房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系4頁(yè)

1、 XXX一期價(jià)格體系 一、 定價(jià)前提Ø 國(guó)家宏觀政策沒(méi)有根本的改變Ø 產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤的展示面和價(jià)格相匹配， Ø 保證廣告宣傳適度的力度Ø 發(fā)展商的密切配合Ø 售樓處和樣板房按策劃標(biāo)準(zhǔn)配置二、 定價(jià)原則Ø 實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)；Ø 前期為后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)留下一定的升值空間；Ø 適當(dāng)參照周邊同類、市場(chǎng)同質(zhì)竟?fàn)帢潜P的市場(chǎng)價(jià)格；Ø 考慮消費(fèi)者心理價(jià)格因素；Ø 絕對(duì)的品質(zhì)、恰當(dāng)?shù)膬r(jià)位帶來(lái)的高性價(jià)比定能對(duì)市場(chǎng)形成一種震憾。三、 市場(chǎng)分析Ø 本案周邊的樓盤的銷售均價(jià)在1700-2000元/；Ø

2、; 年底楚州房地產(chǎn)的供應(yīng)量大幅增加，針對(duì)本案，清華苑、世紀(jì)佳苑、金陵名府等均會(huì)推出；Ø 本案的產(chǎn)品要得到楚州人的認(rèn)同，我們對(duì)下列問(wèn)題應(yīng)引起重視： 保證樓盤品質(zhì)，包括園林規(guī)劃、外立面造型及選材、智能化系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保工藝及材料、施工單位的實(shí)力及施工工藝、施工現(xiàn)場(chǎng)的展示、建材、交樓標(biāo)準(zhǔn)等 營(yíng)銷方面包括采用情景營(yíng)銷方式，售樓處的裝修應(yīng)和項(xiàng)目的定位相匹配、園林展示、樣板房應(yīng)考慮空間感和賣點(diǎn)的提煉、樣板房戶外景觀和園林的結(jié)合四、 價(jià)格策略本項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)因素對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響較大，為了穩(wěn)健地運(yùn)作項(xiàng)目，開(kāi)盤即樹(shù)立中高檔樓盤的整體形象，同時(shí)保證前期購(gòu)買業(yè)主的收益和信心，為后期產(chǎn)

3、品作市場(chǎng)鋪墊，在價(jià)格策略上，我們建議采用策略，平開(kāi)高走，即：1、導(dǎo)入期在市場(chǎng)上奠定楚州中高檔樓盤形象、以正常價(jià)入市，；2、深入調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤、可比項(xiàng)目的銷售價(jià)格，特別是重點(diǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)；3、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和園林、配套設(shè)施的完善、社區(qū)形象的展示逐步提高售價(jià)，使先期購(gòu)買的業(yè)主感受升值喜悅，使后買的業(yè)主感到物有所值；4、在銷售策略上，采用分批分棟推出的方式銷控，并立足于全面詳實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)結(jié)合發(fā)展動(dòng)態(tài)制定分批的價(jià)格并動(dòng)態(tài)地調(diào)整；5、關(guān)注市場(chǎng)熱點(diǎn)及亮點(diǎn)； 6、吻合項(xiàng)目的總體定位、明確的市場(chǎng)路線、總的銷售策略；五、 價(jià)格制定方法利用市場(chǎng)比較法和成本法,進(jìn)行針對(duì)性比較,進(jìn)行各項(xiàng)修正,進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)后,制定初步價(jià)格本

4、樓盤價(jià)格定位理念：締造最好的物業(yè)定位及包裝方案使市場(chǎng)的潛在客戶對(duì)其的價(jià)格預(yù)期很高，以相對(duì)合理價(jià)格推出，使市場(chǎng)覺(jué)得物業(yè)比定價(jià)“超值”。六、 一期A區(qū)價(jià)格表體系（下述價(jià)格為優(yōu)惠折扣后價(jià)格）1、 首先推出1、2、29、30棟，均價(jià)1920元/（實(shí)收）；表面均價(jià)2000元/；2、 其次推出6、7、8、31、32棟，均價(jià)1945元/（實(shí)收）；表面均價(jià)2026元/；3、 最后3、4、5、27、28棟，均價(jià)1970元/（實(shí)收）；表面均價(jià)2052元/；4、 共14棟實(shí)收總均價(jià)1955元/；5、 前期交款約1800萬(wàn)，分?jǐn)偟紸區(qū)平均每平方米413元，約定優(yōu)惠額度為所交款的10%，最后分?jǐn)偟絻r(jià)格里為42元/；6、

5、 1次性付款97折，按揭99折；（71%客戶選擇按揭付款，29%的客戶選擇1次性付款），折算后的折扣為98.42折；7、 每戶贈(zèng)送約200元禮品；折合價(jià)格約2元/（平均107/戶）；8、 通知后3天內(nèi)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納定金的，贈(zèng)送1年管理費(fèi)，折合到價(jià)格里約5元/；9、 房號(hào)由東往西排；10、 價(jià)格參數(shù)；價(jià)格參數(shù)Ø 景觀0-0.03（0-60元）Ø 噪音0-0.02（0-40元）Ø 東西朝向0-0.03（0-40元）Ø 變電站影響0-0.02（0-40）Ø 多層層差系數(shù)為6層1樓為1，2樓1.06，3樓1.1，4樓1.02，5樓0.92，6樓0.9

6、85層1樓為1，2樓1.06，3樓1.1，4樓1.02，5樓1.08， Ø 以1棟101作為基準(zhǔn)11、 各棟價(jià)格參數(shù)（考慮景觀、噪音、變電站影響） 1棟2-3號(hào)房加0.005噪音） 2棟2-3號(hào)房加0.015（景觀），1、4號(hào)房加0.005（噪音），3號(hào)房減0.02(采光) 3棟，1-2號(hào)房加0.015（噪音）、加0.01（景觀）， 3號(hào)房1樓采光減0.05、2樓采光-0.02,加0.005（噪音）、加0.0125（景觀）， 4棟加0.005（景觀），加0.005（噪音） 5棟加0.005（景觀），加0.015（噪音）； 6棟加0.02（噪音）；1號(hào)房減0.02（變電站影響）、加0.

7、0025（景觀），2號(hào)房減0.015（變電站影響）、加0.005（景觀），3號(hào)房減0.01（變電站影響）、加0.0075（景觀），4號(hào)房減0.0075（變電站影響）、加0.01（景觀），5號(hào)房減0.005（變電站影響）、加0.0125（景觀），6號(hào)房減0.0025（變電站影響）、加0.015（景觀）； 7號(hào)樓加0.02（噪音）；1號(hào)房減0.02（變電站影響），2號(hào)房減0.015（變電站影響），3號(hào)房減0.01（變電站影響）、加0.0075（景觀），4號(hào)房減0.0075（變電站影響）、加0.0125（景觀）； 8號(hào)樓加0.015（景觀），加0.02（噪音）； 1號(hào)房減0.015、2號(hào)減0.01，3號(hào)減0.0075，4號(hào)減0.005（變電站影響）； 27號(hào)樓1號(hào)房加0.0125（景觀）， 2號(hào)房加0.005（噪音）、加0.01（景觀），其他加0.015（噪音），加0.0075（景觀）；2號(hào)房減0.01(采光) 28號(hào)樓1號(hào)房不加，2號(hào)房加0.005，其他加0.015（噪音）； 29號(hào)樓1號(hào)房不加，其他加0.005（