資產(chǎn)評估工作底稿講解(非流動資產(chǎn))復(fù)習(xí)進(jìn)程

1、資產(chǎn)評估工作底稿講解(非流動資產(chǎn))非流動資產(chǎn)評估工作底稿n非流動資產(chǎn)的會計分類主要是服務(wù)于會計信息的提供的需要，因此，相同形態(tài)或者相同權(quán)利關(guān)系的資產(chǎn)被劃分為不同的資產(chǎn)類別進(jìn)行會計核算，但是，對資產(chǎn)評估而言，企業(yè)價值評估是假設(shè)將整體企業(yè)進(jìn)行權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)行為，對于不同的會計分類資產(chǎn)可能采用相同或者類似的評估程序和技術(shù)路徑，因此，在下面的工作底稿編制說明中并不是按照會計科目的分類進(jìn)行，而是按照資產(chǎn)的性質(zhì)、或者實物形態(tài)類別進(jìn)行分類說明。另外，有關(guān)根據(jù)非流動資產(chǎn)評估程序要求需要實施的具體步驟，以及在每一步驟中所形成的工作底稿可參見“工作底稿共性內(nèi)容說明”，在此不再重復(fù)說明。以下主要從評估的技術(shù)路徑

2、方面進(jìn)行說明。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n1、對外投資類非流動資產(chǎn)。按照會計科目的分類，對外投資類非流動資產(chǎn)包括可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資和長期股權(quán)投等。這些資產(chǎn)從權(quán)利性質(zhì)上大體可以分為：債權(quán)性質(zhì)的投資和股權(quán)性質(zhì)的投資（2）股權(quán)類投資項目。股權(quán)投資包括股票形式的投資和非股票形式的投資。股票投資又包括上市交易的股票和非上市交易股票。如果從控股權(quán)的角度看，整個股權(quán)投資包括控股權(quán)投資和少數(shù)股權(quán)投資。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n（1）債權(quán)類投資項目。債權(quán)性投資可以分為上市債券和非上市債券。對于上市債券，如果債券交易市場的交易是正常的，或者評估對象的交易是正常的，一般可以采用評估基準(zhǔn)日市場交易的價格（收盤

3、價）作為該債權(quán)類資產(chǎn)的評估值，對于非上市交易債券以及上市債券中交易市場不正常或者被評估的債券交易不正常，其評估技術(shù)路徑一般可以選擇收益法和成本法。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n對于股票投資中上市交易股票，如果資本市場的交易是正常的或者被評估股票的市場交易是正常的，一般采用評估基準(zhǔn)日資本市場收盤價作為該股票的評估值；對于非上市交易的股票投資以及雖上市交易但資本市場交易不正?；蛘咴摴善苯灰撞徽５墓善蓖顿Y，一般不宜采用評估基準(zhǔn)日的收盤價作為評估值，而應(yīng)當(dāng)采用收益法或者其他方法確定評估值，即在綜合考慮發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況、風(fēng)險、歷史盈利水平、分紅情況、行業(yè)情況等的條件下，合理預(yù)測股票投資未來的收益，并選擇恰

4、當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率確定其評估值。常見的收益預(yù)測模型有：固定紅利模型、增長模型和分段模型等。n非股票形式的股權(quán)投資的價值評估，由于其收益的形式多樣，評估時必須考慮股權(quán)投資協(xié)議的有關(guān)約定和股權(quán)比例等的影響。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n無論是股票投資，還是其他股權(quán)投資在進(jìn)行評估是必須注意一下問題：n一是市場法的應(yīng)用并不僅僅局限于股票在評估基準(zhǔn)日的收盤價，有時需要利用企業(yè)整體價值評估中的參照企業(yè)法或并購案例法的基本思路進(jìn)行評估。有關(guān)利用市場法企業(yè)整體價值的評估方法評估長期股權(quán)的工作底稿可以參照市場法評估企業(yè)價值工作底稿的格式。n二是成本法的使用，即以被投資單位凈資產(chǎn)賬面價值并考慮持股份額（比例）確定長期股權(quán)投資的

5、評估值。成本法適用的一般條件是形成長期投資的時間距評估基準(zhǔn)日較短，被投資企業(yè)凈資產(chǎn)價值未發(fā)生變化或者變化不大時。如果形成長期投資的時間距離評估基準(zhǔn)日較長，或者雖然時間不長但被投資企業(yè)的凈資產(chǎn)已發(fā)生了較大的變化，則不宜采用成本法進(jìn)行評估。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n三是無論選擇何種方法對長期股權(quán)投資進(jìn)行評估，均需要考慮少數(shù)股權(quán)因素或者控股權(quán)因素對股權(quán)投資價值的影響。n四是在控股權(quán)條件下，一般采用對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估后測算股權(quán)投資的價值，且整體企業(yè)價值評估一般應(yīng)當(dāng)以收益法為主，在特殊情況下可能采用其他方法。n在我們設(shè)計的工作底稿中只是設(shè)計了在不同方法下股權(quán)投資的評估值，未對不同方法下各種參數(shù)的取得

6、路徑設(shè)計工作底稿，這實際上是把該部分內(nèi)容直接與整體企業(yè)價值評估的市場法和收益法相銜接，其具體的工作底稿可以參考收益法、市場法企業(yè)價值評估的工作底稿編制。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n2、房地產(chǎn)類項目。房地產(chǎn)類項目包括房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、構(gòu)筑物、在建工程項目等。需要說明的是，在此使用的“房地產(chǎn)項目”是一個廣義的概念，不是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)。就該部分工作底稿的編制說明涉及的具體工作底稿內(nèi)容而言，分布在按照會計科目進(jìn)行評估的工作底稿中的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地）、在建工程（當(dāng)然，在建工程并不僅僅是房產(chǎn)類，還包括設(shè)備類）等項目中。如前所述，雖然這些資產(chǎn)在會計上分屬于不同的資產(chǎn)，但在實物形態(tài)、價

7、值構(gòu)成等方面卻是相同的，因此，其評估的基本原理和方法也基本相同或者相似，為此，在工作底稿編寫說明中，并未按照工作底稿的先后順序進(jìn)行分別說明，而是按照資產(chǎn)狀態(tài)、性質(zhì)或者價值的構(gòu)成相似性一并進(jìn)行說明。這主要是避免不必要的重復(fù)。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n房地產(chǎn)項目評估無論采用何種方法進(jìn)行評估，需要做的最基本工作是對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查或者現(xiàn)場勘察。房地產(chǎn)評估所要調(diào)查的項目是指影響房地產(chǎn)價值的主要因素。這些因素一般有：一是宏觀因素，包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素等；二是中觀因素，包括房地產(chǎn)所屬區(qū)域的各種影響房地產(chǎn)價值的因素：區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境等；三

8、是微觀因素，直接歸屬于特定房地產(chǎn)的因素，就地產(chǎn)而言主要包括區(qū)位、面積、臨街狀況、形狀、地質(zhì)、地勢、容積率、使用權(quán)年限、規(guī)劃限制、權(quán)屬狀況及其限制等；就建筑物而言主要包括主要是面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備、施工質(zhì)量、環(huán)境等。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n在進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，可以選擇適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)評估技術(shù)路徑進(jìn)行價值評定估算。以下主要就房地產(chǎn)評估技術(shù)路徑的工作底稿做出說明：n（1）房屋建筑物項目。房屋建筑物評估如果采用成本法，一般可以通過估算其重置成本和成新率確定其評估價值。房地產(chǎn)重置成本和成新率評估的技術(shù)路徑很多，在本工作底稿設(shè)計中采用了常見的方法。n重置成本的評估采用了可比案例單位工程造價調(diào)整法和

9、預(yù)決算法?？杀劝咐龁挝还こ淘靸r法是利用可比工程單位造價，以及可比工程與評估對象之間差異的調(diào)整系數(shù)確定評估對象單位造價，然后再考慮評估對象建造的資金成本、開發(fā)利潤等因素確定評估對象的重置成本的方法（見房屋建筑物作業(yè)分析表-成本法案例比較計算表單位造價調(diào)整法）；預(yù)決算法是利用工程建設(shè)的有關(guān)資料和預(yù)算編制的現(xiàn)行定額重編預(yù)算確定重置成本的方法（見房屋建筑物作業(yè)分析表成本法（預(yù)決算法）。n成新率的估算在本次設(shè)計的工作底稿中采用了綜合成新率估算辦法，即把房屋建筑物的主要構(gòu)成部分（結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分等）的實際狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較打分，確定勘察成新率，然后根據(jù)使用年限有關(guān)參數(shù)計算年限成新率，再將年

10、限成新率與勘察成新率加權(quán)平均，確定綜合成新率（見房屋建筑物作業(yè)分析表-成本法現(xiàn)場調(diào)查表）。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n如果采用市場法進(jìn)行房屋建筑評估，需要尋找、選擇確定若干可比交易案例。為此，在市場法評估工作底稿中需要追加交易案例調(diào)查程序。在選擇了交易案例之后進(jìn)行案例與評估對象之間的比較說明，差異量化，估算調(diào)整系數(shù)，然后確定被評估房地產(chǎn)價值。為適應(yīng)市場法的評估需要，在工作底稿中設(shè)計了交易案例調(diào)查表，調(diào)查項目主要涉及到影響房屋價值的因素。在對交易案例調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照區(qū)域因素、個別因素、交易情況因素、交易日期因素、交易價格等影響房地產(chǎn)價格的因素的分類，形成了比較因素說明表、指數(shù)表和修正表等相關(guān)表格，

11、確定在運用市場法條件下的房屋建筑物價值。n如果采用收益法對房屋建筑物進(jìn)行評估，其基本思路為，首先確定房地產(chǎn)的收益及其收益期限，而后確定折現(xiàn)率，最后，利用收益、未來收益期現(xiàn)、折現(xiàn)率確定房屋建筑物價值。在工作底稿中分別設(shè)計了收益調(diào)查表、租金修正表、折現(xiàn)率估算表、收入費用預(yù)測表等，形成了收益法的工作底稿體系。 非流動資產(chǎn)評估工作底稿n（2）土地使用權(quán)評估項目。土地使用權(quán)評估在本工作底稿中設(shè)計了成本逼近法、市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法等工作底稿。在有些方法中分別按照土地用途設(shè)計相應(yīng)的工作底稿，但不同評估方法的基本原理應(yīng)該是一致的，只是不同用途的土地，影響價值的因素不同或者相同因素對不

12、同土地用途的價值的影響強度不同而已。同時，由于土地使用權(quán)評估市場法、收益法的使用與房屋建筑物評估同類方法相比較，除個別因素不同外，其他幾乎完全相同，其工作底稿的編制和形成原理也大致相同，在此也不再贅述，以下就成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的工作底稿進(jìn)行說明。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n成本逼近法對土地使用權(quán)進(jìn)行評估的技術(shù)思路是按照土地開發(fā)成本的構(gòu)成項目進(jìn)行評估的。土地開發(fā)的成本主要包括土地取得費用（農(nóng)地和城市拆遷土地的具體構(gòu)成項目不同）、土地開發(fā)費、投資資本成本、相關(guān)稅費和開發(fā)利潤、土地增值收益等。成本逼近法工作底稿設(shè)計是按照這些價值構(gòu)成項目及其計算依據(jù)設(shè)計的。對這些項目分別按照取得成

13、本或者可資參照利用的取費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算、加和確定重置成本。但是，上述因素對價值的影響是按照特定的標(biāo)準(zhǔn)宗地確定的或者設(shè)計的，這樣就難免存在評估對象與標(biāo)準(zhǔn)宗地的差異，為此，需要再根據(jù)年限差異、容積率差異、個別因素差異等評估確定相應(yīng)的修正系數(shù)（修正系數(shù)的確定可參照市場法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法），對上述按照標(biāo)準(zhǔn)宗地確定的重置成本進(jìn)行修正后，即可最終確定評估對象土地使用權(quán)價值。 非流動資產(chǎn)評估工作底稿n假設(shè)開發(fā)法對土地使用權(quán)進(jìn)行評估的技術(shù)思路是在合法的條件下選擇土地的最佳開發(fā)方式和開發(fā)強度，以開發(fā)后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本確定土地價值。顯然，假設(shè)開發(fā)法對土地使用權(quán)進(jìn)行評估需要追加對土地開發(fā)調(diào)查的特定程序，以

14、選擇確定最佳的開發(fā)方式、開發(fā)利用程度，并以最佳開發(fā)方式、開發(fā)利用程度評估開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值。所以，假設(shè)開發(fā)法評估土地使用權(quán)價值評估工作底稿，既設(shè)計了在假設(shè)開發(fā)法的條件下評估土地價值的估算步驟表，同時又設(shè)計了在該方法下需要追加的土地所在地區(qū)未來房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)及其變化趨勢調(diào)查預(yù)測表等，作為選擇最佳開發(fā)方式和開發(fā)后房地產(chǎn)價值的支撐依據(jù)。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法對土地使用權(quán)評估類似于市場法對土地使用權(quán)的評估，只不過在運用基準(zhǔn)地價調(diào)整系數(shù)法時，用以對比的案例不是直接源之于市場交易案例，而是評估對象所在地區(qū)的基準(zhǔn)地價。同時，基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的各種修正系數(shù)也不是直接與市場的比較的結(jié)果

15、，而是根據(jù)土地所在地區(qū)的基準(zhǔn)地價成果圖形成的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，但其比較原理和修正方法與市場法基本相同。在本工作底稿編制中分別按土地用途形成了基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，目的是為了便于在不同用途下更方便的使用該方法，同時也是為了提醒底稿使用者，不同用途的土地其比較因素的多寡、構(gòu)成和對比形成相應(yīng)的系數(shù)存在一定的差異。n另外，在工作底稿中還涉及到了在建工程、管道和溝槽、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施評估的工作底稿，在此不再一一說明。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n3、設(shè)備類。企業(yè)一般把設(shè)備類資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)管理，由于設(shè)備種類很多，在工作底稿設(shè)計中，僅對主要、常用設(shè)備的評估工作底稿進(jìn)行了列舉，對于其它設(shè)備，可參照所列舉設(shè)備的評估原理設(shè)

16、計工作底稿。n設(shè)備類評估的工作底稿設(shè)計是按照成本法、市場法、收益法的思路進(jìn)行的。如果采用成本法對設(shè)備進(jìn)行評估，該工作底稿的基本思路是，首先確定設(shè)備的重置成本，其次是確定設(shè)備的成新率。n重置成本的確定按照是否標(biāo)準(zhǔn)、通用設(shè)備，是否進(jìn)口設(shè)備分別選擇不同的路徑估算重置成本。n對于國產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備，一般是采用市場詢價等方式確定重置成本，爾后考慮安裝費、運費等其他附屬費用確定完整重置成本。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n在非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備條件下，可能存在多種估算重置成本的路徑，但限于篇幅，工作底稿中僅設(shè)計了綜合估價法，即根據(jù)設(shè)備的主材和主要外購件與設(shè)備成本費用的比例關(guān)系，通過確定設(shè)備的主材費和主要外購件費用，計算出設(shè)

17、備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤、稅金和設(shè)計費等，確定設(shè)備的重置成本。主材一般是在設(shè)備中所占的重量和價值比例比較大的一種或者幾種材料。主材費一般是根據(jù)設(shè)備圖紙分別計算出各種主材的凈消耗量，并以此為基礎(chǔ)，利用主材利用率計算其總消耗量，按現(xiàn)行的市場價格計算主材費。如果外購件占設(shè)備重量和和價值比重較大，可以單獨計算外購件費用，即利用設(shè)備圖紙中外購件的構(gòu)成和外購件的現(xiàn)行市場價格確定；如果外購件重量和價值占設(shè)備價值的重量或者價值比例較小，可以把外購件的費用直接并入成本主材費率中綜合考慮。綜合稅率一般按照現(xiàn)行的流轉(zhuǎn)稅和附加稅費確定。主材利用率、成本主材費率、成本利潤率、設(shè)計費率等參數(shù)的取得可以參照機械工業(yè)

18、概算中估算非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的有關(guān)參數(shù)確定，也可以通過其他途徑確定。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n對于進(jìn)口設(shè)備專門設(shè)計了重置成本估算的工作底稿，主要是因為進(jìn)口設(shè)備的價值構(gòu)成因素與國產(chǎn)設(shè)備差別較大。進(jìn)口設(shè)備的重置成本的估算工作底稿的構(gòu)成是按照進(jìn)口設(shè)備在進(jìn)口各環(huán)節(jié)發(fā)生的合理費用依次疊加確定進(jìn)口設(shè)備的重置成本。在進(jìn)口設(shè)備重置成本工作底稿中，首先是采用向進(jìn)口國或者其代理商詢價，或者利用其他途徑（如出口國物價指數(shù)）確定進(jìn)口設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的離岸價格，而后估算進(jìn)口設(shè)備的附屬費用。其中，海外運費、銀行手續(xù)費一般按照離岸價為基數(shù)計算，海外保險費一般按照離岸價加海外運費計算，關(guān)稅、外貿(mào)手續(xù)費一般按照到岸價和現(xiàn)行稅費標(biāo)準(zhǔn)計算，

19、消費稅、增值稅一般按照組成計稅價格計算。其他費用如車輛購置稅、國內(nèi)運費、安裝費等的計算與國產(chǎn)設(shè)備計算的基本原理相似，只是可能存在取費標(biāo)準(zhǔn)上的差異而已。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n為了反映不同來源設(shè)備的重置成本，在工作底稿中形成了機器設(shè)備重置全價統(tǒng)計表、市場詢價或調(diào)查記錄單、非標(biāo)設(shè)備評定測算表、進(jìn)口設(shè)備作業(yè)分析表等用于評估重置成本的工作底稿。n設(shè)備成新率（或者貶值率，下同）的估算有許多途徑，如分別估算設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值的方法和綜合成新率法，但是，在本次設(shè)計的工作底稿中主要以綜合成新率指標(biāo)反映。而對利用設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值估算設(shè)備的貶值率（成新率）的方法只是進(jìn)

20、行了簡單設(shè)計，其目的是為了評估人員使用時參考。綜合成新率有兩部分組成，一是勘察成新率，二是年限成新率。將年限成新率與勘察成新率加權(quán)平均確定綜合成新率。因此在工作底稿中的非標(biāo)設(shè)備評定測算表、（通用）機器設(shè)備評定測算表、設(shè)備成新率評定表以及有關(guān)設(shè)備現(xiàn)場調(diào)查表中設(shè)計了測算設(shè)備成新率計算過程的有關(guān)欄目。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n如果機器設(shè)備評估采用市場法，除了需要對評估對象基本情況進(jìn)行現(xiàn)場勘查外，還需要對可供選擇的參照物及其交易情況進(jìn)行調(diào)查，爾后形成比較因素說明、比較因素指數(shù)化，最后再以參照物的交易價格為基礎(chǔ)，結(jié)合比較因素指數(shù)化調(diào)整系數(shù)確定評估對象的價值。為此，在工作底稿中形成了機器設(shè)備市場法評估對象調(diào)

21、查表、市場法參照案例調(diào)查表、市場法比較表（因素條件說明表）、機器設(shè)備市場法評估作業(yè)表（價值估算）等反映市場法評估思路的基本工作底稿 非流動資產(chǎn)評估工作底稿n收益法在機器設(shè)備評估中并不常用，尤其是在以企業(yè)價值評估為目的的評估行為中更少見，因為，在企業(yè)中單臺機器設(shè)備很難獨立或者相對獨立發(fā)揮作用，產(chǎn)生經(jīng)濟利益。但基于工作底稿的完整性考慮，在本工作底稿中仍然給出了基本的底稿：機器設(shè)備收益法作業(yè)分析表-未來收益預(yù)測表、機器設(shè)備收益法作業(yè)分析表-折現(xiàn)率測算表等。n另外，為了便于使用工作底稿，在機器設(shè)備評估工作底稿中又按照設(shè)備的類別分別設(shè)計了幾種常用的機器設(shè)備評估工作底稿，如車輛、電子設(shè)備、鍋爐、壓力容器、

22、電梯等。這樣設(shè)計的目的是，一方面是為了便于工作底稿的使用，另一方面也是為了適應(yīng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南的要求。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n4、無形資產(chǎn)類項目。無形資產(chǎn)項目包括土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等。由于我國無形資產(chǎn)評估無論在理論上，還是在評估實踐上均不十分成熟，這為工作底稿的設(shè)計帶來較大的困難，為此，為了避免誤導(dǎo)，在工作底稿設(shè)計中只是提出了基本的框架，未形成完整的體系。但是，從基本框架形成的思路中可以看出，本工作底稿希望體現(xiàn)出，在無形資產(chǎn)評估中作者比較推崇收益法，其次是市場法，并不主張采用成本法。非流動資產(chǎn)評估工作底稿n5、其他非流動資產(chǎn)項目。除上述非流動資產(chǎn)項目外的其他項目均可以化為其他非流動資產(chǎn)。如長期應(yīng)收款、遞延所得稅資產(chǎn)、長期待攤費用等。對于這些資產(chǎn)，在工作底稿中有些已經(jīng)列出其評估基本工作底稿，有些并沒有列出，評估人員可以根據(jù)這些資產(chǎn)的具體特點，結(jié)合具體的評估環(huán)