酒店式公寓策劃方案202846562

1、珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 1 - 富力美好置業(yè)有限公司目目 錄錄前言前言何謂酒店式公寓？何謂酒店式公寓？.2第一篇第一篇酒店式公寓的發(fā)展歷程酒店式公寓的發(fā)展歷程.3一、國(guó)外情況.3二、國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況.3第二篇第二篇廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況.4一、酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分.4二、酒店式公寓的分布及特征.4三、代表性酒店式公寓列表分析.6四、酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析.8五、近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況.15六、近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量.15七、未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況.16八、未來幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè).17九、酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論.21第三篇

2、第三篇珠江新城規(guī)劃前景分析珠江新城規(guī)劃前景分析.22一、珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀.22二、未來規(guī)劃建設(shè).24第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊分析地塊分析.26一、J27 地塊綜合情況.26二、珠江新城 J27 地塊開發(fā)條件分析列表.28三、地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論：.28第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略.29一、目標(biāo)客戶定位.29二、市場(chǎng)定位分析.30三、項(xiàng)目命名.33四、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理.33五、租賃建議.34六、經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn).34七、項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收益.35策劃方策劃方案案總結(jié)論總結(jié)論.37珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案

3、- 2 - 富力美好置業(yè)有限公司前言前言何謂酒店式公寓？何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長(zhǎng)，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身?yè)碛懈邫n公寓的硬件配置，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金

4、收益。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 3 - 富力美好置業(yè)有限公司第一篇第一篇酒店式公寓的發(fā)展歷程酒店式公寓的發(fā)展歷程一、一、 國(guó)外情況國(guó)外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家” ，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時(shí)，國(guó)外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。二、二、 國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，故其對(duì)于有一定流動(dòng)

5、性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。90 年代初，國(guó)內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國(guó)沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國(guó)內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 57 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 4 - 富力美好置業(yè)有限公司第二篇第二篇廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況廣州市酒店式公寓市場(chǎng)狀況一、一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分

6、提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級(jí)酒專業(yè)性的酒店式公寓、星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅等幾大類型。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓” 、 “單身公寓”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)” ，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。現(xiàn)時(shí)，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營(yíng)業(yè)的酒店

7、式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右套左右。 本方案所討論的本方案所討論的“酒店式公寓酒店式公寓”物業(yè)，主要指類物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。二、二、 酒店式公寓的分布酒店式公寓的分布及特征及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個(gè)。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 5 - 富力美好置業(yè)有限公司從功能上看

8、，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：新大廈國(guó)際性酒店式公寓，位于珠江新城祈福華夏國(guó)際性酒店式公寓，位于五羊新城中信公寓國(guó)際性酒店式公寓，為中信廣場(chǎng)附樓富城花園國(guó)際性酒店式公寓，位于五羊新城廣東國(guó)際大廈 B 附高檔公寓，位于環(huán)市東路遠(yuǎn)洋明珠大廈高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓” ， “商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店” ，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性質(zhì)性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)備配套設(shè)

9、備配套設(shè)備配套設(shè)備配套 通常配備酒店作為配套，會(huì)所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國(guó)際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110以上，三房150以上裝修及室內(nèi)配置裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天候物業(yè)管理和星級(jí)酒店式服務(wù) 日常生活日常生活日常生活日常生活配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管理費(fèi)管理費(fèi)管理費(fèi)管理費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，

10、有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租賃價(jià)格租賃價(jià)格租賃價(jià)格租賃價(jià)格租價(jià)多在 100 元/平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或美金標(biāo)價(jià)，比市場(chǎng)上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 租售特點(diǎn)租售特點(diǎn)租售特點(diǎn)租售特點(diǎn)因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌?chǎng)的需要，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 6 - 富力美好置業(yè)有限公司珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 7 - 富力美好置業(yè)有限公司三、三、 代表性酒店式公寓列表代表性酒店式公寓列表分析分析 公寓名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容中信公寓祈福華廈廣東國(guó)際大廈B 附樓遠(yuǎn)洋明珠大廈富城花園新大廈分布層數(shù)338 層25 層共 3

11、5 層7 樓、25 樓28 樓共 30 層，分布各樓層客房總數(shù)兩座共 548 套80 多套共 35 套兩座共 95 套約 70 多套二房單位套房面積（建筑面積）12510914480907597129125三房單位套房面積（建筑面積）160165180120118126157個(gè)別面積達(dá) 499160售價(jià)港幣 1000015000 元/只租不售5000 元/70008000 元/只租不售700010000 元/配套設(shè)施會(huì)所、國(guó)際會(huì)議室、泳池、小型酒吧、餐廳等會(huì)所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、穿梭巴士等可用廣東國(guó)際大酒店的服務(wù)設(shè)施五樓有會(huì)所，其他設(shè)施無餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會(huì)所

12、設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù)管理費(fèi)8.6 元/含房租內(nèi)15 元/含房租內(nèi)含房租內(nèi)3.5 元/管理公司及服務(wù)特色保利物業(yè)祈福華廈管理處業(yè)主管理處遠(yuǎn)洋明珠管理處富城花園營(yíng)業(yè)部廣州天綽物業(yè)管理有限公司國(guó)際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會(huì)員客戶（住戶）類型外籍人士為主（其中日本人占 5 成，韓國(guó)人 2 成）外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國(guó)等人士）國(guó)內(nèi)客戶占多數(shù)國(guó)內(nèi)客戶為主歐美日菲香港等日本客戶占 70%韓國(guó)客戶占 15%客戶租期八成以上租半年3 個(gè)月到 1 年租期無日租，1 個(gè)月或一年均可13 個(gè)月租期為主一般一年以上3 個(gè)月到 1 年租期為主出租率80%90%80%70%7

13、0%90%租價(jià)日租 600800 元/單元半年內(nèi)價(jià)格一樣一年全包價(jià)格 1.8 萬元/月一房 1500 美元/月二房 2000 美元/月三房、四房 30004000 美元/月二房或三房全包價(jià)800012000 元/月二房 8000 元/月三房 9000 元/月二房 2000 美元/月三房 2500 美元/月二房租價(jià) 15000 元/月三房租價(jià) 17000 元/月電梯數(shù)量3 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯3 臺(tái)2 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯2 臺(tái)每座 2 臺(tái)東北兩座塔樓各有 2 臺(tái)電梯回報(bào)率610%68%10%左右備注在廣州市場(chǎng)一直不出售，近期推出“絕版”50 套，如租期一年以上可以侃價(jià)，約85 折左右注：因?yàn)樵缙谧?/p>

14、宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃價(jià) 8 至 85 折初期推出市場(chǎng)反映一般，后重新包裝為國(guó)際公寓后，銷售及租賃暢旺珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 8 - 富力美好置業(yè)有限公司注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 9 - 富力美好置業(yè)有限公司以上列表中的公寓中大部分是高檔的國(guó)際化酒店式公寓，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國(guó)際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒

15、店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。目前廣州能稱得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 10 - 富力美好置業(yè)有限公司四、四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析1. 區(qū)位區(qū)位分析分析以其功能設(shè)計(jì)及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對(duì)使用者而言最有利。

16、2. 出租率出租率因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 530%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示） 。酒酒店店式式公公寓寓出出租租率率比比較較80%左右90%左右90%以上3040%0%20%40%60%80%100%祈福華廈富城花園新大廈中信公寓出租率3. 租租賃價(jià)格賃價(jià)格酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開的，現(xiàn)時(shí)，月租價(jià)為 9012

17、0 元/，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專業(yè)公珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 11 - 富力美好置業(yè)有限公司寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元/，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。另外，花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館等五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180200 元/，而及金亞花園、嶺南會(huì)等頂級(jí)酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元/左右。酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示：外外籍籍人人士士高高級(jí)級(jí)公公寓寓租租價(jià)價(jià)比比較較30090120180200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級(jí)酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級(jí) 酒店式服務(wù)別墅

18、租價(jià)（元/）相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場(chǎng)上具有隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場(chǎng)上具有越來越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力越來越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 12 - 富力美好置業(yè)有限公司4. 客戶類型客戶類型1） 租賃用戶租賃用戶 跨國(guó)公司工作的外籍人士跨國(guó)公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。據(jù)廣州市經(jīng)

19、委統(tǒng)計(jì)，截止 2001 年 3 月底，駐穗的外國(guó)機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2002 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家，世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國(guó)公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 20005000 美元/月） ，以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂于選擇豪華、服務(wù)完善、又有家的感覺的國(guó)際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來自歐美、日本、韓國(guó)這租客以來自歐

20、美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居” ，往往有一個(gè)地方居住感覺良好，然后便會(huì)召喚一大群同國(guó)籍的人士同來，憩居成一個(gè)同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。 港澳臺(tái)人士港澳臺(tái)人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺(tái)珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃

21、方案 - 13 - 富力美好置業(yè)有限公司商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多，2002 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有2144 家，實(shí)際利用臺(tái)資 64.28 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺(tái)同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親屬 100 多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺(tái)人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 200020000 元/月的住房津貼，一般職員為 20004000 元/月，而高層管理者達(dá) 20000 元/月。其中，長(zhǎng)期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購(gòu)房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為

22、高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層為數(shù)不少的城市高級(jí)白領(lǐng)人群也是一個(gè)潛在的市場(chǎng)，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。據(jù) 2001 年第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒?994.3 萬人，本市戶口人數(shù)702.66 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學(xué)歷、高收入的“飄一族”，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場(chǎng)的潛力股。不過，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙?，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些

23、高級(jí)職員的住房津貼每月有 15002500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 10002500 元/月，故國(guó)內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類型國(guó)內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類型的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流。2） 投資者投資者現(xiàn)時(shí)國(guó)際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%-7%的回報(bào)率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報(bào)相近，珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 14 - 富力美好置業(yè)有限公司風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。5. 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能軟硬件配

24、置及實(shí)際服務(wù)功能作為公寓，尤其是國(guó)際公寓，自然對(duì)物業(yè)有相當(dāng)嚴(yán)格的相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定條件限定：2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)；4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校；5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國(guó)外模式，硬件方面相對(duì)比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊

25、等必備條件都已被市場(chǎng)消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中新大廈新大廈配套硬件先進(jìn)，又引入國(guó)際水平最新的金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù)務(wù)，滿足了外籍住客的使用需求，故市場(chǎng)形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。2) 經(jīng)營(yíng)管理水平經(jīng)營(yíng)管理水平珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 15 - 富力美好置業(yè)有限公司如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)尚算理想，其中新推出的針對(duì)外籍人士的國(guó)際公寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的

26、酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計(jì)已顯落后，已有日漸式微的趨勢(shì)。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營(yíng)獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤(rùn)最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營(yíng)管理水平，酒店式公寓也不例外。經(jīng)營(yíng)管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營(yíng)思維、市場(chǎng)定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對(duì)于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。在整體市場(chǎng)環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)

27、公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)思維導(dǎo)向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個(gè)酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)所必需的。在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒的成功頗值得借鑒。3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長(zhǎng)期酒店式公寓的開發(fā)與成長(zhǎng)期因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個(gè)被公認(rèn)的酒店式公寓的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間酒店式公寓的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面：（1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求；珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策

28、劃方案 - 16 - 富力美好置業(yè)有限公司（3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃；（5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)國(guó)際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營(yíng)影響很大。6. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況因廣州現(xiàn)時(shí)的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競(jìng)爭(zhēng)的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200米，其“明爭(zhēng)暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競(jìng)爭(zhēng)表祈福華廈與富城

29、花園競(jìng)爭(zhēng)表 競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容樓盤價(jià)格物業(yè)管理出租率實(shí)際形象開業(yè)時(shí)間祈福華廈一年以上租價(jià)可低至 85 折堅(jiān)持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場(chǎng)形象不及祈福華廈廣州市最早的國(guó)際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時(shí)在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國(guó)大酒店這樣的五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌?jí)酒店本身?yè)碛谐錾呐涮自O(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級(jí)酒

30、店，相信有不少也附帶高級(jí)公寓，這些珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 17 - 富力美好置業(yè)有限公司都是專業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。五、五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠(chéng)廣場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場(chǎng)需求量非常旺盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2001 年重新包裝為國(guó)際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了 90%

31、。六、六、 近期公寓類型物業(yè)的近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量供應(yīng)量近期，位于珠江新城的雙城國(guó)際上周正式推出 100 套 30-40 平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 7500-8000 元/平方米，市場(chǎng)反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌?chǎng)的服務(wù)式公寓有時(shí)代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國(guó)際公寓約 300套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會(huì)、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過 1000 多套。300100200200200約100002004006008001000中怡城市花園雙城國(guó)際時(shí)代新世界凱旋

32、新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近近期期公公寓寓類類型型物物業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)量量供應(yīng)量(套）珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 18 - 富力美好置業(yè)有限公司需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔公寓項(xiàng)目公寓項(xiàng)目中怡城市花園中怡城市花園雙城國(guó)際雙城國(guó)際時(shí)代新世界時(shí)代新世界凱旋新世界凱旋新世界二房 8090公寓間隔面積二房 6070一房 3555三房 100130未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出

33、市場(chǎng)的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓今年以來新推出市場(chǎng)的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。七、七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個(gè)別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會(huì)、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知?？傮w上，從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)目不多發(fā)的酒店式公寓項(xiàng)目不多。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 19 - 富力美好置業(yè)有限公司八、八、 未來幾年酒店式公寓

34、的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)未來幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來趨勢(shì)中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢(shì)。廣州，2002 年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，GDP 高達(dá) 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達(dá)到2700 及 15000 多家。經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2002 年被評(píng)為“國(guó)際花園城市國(guó)際花園城市” ，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，

35、將吸引越來越多的外商投資，長(zhǎng)住廣州的外籍人士年增長(zhǎng)迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá)到字將達(dá)到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會(huì)達(dá)到會(huì)達(dá)到 1520 萬人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增萬人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增。附：廣州市附：廣州市 2003 年年 1-8 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào)月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào)珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 20 - 富力美好置業(yè)有限公司廣州市廣州市 2003 年年 1-8 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào)月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào)統(tǒng)計(jì)日期：2003 年 1-8 月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局金額單位：萬美元本年

36、批準(zhǔn)外資情況項(xiàng)目數(shù)合同外資金額本年實(shí)際使用外資利用外資方式本月數(shù)本年累計(jì) 去年同期 去年同期比%本月數(shù)本年累計(jì)去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計(jì)去年同期去年同期比%一、外商直接投資一、外商直接投資8057248019.229,371214,822190,27812.99,528166,489142,51016.8其中：1.中外合資企業(yè)121078821.610,53644,99244,0372.21,17629,36035,292-16.8 2.中外合作企業(yè)53142-26.25,26421,93725,620-14.42,23274,36542,14876.43.外資企業(yè)6343335023

37、.713,571132,025120,6219.56,12056,16465,070-13.74.外商投資股份制0115,8686,600二、外商其它投資二、外商其它投資21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.51.加工裝配21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5三、對(duì)外借款三、對(duì)外借款5,00022,5075,00022,50715,71943.2總 計(jì)1017997496.734,576242,324198,86321.914,808191,780160,81819.3注：截止 200

38、3 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 509.82 億美元，實(shí)際使用外資 314.03 億美元。(全口徑)其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 467.29 億美元，實(shí)際使用外資 276.19 億美元。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 21 - 富力美好置業(yè)有限公司2003 年年 18 月外商直接投資與去年同期遞增比較月外商直接投資與去年同期遞增比較與去年同比遞增19.2%16.8%12.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%外商投資項(xiàng)目數(shù)量外商投資額實(shí)際利用外資額2003 年年 18 月外資企業(yè)及合同外資金額與去

39、年同期遞增比較月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較23.7%12.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%外資企業(yè)數(shù)量合同外資金額與去年同比遞增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢(shì)，也可間接預(yù)測(cè)了從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢(shì)，也可間接預(yù)測(cè)了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢(shì)。外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢(shì)。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 22 - 富力美好置業(yè)有限公司2. CEPA內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的簽署對(duì)廣州房地的簽署對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響產(chǎn)市場(chǎng)尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響

40、1) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少，香港地產(chǎn)商可以通過香港地區(qū)或其他國(guó)際性的商業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對(duì)港商來說將是個(gè)優(yōu)勢(shì)。CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對(duì)來說酒店式公寓的開發(fā)也會(huì)相對(duì)來說酒店式公寓的開發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加相應(yīng)增加。2) 置業(yè)投資或居住需求置業(yè)投資或居住需求一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大

41、幅增加，長(zhǎng)期在廣州工作的港澳人士港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對(duì)具有酒店式公寓功能的住宅需求具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小潛力不小。3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使供應(yīng)量有供應(yīng)量有一定程度增加一定程度增加。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 23 - 富力美好置業(yè)有限公司

42、3.酒店式公寓的供需缺口酒店式公寓的供需缺口據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2000 套套左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時(shí)市場(chǎng)需求。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。九、九、 酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論1.1. 有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服

43、務(wù)公寓還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。2.2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn)未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn)從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢(shì)看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。3.3. 把握市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握市場(chǎng)先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開發(fā)酒店式公寓，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4.4. 以經(jīng)營(yíng)管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏以經(jīng)營(yíng)管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏精心部署經(jīng)營(yíng)管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)

44、濟(jì)效益，最終發(fā)展發(fā)展珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 24 - 富力美好置業(yè)有限公司商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 25 - 富力美好置業(yè)有限公司第三篇第三篇珠江新城規(guī)劃前景珠江新城規(guī)劃前景分析分析一、一、 珠江新城區(qū)域珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況地理環(huán)境概況珠江新城，總用地面積約.平方公里。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)無以倫比。2. 區(qū)位道路交通區(qū)位道路交通珠江新城

45、面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。3. 公共交通系統(tǒng)公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。未來地鐵二號(hào)線將通過新城中心，其在 2006 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從年至 2001 年底，珠江新城賣地宗，已建成宗，在建宗，沒有開發(fā)的有宗之多，其中爛尾宗。合同地價(jià)

46、億，到去年底收回億。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 26 - 富力美好置業(yè)有限公司注：這里用注：這里用“宗宗”而不用而不用“個(gè)個(gè)”或或“塊塊”，是因?yàn)樵谫u地過程，是因?yàn)樵谫u地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂?，F(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 27 - 富力美好置業(yè)有限公司二、二、 未來規(guī)劃建設(shè)未來規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2002 年 6 月左右真正定

47、案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國(guó)紐約的曼哈頓。首先，其未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題更改的交通死角問題。其設(shè)計(jì)采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無阻人車分流，暢通無阻，這對(duì)于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。項(xiàng)目 J27 地塊珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 28 - 富力美好置業(yè)有限公司其次

48、，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將金融、信息、行政管理、文化、休金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身閑娛樂集于一身，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來吸引國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場(chǎng)、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國(guó)際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見。J27 地塊珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 29 - 富力美好置業(yè)有限公司第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊分析地塊分析一、一、J27 地塊綜合情況地塊綜合情況

49、1. J27 地塊用地技術(shù)指標(biāo)地塊用地技術(shù)指標(biāo)地塊面積地塊面積容積率容積率建筑面積建筑面積塔樓塔樓建筑密度建筑密度裙樓裙樓建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高綠地率綠地率機(jī)動(dòng)機(jī)動(dòng)車位車位自行自行車位車位6895071068950725%40%13015020%4832. 地塊地型與地勢(shì)地塊地型與地勢(shì)J27 地塊地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)建設(shè)。3. 地理位置與景觀環(huán)境地理位置與景觀環(huán)境J27 地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線花城大道站約 400

50、600 米。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上總體上 J27 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著【金碧華府】 、 【南國(guó)花園】 、 【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】 、 【星匯園】等，而西面五羊新城對(duì)面的【新大廈】 、 【遠(yuǎn)洋明珠大廈】 ，就是較有代表性的酒店珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 30 - 富力美好置業(yè)有限公司式公寓。另外

51、，J27 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因?yàn)槠浜唾逑噜?，物業(yè)客觀環(huán)境相對(duì)欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。5. 道路交通環(huán)境道路交通環(huán)境J27 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預(yù)計(jì)未來預(yù)計(jì)未來 J27 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好地塊周邊的道路交通導(dǎo)

52、向環(huán)境良好。6. 公共交通系統(tǒng)公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。7. 居住及工作環(huán)境評(píng)估居住及工作環(huán)境評(píng)估J27 地塊所在位置，因?yàn)榫邆渚坝^環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導(dǎo)向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，相對(duì)來說，用以規(guī)劃建設(shè)用以規(guī)劃建設(shè)住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較為突出住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較為突出。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 31 - 富力美好置業(yè)有限公司二、二、 珠江新城珠江新城 J27 地塊開發(fā)條件分析列表地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）機(jī)會(huì)點(diǎn)（機(jī)會(huì)點(diǎn)（O O） 威脅點(diǎn)（威脅點(diǎn)（T T）區(qū)

53、位因素優(yōu)越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市場(chǎng)未來幾年存在較大供需缺口區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對(duì)開發(fā)推廣影響大未來交通條件良好酒店式公寓需配套相應(yīng)硬件，成本可能增加政策規(guī)劃客觀上有利其他星級(jí)酒店及潛在開發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手政府規(guī)劃支持點(diǎn)多酒店式公寓的銷售目標(biāo)客戶層面相對(duì)窄居住優(yōu)勢(shì)因素多所臨馬路雖非主干線但多少會(huì)受到影響富力品牌形象好三、三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論：地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論：J27 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的

54、市場(chǎng)分析結(jié)論專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口的供應(yīng)缺口，故評(píng)估建議：J27 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 32 - 富力美好置業(yè)有限公司第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略一、一、 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位1. 租賃目標(biāo)客源（使用者）租賃目標(biāo)客源（使用者）通過第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃

55、使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 港臺(tái)籍高層管理人員港臺(tái)籍高層管理人員 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來人員等中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來人員等其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣

56、州者相對(duì)少。2. 投資者投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 33 - 富力美好置業(yè)有限公司據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： 屬于稱為國(guó)內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) 年齡一般在 35 歲以上 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報(bào) 有一定投資眼光投資客戶除國(guó)內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例

57、，約 510%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購(gòu)置公寓物業(yè)作投資用。二、二、 市場(chǎng)定位分析市場(chǎng)定位分析1. 產(chǎn)品市場(chǎng)定位產(chǎn)品市場(chǎng)定位珠江新城珠江新城 J27 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級(jí)國(guó)際化酒店式公寓頂級(jí)國(guó)際化酒店式公寓珠江新城 J2

58、7 地塊酒店式公寓策劃方案 - 34 - 富力美好置業(yè)有限公司2. 規(guī)劃建議規(guī)劃建議以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。3. 戶型間隔建議戶型間隔建議對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100以上，三房 140以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（） 二房（）三房（） 四房（）建筑面積70

59、90110130160190220 以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房二房三房四房所占比例10%40%40%10%珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 35 - 富力美好置業(yè)有限公司4. 形象概念形象概念“酒店式公寓酒店式公寓”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號(hào)稱“酒店式服務(wù)公寓” 。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “公公館館”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理， “公館公館”實(shí)質(zhì)是一種英式貴族化英式貴

60、族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個(gè)性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級(jí)管理等當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。5. “公館公館“的硬件功能規(guī)劃的硬件功能規(guī)劃配置配置作為“公館公館“模式的頂級(jí)國(guó)際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備：藝術(shù)家般的西餐廳藝術(shù)家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術(shù)家般廚師廚藝猶如藝術(shù)家般商務(wù)酒吧商務(wù)酒吧成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧高級(jí)商務(wù)辦公室（商