《資產(chǎn)評估第一節(jié)》ppt課件

1、第三章第三章 資產(chǎn)評價的根本方法資產(chǎn)評價的根本方法第一節(jié)第一節(jié) 市場法市場法1第二節(jié)第二節(jié) 本錢法本錢法2第三節(jié)第三節(jié) 收益法收益法3第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評價方法的比較和選擇資產(chǎn)評價方法的比較和選擇4 教學(xué)目的和要求：教學(xué)目的和要求： 本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評價的三種根本方法，為以后各章詳評價的三種根本方法，為以后各章詳細(xì)評價對象的評價奠定方法根底。因細(xì)評價對象的評價奠定方法根底。因此，經(jīng)過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資此，經(jīng)過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評價三種根本方法的根本原理、內(nèi)產(chǎn)評價三種根本方法的根本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)目的確實定方法，熟習(xí)容和各項參數(shù)目的確

2、實定方法，熟習(xí)資產(chǎn)評價方法選擇的根本根據(jù)，了解資產(chǎn)評價方法選擇的根本根據(jù)，了解各種評價方法間的關(guān)系?？梢赃\用三各種評價方法間的關(guān)系?？梢赃\用三種根本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)展評價。種根本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)展評價。 市場法應(yīng)重點闡明根本程序和常見的評價方法；本錢法那么應(yīng)偏重闡明五項要素的測算；收益法應(yīng)偏重闡明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的估算。 本章的難點在于對三種方法技術(shù)途徑和評價思想的闡明,收益法的難點在于以利索本的思想和收益的折現(xiàn)。本章的重點本章的重點市價折扣法市價折扣法 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法功能價值類比法功能價值類比法市場售價類比法市場售價類比法 價錢指數(shù)法價錢指數(shù)法本錢市價法本錢市價法價值比率法

3、價值比率法 要求：請大家預(yù)習(xí)第三章，要求：請大家預(yù)習(xí)第三章，并回答下面幾個根本問題，以并回答下面幾個根本問題，以適當(dāng)檢測大家預(yù)習(xí)的成果，為適當(dāng)檢測大家預(yù)習(xí)的成果，為下節(jié)課更好的學(xué)習(xí)、了解和把下節(jié)課更好的學(xué)習(xí)、了解和把握第三章內(nèi)容打下堅實的根底。握第三章內(nèi)容打下堅實的根底。7：20將答案交上來。將答案交上來。 1.市場法就是指一種方法嗎？請簡要闡明理由。 2.他覺得運用市場法評價市場價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在哪里？ 3.他能根本了解本錢法運用中涉及的三大貶值，即：實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的區(qū)別嗎？請他用本人的言語簡單描畫。 4.他知道運用收益法評價資產(chǎn)價值的關(guān)鍵在于收益額、折現(xiàn)率等關(guān)鍵要素的合理

4、預(yù)測，評價結(jié)果的不確定性較大，但是這種方法還是得到了人們的普遍認(rèn)可和接受，他以為最主要的緣由是什么？ 5.就他個人而已，就目前他所了解的這三種根本方法中，他最喜歡哪一種，為什么？ 一概念：見一概念：見P40P40市場法也稱市場價錢市場法也稱市場價錢比較法，現(xiàn)行市價法。是指經(jīng)過對比與被評價對象比較法，現(xiàn)行市價法。是指經(jīng)過對比與被評價對象一樣或類似資產(chǎn)的近期市場買賣價錢來估算被評價一樣或類似資產(chǎn)的近期市場買賣價錢來估算被評價資產(chǎn)價值的一種評價方法。資產(chǎn)價值的一種評價方法。 實踐上市場法就是指對比與被評價對象市場實踐上市場法就是指對比與被評價對象市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期買賣價錢，經(jīng)過直接比較上同樣

5、或類似資產(chǎn)的近期買賣價錢，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評價技術(shù)方法的或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評價技術(shù)方法的總稱。總稱。一、市場法的根本概念及實際根據(jù)一、市場法的根本概念及實際根據(jù)二市場法的實際根據(jù)二市場法的實際根據(jù)替代原那么替代原那么 根據(jù)替代原那么，采用比較和類根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思想及其方法判別資產(chǎn)價值的評比的思想及其方法判別資產(chǎn)價值的評價技術(shù)規(guī)程。替代原那么價技術(shù)規(guī)程。替代原那么 一根本思緒 市場法是指經(jīng)過比較被評價資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價錢進(jìn)展調(diào)整，從而確定被評價資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評價思緒。 市場法是資產(chǎn)評價中最為直接、最具壓服

6、力的評價途徑之一。二、市場法的根本思緒及運用前提二、市場法的根本思緒及運用前提ni=1n輊犏犏臌評評估估值值（參參交交價價 各各項項調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)）照照物物成成 1.要有一個活潑的公開市場。要有一個活潑的公開市場。 2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其買賣活動公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其買賣活動 。 1參照物與評價對象在功能上具有可比性，參照物與評價對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的類似或一樣。包括用途、性能上的類似或一樣。 2參照物與評價對象面臨的市場條件具有參照物與評價對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭情況和買賣條可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭情況和買賣條件等。件等

7、。 3參照物成交時間與評價基準(zhǔn)日時間間隔參照物成交時間與評價基準(zhǔn)日時間間隔不可以過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以不可以過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。調(diào)整的。二運用前提二運用前提一直接比較法一直接比較法 1.1.根本原理根本原理利用參照物的買賣價錢及參照物的某利用參照物的買賣價錢及參照物的某一根本特征直接與評價對象的同一根本特一根本特征直接與評價對象的同一根本特征進(jìn)展比較而判別評價對象價值的一類方征進(jìn)展比較而判別評價對象價值的一類方法。該方法直觀簡約，便于操作。法。該方法直觀簡約，便于操作。四、市場法中的詳細(xì)評價方法四、市場法中的詳細(xì)評價方法 2.適用條件適用條件 參照物與評價

8、對象之間到達(dá)一樣或者根本一樣參照物與評價對象之間到達(dá)一樣或者根本一樣的程度，或者二者的差別主要表達(dá)在某一明顯的要的程度，或者二者的差別主要表達(dá)在某一明顯的要素上。素上。 3.根本計算公式為：根本計算公式為： 評價對象價值評價對象價值=參照物合理成交價錢參照物合理成交價錢 或：或： 評價對象價值評價對象價值=參照物成交價錢參照物成交價錢評價對象特評價對象特 征征參照物特征參照物特征4.特別留意：特別留意：本思緒現(xiàn)實上認(rèn)可，參照物和評價本思緒現(xiàn)實上認(rèn)可，參照物和評價對象的價值之間受某一特征或者要素對象的價值之間受某一特征或者要素的影響，而且成正比關(guān)系。的影響，而且成正比關(guān)系。例：除消費才干不同外，

9、其他都一樣。例：除消費才干不同外，其他都一樣。參照物的消費才干是參照物的消費才干是100萬件，被估物萬件，被估物的消費才干是的消費才干是80萬件。而參照物的市場萬件。而參照物的市場價錢是價錢是10萬元。由上面的公式可算出評萬元。由上面的公式可算出評價對象價值為價對象價值為8萬元。萬元。 直接比較法直接比較法現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法市價折扣法市價折扣法功能價值類比法功能價值類比法價錢指數(shù)法價錢指數(shù)法1現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法 當(dāng)評價對象本身具有現(xiàn)行市當(dāng)評價對象本身具有現(xiàn)行市場價錢或與評價對象根本一樣的場價錢或與評價對象根本一樣的參照物具有現(xiàn)行市場價錢的時候，參照物具有現(xiàn)行市場價錢的時候，可以直接利用評價

10、對象或參照物可以直接利用評價對象或參照物在評價基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價錢作在評價基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價錢作為評價對象的評價價值。為評價對象的評價價值。 2市價折扣法市價折扣法 原理原理以參照物成交價錢為根底，思以參照物成交價錢為根底，思索到評價對象在銷售條件、銷售時索到評價對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利要素，憑評價人員限等方面的不利要素，憑評價人員的閱歷或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一的閱歷或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價錢折扣率來估算評價對象價值個價錢折扣率來估算評價對象價值的方法。的方法。 數(shù)學(xué)式表達(dá)數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=參照物成交價錢參照物成交價錢1-價錢折扣率價錢折扣率例例2-1評價某擬

11、快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評價基評價某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評價基準(zhǔn)日與其完全一樣的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為準(zhǔn)日與其完全一樣的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評價師綜合分析，以為快速變現(xiàn)萬元，經(jīng)評價師綜合分析，以為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于產(chǎn)價值接近于6萬元。萬元。 資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=101-40%=6萬萬元元留意：留意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評價對象享用的價錢折扣比參照物大。被評價對象享用的價錢折扣比參照物大。而實踐評價任務(wù)中，并不可以這么一定。而實踐評價任務(wù)中，并不可以這么一定。3 3功能價值類比法功

12、能價值類比法( (類比估價法類比估價法) ) 定義：定義：以參照物的成交價錢為根底，思以參照物的成交價錢為根底，思索參照物與評價對象之間的功能差別索參照物與評價對象之間的功能差別進(jìn)展調(diào)整來估算評價對象價值的方法。進(jìn)展調(diào)整來估算評價對象價值的方法。換句話說：換句話說：功能指的是消費才干，消費才干功能指的是消費才干，消費才干越大，那么價值就越大。越大，那么價值就越大。分類根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：.資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作消費才干比例法。數(shù)學(xué)表達(dá)式普通表述為： 例例2-22-2某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年消費才干為某待估資產(chǎn)為一機(jī)

13、器設(shè)備，年消費才干為150150噸。評價基準(zhǔn)日為噸。評價基準(zhǔn)日為20212021年年2 2月月1 1日。日。 評價人員搜集的信息：評價人員搜集的信息： 1 1從市場上搜集到一個該類設(shè)備近期買賣的案例，從市場上搜集到一個該類設(shè)備近期買賣的案例，該設(shè)備的年消費才干為該設(shè)備的年消費才干為210210噸，市場成交價錢為噸，市場成交價錢為160160萬元。萬元。 2 2將待估設(shè)備與搜集的參照設(shè)備進(jìn)展對比并尋覓將待估設(shè)備與搜集的參照設(shè)備進(jìn)展對比并尋覓差別。差別。 3 3發(fā)現(xiàn)兩者除消費才干目的存在差別外，從參照發(fā)現(xiàn)兩者除消費才干目的存在差別外，從參照設(shè)備成交到評價基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價錢設(shè)備成交到評價

14、基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價錢比較平穩(wěn)，其他條件也根本一樣。比較平穩(wěn)，其他條件也根本一樣。 分析：由于待估資產(chǎn)的市場分析：由于待估資產(chǎn)的市場買賣案例易于選取，可采用市場買賣案例易于選取，可采用市場法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別主要表達(dá)在消費才干這產(chǎn)的差別主要表達(dá)在消費才干這一目的上，即可經(jīng)過調(diào)整功能差一目的上，即可經(jīng)過調(diào)整功能差別來估算該資產(chǎn)的價值。別來估算該資產(chǎn)的價值。 評價值評價值=160=160150/210150/210 =114.29( =114.29(萬元萬元) ) .資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)

15、效益指情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。數(shù)法。數(shù)學(xué)表達(dá)式普通表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式普通表述為：例例2-3被評價資產(chǎn)年消費才干為被評價資產(chǎn)年消費才干為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年消費才干為資產(chǎn)的年消費才干為120噸，評價基準(zhǔn)日噸，評價基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價錢為參照資產(chǎn)的市場價錢為10萬元，由此確定萬元，由此確定被評價資產(chǎn)價值接近于被評價資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。萬元。 資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=1090120=7.5萬元萬元例例2-4被評價資產(chǎn)年消費才干為被評價資產(chǎn)年消費才干為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年消費才干為資產(chǎn)的年消費才干為120噸，評價基準(zhǔn)日噸，評價基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價錢為參照資產(chǎn)的市

16、場價錢為10萬元，該類資產(chǎn)萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評價資由此確定被評價資產(chǎn)價值接近于產(chǎn)價值接近于8.18萬元。萬元。 資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=0.710(90120)=8.18錘4價錢指數(shù)法物價指數(shù)法價錢指數(shù)法物價指數(shù)法定義定義價錢指數(shù)調(diào)整法是以參照物價錢為根價錢指數(shù)調(diào)整法是以參照物價錢為根底，思索參照物的成交時間與評價對象的底，思索參照物的成交時間與評價對象的評價基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的評價基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價錢指數(shù)調(diào)整估算評價對象價影響，利用價錢指數(shù)調(diào)整估算評價對象價值的方法。值的方法。物價指數(shù)的各種表述方法：物價指

17、數(shù)的各種表述方法： .定基物價指數(shù)：定基物價指數(shù)：是以基期的物價為是以基期的物價為100，其他期的物價，其他期的物價都和它比較而得到的物價指數(shù)。都和它比較而得到的物價指數(shù)。.環(huán)比物價指數(shù)記作環(huán)比物價指數(shù)記作a1，a2等：等：第二年的定基物價指數(shù)與第一年定基物第二年的定基物價指數(shù)與第一年定基物價指數(shù)的商。價指數(shù)的商。.環(huán)比物價變動指數(shù)環(huán)比物價變動指數(shù)第二年的定基物價比第一年定基物價高第二年的定基物價比第一年定基物價高出的部分與第一年定基物價指數(shù)的商。出的部分與第一年定基物價指數(shù)的商。.物價變動指數(shù)：物價變動指數(shù)： 某時間間隔內(nèi)累計物價上漲變動幅某時間間隔內(nèi)累計物價上漲變動幅度。度。.綜合物價指數(shù)

18、又叫價錢指數(shù)綜合物價指數(shù)又叫價錢指數(shù)=a1a2an=1+物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)價錢指數(shù)法在評價中運用的計算公式為：價錢指數(shù)法在評價中運用的計算公式為： =參照物成交價錢參照物成交價錢1+物價變動指數(shù)物價變動指數(shù) =參照物成交價錢參照物成交價錢價錢指數(shù)價錢指數(shù) =參照物成交價錢參照物成交價錢a1a2an2021-12-1530 例例2-52-5某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為5858平方平方米，建筑時間為米，建筑時間為19891989年，位置在某市鬧市區(qū)，評價基準(zhǔn)日年，位置在某市鬧市區(qū)，評價基準(zhǔn)日為為20032003年年5 5月月1 1日。日。 在待估房

19、屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾發(fā)生過房屋買賣活月曾發(fā)生過房屋買賣活動，買賣價錢為動，買賣價錢為5800058000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評價人員以為元。經(jīng)調(diào)查和分析，評價人員以為該居住用房所處位置、面積、建造時間、買賣的市場條件該居住用房所處位置、面積、建造時間、買賣的市場條件等方面與待估資產(chǎn)根本一樣。等方面與待估資產(chǎn)根本一樣。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場買賣案例，應(yīng)采分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場買賣案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在買用市場法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在買賣時間這一目的上，所以只對時間差別進(jìn)展調(diào)整即可推算

20、賣時間這一目的上，所以只對時間差別進(jìn)展調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。出被估資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，20032003年居住用房價錢與年居住用房價錢與20012001年相比上升了年相比上升了9.3%9.3%，那么：，那么： 資產(chǎn)評價值資產(chǎn)評價值=58000=58000(1+9.3(1+9.3)=63394()=63394(元元) )2021-12-1531 例例2-62-6某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年消費才干某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年消費才干為為300300噸。評價基準(zhǔn)日為噸。評價基準(zhǔn)日為20032003年年2 2月月1 1日。評價人日。評價人員搜集的信息：員搜集的信息： 1 1從市場

21、上搜集到一個該類設(shè)備近期買賣的從市場上搜集到一個該類設(shè)備近期買賣的案例，該設(shè)備的年消費才干為案例，該設(shè)備的年消費才干為180180噸，市場成交噸，市場成交價錢為價錢為600600萬元。萬元。 (2(2將待估設(shè)備與搜集的參照設(shè)備進(jìn)展對比并將待估設(shè)備與搜集的參照設(shè)備進(jìn)展對比并尋覓差別。尋覓差別。 3 3發(fā)現(xiàn)兩者除消費才干目的存在差別外，從發(fā)現(xiàn)兩者除消費才干目的存在差別外，從參照設(shè)備成交到評價基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市參照設(shè)備成交到評價基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價錢比較平穩(wěn)，其他條件也根本一樣。場價錢比較平穩(wěn)，其他條件也根本一樣。2021-12-1532分析：由于待估資產(chǎn)的市場買賣案例易于選取，分析：

22、由于待估資產(chǎn)的市場買賣案例易于選取，可采用市場法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)可采用市場法進(jìn)展評價。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別主要表達(dá)在消費才干這一目的上，即可的差別主要表達(dá)在消費才干這一目的上，即可經(jīng)過調(diào)整功能差別來估算該資產(chǎn)的價值。經(jīng)過調(diào)整功能差別來估算該資產(chǎn)的價值。 評價值評價值=600=600300/180=1000(300/180=1000(萬元萬元) ) 2021-12-1533 例例2-72-7某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)展破產(chǎn)清算，某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)展破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評價人員從市場上其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評價人員從市場上搜集到正常買賣情況下的一個買賣案

23、例，該買賣搜集到正常買賣情況下的一個買賣案例，該買賣資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度根本一樣，資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度根本一樣，成交時間為成交時間為20022002年年6 6月，成交價錢為月，成交價錢為365.2365.2萬元。萬元。評價基準(zhǔn)日為評價基準(zhǔn)日為20022002年年8 8月。月。 分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在市分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在市場買賣條件這一目的上，可經(jīng)過調(diào)整買賣條件來場買賣條件這一目的上，可經(jīng)過調(diào)整買賣條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。估算該套待估設(shè)備的市場價值。 經(jīng)評價人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價錢經(jīng)評價人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價錢

24、將低于正常售價的將低于正常售價的30%30%，那么待估資產(chǎn)的評價值為：，那么待估資產(chǎn)的評價值為： 資產(chǎn)評價值資產(chǎn)評價值=365.2=365.2(1-30(1-30)=255.64)=255.64萬元萬元二類比調(diào)整法二類比調(diào)整法 1.適用條件：適用條件： 1不要求參照物與評價對象必不要求參照物與評價對象必需一樣或根本一樣。只需參照物與評需一樣或根本一樣。只需參照物與評價對象在大的方面根本一樣或類似。價對象在大的方面根本一樣或類似。2對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評價人員有較豐求比較高，而且要求評價人員有較豐富的評價閱歷、市場閱歷和評價技巧。富的評價閱歷、市場閱

25、歷和評價技巧。2021-12-1535 2. 2.類比調(diào)整法的原理類比調(diào)整法的原理類比法，又叫市場成交價錢比較法，是在公開類比法，又叫市場成交價錢比較法，是在公開市場上無法找到與被評價資產(chǎn)完全一樣的參照物時，市場上無法找到與被評價資產(chǎn)完全一樣的參照物時，可以選擇假設(shè)干個類似資產(chǎn)的買賣案例作為參照物，可以選擇假設(shè)干個類似資產(chǎn)的買賣案例作為參照物，經(jīng)過分析比較評價對象與各個參照物成交案例的要經(jīng)過分析比較評價對象與各個參照物成交案例的要素差別，并對參照物的價錢進(jìn)展差別調(diào)整，來確定素差別，并對參照物的價錢進(jìn)展差別調(diào)整，來確定被評價資產(chǎn)價值的方法。被評價資產(chǎn)價值的方法。 該法類似于直接比較法。只不過這次

26、調(diào)整的要該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整的要素不是一個，而是多個主要是功能、買賣時間、素不是一個，而是多個主要是功能、買賣時間、新舊、買賣情況等，將每一個要素得到的調(diào)整系新舊、買賣情況等，將每一個要素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個要素的評數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個要素的評價值的影響額確定出來，然后相加，得到被評價資價值的影響額確定出來，然后相加，得到被評價資產(chǎn)的價值。產(chǎn)的價值。3.類比調(diào)整法的特點類比調(diào)整法的特點1適用性強，運用廣泛。適用性強，運用廣泛。2類比調(diào)整法是市場法類比調(diào)整法是市場法中最根本的評價方法。中最根本的評價方法。 4.類比調(diào)整法的詳細(xì)種類類比調(diào)

27、整法的詳細(xì)種類類比調(diào)整類比調(diào)整法法市場售價類比法市場售價類比法本錢市價法本錢市價法價值比率法價值比率法1市場售價類比法市場售價類比法資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=參照物售價參照物售價+功能差別值功能差別值+時間差別值時間差別值+買賣買賣情況差別值情況差別值 或：或： 資產(chǎn)評價值資產(chǎn)評價值 =參照物售價參照物售價功功能差別修正系數(shù)能差別修正系數(shù)時間差別時間差別修正系數(shù)修正系數(shù)闡明：參照物的主要差別要素闡明：參照物的主要差別要素時間要素時間要素 時間要素是指參照物買賣時間與被評時間要素是指參照物買賣時間與被評價資產(chǎn)評價基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致價資產(chǎn)評價基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差別。的差別。 假設(shè)

28、評價對象與參照物之間只需時間要假設(shè)評價對象與參照物之間只需時間要素的影響時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式素的影響時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式表示為：表示為： 評價值參照物價錢評價值參照物價錢買賣時間差別買賣時間差別修正系數(shù)修正系數(shù) 區(qū)域要素區(qū)域要素 區(qū)域要素是指資產(chǎn)所在地域或地區(qū)域要素是指資產(chǎn)所在地域或地段條件對資產(chǎn)價錢的影響差別。地域段條件對資產(chǎn)價錢的影響差別。地域要素對房地產(chǎn)價錢的影響尤為突出。要素對房地產(chǎn)價錢的影響尤為突出。當(dāng)評價對象與參照物之間只需區(qū)域要當(dāng)評價對象與參照物之間只需區(qū)域要素的影響時，被評價資產(chǎn)的價值可用素的影響時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式表示為：下式表示為： 評價值參照物價錢

29、評價值參照物價錢區(qū)域要素區(qū)域要素修正系數(shù)修正系數(shù) 功能要素功能要素 功能要素是指資產(chǎn)實體功能過剩功能要素是指資產(chǎn)實體功能過剩和缺乏對價錢的影響。和缺乏對價錢的影響。 當(dāng)評價對象與參照物之間只需功當(dāng)評價對象與參照物之間只需功能要素的差別時，被評價資產(chǎn)的價值能要素的差別時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式表示為：可用下式表示為： 評價值參照物價錢評價值參照物價錢功能差別功能差別修正系數(shù)修正系數(shù) 買賣情況買賣情況 買賣情況主要包括買賣的市場條買賣情況主要包括買賣的市場條件和買賣條件。市場條件主要是指參件和買賣條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評價時的市照物成交時的市場條件與評價時的市場條件是屬于

30、公開市場或非公開市場場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求情況。買賣條件主要包以及市場供求情況。買賣條件主要包括買賣批量、動機(jī)、時間等。括買賣批量、動機(jī)、時間等。 當(dāng)評價對象與參照物之間只需買當(dāng)評價對象與參照物之間只需買賣情況的差別時，被評價資產(chǎn)的價值賣情況的差別時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式表示為：可用下式表示為： 評價值參照物價錢評價值參照物價錢買賣情況修正系買賣情況修正系數(shù)數(shù) 個別要素個別要素 個別要素主要包括資產(chǎn)的實體特征個別要素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、構(gòu)造、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)的外觀、構(gòu)造、規(guī)格型號等。資產(chǎn)

31、的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝程度。藝程度。 當(dāng)評價對象與參照物之間只需個別當(dāng)評價對象與參照物之間只需個別要素的差別時，被評價資產(chǎn)的價值可用要素的差別時，被評價資產(chǎn)的價值可用下式表示為：下式表示為： 評價值參照物價錢評價值參照物價錢個別要素修個別要素修正系數(shù)正系數(shù) 本錢市價法本錢市價法 根本原理根本原理 以評價對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，以評價對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算對象利用參照物的本錢市價比率來估算對象的價值的方法。的價值的方法。 計算公式計算公式資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=評價對象現(xiàn)行合理本錢評價對象現(xiàn)行合理本錢參照參

32、照 物成交價錢物成交價錢參照物現(xiàn)行合理參照物現(xiàn)行合理本錢本錢 價值比率法市盈率法 根本原理以參照物企業(yè)的價值比率如市盈率作為乘數(shù)倍數(shù)，以此乘數(shù)與評價對象的相關(guān)的財務(wù)目的如收益額相乘估算評價對象價值的方法。 主要適用對象企業(yè)價值評價 計算公式所以：被評價對象的市價總額所以：被評價對象的市價總額=參照物的市盈率參照物的市盈率* 被評價對象的凈利潤被評價對象的凈利潤 資產(chǎn)評價價值資產(chǎn)評價價值=評價對象企業(yè)相關(guān)財務(wù)目的評價對象企業(yè)相關(guān)財務(wù)目的參照物參照物 企業(yè)價值比率企業(yè)價值比率五、市場法評價的優(yōu)缺陷五、市場法評價的優(yōu)缺陷 1、優(yōu)點：、優(yōu)點： 1可以客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，可以客觀反映資產(chǎn)目前的市

33、場情況，其評價的參數(shù)、目的直接從市場獲得，評價值其評價的參數(shù)、目的直接從市場獲得，評價值更能反映市場現(xiàn)實價錢；更能反映市場現(xiàn)實價錢； 2評價結(jié)果易于被各方面了解和接受。評價結(jié)果易于被各方面了解和接受。2、缺陷：、缺陷： 1需求有公開活潑的市場作為根底，有需求有公開活潑的市場作為根底，有時因短少可對比數(shù)據(jù)難以運用；時因短少可對比數(shù)據(jù)難以運用； 2不適用于公用機(jī)器設(shè)備和大部分的無不適用于公用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及遭到地域、環(huán)境等嚴(yán)厲限制的一形資產(chǎn)，以及遭到地域、環(huán)境等嚴(yán)厲限制的一些資產(chǎn)評價。些資產(chǎn)評價。 某商業(yè)用房，面積為某商業(yè)用房，面積為600600平方米，平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需求進(jìn)展評價，評價基準(zhǔn)現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需求進(jìn)展評價，評價基準(zhǔn)日為日為20212021年年1010月月3131日。評價人員在房地日。評價人員在房地產(chǎn)買賣市場上找到三個成交時間與評價產(chǎn)買賣市場上找到三個成交時間與評價基準(zhǔn)日