設計管理制度

1、 設計管理制度目錄 第1章 總則 第2章 職責 第3章 設計單位選擇管理 第4章 設計過程管理 第5章 設計變更管理 第6章 設計質量管理 第7章 設計管理中的成本控制 第8章 材料設備選型管理 第9章 附則 第一章 總 則 第1條 為加強公司所屬各開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理工作建立一套統一的產品設計標準體系打造公司高端產品品牌制定本制度。第2條 本制度適用于公司系統全部的房地產開發(fā)項目，所屬各項目須嚴格依照本制度執(zhí)行。 第3條 公司設計部負責公司所有房地產開發(fā)項目設計的指導、服務及監(jiān)督工作。 第二章 職 責 第四條 為適應公司房地產業(yè)務快速發(fā)展需要公司設立規(guī)劃設計院所屬各項目公司設置工程技術部或

2、規(guī)劃設計部。 第五條 公司規(guī)劃設計院通過產品研發(fā)、設計執(zhí)行、技術支持、協調服務、系統建設來協同各項目公司設計管理部門開展規(guī)劃設計及相關各項工作。主要工作職能如下：（一）制定公司規(guī)劃設計管理相關制度編制規(guī)劃設計管理過程中所需的各種表單、合同范本、任務書范本等。 （二）對公司所屬項目公司上報的各類文件、報告等文件進行審核、備案。（三）負責公司所屬項目規(guī)劃設計、方案設計階段的組織實施工 作。 （四）負責實施針對公司開發(fā)項目的建筑設計標準化研發(fā)工作。 （五）對較大程度地影響項目基本指標、使用功能、外觀效果、建設成本、施工周期的設計變更進行審核。 （六）參與重大工程技術問題處理方案的確定。 （七）對公司

3、所屬開發(fā)項目階段性設計成果進行備案、評估. （八）進行相關材料、設備、工藝選型的研究及論證參與大型物資招標技術評審工作。（九）組織公司及項目公司設計管理相關人員的業(yè)務培訓、考察等工作。 第六條 公司所屬項目公司成立工程技術部或規(guī)劃設計部，具體組織并落實所在公司項目的設計工作，其主要工作職能如下： （一）配合并全程參與公司規(guī)劃設計院開展的項目概念規(guī)劃設計、方案設計工作。 （二）負責組織并落實項目建筑方案設計之后全部設計工作。 （三）制定并上報所屬項目設計工作計劃和相關產品技術要求。（四）監(jiān)督并落實后續(xù)設計單位在設計過程中的設計質量、設計進度、成本控制等方面內容。 （五）參與審核各階段建筑設計成果

4、。 （六）配合前期開發(fā)部門做好各項報批工作。 （七）為相關部門做好工程招標和設備招標等工作提供完備的技術支持。 （八）負責施工過程中的技術支持與設計變更處理。 （九）編寫適合所在地、所在項目的設計管理相關細則并實施。 （十）對各階段性設計成果和設計變更進行存檔。 第三章 設計單位選擇管理 第七條 設計單位的選擇基本分為招標邀標和定向委托兩種方式。原則上方案類采用招標邀標方式施工圖類采用定向委托方式若存在特殊情況需報公司審批。 第八條 設計單位選擇入圍原則如下：（一）入圍設計單位應不少于三家。 （二）規(guī)模較大或在所屬地區(qū)甚至全國范圍內有較大影響力的項目的控規(guī)研究、規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計應選

5、擇國際一流、知名度高的設計機構。 （三）大型公建類項目或以公建類為主的綜合類項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計應選擇具有國際品牌知名度的設計機構或國內一流的設計機構。 （四）住宅類為主的大中型項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計應選擇國內一流的設計機構若因政府相關部門要求或報批需要必要時也可考慮具有國際品牌知名度的設計機構。（五）小型住宅類項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計或小型單項工程設計應選擇項目所在地一流的設計機構。 第九條 招標邀標是指在標底價格確定的情況下通過設計方案比選最終確定中選設計單位的方式。定向委托是指在評判設計單位綜合實力確定入圍設計單位后根據入

6、圍設計單位設計報價及服務內容等情況確定中選設計單位的方式。（一）招標邀標方式的要求： 1.規(guī)劃設計主辦部門應將入圍設計單位選擇原則及方式、擬選擇設計單位資料包括設計單位資質、企業(yè)規(guī)模、相關設計業(yè)績、設計團隊人員簡歷報公司審批。 2.規(guī)劃設計主辦部門依據公司審批的入圍設計單位結果開展招標邀標工作組織設計方案評審并將評審結果報公司審批最終確定中選設計單位。（2） 定向委托方式的要求：1.規(guī)劃設計主辦部門應將擬入圍設計單位選擇原則及方式、擬入圍設計單位簡介及評價報公司審批。 2. 依據公司審批結果規(guī)劃設計主辦部門分別與入圍設計單位進行對等談判形成談判記錄并要求入圍設計單位提供正式服務建議書包括設計單

7、位資質、企業(yè)規(guī)模、相關設計業(yè)績、設計團隊人員簡歷、分階段設計報價、設計計劃等內容。 3. 規(guī)劃設計主辦部門將擬定設計單位正式服務建議書、談判記錄主要合同條款報公司審批。 第10條 對于市政工程和特種行業(yè)專項設計本著項目公司主導的原則參考行業(yè)規(guī)則確定設計單位將結果報公司規(guī)劃設計院審核備案。 第四章 設計過程管理 第十一條 項目設計管理過程主要包括項目前期階段、概念規(guī)劃、設計咨詢、方案設計、擴初設計、施工圖設計、專項設計、二次設計、設計變更以及景觀、室內、機電等專項設計工作。 （一）項目前期階段由公司規(guī)劃設計院組織進行。項目前提規(guī)劃條件的取得、可行性研究、項目調研、市場定位、產品定位、設計咨詢等工

8、作。 （二）概念規(guī)劃設計階段由公司規(guī)劃設計院組織進行。根據項目前提規(guī)劃條件以及市場、產品定位而進行的初步規(guī)劃設計重點在于落實項目的地塊分析總體布局基本指標產品類型、風格、檔次等。設計成果報公司及董事會工程技術委員會審批。 （三）方案設計階段由公司規(guī)劃設計院組織進行。在概念規(guī)劃基礎上對項目進行具體的方案設計過程重點在于落實項目的總平面規(guī)劃、各項經濟技術指標、日照間距、交通組織、單體平立剖設計、附屬用房設置、各專業(yè)系統說明、制定工程估算同時考慮結構選型、景觀設計、設備選型等內容并最終通過公司及董事會工程技術委員會審批。 （四）擴初設計階段由項目公司組織進行。在方案設計基礎上對項目進行各專業(yè)配合落實

9、過程重點在于確定各項設計技術指標、結構選型、各設備專業(yè)系統布置、主要材料設備選型、制定工程概算、同步進行各項專業(yè)設計等并將最終成果上報公司規(guī)劃設計院審核后公司審批。 （五）施工圖設計階段由項目公司組織進行。在擴初設計基礎上對項目進行最終指導施工的詳細設計過程制定工程預算并最終完成有關主管部門審批和各項工程與材料設備招投標工作通過設計交底為項目工程建設提供所需全部條件。項目公司組織進行施工圖審核公司規(guī)劃設計院參與審核工作。 （六）專項設計政府限定各專業(yè)部門進行的設計內容例如供電、燃氣、熱力、電信、有線電視等。 （七）二次設計須由專門單位或廠家在建筑施工圖基礎上進一步完成的設計內容例如弱電、裝修、

10、鋼結構、幕墻、門窗、電梯、雨蓬、欄桿等。項目公司負責組織進行評審邀請公司規(guī)劃設計院參加。 （八）設計變更是施工過程中對原設計存在的錯漏以及欠合理、欠經濟的部分進行修正以保證設計的合理性、經濟性。設計變更管理由項目公司負責。重大設計變更須報公司規(guī)劃設計院審核公司審批。 第十二條 景觀設計在建筑方案設計結束后開始后續(xù)設計過程參照建筑設計過程執(zhí)行且兼顧市政各專項設計所提供的條件合理安排設計進度。 第十三條 室內設計應在建筑方案設計結束后開始在建筑施工圖開始前結束。設計過程管理按建筑設計過程執(zhí)行。 第十四條 設計前期階段 規(guī)劃設計主辦部門配合投資管理部門完成可行性研究、項目調研、設計咨詢、產品定位等內

11、容的相關設計工作。 第十五條 概念規(guī)劃設計管理 1. 概念規(guī)劃設計是指在獲得土地初期投資開發(fā)部門出具市場定位報告后規(guī)劃設計部門會同設計單位結合政府要求的土地性質、容積率、控高等規(guī)劃條件及市場定位報告綜合各方因素設計出的整體概念性方案為方案深化階段提供基礎。 2. 公司規(guī)劃設計院負責編制概念規(guī)劃方案設計任務書負責對設計單位的溝通與監(jiān)控負責制定設計計劃負責取得各設計成果并審核負責討論并組織方案匯報會形成成果上報公司負責公司審批意見的執(zhí)行負責向設計單位傳達公司評審意見。 3. 工作程序第16條 方案設計管理 1. 方案設計是指設計單位在概念規(guī)劃基礎上對項目進行具體的方案設計過程重點在于落實項目的各項

12、經濟技術指標、總平面規(guī)劃、日照間距、交通組織、單體平立剖設計、附屬用房設置、各專業(yè)系統說明、制定工程估算等并最終完成有關主管部門審批。 2. 方案設計管理由公司設計院組織進行。負責編制方案設計任務書負責對設計單位的溝通與監(jiān)控負責編制方案設計計劃負責取得各階段設計成果并審核負責討論并組織方案匯報會形成成果上報公司負責公司審批意見的執(zhí)行負責向設計單位傳達公司評審意見。項目公司參與評審。 3. 工作程序 第十七條 擴初設計 1. 對于合同中明確存在擴初階段的項目按本階段設計管理執(zhí)行對于合同中無擴初階段的項目在施工圖進行到擴初深度時履行本階段設計管理內容。 2. 擴初設計是指設計單位在方案設計基礎上對

13、項目進行各專業(yè)配合落實過程重點在于確定各項設計技術指標、結構選型、各設備專業(yè)系統布置、主要材料設備選型、制定工程概算、同步進行各項專業(yè)設計等。 3. 項目公司負責組織進行擴初設計管理。負責編制擴初設計任務書負責對設計單位的溝通與監(jiān)控負責制定擴初設計計劃負責取得各階段設計成果并審核負責討論并組織成果匯報會正式成果上報公司負責公司審批意見的執(zhí)行負責向設計單位傳達公司評審意見。 4. 公司規(guī)劃設計院負責指導編制擴初設計任務書審核擴初設計成果參與擴初設計評審。 5. 工作程序 第18條 施工圖設計管理 1. 施工圖設計是指設計單位在擴初設計基礎上對項目分、準確制定工程預算并最終完成有關主管部門審批和各

14、項工程與材料設備招投標工作通過設計交底為項目工程建設提供所需全部條件。 2. 項目公司負責組織進行施工圖設計管理工作。負責編制施工圖設計任務書負責對設計單位的溝通與監(jiān)控負責制定施工圖設計計劃負責取得各階段設計成果并審核負責討論并組織成果匯報會正式成果上報公司負責公司審批意見的執(zhí)行負責向設計單位傳達公司評審意見負責協同設計單位對主要材料設備進行選型選樣協助相關部門進行各項招投標工作。 3. 公司規(guī)劃設計院備案施工圖設計任務書了解施工圖設計進展參與施工圖設計成果評審。 4. 工作程序 第19條 本設計過程管理為典型程序，由于項目實際情況及調整程度各不相同，如需要可召開多次設計匯報會。第20條 室內

15、、景觀等分項設計工作程序參照本程序執(zhí)行。第5章 設計變更管理第二十一條 設計變更是指在施工階段，業(yè)主或設計單位基于技術性、經濟性、觀感效果、招標情況、圖紙完善等原因，對施工圖內容進行變更。分為變更審批及變更執(zhí)行兩個階段。第二十二條 職責劃分1、 項目技術部門：負責與設計單位溝通提出變更方案；負責經辦設計變更審批；負責協調設計單位形成正式設計變更。2、 公司設計部：負責重大設計變更審核。3、 設計單位：設計單位須依據委托設計合同，對設計變更按規(guī)定及時簽署意見、提交設計變更通知單，檢查設計變更的實施，及時發(fā)現、解決設計變更中的問題。第二十三條 設計變更工作程序第二十四條 下列情況屬重大設計變更1、

16、 根據變更重要程度的限定：對使用功能、外觀效果、安全性、成本控制、施工工期等產生較大影響的，視為重大設計變更。經項目上報公司設計部審核，公司審批后，由項目技術部門組織設計單位落實修改，并送公司設計部備案。2、 根據變更額度的限定：項目技術部門在進行設計變更前應協同相關部門書面說明變更原因、變更金額及已購材料設備處理方案等內容。對于單項變更額度（含返工）在二十萬元以上的，視為重大設計變更，由項目上報公司設計部審核、公司審批，經審批執(zhí)行的變更文件需送設計部備案。3、 對于設計變更在重要程度或額度變動任何一方面達到重大設計變更標準的，即作為重大設計變更進行審批。第二十五條 室內、景觀等分項設計變更工

17、作程序參照本程序執(zhí)行。第二十六條 緊急情況下需要實施設計變更，可由項目分管設計的領導召集，公司設計部組織相關部門、設計單位召開聯席會議研究決定，并形成會議紀要作為實施變更的依據，相關設計變更手續(xù)應及時補辦。第六章 設計質量管理第二十七條 設計質量管理的主要目的是保證設計的安全性、合理性、經濟性、設計效果。方案設計的優(yōu)劣應以是否能為公司創(chuàng)造最大經濟價值和品牌價值為重要評判依據。第二十八條 設計質量應保證其完整性和圖紙表達深度達到要求，滿足相關規(guī)范，減少專業(yè)間矛盾，避免設計錯誤，杜絕設計事故，保障招標、施工效果，避免或減少變更。第二十九條 控制設計質量的主要手段是對設計工作進行全過程的監(jiān)控與檢驗，

18、包括每個設計階段的前、中、后三個階段。（1） 設計前管理：設計單位的合理選擇；設計合同須包含嚴密的設計要求和設計成果限定；根據公司決議，提出準確、適度的設計任務，重視設計任務和合同的審批，避免設計方向偏離公司開發(fā)意圖；預先對明確的功能、系統、設備選型提出建議，減少不應由的設計反復；預先對各階段設計深度進行明確限定，避免提供設計成果時發(fā)生爭議。（2） 設計中管理：通過對設計單位的設計過程進行有效的跟蹤，可通過定期設計例會或不定期研討等方式及時發(fā)現問題，避免造成較大設計缺陷或工作周期的延誤。（3） 設計后管理：通過對階段性設計成果采取對應的驗證與審批程序，必要時可通過專家論證等方式，從而達到設計工

19、作在公司認可的范圍內有序進行，最終完成高質量的設計成果。第三十條 項目完成后，項目單位需進行必要的總結歸納，形成經驗總結報告，供后續(xù)設計工作借鑒。第7章 設計管理中的成本控制第三十一條 優(yōu)秀、合理的設計方案是項目設計成本控制的基礎?？茖W、合理的設計管理流程是設計管理中成本控制的重要因素。第三十二條 為達到設計過程中成本控制的目的，有條件的情況下應采取限額設計并在合同中對限額設計內容有所約定。該限額和標準的制定要以項目的市場定位、產品標準為依據。材料、設備選用必須符合產品具體情況，避免選用不當造成浪費。第三十三條 各階段設計成果應包含以下成本控制內容：（1） 方案設計應有工程估算；（2） 擴初設

20、計應有工程概算；（3） 施工圖設計應有工程預算；（4） 設計變更應有造價測算。其中工程概算或預算根據項目具體情況由設計單位編制或單獨委托專業(yè)咨詢公司編制。第三十四條 各階段設計內容超出設計限額時，必須經項目審核，報公司批準后方可進行下一階段設計或實施。第三十五條 項目設計在滿足相關法規(guī)規(guī)范的前提下，以最合理的方案進行設計，加強施工圖會審，糾正圖紙錯漏，減少不應有的返工損失。第三十六條 嚴格控制設計變更，杜絕同類設計缺陷反復出現。第8章 材料設備選型管理第三十六條 由項目組織公司設計部、成本管理部共同進行大型材料設備的選型工作。材料設備選型結合項目定位、實際使用效果、觀感效果、成本控制、施工難度

21、、銷售賣點等多方面因素統籌考慮。第三十七條 項目方案設計階段。項目公司需對競爭樓盤所采用的主要材料設備進行調查，并形成競爭項目配置標準報告。協同設計單位確定相關系統并對主要材料設備選擇方向進行考察，并隨同方案設計成果進行評審。第三十八條 項目擴初設計階段，項目協同設計單位對符合系統要求的材料設備進行選型，并隨同擴初設計成果進行評審。第三十九條 項目施工圖設計階段，項目會同公司設計部、陳本管理部及設計單位對基本材料設備進行選樣，主要材料設備經所在項目審批后報公司審核批準。杜絕在材料設備選型中出現不必要的特殊產品類型或指定品牌，避免造成招標采購方面的被動。第四十條 選樣確定后，進入相應招投標程序，

22、具體流程依據公司物資采購招投標程序執(zhí)行。第四十一條 公司設計部依據各項目經驗總結報告。歸納形成適用于公司項目的材料設備標準，后后續(xù)項目借鑒。第9章 附則第四十二條 本制度由公司設計部附則解釋。第四十三條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。附件：1、項目設計成果審批表 2、公司設計成果審批表 3、概念規(guī)劃方案設計審核單 4、方案設計審核單 5、一般設計變更審批表 6、重大設計變更審批表附件1： 審批表（項目簡稱）201 項目第 號 設計成果審批表（項目）項目名稱日期設計范圍技術部門 經辦人： 部門經理：相關部門 經辦人： 部門經理：分管領導總經理附件2： 審批表（項目簡稱）201 項目第 號 設計成果審批

23、表（公司）項目名稱日期設計范圍公司設計部 經辦人： 部長：分管領導 總經理說明：本表需附項目設計成果審批表附件3： 概念規(guī)劃方案設計審核單（V1.0）項目名稱 圖紙版本內容 正誤 修改備注01項目地理位置是否正確02項目紅線范圍、樁點位置是否正確03項目占地面積是否正確04項目總建筑面積是否準確05項目地上建筑面積是否準確06項目地下建筑面積是否準確07項目容積率是否準確并滿足要求08項目綠地率是否準確并滿足要求09項目建筑密度是否滿足要求10場地標高是否準確并合理11項目各建筑高度是否準確并滿足要求12項目各建筑層數是否準確并滿足要求13項目各建筑層高是否準確并滿足要求14項目機動車停車數量

24、是否準確并滿足要求15項目非機動車停車數量是否準確并滿足要求16建筑內、外部疏散及防火間距是否準確并滿足要求17項目日照測算是否滿足18項目戶型配比是否準確并滿足要求19項目分期建設在區(qū)塊劃分、產品劃分上是否合理20項目交通組織是否合理21項目地下車庫出入口位置是否合理22垃圾站、物業(yè)等附屬用房位置是否合理23變配電室等設備用房位置是否合理24設備用房位置與大市政路由方向是否匹配25幼兒園、學校、醫(yī)院等功能配套位置是否合理其他設計單位設計部部長分管副總附件4： 方案設計審核單（V1.0）項目名稱 圖紙版本內容 正誤 修改備注01核查項目四至及樁點位置是否準確02滿足綠化率的情況下，項目實土、覆土綠化是否