財務會計與財產(chǎn)稅核算管理知識籌劃

1、第第8章章 財產(chǎn)稅和行為稅核算與籌劃財產(chǎn)稅和行為稅核算與籌劃主講人：王素榮主講人：王素榮 博士博士對外經(jīng)濟貿(mào)易大學對外經(jīng)濟貿(mào)易大學 教授教授Telemail：財產(chǎn)稅和行為稅核算與籌劃財產(chǎn)稅和行為稅核算與籌劃o1、房產(chǎn)稅、車船稅、房產(chǎn)稅、車船稅、o2、土地使用稅、印花稅。、土地使用稅、印花稅。o3、契稅、車輛購置稅、契稅、車輛購置稅、一、房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅o1 1、概念、概念o以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。o2 2、征稅范圍、征稅范圍o房

2、產(chǎn)稅在城市房產(chǎn)稅在城市( (市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城) )、縣、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)征收。城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)征收。o3 3、計稅依據(jù)、計稅依據(jù)o自營的房產(chǎn)，以計稅余值為依據(jù)。自營的房產(chǎn)，以計稅余值為依據(jù)。o計稅余值計稅余值= =房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值(1-10(1-103030) )房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅o房產(chǎn)原值指固定資產(chǎn)賬面原價，包括與房屋不可房產(chǎn)原值指固定資產(chǎn)賬面原價，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。施。o對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。的原值。o房產(chǎn)

3、投資，收取固定收入的，按租金計稅房產(chǎn)投資，收取固定收入的，按租金計稅. .o房屋原值的扣除比例，由省級政府規(guī)定。房屋原值的扣除比例，由省級政府規(guī)定。o4 4、計算、計算o自用房產(chǎn)應納稅自用房產(chǎn)應納稅= =計稅余值計稅余值1.21.2o出租房產(chǎn)應納稅出租房產(chǎn)應納稅= =租金收入租金收入1212o 案例案例 大華公司大華公司20062006年年1 1月月1 1日日“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”明細賬明細賬中，房產(chǎn)原值為中，房產(chǎn)原值為25002500萬元。萬元。2 2月份，企業(yè)將原值月份，企業(yè)將原值100100萬元的房屋出租給其他單位使用，每年收取租金萬元的房屋出租給其他單位使用，每年收取租金1212萬元；萬

4、元；3 3月份，房產(chǎn)無變化。當?shù)卣?guī)定，計稅月份，房產(chǎn)無變化。當?shù)卣?guī)定，計稅余值扣除比例余值扣除比例2020。計算本季度房產(chǎn)稅。計算本季度房產(chǎn)稅. .o沒有出租業(yè)務時，按房產(chǎn)余值計算沒有出租業(yè)務時，按房產(chǎn)余值計算1 1月份自用房產(chǎn)月份自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅：應納房產(chǎn)稅：o月交房產(chǎn)稅月交房產(chǎn)稅=2500=2500(1-20(1-20) )1.21.212122 2萬萬o按房產(chǎn)余值計算按房產(chǎn)余值計算2 2月份自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅：月份自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅：o月交房產(chǎn)稅月交房產(chǎn)稅=(2500-100)=(2500-100)(1-20(1-20) )1.21.21212o =1.92( =1.92(萬元

5、萬元) )o按租金收入計算按租金收入計算2 2月份出租房產(chǎn)房產(chǎn)稅：月份出租房產(chǎn)房產(chǎn)稅：o月應交房產(chǎn)稅月應交房產(chǎn)稅=12=121212/12=0.12(/12=0.12(萬元萬元) )o本季度房產(chǎn)稅合計本季度房產(chǎn)稅合計=2+(1.92+0.12)=2+(1.92+0.12)2=6.082=6.08萬元萬元房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅o5 5、優(yōu)惠政策、優(yōu)惠政策o免繳房產(chǎn)主要有：國家機關(guān)、人民團體、軍隊免繳房產(chǎn)主要有：國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)稅；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費自用的房產(chǎn)稅；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的自有房產(chǎn)；宗教的單位本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的自有房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名

6、勝古跡自用的房產(chǎn)；個人所有寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)；中國人民銀行總行所屬分支的非營業(yè)用房產(chǎn)；中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)。機構(gòu)自用的房產(chǎn)。o其他房產(chǎn)有：損壞不堪使用的房屋和危險房屋；其他房產(chǎn)有：損壞不堪使用的房屋和危險房屋；房屋大修期間（大修停用半年以上）；非營利房屋大修期間（大修停用半年以上）；非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)；老年服務機構(gòu)自用的房衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)；老年服務機構(gòu)自用的房產(chǎn)。產(chǎn)。房產(chǎn)稅的會計核算房產(chǎn)稅的會計核算o通過通過“應交稅費應交稅費應交房產(chǎn)稅應交房產(chǎn)稅”科目，

7、科目，o自用房產(chǎn)應繳納的房產(chǎn)稅屬于期間費用，列自用房產(chǎn)應繳納的房產(chǎn)稅屬于期間費用，列入入“管理費用管理費用”賬戶。賬戶。o出租房產(chǎn)繳納的房產(chǎn)稅，列入出租房產(chǎn)繳納的房產(chǎn)稅，列入“其他業(yè)務支其他業(yè)務支出出”賬戶。賬戶。o借：管理費用借：管理費用 o 其他業(yè)務支出其他業(yè)務支出 o 貸：應交稅費貸：應交稅費應交房產(chǎn)稅應交房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅籌劃房產(chǎn)稅籌劃o 案例案例 投資公司將商場租賃給商業(yè)集團，投資公投資公司將商場租賃給商業(yè)集團，投資公司下屬子公司司下屬子公司( (物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司) )負責水電供應和各負責水電供應和各項管理工作，商業(yè)集團每月付租金項管理工作，商業(yè)集團每月付租金150150萬元，合

8、萬元，合同約定租期同約定租期1010年。年。o投資公司租賃業(yè)務納稅：投資公司租賃業(yè)務納稅：o1501505 512121010(1+7(1+7+3+3) )o=900+90=990(=900+90=990(萬元萬元) )o應納房產(chǎn)稅應納房產(chǎn)稅=150=1501212121210=2160(10=2160(萬元萬元) )o總共納稅總共納稅=990+2160=3150=990+2160=3150（萬元）（萬元）o稅務顧問發(fā)現(xiàn)合同租金中包括代收水電費每月稅務顧問發(fā)現(xiàn)合同租金中包括代收水電費每月3030萬元，物業(yè)管理和其他綜合費用每月萬元，物業(yè)管理和其他綜合費用每月4040萬元。萬元。o將各項目單獨簽

9、訂合同將各項目單獨簽訂合同, ,分開核算分開核算, ,稅負大不相同。稅負大不相同。o代收代付水電費，按差額納營業(yè)稅。無差代收代付水電費，按差額納營業(yè)稅。無差o物業(yè)管理費用，應納稅物業(yè)管理費用，應納稅o=40=405 512121010(1+7(1+7+3+3) )o=240+24=264(=240+24=264(萬元萬元) )o租金收入應納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅：租金收入應納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅：o(150-30-40)(150-30-40)5 512121010(1+7(1+7+3+3) )o=480+48=528(=480+48=528(萬元萬元) )o應納房產(chǎn)稅：應納房產(chǎn)稅：o(150-30-40)(150-

10、30-40)1212121210101152(1152(萬元萬元) )o租金收入租金收入納稅總額納稅總額=528=5281152=1680(1152=1680(萬元萬元) )o籌劃后減少稅負籌劃后減少稅負1 2061 206萬元萬元(3150-1680-264)(3150-1680-264)二、車船稅二、車船稅o納稅人：納稅人：車輛、船舶的所有人或者管理人為車船稅車輛、船舶的所有人或者管理人為車船稅的納稅人的納稅人 o 稅目稅目 計稅單位計稅單位 每年稅額每年稅額( (元元) )o載客汽車載客汽車 每輛每輛 6060660660o載貨汽車載貨汽車 按自重每噸按自重每噸 16 16 120120

11、o三輪汽車三輪汽車 按自重按自重 每噸每噸 24 24 120120o低速貨車低速貨車 按自重按自重 每噸每噸 24 24 120120o摩托車摩托車 每輛每輛 36 36 180180o船舶船舶 按凈噸位每噸按凈噸位每噸 3 3 6 6o拖船和非機動駁船分別按船舶稅額的拖船和非機動駁船分別按船舶稅額的50%50%計算計算o車船稅的納稅義務發(fā)生時間車船稅的納稅義務發(fā)生時間，為車船管理部門核，為車船管理部門核發(fā)車船登記證書或者行駛證書所記載日期的當月。發(fā)車船登記證書或者行駛證書所記載日期的當月。o下列車船免征車船稅下列車船免征車船稅：o1.1.非機動車船非機動車船( (不包括非機動駁船不包括非機

12、動駁船) )；2.2.拖拉機；拖拉機；o3.3.捕撈、養(yǎng)殖漁船；捕撈、養(yǎng)殖漁船；4.4.軍隊、武警專用的車船；軍隊、武警專用的車船；o5 5、警用車船；、警用車船；o6 6、按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸稅的船舶；、按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸稅的船舶；o7 7、依照我國法律和我國締結(jié)或者參加的國際條、依照我國法律和我國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館約的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。和國際組織駐華機構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。車船稅計算車船稅計算o載客汽車和摩托車按載客汽車和摩托車按“輛輛”計稅；船舶按計稅；船舶按“凈凈噸位噸位

13、”計稅；載貨等其他汽車按自重噸位計稅。計稅；載貨等其他汽車按自重噸位計稅。o按年征收，一次繳納。新購置車船，購置當月按年征收，一次繳納。新購置車船，購置當月起按月計算。起按月計算。o1.1.載客汽車和摩托車應納車船稅載客汽車和摩托車應納車船稅o全年應納車船稅車輛全年應納車船稅車輛輛數(shù)輛數(shù)單位稅額單位稅額o2.2.船舶應納車船稅船舶應納車船稅o全年車船稅船舶全年車船稅船舶凈噸位數(shù)凈噸位數(shù)單位稅額單位稅額o3.3.載貨等其他汽車應納車船稅的計算載貨等其他汽車應納車船稅的計算o全年車船稅車輛全年車船稅車輛自重噸位數(shù)自重噸位數(shù)單位稅額單位稅額車船稅計算車船稅計算o 案例案例 順興交通運輸公司地處北京市

14、順興交通運輸公司地處北京市, ,擁有大型擁有大型客運汽車客運汽車5050輛輛(600(600元元/ /輛輛),),小型客車小型客車1 1輛輛(480(480元元/ /輛輛) )。擁有貨運汽車。擁有貨運汽車3030輛，自重輛，自重1010噸的有噸的有2525輛，輛，自重自重1515噸的噸的5 5輛，適用稅額輛，適用稅額9696元元/ /噸。計算該公司噸。計算該公司全年應納車船稅。全年應納車船稅。o全年應納車船稅全年應納車船稅o=50=50600+1600+1480+(10480+(1025+1525+155)5)9696o=61 680=61 680（元）（元）車船稅的會計核算車船稅的會計核算o

15、通過通過“應交稅費應交稅費應交車船稅應交車船稅”科目，科目，o車船稅屬于期間費用，列入車船稅屬于期間費用，列入“管理費用管理費用”賬賬戶。戶。o借：管理費用借：管理費用 61 68061 680o 貸：應交稅費貸：應交稅費應交車船稅應交車船稅 61 68061 680三、土地使用稅三、土地使用稅o1 1、概念、概念o以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。o2 2、征稅范圍和納稅人、征稅范圍和納稅人o在城市、縣城

16、、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土使用土地地的單位和個人。的單位和個人。o3 3、計稅依據(jù)、計稅依據(jù)o納稅人實際占用的土地面積納稅人實際占用的土地面積( (平方米平方米) )土地使用稅土地使用稅o4 4、適用稅額（每平方米土地年稅額）、適用稅額（每平方米土地年稅額）o大城市大城市1.51.5元至元至3030元；元；o中等城市中等城市1.21.2元至元至2424元；元；o小城市小城市0.90.9元至元至1818元；元；o縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.60.6元至元至1212元。元。o市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在5050萬以上，為大城市萬以

17、上，為大城市o市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在2020萬萬5050萬，為中等城萬，為中等城市市o市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在2020萬以下，為小城市萬以下，為小城市o5 5、免稅、免稅o法定免繳：國家機關(guān)法定免繳：國家機關(guān), ,人民團體人民團體, ,軍隊自用土地軍隊自用土地; ;o由財政機關(guān)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；由財政機關(guān)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；o宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；o市政道路、廣場、綠化地帶等公共用地；市政道路、廣場、綠化地帶等公共用地；o直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)

18、的生產(chǎn)用地；o經(jīng)批準開山整治的土地和改造的廢棄土地，從使經(jīng)批準開山整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅用的月份起免繳土地使用稅1010年；年；o對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等自用的土地，免土地使用稅。對營利性醫(yī)療機構(gòu)等自用的土地，免土地使用稅。對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的土地自機構(gòu)自用的土地自20002000年起免征土地使用稅年起免征土地使用稅3 3年；年；o企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免土地使用稅；與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免土地使用稅；

19、o免稅單位無償使用納稅單位的土地，免土地免稅單位無償使用納稅單位的土地，免土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅；納稅單位應照章繳納土地使用稅；o中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的土地，中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。o省級地方稅務局確定免稅省級地方稅務局確定免稅的有：的有：o個人所有的居住房屋及院落；個人所有的居住房屋及院落；o免稅單位職工家屬的宿舍用地；免稅單位職工家屬的宿舍用地；o民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；

20、利工廠用地；o集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；幼兒園用地；o向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)，向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅土地使用稅o6 6、計算、計算o按年計算，分期繳納。按年計算，分期繳納。o全年稅額實際占用土地面積全年稅額實際占用土地面積適用稅率適用稅率o 案例案例 某工廠實際占用土地某工廠實際占用土地40 00040 000平方米，其平方米，其中中: :企業(yè)自辦的托兒所用地企業(yè)自辦的托兒所用地200200平方米，企業(yè)自平方米，企業(yè)自辦醫(yī)院用地辦醫(yī)院用地2 0

21、002 000平方米。該廠位于北京市四級平方米。該廠位于北京市四級地段，土地使用稅適用稅額地段，土地使用稅適用稅額1212元元/ /平方米。計算平方米。計算該廠全年應納土地使用稅。該廠全年應納土地使用稅。o按照規(guī)定，企業(yè)自辦托兒所、醫(yī)院占用的土地，按照規(guī)定，企業(yè)自辦托兒所、醫(yī)院占用的土地，可以免繳土地使用稅?？梢悦饫U土地使用稅。o全年應納稅額全年應納稅額=(40 000-200-2 000)=(40 000-200-2 000)1212o =453 600( =453 600(元元) )城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算o通過通過“應交稅費應交稅費應交土地使用稅應交土地使用稅”科

22、目，科目，o城鎮(zhèn)土地使用稅屬于期間費用，列入城鎮(zhèn)土地使用稅屬于期間費用，列入“管理管理費用費用”賬戶。賬戶。o借：管理費用借：管理費用 o 貸：應交稅費貸：應交稅費應交城鎮(zhèn)土地使用稅應交城鎮(zhèn)土地使用稅四、印花稅四、印花稅o1 1、概念、概念o對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受的應稅經(jīng)對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受的應稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅。主要通過納稅人在應濟憑證所征收的一種稅。主要通過納稅人在應稅憑證上貼印花稅票來完成。稅憑證上貼印花稅票來完成。o2 2、納稅人、納稅人o立合同人：經(jīng)濟合同的各方當事人；立合同人：經(jīng)濟合同的各方當事人；o立帳簿人：建立營業(yè)帳簿的納稅人；立帳簿人：建立營業(yè)帳簿

23、的納稅人；o立據(jù)人：訂立各種財產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)的納稅人；立據(jù)人：訂立各種財產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)的納稅人；o領(lǐng)受人：領(lǐng)取權(quán)利許可證照的納稅人領(lǐng)受人：領(lǐng)取權(quán)利許可證照的納稅人印花稅印花稅o3 3、征稅范圍、征稅范圍o經(jīng)濟合同：包括購銷合同、加工承攬合同、經(jīng)濟合同：包括購銷合同、加工承攬合同、建設工程堪察設計合同、建筑安裝工程承包合建設工程堪察設計合同、建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、貨物運輸合同、倉儲保管同、財產(chǎn)租賃合同、貨物運輸合同、倉儲保管合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同、技術(shù)合同合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同、技術(shù)合同. .o產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：包括財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：包括財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán), ,商標商標權(quán)

24、、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)5 5項。項。o營業(yè)帳簿：包括資金帳簿和其他帳簿營業(yè)帳簿：包括資金帳簿和其他帳簿o權(quán)利許可證照：包括房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)權(quán)利許可證照：包括房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證。執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證。印花稅印花稅o4 4、稅率、稅率o比例稅率比例稅率:1:1，0.5 0.5 ，0.30.3，0.050.05o11稅率：財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)稅率：財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)保險合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)( (包括包括A A股股B B股股05,1,2405,1,24日日1 1 ，07,

25、5,3007,5,30日日3 3 ，08,4,2408,4,24日日11，08,9,1908,9,19日，單向收稅日，單向收稅) ) 。o加工承攬合同、建設工程堪察設計合同、貨物加工承攬合同、建設工程堪察設計合同、貨物運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、記載資金的帳簿，運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、記載資金的帳簿，稅率為稅率為0.50.5；o購銷合同、建筑工程承包合同、技術(shù)合同，稅購銷合同、建筑工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為率為0.30.3；o借款合同，稅率為借款合同，稅率為0.050.05；印花稅印花稅o定額稅率：其他營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照，采定額稅率：其他營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照，采用定額稅率每件用定額稅率每

26、件5 5元。元。o5 5、計算、計算o應納印花稅計稅金額應納印花稅計稅金額稅率稅率o或應納印花稅憑證數(shù)量或應納印花稅憑證數(shù)量單位稅額單位稅額o同一憑證記載兩個以上不同稅率的事項，分別同一憑證記載兩個以上不同稅率的事項，分別載有金額的，分別計稅，合計貼花；未分別載載有金額的，分別計稅，合計貼花；未分別載有金額的，從高計稅。有金額的，從高計稅。o6.6.免稅免稅o(1)(1)已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本。已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本。o(2)(2)財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)。學校所書立的書據(jù)。o(3)(3)國家指定的收購

27、部門與村民委員會、農(nóng)民個國家指定的收購部門與村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同。人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同。o(4)(4)無息、貼息貸款合同。無息、貼息貸款合同。o(5)(5)外國政府或國際金融組織向我國政府及國家外國政府或國際金融組織向我國政府及國家金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。o(6)(6)房地產(chǎn)管理部門與個人簽訂的用于生活居住房地產(chǎn)管理部門與個人簽訂的用于生活居住的租賃合同。的租賃合同。o(7)(7)農(nóng)牧業(yè)保險合同。農(nóng)牧業(yè)保險合同。o(8)(8)軍事物資運輸憑證、搶險救災物資運輸憑證、軍事物資運輸憑證、搶險救災物資運輸憑證、新建鐵路工程臨管線運

28、輸憑證等特殊運輸憑證。新建鐵路工程臨管線運輸憑證等特殊運輸憑證。五、契稅五、契稅o1 1、概念、概念o以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。o2 2、征稅對象、征稅對象o國有土地使用權(quán)出讓；國有土地使用權(quán)出讓；o土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。o房屋買賣：以房抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；以房房屋買賣：以房抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；以房作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；買房拆料或翻建新房。作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；買房拆料或翻建新房。o房屋贈與房屋贈與o房屋交換房屋交換o(6)(6)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金承受國有土地

29、使用權(quán)支付的土地出讓金 契稅契稅o3 3、納稅人、稅率、納稅人、稅率o納稅人納稅人：買賣契約的買者；房產(chǎn)典當?shù)氖艿淙?；：買賣契約的買者；房產(chǎn)典當?shù)氖艿淙?；房產(chǎn)贈與的受贈人。房產(chǎn)贈與的受贈人。o簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天，發(fā)生納稅義務簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天，發(fā)生納稅義務. .o自納稅義務發(fā)生自納稅義務發(fā)生1010日內(nèi)，向土地、房屋所在地日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)申報，在核定的期限內(nèi)繳納稅的契稅征收機關(guān)申報，在核定的期限內(nèi)繳納稅款?？睢稅率幅度稅率幅度3 35 5。具體執(zhí)行稅率，由省級政具體執(zhí)行稅率，由省級政府規(guī)定。府規(guī)定。契稅契稅o4 4、計稅依據(jù)（、計稅依據(jù)（視不同情況而定）視不同情況而

30、定）o(1)(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為依據(jù)；屋買賣，以成交價格為依據(jù)；o(2)(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照市場價格核定；照市場價格核定；o(3)(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額。使用權(quán)、房屋的價格差額。 o(4)(4)劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用為依據(jù)補交契稅。以補交的土地使用權(quán)出讓費用為依據(jù)補交契稅。o(5)(5)個人

31、無償贈與不動產(chǎn)，對受贈人全額征收契個人無償贈與不動產(chǎn)，對受贈人全額征收契稅。稅。o 5 5、稅收優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠o(1)(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋，承受土地、房屋，用于辦公、教學、醫(yī)療、科用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，研和軍事設施的，免征契稅。免征契稅。o(2)(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房第一次購買公有住房，免契，免契稅。稅。o(3)(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情減免。減免。o(4)(4)土地、房屋被縣以上政府征用后，重新承受土地、房屋被縣以

32、上政府征用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級政府確定減免。土地、房屋權(quán)屬的，由省級政府確定減免。o(5)(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。o(6)(6)經(jīng)外交部確認，依法或協(xié)定，應當予以經(jīng)外交部確認，依法或協(xié)定，應當予以免稅免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。土地、房屋權(quán)屬。o企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策o(

33、1)(1)公司制改造。整體改建后的公司承受原企業(yè)公司制改造。整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋，免契稅；國有企業(yè)在新公司中占土地、房屋，免契稅；國有企業(yè)在新公司中占5050以上，新公司承受該國企土地、房屋，免以上，新公司承受該國企土地、房屋，免契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋無償劃轉(zhuǎn)，免契稅。房屋無償劃轉(zhuǎn)，免契稅。o(2)(2)企業(yè)合并。合并后的企業(yè)承受原合并各方的企業(yè)合并。合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋，免契稅。土地、房屋，免契稅。o(3)(3)企業(yè)分立。對派生方、新設方承受原企業(yè)土企業(yè)分立。對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋，

34、免契稅。地、房屋，免契稅。o(4)(4)股權(quán)重組。單位和個人承受股權(quán)，土地、房股權(quán)重組。單位和個人承受股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不變，不征收契稅。屋權(quán)屬不變，不征收契稅。o企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策o(5)(5)企業(yè)出售。國有企業(yè)出售。國有, ,集體企業(yè)出售，買受人安置原集體企業(yè)出售，買受人安置原企業(yè)企業(yè)3030以上職工，減半征契稅；全部安置，免契以上職工，減半征契稅；全部安置，免契稅。稅。o(6)(6)企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)。債權(quán)人承受土地、房屋抵債的，企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)。債權(quán)人承受土地、房屋抵債的，免契稅；非債權(quán)人承受土地、房屋，安置原企業(yè)免契稅；非債權(quán)人承受土地、房屋，安置原企業(yè)3030

35、以上職工，減半征契稅；全部安置，免契稅。以上職工，減半征契稅；全部安置，免契稅。o(7)(7)經(jīng)國務院批準的，債轉(zhuǎn)股后新設立的公司承受原經(jīng)國務院批準的，債轉(zhuǎn)股后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋，免契稅；主管部門對國有資產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋，免契稅；主管部門對國有資產(chǎn)進行調(diào)整和劃轉(zhuǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收進行調(diào)整和劃轉(zhuǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。契稅。契稅契稅o契稅其他特殊優(yōu)惠契稅其他特殊優(yōu)惠：o(1)(1)承受房屋附屬設施承受房屋附屬設施( (包括停車位、汽車庫、自行包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室車庫、頂層閣樓以及儲藏室) )所有權(quán)或土地使用權(quán)，所有權(quán)或土地使用

36、權(quán)，征契稅。不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動，征契稅。不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動，不征契稅不征契稅. .o(2)(2)繼承土地、房屋。法定繼承人繼承免契稅；非繼承土地、房屋。法定繼承人繼承免契稅；非法定繼承人承受征契稅。法定繼承人承受征契稅。o(3)(3)拆遷居民因拆遷重新購房，購房價相當于拆遷拆遷居民因拆遷重新購房，購房價相當于拆遷補償款部分，免契稅；超過拆遷補償款部分，征契補償款部分，免契稅；超過拆遷補償款部分，征契稅。稅。o符合減免的，應在簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后符合減免的，應在簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后1010日內(nèi)日內(nèi)向土向土地、房屋地、房屋所在地所在地辦理減免稅手續(xù)辦理減免稅手續(xù).

37、.契稅契稅o6 6、契稅的計算、契稅的計算o應納稅額應納稅額= =計稅依據(jù)計稅依據(jù)稅率稅率o 案例案例 居民李興將一套私有房屋出售給張某，居民李興將一套私有房屋出售給張某，成交價成交價100100萬元；李興將另一處兩居室住房與居萬元；李興將另一處兩居室住房與居民王某交換成兩處一居室住房，支付換房差價民王某交換成兩處一居室住房，支付換房差價1010萬元。計算李某、張某、王某應納契稅萬元。計算李某、張某、王某應納契稅(3(3) )。o(1)(1)房屋買賣的納稅人為承受人，故房屋買賣的納稅人為承受人，故張某張某應納的應納的契稅為：契稅為：1001003 3=3(=3(萬元萬元) )o(2)(2)交換價格不等由多交付的一方納契稅。故交換價格不等由多交付的一方納契稅。故李李興興應納契稅：應納契稅：10103 3=0.3(=0.3(萬元萬元) )契稅的核算契稅的核算o契稅是土地、房屋成本的構(gòu)成部分，繳納契稅應計契稅是土地、房屋成本的構(gòu)成部分，繳納契稅應計入土地、房屋的成本中。入土地、房屋的成本中。o取得房產(chǎn)所有權(quán)，計算應納契稅時：取得房產(chǎn)所有權(quán)，計算應納契