實(shí)一個(gè)工程后， 工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程 地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；統(tǒng)計(jì)處或科熟悉圖紙，統(tǒng) 計(jì)工程量；計(jì)劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計(jì)、 統(tǒng)計(jì)方面統(tǒng)計(jì)出的工程量匯在一起， 進(jìn) 行整個(gè)項(xiàng)目的工料分析，得出整個(gè)工程的人工

3、、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程 項(xiàng)目的總體完工時(shí)間要求，計(jì)劃處或科編制勞動(dòng)力使用計(jì)劃、機(jī)具使用計(jì)劃、材 料使用計(jì)劃。財(cái)務(wù)處根據(jù)上述計(jì)劃， 編制工程項(xiàng)目資金使用計(jì)劃， 銀行信貸計(jì)劃 在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，一個(gè)單位的財(cái)務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計(jì)劃的、統(tǒng)計(jì) 的一般普通人員根本不知道，而財(cái)務(wù)也不多管工程等其他部門的實(shí)際工作狀態(tài)、 工程進(jìn)展情況。 因此就出現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成本管理等于秋后算帳， 沒起到監(jiān) 督和控制作用。 改革開放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項(xiàng)目監(jiān) 理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引 入工程管理的過程， 監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，

4、 事中控制為輔堅(jiān)持事 后反饋控制，在這一時(shí)期， 工程項(xiàng)目的成本管理， 主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建 設(shè)階段。當(dāng)然，作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來說，工程成本 80%以上就發(fā)生在這一階段。 正是由于這一原因， 相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。 就 是這種過分強(qiáng)調(diào)某一階段成本， 而輕視了其他階段的有形成本 （如物業(yè)管理成本） 無形成本（如社會(huì)效益、業(yè)主口碑），致使少量開發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一 部分市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。 從監(jiān)理的角度， 監(jiān)理工作 范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。 實(shí)際上在相當(dāng)一部 分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中， 監(jiān)理

5、是不管工程成本的， 由建設(shè)方進(jìn)行成本 管理。建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢公司編制出來的工程造價(jià)。 由于造價(jià)咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對(duì)第一手資料進(jìn)行收集， 編制出來的 造價(jià)在執(zhí)行過程中， 總與現(xiàn)場(chǎng)的基本情況有出入， 再加上材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)， 不 確定因素增加， 這就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險(xiǎn)。 如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 在承包商所能接受的范圍內(nèi)， 工程建設(shè)質(zhì)量、 工期尚可保證， 如果超過他所能承 受的范圍，承包商就會(huì)想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形 式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這 也是業(yè)主的一種損失?；谏鲜鲈颍?就有

6、必要改革現(xiàn)有管理模式， 尋求一種新的管理方法。 而現(xiàn)代項(xiàng) 目的成本管理模式就能很好的解決這個(gè)問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)代成本管理現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理定義： 用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程， 由資 源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。從上述定義可以看出，成 本控制是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的其中一個(gè)環(huán)節(jié)， 從邏輯上講， 它在這個(gè)過程組中是 最后一個(gè)控制、 反饋過程。 如果我們要使項(xiàng)目成本管理取得績(jī)效， 我們就不能忽 視前三個(gè)過程的過程成果及其質(zhì)量。1、資源計(jì)劃編制它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫(kù)描述、組織方針、活 動(dòng)歷時(shí)估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS：項(xiàng)目的階段可提

7、交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成 果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性， 如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一 個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審 查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致， 報(bào)告的相關(guān)資料、 數(shù)據(jù)是 調(diào)查得來的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得 出的結(jié)論是經(jīng)定性、 定量分析的有說服力的， 結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、 定位 有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告， 數(shù)量特性是一份； 再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果， 這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量 特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快

8、的地質(zhì)狀態(tài) （覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征） ，它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺 （米）， 抵制報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。 只不過我們未將質(zhì)量 特性在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別 的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識(shí) （由于受主觀影 響，不是很可靠）。范圍說明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目 標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。資源庫(kù)描述：能為

9、本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、 開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。 項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等?chǔ)量、運(yùn)距、單價(jià)、質(zhì) 量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。組織方針：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、 項(xiàng)目策劃、 營(yíng)銷等是自己組織實(shí) 施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位； 在建設(shè)實(shí)施過程中是自建還是承 包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等?；顒?dòng)歷時(shí)估算： 完成可交付成果所需要的時(shí)間， 如可行性研究需 2 個(gè)月，產(chǎn)品策 劃需 3 個(gè)月、地質(zhì)勘察需 2 個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。 怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵?

10、呢？現(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法， 其辦法是： 組織相應(yīng)專家確定， 也就 是我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所采取的工料分析， 分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人 工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計(jì)劃編制的輸出： 資源需求計(jì)劃 資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們?cè)?20 多年 前在承接新工程后， 在新工程開始時(shí)， 計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì) 劃、勞動(dòng)力（包括腦力勞動(dòng)者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。只不過當(dāng)時(shí)作出 的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤， 這就形成了內(nèi)部溝通不暢。 而現(xiàn)代項(xiàng)目管理 主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合， 在提材料需求計(jì)劃時(shí)， 就將 質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)

11、和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。2、成本估算它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳 目表。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS：前面已作了介紹。資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的 是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè)，等?；顒?dòng)歷時(shí)估算： 完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)， 每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。 要 專門按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算歷史信息：前面已作介紹 帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類 （如人工、

12、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。 它基于開發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。有了上述基本資料， 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段， 分別使用不同的方法 進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段， 則采用類似估算法； 在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、 策劃定位階段則采用參數(shù)模型法； 在施工圖階段則采用字下而上估算法。 由于估 算所處的階段不同， 所用的方法不同， 估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。 這 根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算 . 成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的一項(xiàng)目策劃定位一規(guī)劃方案設(shè)計(jì)一施工圖設(shè) 計(jì)一項(xiàng)目建設(shè)一項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段， 其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)

13、明細(xì)的過程，因此 開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過程， 成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。詳細(xì)依據(jù)： 在作開發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定， 假設(shè)和假定的理解就是我們 傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。成本估算： 完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。 隨著項(xiàng)目定義的 不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。3、成本預(yù)算 成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。成本估 算：前面已作介紹。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS :房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBSf估算所用的WBS

14、是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項(xiàng)目各 階段可交付成果的本質(zhì)是一致的， 并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同， 其成果在不斷變化。 在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中， 這種情況屢屢發(fā)生， 如在可行 性研究中， 定義某地塊做中檔住宅開發(fā)， 在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別 墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。 本人并不認(rèn)為這種不斷改變 可交付成果是一種進(jìn)步， 實(shí)際上是一種瞎折騰。 造成這種情況是開發(fā)商尋找作可 行性研究的人不合格、 或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。 像這 種不斷變換項(xiàng)目可交付成果， 成本就無法預(yù)算。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃： 按開發(fā)項(xiàng)目的開 發(fā)節(jié)奏，

15、按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來的進(jìn)度計(jì)劃安排。根據(jù)上述輸入， 再利用成本估算的類比法、 參數(shù)模型法、 自下而上估算法和計(jì)算 機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。 成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作 上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配， 從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。 成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過 一定的程序批準(zhǔn)， 如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。 這就 保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。 以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過程中的實(shí) 際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。4、成本控制 它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì) 劃：前面已作了介紹。績(jī)效報(bào)

16、告：開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過程中，隨時(shí)掌 握的實(shí)際情況而編寫的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故 會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。 這些成本變化必須通過一 定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。成本管理計(jì)劃：前面已作介紹。對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理， 核實(shí)變更 的合理性，核實(shí)的過程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ) 充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。經(jīng)過上述過程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過