物業(yè)實(shí)務(wù)案例.復(fù)習(xí)課程

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)(sh w)案例Shanghai Technical College of Urban Management 滕永健副教授滕永健副教授上海城市管理職業(yè)上海城市管理職業(yè)(zhy)技術(shù)學(xué)院技術(shù)學(xué)院第一頁，共31頁。案例一案例一 員工員工(yungng)(yungng)違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負(fù)負(fù) l 某物業(yè)管理公司的一名保潔員在該公司實(shí)施某物業(yè)管理公司的一名保潔員在該公司實(shí)施(shsh)(shsh)物業(yè)管理的一物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過

2、的小區(qū)業(yè)主王某砸傷。王某為此要求該公司賠償外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷。王某為此要求該公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，否則，將向人民法院起訴該公司。該他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，否則，將向人民法院起訴該公司。該公司認(rèn)為：他們曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)公司認(rèn)為：他們曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物；且事發(fā)后，該公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用禁高空拋物；且事發(fā)后，該公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自己向該名保潔員索賠，與公司無關(guān)。應(yīng)當(dāng)自己向該名保潔員索賠，與公司無關(guān)。 第二頁，共31頁。周小姐在某晚去一小區(qū)探望朋友，恰逢該小區(qū)因

3、供電局檢修線路而停電。周小姐走在小區(qū)的道路上時，被一塊石頭砸傷腳。于是，周小姐認(rèn)為物業(yè)管理公司(n s)沒有保障小區(qū)道路的明亮并清理障礙等，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并要求給予經(jīng)濟(jì)賠償。 案例二案例二 訪客砸傷腳物業(yè)管理公司訪客砸傷腳物業(yè)管理公司(n s)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任第三頁，共31頁。案例三案例三 業(yè)主拆暖氣放棄業(yè)主拆暖氣放棄(fngq)集中供暖怎么辦集中供暖怎么辦2001年8月，孫先生購買了宣武區(qū)的一處房屋后，與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂了供暖協(xié)議書，約定由物業(yè)管理公司為他家供暖，供暖費(fèi)為每采暖季30元平方米。孫先生說，入住幾年來，由于小區(qū)在供暖季供暖溫度始終偏低，他每年都需要用空調(diào)取暖。200

4、5年9月，他干脆(gncu)將家里的暖氣全部拆除。孫先生說，當(dāng)時他通知了物業(yè)管理公司，對方?jīng)]有要求他恢復(fù)暖氣安裝，并答應(yīng)可以免除他部分供暖費(fèi)。 最近，孫先生被物業(yè)管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖氣后拖欠供暖費(fèi)，物業(yè)要求他支付上一供暖季的供暖費(fèi)19305元。同時，物業(yè)管理公司否認(rèn)曾答應(yīng)過孫先生可以免除他部分供暖費(fèi)。第四頁，共31頁。 案例四案例四 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司(n s)能擅自處理寄存的書柜能擅自處理寄存的書柜嗎嗎 錢先生原來家住上海某小區(qū)，因故將一只價值幾千元的書柜寄放在物業(yè)管理公司指定的臨時寄存家具處，并付了相關(guān)費(fèi)用。目前當(dāng)他要將該書柜搬出時，發(fā)現(xiàn)(fxin)書柜已不見。經(jīng)多方

5、打聽，得知已被物業(yè)管理公司處理掉。錢先生和物業(yè)管理公司交涉半個多月，對方始終未拿出一個解決方案。 物業(yè)管理公司解釋說，當(dāng)初，錢先生租用物業(yè)管理公司一間專門存放家具的房子，為期兩個月。之后又有幾名業(yè)主租用過那間房子。前不久，物業(yè)管理公司在整理房間時，發(fā)現(xiàn)(fxin)書柜一時找不到物主，就叫清潔工處理了。第五頁，共31頁。案例案例(n l)五五 小區(qū)自家樓門口丟失自行車，業(yè)主要求賠償怎么辦小區(qū)自家樓門口丟失自行車，業(yè)主要求賠償怎么辦某日，付女士所在的小區(qū)一夜之間同時丟了4輛自行車，但是物業(yè)管理處只賠償車棚內(nèi)丟失的自行車，放在自家樓門口的卻得不到賠償。 某日下午記者在該小區(qū)看到，一個綠色自行車車棚建

6、在塔樓中間，車棚外有近200輛自行車圍在塔樓周圍。車棚看守人告訴記者，去年年底車棚里的206個車位就已經(jīng)滿了。付女士說，她也想把車子存到車棚，可車棚車位不夠，而且她向物業(yè)管理處交了保安費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)對業(yè)主(yzh)的人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)責(zé)任。第六頁，共31頁。案例六案例六 業(yè)主業(yè)主(yzh)養(yǎng)公雞擾民怎么辦養(yǎng)公雞擾民怎么辦 開元國際管理的某小區(qū)5棟的一位業(yè)主來到物業(yè)管理處投訴，反映他家樓上有人養(yǎng)雞。雞每天天不亮就打鳴，嚴(yán)重影響正常休息，使其老年冠心病加劇，要求管理處馬上出面處理。接墮人員首先給予安撫，并且承諾立即(lj)進(jìn)行調(diào)查和解決。第七頁，共31頁。案例七案例七 屋頂屋頂(w

7、 dn)維修費(fèi)由誰來承擔(dān)維修費(fèi)由誰來承擔(dān)某小區(qū)多層住宅的頂樓業(yè)主張先生，最近發(fā)現(xiàn)下雨時他家屋頂有很多地方滲水，于是到物業(yè)管理公司的客服中心報(bào)修，客服中心當(dāng)天就通知工程部安排維修，工程部安排維修人員立即趕赴現(xiàn)場(xinchng)了解情況。維修人員在現(xiàn)場(xinchng)觀察后認(rèn)為，只要在屋頂滲漏部位重新燙瀝青就可解決，但提出該樓宇已經(jīng)超過開發(fā)商保修期限，維修費(fèi)用應(yīng)由張先生承擔(dān)。但是，張先生對此提出質(zhì)疑。第八頁，共31頁。案例案例(n l)八八 業(yè)主樓道滑跤摔傷責(zé)任誰來承擔(dān)業(yè)主樓道滑跤摔傷責(zé)任誰來承擔(dān) 麥某2004年2月11日上午10時從家中外出，當(dāng)行至其住所二樓到一樓的樓梯時，麥某突然腳下一滑，

8、一頭栽下樓梯，原來樓道內(nèi)有一灘積水，路面濕滑。其家屬迅速將其送至中山大學(xué)附屬第三醫(yī)院急診室檢查，2004年2月13日經(jīng)確診為閉合性左股骨頸骨折，遂住院進(jìn)行手術(shù)。在住院期間，因病情需要麥某家人為其雇請了一名護(hù)工，2004年3月10日麥某方才病愈出院。 為治病花去了大把費(fèi)用的麥某和家人憤懣不已，他們認(rèn)為是小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定搞好樓梯的清潔工作，致使小區(qū)內(nèi)設(shè)施隱藏不安全因素。后經(jīng)過調(diào)查，麥某及其家人了解到小區(qū)的物業(yè)管理公司已將清潔工作承包給某清潔服務(wù)有限公司。因此麥某要求物業(yè)管理公司和清潔公司對其遭受的身體及精神損失承擔(dān)全部(qunb)責(zé)任。賠償包括精神損失費(fèi)8000元在內(nèi)，

9、共48 358元。第九頁，共31頁。案例案例(n l)九九 車輛破損進(jìn)入車場后車主推卸責(zé)任怎么車輛破損進(jìn)入車場后車主推卸責(zé)任怎么辦辦某日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄。考慮到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外(ywi)損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)。 次日清晨6時20分，護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主否認(rèn)

10、記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)賬，一時難以扯清。第十頁，共31頁。案例十案例十 物業(yè)物業(yè)(w y)管理費(fèi)和采暖費(fèi)應(yīng)該怎樣追繳管理費(fèi)和采暖費(fèi)應(yīng)該怎樣追繳1994年，楊某在沈河區(qū)購得一處住宅，并與某物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。楊某在交納了l994年9月l996年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。2004年7月19日，該物業(yè)管理公司訴至沈河區(qū)法院，請求法院判令(pn ln)楊某給付19972003年的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和水費(fèi)。第十一頁，共31頁。案例十一案例十一(ShY) 員工違規(guī)操作是工傷員工違規(guī)操作是工傷嗎嗎某日上午9時，某物業(yè)管理公司管理處維修技術(shù)員李某、

11、于某對小區(qū)配電中心低壓配電柜進(jìn)行帶電除塵作業(yè)，在施工作業(yè)中，李某、于某覺得使用手動皮風(fēng)器的除塵效果不好，便改用毛刷(刷毛寬5cm，長l2cm；手柄長l7cm)進(jìn)行除塵作業(yè)，但未對毛刷的鐵皮進(jìn)行絕緣處理(刷毛與木柄連接處的鐵皮長l2cm，寬l5cm)。下午2時30分，于某在對一個配電柜除塵時，刷子橫向擺動導(dǎo)致毛刷的鐵皮將C相母排與零排短接，造成短路，聯(lián)絡(luò)斷路器總閘保護(hù)跳閘。瞬間(shn jin)短路產(chǎn)生的電弧將于某的手部、頭發(fā)和面部有不同程度的燒傷，李某也受了輕微傷(頭發(fā)和眼眶)。管理處即刻安排專人將于某送至醫(yī)院醫(yī)治，同時組織人員對配電系統(tǒng)進(jìn)行檢查，l5時30分設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。物業(yè)管理公司事后

12、認(rèn)定于某情況屬于個人違規(guī)操作所致，故僅給與300元補(bǔ)助，未按照工傷處理。于某不服申請了仲裁。第十二頁，共31頁。案例十二案例十二 業(yè)主的裝修業(yè)主的裝修(zhungxi)(zhungxi)損失物業(yè)管理公司承擔(dān)損失物業(yè)管理公司承擔(dān)嗎嗎某物業(yè)管理公司在前期物業(yè)管理工作中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅(zhzhi)中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修”的住宅(zhzhi)裝修期定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)管理公司提出賠償要求。第十三頁，共31頁

13、。案例十三案例十三 污水倒灌給業(yè)主污水倒灌給業(yè)主(yzh)(yzh)帶來損失誰承擔(dān)帶來損失誰承擔(dān)某住宅的公共排水管道出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。接業(yè)主報(bào)修電話后，物業(yè)管理公司進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)(fxin)堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)管理公司進(jìn)來維修。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重?fù)p失。2樓業(yè)主依據(jù)自己的損失向物業(yè)管理公司索賠。第十四頁，共31頁。案例十四案例十四 新購住房新購住房(zhfng)(zhfng)發(fā)生的維修責(zé)任由誰承發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)擔(dān)陳先生年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日(linr)陰雨，該

14、房部分墻面開始滲水，損壞了陳先生室內(nèi)的部分裝修。陳先生為此多次向物業(yè)管理公司反映，物業(yè)管理公司兩次派人前來維修。但是，該房墻面滲水問題仍然存在。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。陳先生對此甚為不解。第十五頁，共31頁。案例十五案例十五 贈送贈送(zn sn)(zn sn)閣樓應(yīng)不應(yīng)該交物業(yè)管閣樓應(yīng)不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)理費(fèi)李先生購買了一套住房，開發(fā)商承諾贈送閣樓。李先生屋頂?shù)拈w樓，頂部與地面高差約4米左右，而四壁是傾斜屋頂坡面，只有約半米為垂直墻面。李先生說，當(dāng)初與開發(fā)商簽約時開發(fā)商沒把閣樓部分(b fen)計(jì)入銷售面積，僅按復(fù)式兩層樓的建筑面積寫進(jìn)合同，合同中標(biāo)

15、明的建筑面積為l50余平方米。而物業(yè)管理公司要求在此基礎(chǔ)上再加上閣樓面積約30m2進(jìn)行收費(fèi)。第十六頁，共31頁。案例十六案例十六 小區(qū)道路小區(qū)道路(dol)上管井多怎上管井多怎么辦么辦某小區(qū)在施工過程中，物業(yè)管理公司就曾多次向開發(fā)商提出，小區(qū)的道路上管井過多、過密，希望能夠調(diào)整位置或者加以妥善處理。然而由于是“子”公司，人微言輕，再加上銷售火爆(hubo)，沒有市場壓力，這一意見和建議并未得到開發(fā)商足夠的重視。業(yè)主一住進(jìn)小區(qū)，矛盾馬上就暴露出來。沒有實(shí)行人車分流的小區(qū)道路上人來車往，那些與井箍密貼不嚴(yán)的井蓋被壓得亂響，到了夜間更是攪得鄰邊住戶心神不安。于是，業(yè)主紛紛投訴到物業(yè)管理公司。第十七頁

16、，共31頁。案例案例(n l)十七十七 垃圾桶位置之爭垃圾桶位置之爭 某小區(qū)自裝修開始，102室業(yè)主就投訴垃圾桶位置離他家窗戶太近，不衛(wèi)生且有煞風(fēng)景，要求將垃圾桶移走。可現(xiàn)場除101、102室前勉強(qiáng)有放垃圾桶的位置外，就近沒有其他合適的位置。物業(yè)管理處在承諾將安排專人對垃圾桶進(jìn)行定期清洗、垃圾實(shí)行袋裝、及時清運(yùn)等多項(xiàng)建議仍不能奏效的情況下，安排人員將垃圾桶移至該樓側(cè)邊自行車棚處。第二天，該棟樓上有業(yè)主向保潔員投訴，說垃圾桶距離太遠(yuǎn)，倒垃圾不方便，有的甚至將垃圾直接倒在單元門側(cè)邊地面上，以示抗議。不得已，該棟保潔員在不知情的情況下，又將垃圾桶移回了原位置。l02室對此意見很大，認(rèn)為物業(yè)管理處是在

17、蒙騙他。萬般無奈，物業(yè)管理處抱著應(yīng)該不會被101業(yè)主投訴的僥幸心態(tài)，安排人員將垃圾桶移至l01室側(cè)邊位置。然而很快，101室業(yè)主即來到物業(yè)管理處強(qiáng)烈抗議，要求物業(yè)立即恢復(fù)垃圾桶的位置，并在當(dāng)天晚上私自將該棟垃圾桶搬回原來的位置。這使得l02室對物業(yè)管理處極為不滿，要求問題必須(bx)立刻解決。 第十八頁，共31頁。案例案例(n l)十八十八 業(yè)主有了成見怎么辦業(yè)主有了成見怎么辦某小區(qū)一位業(yè)主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇內(nèi)其他陽臺極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由(zyu)，鐵架非搞不可。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給她講解裝修管理法

18、規(guī)，說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，在原則問題上決不退讓。業(yè)主看出管理處態(tài)度堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。 雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見。影響了之后與業(yè)主的溝通，對此管理處應(yīng)該怎么辦?第十九頁，共31頁。案例十九案例十九 小區(qū)圍墻倒塌砸壞汽車小區(qū)圍墻倒塌砸壞汽車(qch)(qch)，物業(yè)管，物業(yè)管理公司該不該賠理公司該不該賠2005年6月24日凌晨，吳先生住的小區(qū)一段圍墻突然倒塌，將他的汽車砸壞。因多次與物業(yè)管理公司協(xié)商無果，該車一直未能修理。后吳先生單獨(dú)委托價格鑒定機(jī)構(gòu)對汽車修理價格進(jìn)行了評估，物業(yè)管理公司拒絕恢復(fù)車輛原狀和賠償損失，吳先生不得已只能根據(jù)評估報(bào)

19、告自行修理。他請求法院讓物業(yè)管理公司支付汽車修理費(fèi)、拖車費(fèi)和評估費(fèi)共計(jì)31 026元。物業(yè)管理公司辯稱：事故發(fā)生后，吳先生向某保險(xiǎn)公司提出賠償申請，并于同日獲得保險(xiǎn)公司賠償?shù)能囕v維修費(fèi)和拖車費(fèi)27 923元，因此，吳先生無權(quán)作為訴訟主體請求物業(yè)公司支付修理費(fèi)、拖車費(fèi)和評估費(fèi)等費(fèi)用。在本案中，吳先生的實(shí)際損失為22 626元，保險(xiǎn)公司實(shí)際賠償了吳先生27 92340元，即吳先生的損失已全部獲得賠償，而保險(xiǎn)公司賠償超過評估價值的部分屬于保險(xiǎn)公司的自愿行為，其也無權(quán)向物業(yè)管理公司追索。此外，物業(yè)管理公司曾對小區(qū)的圍墻進(jìn)行過維修保養(yǎng)，并盡到了物業(yè)管理單位的義務(wù)。事故發(fā)生當(dāng)日(dngr)因降雨量很大，致

20、使建造多年的圍墻倒塌，并損壞了吳先生的車輛，因此吳先生的損失屬于因意外原因?qū)е碌膿p失，不應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。第二十頁，共31頁。案例二十案例二十 保安未抓到竊賊，物業(yè)保安未抓到竊賊，物業(yè)(w y)(w y)被判失職要賠被判失職要賠償償由于家在一樓且位于小區(qū)一角，嚴(yán)先生在住房上自行開設(shè)的一扇窗戶外安裝了防盜柵欄。2004年1月28日下午1時許，兩名竊賊進(jìn)入小區(qū)，一人從嚴(yán)先生家自行開設(shè)的窗戶爬了進(jìn)去。正當(dāng)小偷入室時，在隔壁小區(qū)目擊一切的另一住戶陳某，立即奔至嚴(yán)先生小區(qū)的門衛(wèi)室向保安人員報(bào)告。保安接報(bào)后前去巡視卻未發(fā)覺異常情況，于是保安便又折回了門衛(wèi)室。 下午3時許，嚴(yán)先生回家，發(fā)現(xiàn)家中現(xiàn)金被盜2

21、3 300元，當(dāng)即報(bào)案。盡管不久后兩名竊賊在另行(ln xn)作案時被捕，但嚴(yán)先生卻以因保安的疏忽直接導(dǎo)致家中失竊而將物業(yè)管理公司告上法庭。第二十一頁，共31頁。案例案例(n l)(n l)二十一二十一 市政水壓低業(yè)主屢屢投訴怎么辦市政水壓低業(yè)主屢屢投訴怎么辦某花園13層采用一次供水，其他部分實(shí)行二次供水。由于市政供水的水壓偏低，導(dǎo)致3層以下用戶的熱水器經(jīng)常無法使用，停水、斷流現(xiàn)象頻頻發(fā)生。管理處多次向供水企業(yè)口頭和書面反映，供水情況卻一直沒有得到改善(gishn)。業(yè)主經(jīng)常就此問題進(jìn)行投訴，甚至有人還出言不遜。第二十二頁，共31頁。案例二十二案例二十二 業(yè)主投訴噪聲業(yè)主投訴噪聲(zoshng

22、)擾民怎么辦擾民怎么辦某山莊入住后不久的一天凌晨，凌云l02室的業(yè)主來投訴，反映地下室水泵發(fā)出的低頻噪聲和水錘的撞擊聲，嚴(yán)重干擾他們的睡眠。維修班長馬上到業(yè)主家中及水泵房實(shí)地勘察，發(fā)現(xiàn)投訴屬實(shí)。于是當(dāng)即采取了臨時性補(bǔ)救措施：停小泵，用大泵，先消除水錘的撞擊聲，保證業(yè)主當(dāng)晚能有一個較好的睡眠環(huán)境。同時向業(yè)主承諾，等天亮(tinling)以后再想辦法給予徹底解決。第二十三頁，共31頁。案例二十三案例二十三 租住戶搬出部分租住戶搬出部分(b fen)(b fen)家私而沒有業(yè)家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦主書面許可怎么辦某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私，但聯(lián)系不上正在國外的業(yè)主。按照管理

23、規(guī)定(gudng)，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，否則管理處不予放行(這一規(guī)定(gudng)有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。 管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便。物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦?第二十四頁，共31頁。案例二十四案例二十四 夜間夜間(y jin)(y jin)電梯停運(yùn)延誤搶救，物業(yè)管電梯停運(yùn)延誤搶救，物業(yè)管 理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 某夜2時許，家住某小區(qū)高層樓宇的孫姓老人心臟病突發(fā)，老人家屬撥打急救電話后，

24、立即背著老人沖向電梯口，但此時電梯已停運(yùn)，由于老人是心臟病不方便多動，所以不能由家屬背著從樓梯下樓，等家屬輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到電梯值班人員，已經(jīng)與老人發(fā)病時間隔了將近一個小時，老人因搶救無效死亡。其家屬認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)按照約定提供電梯服務(wù)，其未按約履行義務(wù)，致使老人在病情危急(wij)的情況下無法使用電梯而導(dǎo)致死亡，應(yīng)賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金及精神撫慰金共計(jì)25萬元。第二十五頁，共31頁。案例二十五案例二十五 外墻掛廣告住戶家長外墻掛廣告住戶家長(jizhng)(jizhng)毛責(zé)任誰承毛責(zé)任誰承擔(dān)擔(dān)張先生是大東區(qū)草倉路某小區(qū)的業(yè)主。2004年lo月30日，他與負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司簽訂了一份協(xié)議。

25、協(xié)議約定，物業(yè)管理公司在張先生家西外墻處做墻體廣告，并在廣告期間給張先生一定補(bǔ)償。協(xié)議簽訂后，沈陽某廣告有限公司開始在張先生家西外墻體上安裝廣告牌。此后(c hu)，張先生發(fā)現(xiàn)自家室內(nèi)墻壁角部發(fā)霉。去年4月下旬，他將物業(yè)管理公司和廣告公司告上法庭，稱物業(yè)管理公司和廣告公司在家西外墻上安裝廣告牌，致使屋內(nèi)墻體長毛，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失一萬元，并將墻面恢復(fù)原狀。第二十六頁，共31頁。案例二十六案例二十六 這樣的物業(yè)管理招標(biāo)這樣的物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)合不合法合不合法某物業(yè)管理公司接到了成都某開發(fā)商發(fā)出的招標(biāo)邀請(yoqng)，參加了由該開發(fā)商舉辦的大型住宅區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動。后該開發(fā)商向該物

26、業(yè)管理公司發(fā)出“中標(biāo)通知書”，通知該物業(yè)管理公司中標(biāo)。該物業(yè)管理公司依照約定前往成都與該開發(fā)商簽訂”前期物業(yè)管理服務(wù)合同”。到達(dá)成都以后，該物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商同時向3家物業(yè)管理公司發(fā)出了“中標(biāo)通知書”，該物業(yè)管理公司要求依照投書的內(nèi)容簽訂”前期物業(yè)管理服務(wù)合同”。但開發(fā)商表示，需要就前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要條款與3家物業(yè)管理公司再進(jìn)行協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果確定與哪家物業(yè)管理公司簽訂正式合同。第二十七頁，共31頁。案例二十七案例二十七 業(yè)主業(yè)主(yzh)(yzh)委員會貼失實(shí)委員會貼失實(shí)“公告公告”怎么辦怎么辦 思南新苑位于思南路88號，由陸家嘴物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。思南新苑業(yè)主委員會成立后，于當(dāng)年9月23日在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼致業(yè)主書情況匯報(bào)，說陸家嘴物業(yè)公司做假賬，侵吞屬于思南新苑小區(qū)全體業(yè)主的停車費(fèi)，并且將小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行(ynxng)維修費(fèi)挪作發(fā)工資及其他用途，侵占了業(yè)主的利益。陸家嘴物業(yè)公司一紙?jiān)V狀把思南新苑業(yè)委會告上法庭。法院審理后認(rèn)定，思南新