北京市朝陽區(qū)倚林佳園小區(qū)物業(yè)管理合同(酬金制)

1、中茵龍湖國際家苑小區(qū)物 業(yè) 管 理 服 務 合 同（酬金制）（2016年7月1日-2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱： 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受委托方（以下簡稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質等級二級根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務，訂立本合同。第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：中茵龍湖國際家苑物業(yè)用途：住宅座落：徐州市新城區(qū)

2、大龍湖南岸四至：南臨城市主干道迎賓大道，東西兩側分別為城市次級道路商聚路和天目路，北臨風光旖旎的大龍湖總建筑面積254634平米，其中高層、小高層建筑面積219584平米，1894戶，公建配套5850平米，用地容積率2.16，機動停車位701個(地面 393個，地下308個)，非機動車停車位4230個，綠地率39.2%；別墅建筑面積25500平米(其中獨棟6750平米，聯(lián)排18750平米)，90戶，公建建筑面積800平米，容積率0.49，綠地率38.6%。高層電梯60部，主出入口一個，次出入口一個。別墅區(qū)出入口兩個，綠地面積5萬平方米。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實際收費面積以本次合同簽定時物業(yè)

3、交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費面積發(fā)生變動，則以實際面積計算）為準。第二章 合同相關原則約定第三條 依據(jù)中華人民共和國物權法和物業(yè)管理條例，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)管理服務合同采用酬金制計酬的管理模式。第四條 本期物業(yè)管理服務合同采用酬金制計酬管理模式，物業(yè)管理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)管理服務合同合格地完成各項管理服務任務后，物業(yè)管理企業(yè)提取相應比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各項小區(qū)物業(yè)資金收入等將依據(jù)業(yè)主大會的授權和本合同的相關約定，用于本小區(qū)的物業(yè)管理費用支出、小區(qū)建設及其他約定項目。第五條 本期物業(yè)管理服務合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項目

4、和比例為：全區(qū)物業(yè)費、地面停車費、地下車庫停車管理收益等各項總額的10%。第六條 乙方設立中茵龍湖國際家苑分公司的獨立財務帳戶，業(yè)主委員會委托乙方進行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務代管，即該財務帳戶為共管帳戶，相關的財務支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務支出運作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務管理相關程序和文件執(zhí)行。（共管帳戶的具體運作詳見中茵龍湖國際家苑財務共管規(guī)定并作為本合同的附件）第七條 中茵龍湖國際家苑物業(yè)費及其他費用的收繳工作由業(yè)主大會委托物業(yè)公司負責，業(yè)主委員會將履行督促和協(xié)助催繳的義務。第八條 業(yè)主大會將建立針對

5、物業(yè)管理企業(yè)總體服務質量的考核機制，業(yè)主委員會將通過定期召開全區(qū)業(yè)主樓代表會議的形式（書面會議和大會兩種方式）對物業(yè)管理企業(yè)的總體服務質量進行評定和監(jiān)督。在各項管理服務指標達到合同要求時，物業(yè)管理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金將按照與物業(yè)費的收繳比例及總體服務質量評議狀況掛鉤。第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務質量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)管理服務質量綜合評議會議，將服務質量評價級別分為不滿意、一般、滿意共三個級別。如果本季度乙方的總體服務質量評議狀況的不滿意率超過參與服務質量書面評議活動業(yè)主人數(shù) 的

6、20%，則乙方將被判定本季度服務質量不達標；甲方有權對此服務質量不達標情形而要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)管理服務質量綜合評 議會議通過，甲方有權減扣20%的乙方該季度的管理者酬金作為對乙方服務質量缺陷的經(jīng)濟處罰。即：乙方該季度的管理者酬金將只能按照物業(yè)費和供暖供熱費等 實際收繳比例的80%提取，具體罰金將從下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服務的不滿意率不超過投票業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方的本季度管理者酬金將按照 物業(yè)費和供暖供熱費等實際收繳比例足額提取。甲方根據(jù)物業(yè)服務滿意率調查結果，物業(yè)費收繳率，設備完好率以及年終財務審計等情況，將對乙方中茵龍湖國際家苑分公司人員進行獎勵

7、。甲方有權決定當年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當年物業(yè)費、供暖費等收入總額的3%。具體獎勵辦法另行規(guī)定。第十條 本期物業(yè)管理服務合同中，將建立針對第三方服務（如保安、保潔、綠化、維保、工程等分項）承包企業(yè)選聘的競爭機制和淘汰機制。根據(jù)本次酬金制相關運作規(guī) 則，中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權和監(jiān)督管理權，乙方或乙方授權的分公司有配合義務并在簽約后承擔對第三方的管理責任并且有具體 的管理權。為有效降低第三方服務承包的總體成本，建立第三方服務的質量競爭機制，第三方服務承包公司原則上應通過公開招標形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同 物業(yè)公司與相關第三方服務承包方進行談判和

8、溝通，并確定相關的服務內容、服務標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式。第三方服務承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會提交叁萬元服務質量風險保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務承包企業(yè)另行收取其他管理費用。如果第三方服務達不到相關標準，乙方有權向甲方提出整改直至解除第三方服務合同的建議。第十一條 第三方服務承包合同將在本期物業(yè)管理服務合同簽定的同時，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司和第三方服務承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情況下，為保障園區(qū)各項目服務工作的正常進行，乙方可執(zhí)行原合同。當發(fā)生第三方合同預算超標的情況，超出的部分由甲方負責調劑。第十二條

9、 乙方派駐甲方的分公司工作人員應當在定編、定崗的前提下確定工資標準并納入預算。甲方除按照合同支付本項目的管理者酬金和乙方分公司在預算內相關人員的費用外，不另行承擔乙方總部因對分公司人員進行日常行政管理或自行組織的各項活動的其他各項管理成本。第十三條 本期物業(yè)管理服務合同將嚴格按照中茵龍湖國際家苑小區(qū)2009-2010財務年度（酬金制）的總體預算計劃進行資金支出、考核與管理，小區(qū)財務年度預算將堅持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財務陽光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費支出標準和負擔的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務及社區(qū)建設提供資金保障。甲方應

10、對乙方提交的預算及時進行審核確認，乙方對預算應承擔盡職說明義務。如甲方在乙方提交預算30日內未予答復，乙方有權暫按照上一年年度預算執(zhí)行，但必須預先告知甲方。第十四條 本期物業(yè)管理服務合同的財務年度計算起止時間將按照完整的財務年度執(zhí)行。本期物業(yè)管理服務合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動延續(xù)一年。第十五條 在本期物業(yè)管理服務合同的酬金制財務運作管理規(guī)則中，將嚴格依據(jù)小區(qū)財務年度的總體預算，執(zhí)行預算內承包和預算內審批兩種資金管理模式。各項預算內承包項 目由乙方進行財務資金的運作和管理，甲方進行監(jiān)督；

11、所有預算內審批項目的資金支出均需經(jīng)業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的授權和相關程序出具書面同意文件，未經(jīng)合 法程序或授權，任何單位或個人不得私自使用和挪用本小區(qū)各項公共物業(yè)管理資金。特殊情況時（如出現(xiàn)應急事件或緊急維修需求時），需先向業(yè)主委員會及時通 報，經(jīng)業(yè)主委員會緊急協(xié)商后，將委托業(yè)主委員會主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照應急預案的約定原則補辦相關的財務手續(xù)。在本期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行過程中，將嚴格控制預算外資金的審批和支出。所有預算外資金項目的申請需要提交“物業(yè)管理服務合同概預算審核與成本管理工作 組”進行審核和研究，如符合小區(qū)建設和物業(yè)維護的實際需要，同時符合小區(qū)年度預算資金承受能力，經(jīng)過公

12、示和相關程序后，由業(yè)主委員會簽署相關文件后具體執(zhí) 行。共管帳戶的具體運作及財務審批程序詳見中茵龍湖國際家苑財務共管規(guī)定。第十六條 根據(jù)本期物業(yè)管理服務合同的酬金制財務運作管理規(guī)則，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將根據(jù)實際需求納入專業(yè)審計委托審核范圍。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務 所按年度進行審計。如在審計過程中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時，合同當事方及相關當事人將承擔相應的法律責任并賠償相 應損失。第十七條 為提高本期物業(yè)管理服務合同的運行和監(jiān)督效率，業(yè)主大會在設立“物業(yè)管理服務質量監(jiān)督小組”的同時，將同時設立“物業(yè)管理服務合同概預算審核與成本管理工 作組”，負責對

13、物業(yè)管理服務合同概預算的籌備、出謀劃策、管理和成本監(jiān)督等工作，工作組成員由業(yè)主委員會成員和具有專業(yè)特長的樓代表及熱心業(yè)主組成（具體 參見相關公示文件）。第三章 物業(yè)服務內容分類第十八條 制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等。第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風機房、中水處 理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。第二十條 共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用設施設備包括

14、：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠紅外系統(tǒng)、天然氣供應系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。第二十一條 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井泵房、自行車庫、噴泉水系。第二十二條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護與管理，包括共用綠地、花木、建筑小品。第二十三條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。第二十四條 維護公共秩序，包括：24小時安全監(jiān)控，公共地方的巡視，看護小區(qū)公共區(qū)域共用部位和共用設施設備。第二十五條

15、維持物業(yè)區(qū)域內車輛行駛秩序，對車輛停放、出入園區(qū)嚴格按中茵龍湖國際家苑車場及車輛進出園管理規(guī)定進行管理。第二十六條 消防管理服務，包括公共區(qū)域消防設施設備的維護管理。第二十七條 電梯、水泵的運行和日常維護管理及大修、中修、小修。第二十八條 房屋裝飾裝修管理服務，依據(jù)中茵龍湖國際家苑業(yè)主公約，根據(jù)中茵龍湖國際家苑裝飾裝修管理規(guī)定進行管理。第二十九條 其他本合同雖未列明但依照正常情況應由乙方提供管理或服務的事項以及甲方委托的其他小區(qū)管理事項第三十條 針對本物業(yè)區(qū)域的特色服務。第四章 物業(yè)服務質量第三十一條 乙方提供的物業(yè)服務質量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務質量要求。 中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會（甲方）對物

16、業(yè)公司（乙方）的物業(yè)管理服務質量要求詳見附件二中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理質量標準與服務承諾。如果出現(xiàn)雙方未約定服務標準的事項或約定事項存在未定事宜時，將按照政府相關的政策法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，其它未盡事宜，雙方應協(xié)商而定。第五章 物業(yè)服務費用第三十二條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務費用將在參考政府指導價的基礎上實行市場調節(jié)價。 第三十三條 依據(jù)中茵龍湖國際家苑第五次業(yè)主大會的合法決議，物業(yè)服務費用的標準將沿用上期合同的價格標準不變，具體為：1 本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務費分四類計收：1#-18#樓及20#-23#樓 大寫：貳點貳零元/月.平方米小寫： 2.20元/月.平方米19#樓 大寫：貳點伍伍元/月.平方米小寫：

17、 2.55元/月.平方米24#樓 大寫：貳點肆零元/月.平方米小寫： 2.40元/月.平方米其中，對于目前開發(fā)商經(jīng)營的小區(qū)會所的物業(yè)收費仍按2.80元/月.平方米計算（暫定）；小區(qū)會所今后的物業(yè)經(jīng)營與管理方式將根據(jù)政府新出臺的相關法律法 規(guī)另行確定。開發(fā)商未售出的底商和商品房的物業(yè)收費標準按照北京市建委和政府的相關政策執(zhí)行。24#樓底商的中央空調運行收費標準將按照中央空調機組的實 際運營成本分攤計算，目前暫定為：制冷費用為50.00元/平米.制冷季，供暖費用為45.00元/平米.供暖季。2 物業(yè)服務費由乙方向業(yè)主（或交費義務人）按季收取，并實行預交物業(yè)費方式，即在每季度的開始時間進行物業(yè)費收繳

18、工作。（物業(yè)服務費按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積加公共部位與公用房屋分攤建筑面積）。3 供暖費按按房屋建筑面積計算，價格為30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#樓的地下室將計入供暖費計算面積）。4 小區(qū)目前24小時生活熱水的暫定收費標準為10.8元/噸（遠低于運行成本和同行業(yè)標準），今后的收費標準將通過召開業(yè)主大會另行確定。5 各項物業(yè)服務收入的支出項目包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化維護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）各項辦公費用；

19、（7）小區(qū)公區(qū)能耗（水、電、氣、暖）；（8）小區(qū)各項日常維修和應急維修成本支出；（9）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（10）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（11）社區(qū)建設和各項公共事物；（12）業(yè)委會活動經(jīng)費；（13）業(yè)主大會的各項活動費用支出；（14）酬金制財務費用、酬金及獎勵等支出。6 如果年度的物業(yè)預算費用有結余，將首先用于物業(yè)部位及功能的再開發(fā)和完善等小區(qū)建設，其他預算結余將計入下一財務年度的收入項目。如出現(xiàn)年度預算資 金虧損或無節(jié)余情形時，虧損資金將從下一年度資金預算中補充核算。如在合同執(zhí)行過程中遇突發(fā)事件或臨時性資金需求而出現(xiàn)資金短缺時，本小區(qū)將暫停其他非緊 急資金支出

20、行為來保障資金充足，同時可視情況的緊急程度，可通過召開臨時業(yè)主大會或啟動小區(qū)維修基金等形式進行應急資金的續(xù)籌，具體事宜雙方可另行協(xié)商。7 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費從物業(yè)費用中提取，即每年從物業(yè)管理費內按每季度每建筑平方米0.2元提取物業(yè)服務費計算。業(yè)主委員會成員為義務工 作，不領取工資和津貼，業(yè)主委員會的活動經(jīng)費將委托乙方設專門會計科目列支，費用的支出情況將接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督與質詢。8 本期合同的各項物業(yè)服務收費標準如需調整，將通過召開業(yè)主大會的形式另行確定。第三十四條 共用部位共用設施設備的大、中修、更新改造及保修期后故障性維修費用從專項維修資金支出。如果出現(xiàn)應急事件需緊急維修，

21、在資金允許的情況下，可從小區(qū)年度預算資金中的應急事件儲備金項目支取。第三十五條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取，其中地面車位費收益作為公共收益金，其歸屬將參照中茵龍湖國際家苑業(yè)主公約中的相關規(guī)定執(zhí)行，其中：1 公共區(qū)域的露天車位收費標準：按月交費，￥150元 /月；按年度一次性交費，￥1600元 /年；其中，物業(yè)公司提取的車位管理服務費的5作為管理者酬金；公共區(qū)域的露天車位實際收費額的其余款項作為公共收益金為全體業(yè)主所有，并用于業(yè)主大會 認可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）。2 地下車庫車位收費：目前暫定車位費為￥400元/月，其中物業(yè)公司向業(yè)主收取的車位管理服務費為￥

22、80元/月，其中，物業(yè)公司提取地下車庫管理服務費的5作為管理者酬金。3 如果被收費的車輛在地面或地下停車時發(fā)生車輛丟失或損害事件，由物業(yè)公司負責相應責任的賠償（車位保險由小區(qū)公共收益金支?。? 在政府出臺新的相關法律法規(guī)時，地面車位和地下車庫的收費標準將及時調整，并進行相應的合理變更。第三十六條 本物業(yè)區(qū)域內的廣告收益（其中乙方提取該收益的5作為管理服務費）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設專門會計科目列支。第三十七條 本物業(yè)區(qū)域內的公共用房收益（其中乙方收取該收益的5作為管理者酬金）的凈利潤作為公共收益金歸全

23、體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設專門會計科目列支。 第三十八條 乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業(yè)主房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務的收費價格（見附件三）應在物業(yè)管理區(qū)域內公示。第三十九條 本物業(yè)區(qū)域內所有公共收益金的支出主要用于完善和改進物業(yè)公用設施與服務功能的用途，如綠化景觀建設、行車與停車功能改造、小區(qū)文化建設與公共娛樂活動、 公用區(qū)域部位與設備設施的緊急維修（保修期外）及公共法律訴訟等；該費用的支出辦法由業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會另行規(guī)定，其帳目和使用情況須接受業(yè)主

24、 和業(yè)主大會的監(jiān)督。第六章 雙方權利義務第四十條 甲方權利義務1審定乙方制定的物業(yè)管理服務工作計劃，甲方有權根據(jù)本合同要求提出對乙方物業(yè)管理服務工作計劃的改進要求。2檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況。3按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設施設備專項維修資金的使用管理。4制定小區(qū)酬金制財務預算表，并監(jiān)督審查批準預算和決算的執(zhí)行情況。5在合同生效之日起十日內或合同結束前十日內，甲方應監(jiān)督乙方就以下資料完成核查驗收并具備交接條件：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說

25、明文件；（4）各專業(yè)部門驗收資料；（5）房屋和配套設施的產(chǎn)權歸屬資料；（6）物業(yè)管理所必須的其它資料。6合同生效之日起十日內或合同結束前十日內，甲方應監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)管理用房的核查驗收并具備交接條件。甲方提供的400平方米建筑面積物業(yè)管理用房位置： 中茵龍湖國際家苑24號樓地下一層。管理用房為乙方無償使用。7當業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務費時，應盡提醒其按時交納的督促職責。8協(xié)助乙方處理本合同生效前小區(qū)已發(fā)生的遺留問題：9協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理工作。第四十一條 甲方的業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構，具有以下權利義務：1在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會和本合同的合法授權代表業(yè)主大會

26、行使基于本合同擁有的權利，履行本合同約定的義務。（按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會決議的除外）2在合同簽定后10個工作日內，制定并公布本小區(qū)2009-2010財務年度酬金制預算總表。3.監(jiān)督乙方和合同相關的第三方服務公司履行物業(yè)服務合同。4組織物業(yè)的交接驗收。5督促全體業(yè)主遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物業(yè)管理規(guī)章制度。6督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。7如實向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；業(yè)主委員會需要定期（每季度）對乙方所提供的物業(yè)管理服務的事實質量作出評定，如果存在服務質量與服務標準不符的情況時，業(yè)主委員會在及時向業(yè)主大會匯報的同時，應及時

27、督促乙方在一定期限內進行改進。8定期公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用和結余情況，并明確公示其使用的用途和明細表，有義務接受業(yè)主和業(yè)主大會的質詢或審查。9定期（半年）公布本物業(yè)區(qū)域預算資金和公共收益金的使用和結余情況，明確公示其使用的用途和明細表，有義務接受業(yè)主和業(yè)主大會的質詢或審查。10業(yè)主委員會可以利用業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費開展各項社區(qū)管理工作，舉辦相關的會議和活動，可聘請專職或常設工作人員，執(zhí)行日常管理事物，配合小區(qū)物業(yè)管理的各項工作。第四十二條 乙方權利義務1根據(jù)甲方的授權和有關法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內提供物業(yè)管理服務，按照第五次業(yè)主大會的授權要求和YLJYW

28、G20050406倚 林佳園物業(yè)管理服務招標文件的約定，向業(yè)主大會提交人民幣十萬元的物業(yè)服務風險押金。如此費用不足以支付本合同第五十二條約定的違約金，則甲方有權從乙 方酬金中予以扣除。 2. 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、相關的物業(yè)管理規(guī)章制度，配合執(zhí)行業(yè)主委員會的相關決議和工作。3、在合同簽定后10個工作日內，配合甲方業(yè)主委員會制定并公布本小區(qū)2009-2010財務年度酬金制預算總表。4有權要求業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務行為；同時，乙方也應全力配合甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人的服務要求，并及時提供符合合同要求的服務。5按照國家相關法規(guī)，配合甲方的要求，實

29、施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)。6向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費、供熱供暖費、制冷費、車位費及其他約定的代收代繳費用。7對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的行為，有權根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止等措施；另外，在業(yè)主委員會授權或委托的情況下，可以采用訴訟等法律手段行使管理職責，涉及公共事物的訴訟成本或訴訟收益從本物業(yè)區(qū)域的公共收益金帳目列支或存放。鑒于乙方執(zhí)行本條款屬甲方授權行為，故乙方為上述行為應按照甲乙雙方另行確定的突發(fā)事件管理辦法的約定程序操作，如乙方人員在未履行職責或者違反約定 程序操作的情況下，將本應由乙方承擔管理責任的問題交甲方業(yè)委會直接處理，則視為乙方一般違約，甲

30、方有權根據(jù)實際情況對相關責任人員及乙方提出違約賠償要求。8在甲方協(xié)助下積極處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，乙方應按照投標書承諾，在與甲方業(yè)主委員會約定的時間段內（具體解決的時間和方案由雙方另行約定），作出有效的實施方案、實施計劃和時間安排，并逐步實施解決，甲方進行配合與監(jiān)督。9根據(jù)本合同第二章的相關條款約定，配合甲方業(yè)主委員會，選聘第三方專營服務公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；其 中，被選聘第三方專營服務公司或承包工程隊伍應該經(jīng)過甲方業(yè)主委員會的審核、批準并備案，乙方應當對轉委托和管理的第三方專營服務公司及其人員的行為承擔 相應管理責任。10每季度向甲方報告物

31、業(yè)管理服務的實施情況、預算資金的使用情況、委托事務的全面處理情況、委托事務取得的財產(chǎn)及收益情況。11定期（半年）向全體業(yè)主公示本物業(yè)區(qū)域預算資金和公共收益金的使用和結余情況，明確公示其使用的用途和明細表。當甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復。12本合同終止時，應移交物業(yè)管理權，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務的交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、小區(qū)公共財務、專項維修資金及帳目。13乙方接受委托代收的一些公用事業(yè)費用，比如水、電、天然氣等，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，業(yè)主只需交納實際消費的數(shù)目。14如果因維修物業(yè)

32、或者公共利益，乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得相關甲方或業(yè)主委員會的同意，并征詢相關業(yè)主的意見。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第四十三條 物業(yè)的交接驗收程序：（1）甲乙雙方應做好物業(yè)交接驗收前的準備工作。（2）在合同生效后或撤離前，甲方應及時書面通知乙方進行交接驗收。（3）甲乙雙方應先做資料交接：即將物業(yè)的產(chǎn)權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關資料進行移交，移交方與接收方均須簽字認可。（4）資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：甲乙雙方應對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間；交接雙方應當制

33、作物業(yè)查驗記錄，物業(yè)查 驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查 驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業(yè)主有權從業(yè)委會處調閱查驗記錄，交接證明應由交接雙方相關單位蓋章及現(xiàn)場參 加人員簽字。（5）乙方應在甲方和相關物業(yè)公司配合下，依法接管或撤離保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。（6）新老物業(yè)交替時發(fā)現(xiàn)不合格的項目時，甲乙雙方應及時溝通和協(xié)商，確定不合格項目應進行返修的計劃并商定復驗時間。經(jīng)復驗合格的，乙方應簽署查驗合格憑證，并及時簽

34、發(fā)交接文件。（7）本合同生效之日前十日內或合同結束前十日內，甲乙雙方應將各種預收的物業(yè)管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并進行移交交接，并經(jīng)甲乙雙方及相關物業(yè)公司代表共同簽字并蓋章確認。同時，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在本次合同結算中須將前年（2007-2008年度）合同執(zhí)行中的市政燃氣補貼費用作為公共福利資金進行全額提留，記入本合同執(zhí)行中的預算內資金收入帳目。（8）甲乙雙方應配合相關單位進行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；（9）新物業(yè)服務合同生效或結束時，如乙方出現(xiàn)拒

35、不辦理物業(yè)管理用房和有關資料的交接審核,或拒不撤出的情況時，甲方有權通過行政或司法途徑解決，確保進駐新物業(yè)進駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第七章 合同期限第四十四條 本期合同的委托管理期限為1年；自2009年9月16 日起至2010年9月15日止。第八章 合同解除和終止的約定第四十五條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應提前三個月書面通知甲方。第四十六條 本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的書面意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)一年。第四十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙

36、方應當應甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務，甲方業(yè)主（或交費義務人）也應繼續(xù)交納相應的物業(yè)服務費用。第九章 違約責任第四十八條 因甲方（不包括業(yè)主的個人行為、開發(fā)商遺留問題及與前期交接遺留問題）違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同。造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。第四十九條 乙方未能按照約定提供服務或不能按照約定提供相應質量的服務時，甲方有權要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，甲方有權對乙方的服務質量缺陷進行處 罰，具體可參見本合同第九條的相關約定；如乙方逾期未整改切出現(xiàn)嚴重違約情

37、形時，應當經(jīng)甲方專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同 意，甲方有權解除合同。造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。第五十條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方或業(yè)主經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方和相關業(yè)主經(jīng)濟賠償。第五十一條 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務費的，乙方應先行使告知義務，并同時通知業(yè)主委員會；并可以從逾期之60日起每日按應繳費用萬分之二點五加收違約金。第五十二條 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金人民幣貳拾萬元整；由于解除合同造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予相應賠償。第五十三條 乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理

38、權，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委托期限內平均物業(yè)管理年度費用3的違約金，由此造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予相應賠償。第五十四條 為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關法律規(guī)定處理。第十章 附則第五十五條 雙方約定自本合同生效之日起3日內，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理物業(yè)承接審核驗收手續(xù)。第五十六條 本合同正本連同附件共41頁，一式四份，甲方三份，乙方一份，正本與附件具有同等的法律效力。同時，甲方的前期合同

39、、前期招標文件和乙方的前期投標書均作為合同的參考附件。所有附件如與本期合同有所沖突，均以本合同為準。如果合同中規(guī)定條款有與政策法律法規(guī)文件不符之處，應參照合同法和政策法律法規(guī)文件的管轄力約定為準。第五十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意按下列第2方式解決。1提交北京市仲裁委員會仲裁。2依法向人民法院起訴。對于業(yè)主無故拖欠物業(yè)服務費用的，乙方可以直接按照有關規(guī)定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。第五十八條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。第五十九條 本合同未盡事宜，雙方友好協(xié)商而定。甲方簽章 乙方簽章代表人：（業(yè)主委員會） 代表人：2009年 月 日 2

40、009年 月 日（本合同正文結束）附件一：委托管理的物業(yè)范圍及構成細目附件二：中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理服務質量標準與服務承諾附件三：中茵龍湖國際家苑有償特約服務收費標準附件四：前期物業(yè)管理服務合同、前期招標文件與前期中標方的投標文件（含招標文件的補充說明及開標時的影像資料）附件五：中茵龍湖國際家苑業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則附件六：中茵龍湖國際家苑業(yè)主委員會與江蘇明騰物業(yè)管理有限公司財務共管規(guī)附件一委托管理的物業(yè)范圍及構成細目1、小區(qū)基本情況介紹（依據(jù)原規(guī)劃方案）11 占地面積：10萬平方米。12 總建筑面積：179690.27平方米,其中地下建筑面積22277.18平方米；其它建筑面積7762

41、.09平方米;地上總建筑面積149430平方米,包括住宅建筑面積130248平方米,商業(yè)及辦公用房建筑面積19182平方米。13 本項目的建筑結構為：全現(xiàn)澆；建筑密度為31.5%；綜合容積率1.57。14 本小區(qū)共有住宅樓24棟，其中1-18號樓為疊拼；19、24號樓為板樓（電梯數(shù)：20部）；20-23號樓為Townhouse 。15 總戶數(shù)為639戶，已辦入住手續(xù)的為540戶。其中1-18號樓共378戶；19號樓共102戶（不包含底商）；20-23號樓共31戶；24號樓共128戶。16 車位：地上車位共284個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準)；地下共484個(以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準

42、)。17 綠化面積30000平方米，綠化率：30%。18 物業(yè)管理用房：使用面積400平方米。19 供暖：有一個鍋爐房，共四臺鍋爐，集中供暖。110 遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講；24小時生活熱水。2、主要機電設備情況表一序號 設備名稱 技術規(guī)格 數(shù)量 安裝地點1 生活水循環(huán)泵 0.55kw220V1.35A 94 1#-18#2 生活水循環(huán)泵 0.18kw220V0.85A 2 19#車庫6單元3 新風機組 2.2kw380V5A 2 會所二層4 排煙風機 7.5kw380V15A 2 地下車庫19#5 排煙風機 2.2kw380V5A 6 鍋爐房6 排煙風機 2.2kw380V5A 2 會

43、所地下一層3、主要機電設備情況表二序號 設備名稱 技術規(guī)格 數(shù)量 安裝地點1 紅外線防盜主機 1 中控室2 安防控制主機 1 中控室3 監(jiān)視器柜 4 中控室4 監(jiān)視器控制柜 1 中控室5 監(jiān)視器控制主機 1 中控室6 監(jiān)視器 15 小區(qū)內.車庫出入口7 周界報警探頭 8 小區(qū)圍墻8 可視對講管理主機 2 中控室.東道口9 可視對講管理主機 37 各樓弱電井10 有線電視柜 2 中控室11 衛(wèi)星天線 2 會所樓頂12 游泳池循環(huán)泵 2.2kw380V 2 游泳池泵房13 燃氣鍋爐 6T 4 鍋爐房14 低區(qū)采暖循環(huán)泵 30kw380V 3 鍋爐房15 高區(qū)采暖循環(huán)泵 45kw380V 3 鍋爐房

44、16 低區(qū)采暖補水泵 3kw380V6.4A 2 鍋爐房17 低區(qū)采暖補水泵 5.5kw380V11A 2 鍋爐房18 除氧泵 2.2kw380V4.7A 2 鍋爐房19 A區(qū)生活熱水循環(huán)泵 0.55kw380V1.35A 2 鍋爐房20 B區(qū)生活熱水循環(huán)泵 0.55kw380V1.35A 2 鍋爐房4、主要機電設備情況表三序號 設備名稱 技術規(guī)格 數(shù)量 安裝地點1 C區(qū)生活熱水循環(huán)泵 0.55kw380V1.35A 4 鍋爐房5、主要機電設備情況表四序號 設備名稱 技術規(guī)格 數(shù)量 安裝地點1 高壓進線開關柜 12KV630A 2 會所配電室2 高壓出線開關柜 12KV125A 2 會所配電室

45、3 高壓計量柜 12KV75A 2 會所配電室4 變壓器 1250KVA 10KV 2 會所配電室5 進線柜 380V 2000A 2 會所配電室6 電容器柜 380V 400A 2 會所配電室7 電容器輔助柜 380V 400A 2 會所配電室8 聯(lián)絡柜 380V 2000A 1 會所配電室9 配電柜 380V 500A 11 會所配電室10 鍋爐電源配電柜 380V 500A 2 會所配電室11 電話交換機房 網(wǎng)通公司自管 1 19#底商12 接間 電力公司自管 45 各樓配電室13 開閉站 電力公司自管 會所B2層14 組合式變電站 電力公司自管 中心花園15 高壓配電房 電力公司自管

46、24#15單元16 17 6、主要機電設備情況表五序號 設備名稱 技術規(guī)格 數(shù)量 安裝地點1 低壓配電柜 380V 400A 41 24#各單元2 應急電源柜 380Vac 324Vdc 4 24#備配電室3 應急電源柜 220Vac 276Vdc 4 24#B1 B24 多級泵 2.2KW 2 24#中水機房5 中水水泵 1.5KW380V3.4A 2 24#中水機房6 自吸清水泵 750W 380V 1.8A 1 24#中水機房7 水箱補水泵 1.5KW380V3.4A 1 24#中水機房8 離心泵 1.5KW 1 24#中水機房9 低壓配電柜 380V 400A 7 24#空調機房10

47、冷卻水循環(huán)泵 30KW 380V 4 24#空調機房11 離心泵 30KW 380V 2 24#空調機房12 熱回小循環(huán)泵 15KW 380V 2 24#空調機房13 電梯 8 24#附件二 中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理服務質量標準與服務承諾一、 中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理總體目標1、 保持中茵龍湖國際家苑“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”服務標準，并通過政府的資格復檢。2、 使中茵龍湖國際家苑在2010年達到“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”管理水平。3、 乙方承諾，在保證上述物業(yè)管理總體目標實現(xiàn)的同時，物業(yè)管理的各項收費標準保持不變。二、 中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理的實施計劃1、 提供高效、專業(yè)化的物業(yè)管理服務。2

48、、 建立完善的設備設施養(yǎng)護計劃及制度，使物業(yè)保值、增值。3、 突出以綠色為主題的庭院管理，突出高尚、優(yōu)雅的居住品味。4、 嚴格保安措施，維護良好的治安環(huán)境。5、 樹立“管家”服務意識，融管理于服務之中。6、 建立高品味、充滿“人情關愛”的社區(qū)文化。7、 設置合理的管理機構，確定完善的部門職責、規(guī)章制度、管理檔案。8、 增強各類物業(yè)管理人員的培訓，加強對第三方專營服務公司的管理。9、 完善財務管理，嚴格酬金制設備資產(chǎn)采購及外保業(yè)務的管理。附件三中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理的服務標準1 綜合管理服務11 管理范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理；12 服務內容和標準：（1）乙方負責制

49、定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；同時，乙方應與甲方建立定時匯報與溝通機制，要求乙方在每年初提供全年的總體工作計劃并向匯報，并在每季度向甲方匯報上季度的執(zhí)行情況總結和下季度的工作計劃，以方便甲方的查詢和監(jiān)督。（2）每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度的維修和服務計劃，并按規(guī)定組織實施。甲方可定期對該計劃和維修報告進行查詢和監(jiān)督。（3）24小時有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，工程部24小時有人值 班，處理急迫性報修，如水、電等急迫性報修將在15分鐘內到現(xiàn)場，其它報修40分

50、鐘內到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，建立報 修、投訴臺帳，報修服務24小時內回訪，投訴3個工作日內回復；乙方應在每季度匯報中提供相應的執(zhí)行情況和記錄報告供查詢與監(jiān)督。（4）建立項目月服務質量檢查制度，每月對項目服務質量進行1次檢查講評；乙方應設立客戶服務經(jīng)理(即樓代表)制度，通過客戶經(jīng)理的不間斷走訪和入戶交 流，增強與業(yè)主之間的了解和溝通，更好地促進物業(yè)管理服務質量；甲方將于每月/季與客戶服務經(jīng)理進行工作情況交流，及時了解小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理質量的滿意 度狀況，并監(jiān)督客戶服務經(jīng)理工作。（5）乙方應協(xié)助甲方召開業(yè)主大會并配合其運作。 （6）管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善

51、；物業(yè)管理檔案資料齊全，房屋及其設施設備資料完整，保管措施完善。業(yè)主資料嚴格保密。（7）根據(jù)本合同約定和招投標文件，乙方應向業(yè)主公開服務標準、收費依據(jù)及標準。（8）使用物業(yè)服務計算機軟件系統(tǒng)對業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎資料、維修保養(yǎng)記錄、收費記錄進行管理。（9）全體員工統(tǒng)一著裝，工服整潔，持證上崗，并佩帶有相片胸牌，胸牌端正，態(tài)度和藹，舉止文明。（10）電話鈴響三聲之內接聽，準確理解并正確記錄業(yè)主投訴內容、房間號碼。（11）在物業(yè)服務中心懸掛（或張貼）資質證書（復印件）、項目負責人及主要服務人員照片，公示物業(yè)服務標準、收費依據(jù)、收費標準。提供特約服務的，公示 特約服務項目及服務標準、收費標準；財務人員工作認真細致，無錯收錯付；收費憑證書寫清晰準確。工作效率高，業(yè)主交費無久等現(xiàn)象。(12)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征