城市經(jīng)營(yíng)與城市綜合體開發(fā)的模式研究

1、城市綜合體開發(fā)模式的研究報(bào)告浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告為專業(yè)研究報(bào)告，知識(shí)產(chǎn)權(quán)為浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院專有，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)發(fā)、 摘錄及使用。本報(bào)告旨在系統(tǒng)研究在當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程及社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型的大背景下，地方政府如何在縝密、科學(xué)的思路下提高城市經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，在城市品牌的高度下經(jīng)營(yíng)城市，尤其如何以標(biāo)志性城市綜合體的開發(fā)帶動(dòng)新城開發(fā)的模式進(jìn)行分析研究。報(bào)告聚焦于四個(gè)方面:1 .地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展中城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的必要性與原則。2 .城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的關(guān)系研究。3 .國(guó)內(nèi)外城市綜合體開發(fā)的案例與模式分析。4 .城市

2、品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系下的城市綜合體開發(fā)的模式創(chuàng)新。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展中城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的必要性與原則目錄一、地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市發(fā)展面臨的共同問(wèn)題和挑戰(zhàn)二、城市經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)與城市品牌塑造的必要性三、城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系的具體內(nèi)容四、城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的原則與案例分析 五、小結(jié)、地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與城市發(fā)展面臨的共同問(wèn)題與挑戰(zhàn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生重大變化，地方發(fā)展的傳統(tǒng)模式不能適應(yīng)當(dāng)前局面，各地區(qū)如何在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出?城市經(jīng)營(yíng)的未來(lái)潮流與創(chuàng)新思路是什么?轉(zhuǎn)型階段城市經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)與方向如何確定?如何讓城市價(jià)值如何持續(xù)增值?如何塑造最有城市特質(zhì)的城市

3、形象？如何打造城市亮點(diǎn)延續(xù)提升城市文明?地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)康設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院二、城市經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)與城市品牌塑造的必要性城市經(jīng)營(yíng)是在明確的城市定位和發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，將市場(chǎng)手段和行政手段相結(jié)合，借助市場(chǎng)手 段把可經(jīng)營(yíng)性資源資本化運(yùn)作，減少對(duì)可經(jīng)營(yíng)性公共產(chǎn)品的支出，降低半經(jīng)營(yíng)性領(lǐng)域公共產(chǎn)品的 成本，增大非經(jīng)營(yíng)性公共產(chǎn)品的產(chǎn)出，打造城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行 城市形象的塑造和推廣，實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值的增值與城市文明的發(fā)展。6非盈利性經(jīng)營(yíng)地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一城市核心競(jìng)爭(zhēng)

4、力與價(jià)值城市品牌是城市經(jīng)營(yíng)的必然要求城市經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)城市品牌的定義：城市品牌是指一個(gè)城市或地區(qū)的獨(dú)特價(jià)值通過(guò)傳播與體驗(yàn)，在不同的關(guān)聯(lián)目 標(biāo)人群中，形成了對(duì)城市價(jià)值的一致的正面認(rèn)同，并最終形成被社會(huì)廣泛認(rèn)知與認(rèn)同的，使其 區(qū)別于其他城市或區(qū)域的價(jià)值標(biāo)識(shí)與符號(hào)系統(tǒng)。打造城市競(jìng)爭(zhēng)力 可以量化的價(jià)值城市價(jià)值的持續(xù)增值城市的影響力與綜合實(shí)力體現(xiàn)三、城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系的具體內(nèi)容城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系：指不同城市根據(jù)本城市所在地理區(qū)域，所有人文歷史，所居住人口， 所依法律政策，所掌握城市資源，所比較優(yōu)劣勢(shì)，所決策執(zhí)行體制等軟、硬實(shí)力多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行 多維立體定位后，以城市經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)方向?yàn)楦荆嵘齻鞑コ?/p>

5、市核心價(jià)值而制定的 整個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)體系，包括六個(gè)目標(biāo)體系群。城市品牌理念 策劃研究體系 城市品城市'標(biāo)識(shí)體系城市色彩體系城市品牌理念策劃研究體系：城市品牌理念與定位研究；城市品牌綜合發(fā)展報(bào)告；城市品牌行動(dòng)戰(zhàn)略綱要；城市品牌應(yīng)用實(shí)施指南；城市文化與旅游品牌研究策劃。城市標(biāo)識(shí)體系:城市景觀體系：城市綠化景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究; 城市家具系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究; 城市建筑景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究; 城市照明景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究。城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告城市經(jīng)營(yíng)體系：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位與布局研究設(shè)計(jì)； 土地與基建經(jīng)營(yíng)方式與開發(fā)模式設(shè)計(jì);新城開發(fā)及規(guī)劃策劃研究設(shè)

6、計(jì)； 軟環(huán)境營(yíng)造與整治方向設(shè)計(jì) 方向研究與產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)模式研歹 市文化事業(yè)定位與發(fā)展規(guī)龍 城市視覺標(biāo)志傳達(dá)系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用研究; 城市導(dǎo)引指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用研究； 城標(biāo)形象設(shè)計(jì)及應(yīng)用研究（城標(biāo)，城市禮品、吉祥物）城市標(biāo)志性雕塑設(shè)計(jì)城市色彩體系：城市色彩設(shè)計(jì)與規(guī)劃研究設(shè)計(jì); 城市色彩與景觀統(tǒng)籌研究設(shè)計(jì); 城市色彩與照明指導(dǎo)研究設(shè)計(jì)。城市行為體系：市藝術(shù)行為策劃與傳播設(shè)計(jì)；市旅游與主題活動(dòng)策劃與傳播設(shè)計(jì)； 城市展會(huì)策劃與傳播設(shè)計(jì)； 城市文化博覽展示系統(tǒng)策劃與研究設(shè)計(jì)。1區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告四、城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的原則與案例分析城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的根本目標(biāo)在通過(guò)城市

7、經(jīng)營(yíng)讓城市價(jià)值不斷發(fā)展增值的同時(shí)，該城市價(jià)值能為社會(huì)大眾廣泛認(rèn)知和一致認(rèn)同。創(chuàng)造引領(lǐng)性：城市品牌不僅是 城市價(jià)值的符號(hào)體系，更是實(shí)現(xiàn) 城市價(jià)值持續(xù)增值的縝密行為， 須是提升城市文明，凝練城市特質(zhì) 的創(chuàng)造性活動(dòng)。4作為嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 每個(gè)步驟都須進(jìn) 以判斷執(zhí)行可有量化效益性: 的目標(biāo)體系, 行量化評(píng)估, 與效益。城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的原則傳播體驗(yàn)性：城市品牌的根本目標(biāo) 就是使社會(huì)公眾對(duì)城市價(jià)值有直觀 清晰的感性認(rèn)識(shí)，因此可傳播、可體 驗(yàn)是城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的重要原則。機(jī)衡量性：城市品牌的行為必不可少的主體是政府，公共權(quán)力的使用參電須 有明確的價(jià)值導(dǎo)向與制衡評(píng)估機(jī)制，聒 則行為的效益將會(huì)失去控制，失控將造

8、成整個(gè)品牌的負(fù)效應(yīng)。案例一：城市經(jīng)營(yíng)香港舊城改造-香港于1987年成立土地發(fā)展公司，專門負(fù)責(zé)舊區(qū)重建工作，其為政府法定機(jī)構(gòu),并以商業(yè)原則經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。2001年改組為市區(qū)重建局，分5年撥付其100億 港元重建基金，并給予其他相關(guān)的財(cái)政優(yōu)惠政策。市區(qū)重建局實(shí)質(zhì)是非盈利性的 土地開發(fā)公司，通過(guò)重建發(fā)展、樓宇復(fù)修、文物保育、舊區(qū)活化的4r策略，主 要收購(gòu)、重建30年以上樓齡的舊樓，以及可使社會(huì)受惠而在經(jīng)濟(jì)效益上未必盈 利的土地項(xiàng)目。- 經(jīng)營(yíng)方式是在環(huán)境規(guī)劃地政司指定的重建地區(qū)選擇重建地段，編制草圖；經(jīng)過(guò)規(guī) 劃委員會(huì)批準(zhǔn)后，由土地發(fā)展公司進(jìn)行拆遷工作。- 一般是由公司與被拆遷對(duì)象協(xié)商，收購(gòu)重建地區(qū)物

9、業(yè)，給以公平補(bǔ)償和政府公屋 等住所，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。如協(xié)商不通，則由政府依據(jù)法律征收土地。- 在完成物業(yè)收購(gòu)和業(yè)主搬遷后，市區(qū)重建局采取與私人開發(fā)商聯(lián)營(yíng)方式，獲得足 夠資金，進(jìn)行重建工作。啟東涉及到舊城改造等民生大事，政府傾向于自建機(jī)構(gòu)來(lái)執(zhí)行，以免產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題。在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和二級(jí)開發(fā)層面，引入私人資本可提高效率，降低公共開支。案例二：城市經(jīng)營(yíng)新加坡公共組屋開發(fā)-20世紀(jì)60年代初，新加坡政府制定了 “五年建屋計(jì)劃”，開始大規(guī)模興建低 標(biāo)準(zhǔn)住房，1964年政府又宣布實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，推行住房自有化政 策，鼓勵(lì)中低收入階層以分期付款方式購(gòu)買政府組屋。-建屋發(fā)展局是政府發(fā)展商，非盈利

10、機(jī)構(gòu)。-從事公共組屋的開發(fā)，并通過(guò)中央公積金制度及合理配售政策，向人民提供 大量?jī)r(jià)廉質(zhì)優(yōu)的公共組屋。-向私人開發(fā)商批租公屋周邊土地，獲得較高的土地溢價(jià)。-提前規(guī)劃整個(gè)地區(qū)，把控周邊地塊性質(zhì)，以公屋居住人群的消費(fèi)力釋放為目標(biāo)進(jìn)行商業(yè)性地塊開發(fā)。啟示 “居者有其屋”對(duì)釋放城市中低收入階層消費(fèi)能力具備巨大作用。 通過(guò)公屋開發(fā)帶動(dòng)周邊地塊升值，獲取土地溢價(jià)彌補(bǔ)公共開支； 充分利用公屋居住人群的消費(fèi)能力，把控周邊地塊的商業(yè)用地開發(fā)，形成綜合一 體化開發(fā)。案例三：城市經(jīng)營(yíng)美國(guó)里斯頓新城開發(fā)-1961年3月，西蒙公司購(gòu)買了費(fèi)爾法克斯郡郊區(qū)27.33平方公里土地，并制定了 一個(gè)長(zhǎng)期的大型新城開發(fā)計(jì)劃。- 19

11、62年，西蒙公司制定了一套不同于當(dāng)時(shí)郡里的分區(qū)制度的prc規(guī)劃法，并推 動(dòng)費(fèi)爾法克斯郡檢查委員會(huì)通過(guò)了這套法規(guī)。- 1964年業(yè)主委員會(huì)成立，負(fù)責(zé)社區(qū)管理，鼓勵(lì)居民參與社區(qū)重大投資項(xiàng)目決策。- 20世紀(jì)80年代初，prc規(guī)劃法經(jīng)過(guò)修改成為一種市鎮(zhèn)中心等級(jí)區(qū)劃法，提供了一種機(jī)制用以開發(fā)集中式、高密度、多功能的中心。- 在里斯頓長(zhǎng)達(dá)40年的開發(fā)過(guò)程中，由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市規(guī)劃和投資建設(shè)，政 府則在市場(chǎng)導(dǎo)向的前提下為城市發(fā)展提供政策支持。啟東新城建設(shè)與舊城更新由法定機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)，然后再吸引私人投資進(jìn) 行統(tǒng)一開發(fā)。美國(guó)六七十年代誕生美國(guó)城市（如爾灣市），一開始都是由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)的。

12、這些公司在市政府的授權(quán)下，整合社會(huì)資源進(jìn)行城市設(shè)計(jì)研究，獲得議會(huì)批準(zhǔn)后, 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與標(biāo)志性城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例四：城市經(jīng)營(yíng)印度班加羅爾產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)-班加羅爾軟件科技園是印度最大最著名的軟件科技園，其吸引了海內(nèi)外400多家 著名信息技術(shù)公司，世界500強(qiáng)有65家落戶于此，軟件出口在10年時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了 100多倍，是名副其實(shí)的“印度硅谷”，班加羅爾的發(fā)展產(chǎn)業(yè)上有這樣幾條經(jīng)驗(yàn):-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的抓準(zhǔn)定位：班加羅爾抓住了西方軟件外包轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略機(jī)遇，發(fā)揮本人才在語(yǔ)言上的優(yōu)勢(shì)，以高附加值勞動(dòng)密集性軟件外包產(chǎn)業(yè)迅速崛起，其出口額占整個(gè)印度軟件產(chǎn)業(yè)的25%。-盤

13、活土地資源，產(chǎn)業(yè)集約化：班加羅爾產(chǎn)業(yè)園充分利用當(dāng)?shù)氐统杀镜耐恋刭Y源， 并建設(shè)了完善的配套設(shè)施，配備先進(jìn)的通訊設(shè)備與公共設(shè)施，低廉收費(fèi)的義務(wù)服 務(wù)體系。在強(qiáng)有力的政府政策扶持與明確的開發(fā)思路下，班加羅爾軟件園的產(chǎn)業(yè) 集聚很快形成規(guī)模，云集了將近1000家軟件企業(yè)，形成了集中的產(chǎn)業(yè)集群。啟東城市經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是對(duì)土地資源的有效經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)上如何利用土地資本和后發(fā) 比較優(yōu)勢(shì)，思路上領(lǐng)先與否是后發(fā)地區(qū)能夠趕超的關(guān)鍵。班加羅爾的成功首先要?dú)w功于找準(zhǔn)了符合未來(lái)產(chǎn)業(yè)潮流的發(fā)展定位從而利用產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移的大好機(jī)會(huì)，城市經(jīng)營(yíng)者在準(zhǔn)確判斷未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ那疤嵯拢浞掷?土地資源撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源，合理布局、科學(xué)設(shè)計(jì)將真正

14、有效的發(fā)展城市新興戰(zhàn)略產(chǎn) 業(yè)。r.區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例五：城市色彩川崎城市工業(yè)區(qū)色彩規(guī)劃設(shè)計(jì)案例-川崎市從1980年開始，為建設(shè)美麗、宜人的城市環(huán)境展開了城市設(shè)計(jì)工作。工作以挖掘城市的潛在美學(xué)魅力為目標(biāo)。規(guī)劃特色：首先川崎市制定了海灣地區(qū)色 彩設(shè)計(jì)法規(guī)，規(guī)定該工業(yè)區(qū)域的建筑每7-8年重新粉刷一次。法規(guī)制定了三種色 彩計(jì)劃，分別是非指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域、指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域和指定色彩及圖案設(shè)計(jì) 區(qū)域。-非指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域在非指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域的建筑，原則上可以在色譜上選用任 何顏色，但必須是相同或相近的色彩，在明度和彩度上取得變化，以保證色彩效果之間的調(diào)和性。

15、指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域在指定色彩設(shè)計(jì)區(qū)域，原則上要求遵循色相 調(diào)和的原則，也允許采用各種不同的顏色，但它們之間的明度和彩度需保持相互 間的協(xié)調(diào)關(guān)系。指定色彩及圖案設(shè)計(jì)區(qū)域在設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)，設(shè)計(jì)師將選擇個(gè)別建筑 作為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑，它們將作為整個(gè)區(qū)域的重點(diǎn)部位得到突出，因此，可 以使用任何色彩和明度、彩度，但需要進(jìn)行特殊的色彩和藝術(shù)圖案的設(shè)計(jì)。啟示作為工業(yè)區(qū)通過(guò)城市色彩設(shè)計(jì)完成形象重塑的成功典范，尤其值得借鑒的是政府 對(duì)色彩規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行立法強(qiáng)制，表現(xiàn)了先進(jìn)國(guó)家政府對(duì)于現(xiàn)代藝術(shù)人文理念促進(jìn) 城市發(fā)展與經(jīng)營(yíng)的高度重視，也正是因?yàn)橛辛诉@樣的領(lǐng)先意識(shí)，使得川崎海灣工 業(yè)園區(qū)這一傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)變?yōu)榕c現(xiàn)代藝術(shù)緊密融合

16、的城市文明典范。1區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告五、小結(jié)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)根本動(dòng)力在于以縣（區(qū)、地）為單位的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，在這個(gè)縣際競(jìng)爭(zhēng)的中國(guó)式經(jīng)濟(jì)制度中，基層政府為確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展擁有強(qiáng)大的干預(yù)與主 導(dǎo)權(quán)。金融危機(jī)以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，在縣（區(qū)）落實(shí)層面意味著政府必須加 速區(qū)域轉(zhuǎn)型以獲得更多來(lái)源、更可持續(xù)的增值稅收入，這也導(dǎo)致當(dāng)前各地區(qū)城市經(jīng)營(yíng)競(jìng) 爭(zhēng)更加激烈，城市品牌是應(yīng)對(duì)這一局面的創(chuàng)新思路與解決方法，也是現(xiàn)階段中國(guó)城市化 建設(shè)的必然要求。 土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的基石，一切城市經(jīng)營(yíng)都離不開土地經(jīng)營(yíng)，因此圍繞土地的創(chuàng)新手 段、品牌化經(jīng)營(yíng)手段是城市經(jīng)營(yíng)

17、的重點(diǎn)與根本方向。國(guó)內(nèi)外的土地經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)案例 都證明，只有通過(guò)制度化的體系性的長(zhǎng)期開發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的全面增值，從而構(gòu) 建整個(gè)城市價(jià)值的長(zhǎng)期持續(xù)增值的根基。打造城市的亮點(diǎn)與名片是城市經(jīng)營(yíng)要解決的核心問(wèn)題之一，正如大阪城市色彩案例所揭 示的，在城市品牌的高度下成體系的塑造城市形象，將把提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)形態(tài)與城市形象 傳播變成一體化工程。既傳承城市的歷史脈絡(luò)，又發(fā)揚(yáng)時(shí)代城市特質(zhì)，使得城市文明得 到可體驗(yàn)的可量化衡量的提升。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的關(guān)系研究目錄一、城市綜合體的概念定義與功能剖析二、城市綜合體對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的意義和

18、價(jià)值三、城市綜合體在城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系中的特殊地位四、城市綜合體與城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)的關(guān)系論述 五、小結(jié)區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告一、城市綜合體的概念特征與功能剖析城市綜合體的概念特征- 城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能 復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與 外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。區(qū)升

19、級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告城市綜合體的功能剖析311區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告33案例：城市綜合體功能美國(guó)洛克菲勒中心。/高密度建筑群，土地集約利用的典范, 已成為紐約的標(biāo)志，生動(dòng)說(shuō)明了城市綜 合體的功能效應(yīng)。 占地8.9公頃，容積率18,建筑19座； 物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等； r.c.a大廈：中心主題建筑，70層，高259米; 國(guó)際大廈：41層； 時(shí)代與生活大廈：36層； 建筑的中心是一個(gè)下凹的小廣場(chǎng)； 各個(gè)建筑物之間有地下通道連接；35二、城市綜合體對(duì)于城市經(jīng)營(yíng)的意義與價(jià)值- 城市綜合體是從“城市性、開放性和

20、集約性”層面切入城市經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，把商業(yè)、辦公、居住、 旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等各項(xiàng)城市功能，集中在一個(gè)高密度區(qū)域內(nèi)，在復(fù)合化、集 約化和開放化的原則下，建設(shè)一個(gè)功能，高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體，形成互為價(jià)值鏈的高度集約化的城市開放公共空間。美國(guó)紐約曼哈頓、日本東京銀座、香港中環(huán)作為世界聞名的城市綜合體，都是城市經(jīng)營(yíng)的成功典范。 土地是開展城市經(jīng)營(yíng)的第一資本，綜合體集約 化使用土地不僅提升城市價(jià)值，也有效實(shí)現(xiàn)城 市擴(kuò)大，城市功能向周邊延展輻射。 升級(jí)產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的必然要求， 綜合體作為城市產(chǎn)業(yè)聚集的城市中心及次中心 平臺(tái)，升級(jí)優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)價(jià)值明顯。 城市文明是城市經(jīng)營(yíng)的最終衡量標(biāo)準(zhǔn)，

21、綜合體 不僅是塑造著一個(gè)城市的形象，其與現(xiàn)代創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)業(yè)的天然關(guān)系更能系統(tǒng)的反映 城市的內(nèi)在精神特質(zhì)，體現(xiàn)城市文明。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一案例二：城市綜合體對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的價(jià)值日本東京六本木新城東京六本木新城是東京著名 的購(gòu)物中心和旅游中心，該 項(xiàng)目籌劃t17年于2003年4 月開業(yè)，已經(jīng)成為外地游客 到了東京必到的城市標(biāo)志性 綜合體。這個(gè)集時(shí)尚名店、 五星級(jí)酒店、餐廳、朝日電 視臺(tái)、美術(shù)館、住宅等為一 體的城市綜合體，代表了東 京新的都市形象。q tadagt2g有木392”，）xmxir 恥力m/ i油am案例二：城

22、市綜合體對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的價(jià)值日本東京六本木新城六本木是按照下個(gè)世幺己理想東京風(fēng)貌而建的城中城，占地11.6 公頃，“位于東京都中心的港區(qū)，距離皇宮僅0.5公里。一直 以其國(guó)際化而聞名，這里曾是各國(guó)使館人員的居住地，許多與 藝術(shù)、文化和媒體相關(guān)的機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所分布其間，區(qū)間的夜生活 也久負(fù)盛名，六本木在東京的位置和地位，可以大致相當(dāng)于上 海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。六本木的成功開發(fā) ,提供了一個(gè)很好的城市經(jīng)營(yíng)舊區(qū)改造的范例，六本木的設(shè)計(jì) 理念是要?jiǎng)?chuàng)造東京在此之前沒有的“城市中心”文化，六本木 新城建立了一個(gè)以新的城市形態(tài)和生活形態(tài)為特征的面向未來(lái) 的東京城市形象。充滿魅力的文化都市£

23、15施介貂蛤 o提升城市價(jià)值業(yè)集聚效應(yīng)，在相對(duì)完整但有限的城體與載體，在整個(gè)城市品牌建設(shè)體系中居于核心地位。三、城市綜合體在城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)體系中的特殊地位城市綜合體是運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)方法，讓 高密度的城市建筑集群中承載特定的 城市理念與功能，全面發(fā)揮人群與產(chǎn)市區(qū)域內(nèi)構(gòu)建一個(gè)具備主導(dǎo)功能，多 功能、集約化、高效率的城市經(jīng)營(yíng)核 心區(qū)。作為城市價(jià)值與形象在區(qū)域的 凝聚與映射，綜合體不僅是城市品牌 設(shè)計(jì)建設(shè)體系在區(qū)域的具體落實(shí)，更 是城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)舊城改造、新城 建設(shè)，打造城市新中心、副中心的主區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告戰(zhàn)略層面執(zhí)行層面四、城市綜合體與城市品牌設(shè)計(jì)建

24、設(shè)的關(guān)系論述城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)是囊括六大體系面向整個(gè)城市獨(dú)立但又關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)工程。城市綜合體是城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)中的戰(zhàn)略性牽引項(xiàng)目，與整個(gè)體系是點(diǎn)與面的 關(guān)系。綜合體在執(zhí)行層面上就是區(qū)域城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)工程，實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值與形 象在區(qū)域的凝聚與映射，塑造城市新理念，新形象。城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)用于城市不同區(qū)域發(fā)展，打造“多核城市”。衍生出 中心，次中心，副中心，新城多種不同類別的綜合體。案例三：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心上海-徐家匯上海-陸家嘴上海南京路41地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告43案例三：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心c

25、bd、金融街：城市核心， 全城輻射，中心級(jí)綜合體；亞奧、中關(guān)村：城市副中心, 區(qū)域輻射，副城綜合體； 望京:新城中心，區(qū)域輻射， 新城綜合體。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告47案例三：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市“多核城市”理念下打造城市新形象中心深圳“城市多核結(jié)構(gòu)”打造核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和 次中心間的綜合體區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告五、小結(jié)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，新興產(chǎn)業(yè)的不斷出現(xiàn)是城市發(fā)展動(dòng)因，城市化的發(fā)展促進(jìn)城市 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能的建設(shè)、從而得以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市形象 和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升，

26、最終促進(jìn)城市的發(fā)展。二戰(zhàn)以后，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則給城市化以后續(xù)動(dòng)力提供。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來(lái)越大，過(guò)去的“逆城市”化現(xiàn)象（到郊區(qū)居住等），實(shí)際上是城市擴(kuò)張、向大都市發(fā)展的初始階段。從美國(guó) 大都市區(qū)的發(fā)展歷程來(lái)看，城市的大都市區(qū)形成，城市的中心區(qū)也由原來(lái)的單中心向多 中心發(fā)展，而都市綜合體即是城市多中心的有機(jī)組成部分。城市綜合體作為因應(yīng)這波城市化浪潮建設(shè)“多核城市”而蓬勃發(fā)展的具體城市品牌設(shè)計(jì) 建設(shè)工程，正在中國(guó)迎來(lái)高速發(fā)展期，中心綜合體、次中心綜合體、副中心綜合體、新 城綜合體在一線城市已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模，這些城市綜合體的興起對(duì)重塑這些城市的形象, 提升城市價(jià)值起到了不可替代的

27、作用。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告國(guó)內(nèi)外城市綜合體開發(fā)的案例與模式分析。目錄一、均衡發(fā)展的complex模式二、以辦公業(yè)為核心功能的發(fā)展模式三、以酒店業(yè)為核心功能的發(fā)展模式四、以零售業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 五、小結(jié)1區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告一、均衡發(fā)展的complex模式模式一：酒店.與字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex =hotel+off ice+shopping+apartment+優(yōu)越的曲理位置cbd/布市中心便利的交通條件主干遒沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積2。萬(wàn)畝以上皿11唧膿%m a1.1

28、強(qiáng)鋤性的視覺沖擊超高層/建筑樓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)銬理/經(jīng)營(yíng)管理a 13 r fl香港太古廣場(chǎng)北京東方廣場(chǎng)華貿(mào)中也ejonttnal otesce北京華貿(mào)中心案例一：香港太古廣場(chǎng)定位：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心十五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例一：香港太古廣場(chǎng)o 下 mmn中太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍（荃灣）西條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英 國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)；太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面

29、對(duì)占地十公偵香港公園寧?kù)o的環(huán)境；共提供近五百太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方吹，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心, 萬(wàn)平方g的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓,三間五星級(jí)酒店.購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例一：香港太古廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓部分太古廣場(chǎng)一座：建筑面積860,。00平方（r.樓高36層的甲級(jí)商廈.首層為會(huì)議中心設(shè)施。每層面積由20.000平方qr至22,000平方（r,太古廣場(chǎng)二座：建筑面積700,000平方qr、樓高27層的甲級(jí)商庖.街層面積由21, 000平方g至22, 000平方or。太古廣場(chǎng)三座：建筑面枳 644,

30、000平方眠、樓高34 層的甲級(jí)鞋廈.有層面枳 約20,000平方叭。太古廣場(chǎng)一太古廣場(chǎng)二太古廣場(chǎng)三“二座地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一案例一：香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購(gòu)物中心部分太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，提供摟面面積七十一萬(wàn)平方（r,場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十同零售店鋪及食 肆.并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地；國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；,優(yōu)越的共享空間，五百個(gè)車位的停車場(chǎng)q地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例一：香港太古廣場(chǎng)4f為塔樓的中庭和平臺(tái) 設(shè)的士站.停車場(chǎng)地等主要租客:

31、香港西武.連卡佛.馬頓百用a/t. ver sacd & g. herais. guccis 登莒踣香港唱片.環(huán)宇影音中心.屆臣氏.集雅堂.世界畫廊.萬(wàn)寶龍.高登眼鏡.亞歷山大星巴克.北京樓.錦江春.花旗.匯豐.擅打.ua金鐘電影院1f 至 3f：怎業(yè)主體.內(nèi)街式分布。高檔商業(yè).以晴&店為主。樓層魁高,鋪面劃分越4、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài):百貨公司女士時(shí)裝/男士時(shí)裝童裝/玩具皮革制品/皮鞋/手袋運(yùn)動(dòng)用用護(hù)理/美容珠寶/鐘表/飾物節(jié)籍/音樂(lè)/電子用品藝術(shù)品/家居布/禮品電彩院食肆銀行/服務(wù)地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例一：香港太古廣場(chǎng)五星級(jí)酒店和頂級(jí)公寓港

32、麗酒店港島香格里拉酒店萬(wàn)豪酒店柏舍共243個(gè)單位套房面積由1, 220平方收至2, 650平方吠位于港麗酒店的11樓至37樓513間客房565間客房602間客房由港麗酒店提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)、洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心曦暹軒共136個(gè)單位房間及套房面積由606平萬(wàn)（r至3, 388平萬(wàn)（r 海景、中央冷氣調(diào)節(jié).24小時(shí)房聞餐飲服務(wù) 可使用萬(wàn)豪泗店的游泳池.健體中心及海務(wù)中心 備有自助洗衣服務(wù)地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例一：香港太古廣場(chǎng)明目特點(diǎn)一,綜合體價(jià)值的利用1太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心：太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名

33、流：會(huì)議展覽中心使綜合 體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)：金鐘電影院引領(lǐng)港忌娛樂(lè)文化：高檔餐飲品牌店以及融入賽場(chǎng)各角落的咖 味休閑吧；多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公闔使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品2 .通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿:牌百貨店及國(guó)際品牌專賣店葵定綜合體的展示價(jià)值,即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘3,各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享q二，海景價(jià)值的利用1,設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓2,高層單位面海景的酒店式公寓3 .酒店中通透且直面海景的咖啡吧三，經(jīng)營(yíng)方式1,各酒店均采用持有2膝

34、的權(quán)益的方式;2、酒店式公寓部分全部銷售3,寫字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一案例一：香港太古廣場(chǎng)成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因: ,優(yōu)越的地理位置，依托于港島cbd,位于商業(yè)區(qū)核四區(qū);良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋q內(nèi)因:各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物;各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購(gòu)物中心.酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； 統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享; 各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持2切,時(shí)都為活力中心;蜜開發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，

35、保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； 設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。案例二：北京東方廣場(chǎng)定位：亞洲最大的商業(yè)建筑群頂級(jí)購(gòu)物中心+寫字樓+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例二：北京東方廣場(chǎng)w沛 域9 fmi部華 城內(nèi)大東k安街 健 ih n¥梅刖編如用月岫人一東方廣通*東單北大街位于北京cbd核心位置；總占地10萬(wàn)出；包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公靄等功能。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例二：北京東方廣場(chǎng)購(gòu)物中心東方新天地包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新

36、天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè) 中央噴水泉廠場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場(chǎng)。寫字樓東方經(jīng)貿(mào)城共約28萬(wàn)平方米，內(nèi)含八怪甲級(jí)至智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉 辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的會(huì)議廳及先迸的視像會(huì)議中心，成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)； 金融界:摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及酹方證券外 律師樓:的近律yffi事務(wù)所、胡關(guān)李羅律施行，高嘉云律師事務(wù)所； 會(huì)計(jì)用樓二安永，窿勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所； 科技信息:思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中威、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車； 化工醫(yī)藥:陶氏化學(xué).羅氏診斷； 消費(fèi)品;可可樂(lè)、nike：日資

37、公司包括東芝.松下電工及資生堂等。五星級(jí)酒店?yáng)|方君悅大酒店擁有531間豪華舒適的客房和超過(guò)1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)公寓東方豪庭公寓提有四幢住宅大i亶（尊萃豪庭,君匯豪庭、金悅豪庭，匯賢豪庭）.提供豪華服務(wù)式公寓,月租一千七 百美元起慎口地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例二：北京東方廣場(chǎng)商業(yè)部分一東方新天地：首層及地鐵層共10萬(wàn)平東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口 味，而其規(guī)模匕匕恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地二“都市新天地"

38、，“庭苑新天地二“寰宇新天地，和“活力新天地為主題經(jīng)營(yíng)地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院案例二：北京東方廣場(chǎng)主力店：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市主力業(yè)禰：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用例中心，一個(gè)歐 洲家居用品精品店。餐飲:東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城彘店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞 洲不同國(guó)家的加味食品'此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。體驗(yàn)特色:這里有兩家專供人們“香”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一冢是日本著名電 器公司的電

39、器專賣店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未 來(lái)高科技的產(chǎn)品。電器店還揩作為兒童科普教育“基地二告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái) 的，孩子們還可以親手操作,試試組裝某些零件。娛樂(lè):東方新天地有一家含有6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂(lè)城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的 游樂(lè)內(nèi)容劃分出了8到1。個(gè)游樂(lè)區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍，大人購(gòu)物兩不誤°教育:第三層部分租給emba作為教室案例二：北京東方廣場(chǎng)成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因: 優(yōu)越的地理位置，依托cbd,位于商業(yè)區(qū)核心區(qū); 位于地鐵上蓋.內(nèi)因： 利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形蝮; 商業(yè)依靠巨大

40、的規(guī)模取勝，罵字樓通過(guò)對(duì)客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象; 寫字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套;投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型蒜業(yè)3-5年的經(jīng)營(yíng)困難期; 利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的人口和廣場(chǎng),以減低相互影響。1區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例三：北京華貿(mào)中心定位：構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨活級(jí)建筑綜合體5a智能寫字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓十五星級(jí)酒店咻育中心+展示中心案例三：北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東9。0 米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)契中心和東方廣場(chǎng) 之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建 筑集群.北京市6 0項(xiàng)重點(diǎn)工程

41、之一，坐落于東長(zhǎng) 安街延長(zhǎng)線建國(guó)路大望橋東北角,占地 面積3 0公該，總建筑面積1 0 0多萬(wàn)平方 米，橫跨長(zhǎng)安街。,長(zhǎng)安街北側(cè)主要是建筑主體，由2 3萬(wàn)平 方米的超5 a智能書字樓.1q萬(wàn)平方米超五星級(jí)酒店.i6萬(wàn)平方米的國(guó)際品質(zhì)購(gòu)物中心.2。萬(wàn)平方米國(guó)際公寓組成；長(zhǎng)安街南側(cè)將是1 6公偵的運(yùn)動(dòng)主題公園。華契中心總投資額將達(dá)6 0億元,建設(shè)開發(fā)周期為三年半，在2 0 0 6年基本完工。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例三：北京華貿(mào)中心5a智能寫字樓,寫字樓部分地上建筑面積約23萬(wàn)平方米。 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自 動(dòng)化、管理自動(dòng)化、

42、通訊自動(dòng)化于一身的超5a級(jí)智能寫字 樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，自在營(yíng)造全球 一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。 一座高135來(lái).28g,五層以上辦公部分：4.9萬(wàn)平米二座高151米.32g,五層以上辦公部分：5. 7萬(wàn)平米三座高167米.36g,五層以上辦公部分；6. 6萬(wàn)平米裙樓面積：地下一層至地上三層.面積22000平方米地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例三：北京華貿(mào)中心國(guó)際商業(yè)區(qū)總體現(xiàn)兔面積20萬(wàn)平米.多處業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物.休閑.娛樂(lè).文化.商務(wù)，金融于一體，擁有 專賣石、專業(yè)店.大型超市.零售、多

43、廳電影院、大規(guī)模登位區(qū)、 味廳.金遇區(qū)等多種功能規(guī)戈以際公寓公海區(qū)占地6. 17公頃.總建筑面積2。萬(wàn)平米.戶型齊全.既育少量投資型一居.文有主流的創(chuàng)意型二房和居住型一 居.更有20套頂層ce。至尊空中別空。五星級(jí)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌一超豪華酒店里茲卡爾頓(theritz-carlron)和國(guó)際五星級(jí)酒后萬(wàn)豪(marriotr )。力drriott地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告占地約16公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園.yip運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)°案例三：北京華貿(mào)中心體育中心以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題.擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的 健身教練,s

44、pa、游泳、桑拿和俁健設(shè)施均為世界一流。展示中心電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教苜基地：事展示中心占地1600平萬(wàn)米，投資近1000萬(wàn)元：整個(gè)科技館的布局為三層通體式建笥,形如一個(gè)倒扣 的大漏斗爭(zhēng)中國(guó)第一家公益性電力科普教育基地.營(yíng)補(bǔ)我國(guó)至今 尚無(wú)展示電力的國(guó)家級(jí)場(chǎng)館的空白。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告案例三：北京華貿(mào)中心項(xiàng)目特色生整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)kpf公同擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家- 英國(guó)benoy公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)；寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系,以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)

45、市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng):商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中,造就北京新的商業(yè)形態(tài):公寓采用圍臺(tái)式,擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體,形成社區(qū);，兩座極優(yōu)盛名的超豪華五星級(jí)酒店：展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。,公寓租售并舉,其余均自行經(jīng)營(yíng)。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一案例三：北京華貿(mào)中心成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置,依托cbd;北京借助奧運(yùn)這一“催化劑.正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。內(nèi)因:超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”;利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象;各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)

46、; 體育中心.展示中心提升社會(huì)形象。二、以辦公業(yè)為核心功能的發(fā)展模式complex =office 往）+apartmeirt （次）+hotel （次）+ shopping （次）外因客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐一一已形成產(chǎn)業(yè)俄群/引入核 心客戶帶來(lái)相關(guān)族群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)廣州中信廣場(chǎng)地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院一案例一：廣州中信廣場(chǎng)定位：口i撮頂級(jí)的超高層號(hào)字摟超高層寫字樓$寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)占地面積：23, 000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場(chǎng)組成:由一幢樓高8。層的商業(yè)大樓和兩瞳38層的酒店式公靄組成，是集與 字樓，公寓、商場(chǎng)于

47、一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。案例一：廣州中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新 中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車 站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需8分鐘。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院 ，案例一：廣州中信廣場(chǎng)超高層寫字樓部分歷立“桂標(biāo)武斗樓高：80層,標(biāo)高333米;單層面積：2500nf;,電悌：34部進(jìn)口日立高速升降梯；，停車場(chǎng)：地庫(kù)二層，共90（件車位。公寓部分中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓蛆成，總、建筑 面積達(dá)69054平方米。公寓

48、的單元面積由113至237平方米不等，適合不同人土的需求。單元內(nèi)提供全套名 優(yōu)家私和家電，掰房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。購(gòu)物中心部分口中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行.時(shí)尚的品牌為主。地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)，設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)告 浙江大學(xué)國(guó)際設(shè)計(jì)研究院案例一：廣州中信廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因:優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心; 受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿? it業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖; 以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù); 公寓為寫字樓提供較好的配套;,舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔冒字樓所需大堂的昭示性。案例二：深圳信興廣場(chǎng),建成日期：1996年深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū),周邊聚集了 深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的高務(wù)中心竄物業(yè)高度：384米土地面積18, 734平方米地庫(kù)車位兩層共900個(gè)車位物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司管理顧問(wèn)梁振英測(cè)量師行地區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的城市品牌設(shè)計(jì)建設(shè)與城市綜合體開發(fā)的模式研究報(bào)