資產(chǎn)評估-課程習(xí)題及答案

1、湖北汽車工業(yè)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 資產(chǎn)評估學(xué)課程習(xí)題集第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法 習(xí)題及答案1被評估機(jī)組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機(jī)組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評估值。 解： （1）被評估機(jī)組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=

2、24（萬元）（2）該機(jī)組的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54%（3）該機(jī)組的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）4某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.

3、51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）5有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數(shù)A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù)（2）計算參照物修正系數(shù)

4、：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計算參照物修正后的地價解：（1）A宗地容積率地價相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價相關(guān)系數(shù)為110（2）交易情況修正系數(shù)為或者0.99交易時間修正系數(shù)為或者1.06區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02個別因素修正系數(shù)為或者1容積率修正系數(shù)為或者0.95（3）參照物修正后地價=（萬元）第三章 機(jī)器設(shè)備評估1機(jī)器設(shè)備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調(diào)試費用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為9.

5、5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比3年前上漲了40、30、20。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（萬元）9被評估機(jī)組為3年前購置，帳面價值為20萬元人民幣，評估時該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價格的20%，被評估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價值

6、。解：根據(jù)題意計算如下：（1）被評估機(jī)組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30×（120%）=24（萬元）（2）設(shè)備的成新率為：7÷（3+7） ×100%=70%（3）設(shè)備的評估值為：24×70%=16.8（萬元）10被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計算如下：（1）評估時設(shè)備的現(xiàn)行成本，

7、亦稱更新成本為：（帳面原值×價格變動率）所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）（2）評估時設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）÷（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=8÷（9.5+8） ×100%=45.7%房地產(chǎn)評估1待估對

8、象為一新開發(fā)土地為1000平方米，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，銀行貸款利率9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%，土地增值收益率為10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補(bǔ)償、安置費用：50000÷66775元平方米其他費用：30000÷66745元平方米 土地取得費=75+45=120元/平方米土地開發(fā)費用：150，000，000÷1，000，000150

9、元平方米（2）計算利息： 120*（1+9%）2-1+150*75%*（1+9%）1.5-1+ 150*25%*（1+9%）0.5-1=M（3）計算利潤：(120+150)×1027（元）（4）計算土地單價：(120+150+M+27)*（1+10%）N（元平方米）（5）計算待估土地總價： N*1000=？3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：項目 ABC待估對象坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁

10、華區(qū)用地性質(zhì) 商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型 空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元  單價1500元/m21400元/m31450元/m4 交易日期 1996.10 1996.121997.11997.5面積 168m2350m2300m2600m2形狀 長方形長方形長方形長方形地勢 平坦平坦平坦平坦地質(zhì) 普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施 完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來，土地價

11、格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。解：（1）進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故

12、無需修正。（2）進(jìn)行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)1071001.07交易實例B交易時間修正系數(shù)1051001.05交易實例C交易時間修正系數(shù)1041001.04（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權(quán)年限因修正。除交易

13、實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8）：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)11（1+8）30÷11（1+8）350.9659交易實例A的個別修正系數(shù)1.03×0.96590.995交易實例B的個別修正系數(shù)1.03交易實例C的個別修正系數(shù)1.03×0.96590.995（5）計算待估土地初步價格。A1500×1×1.07×1×0.9951597（元平方米）B1400×1×1.05×1.163×1.031761（元平方米

14、）C1400×1×1.04×1.075×0.9951613（元平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價評估值1657×600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.

15、5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：（1）現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為：地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價2000×2.5×900045,000,000（元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費3000×2000×2.515,000,000（元）專業(yè)費建筑費×1015,000,000×101,500,000（元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用45,000,000×

16、;2.51,125,000（元）銷售稅費45,000,000×6.52,925,000（元）（5）計算利潤利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）×10（地價+16,500,000）×10（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）計算利息利息地價×（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）×（1+6）110.1236×地價+990，000（注:地價是在兩年前就投入的，故要用2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.）（7）求取地價地價45,000,00016,500,00

17、01,125,0002,925,0000.1×地價1,650,0000.1236×地價9,900,000地價21,810,0001.223617,824,452（元）（8）評估結(jié)果單位地價17,824,45220008912（元/平方米）樓面價格89122.53565（元平方米）流動資產(chǎn)評估1. 對某企業(yè)庫存的一種燃料進(jìn)行評估，庫存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場技術(shù)鑒定，沒有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1，根據(jù)市場調(diào)查，得知該燃料近期市場價格為每噸4000元，每噸運費l00元，整理入庫費為每噸40元，則該庫存燃料的評估值是多少？ 解： 根據(jù)題意；采購成本50

18、15;4000200000（元）自然損耗200000×1%2000（元）運費及入庫費50×（100+40）7000（元）評估值200000-2000+7000205000（元）本題是流動資產(chǎn)評估中的材料的評估。要注意的是采購成本中要扣除自然損耗，還需考慮運輸成本與入庫費。10. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：（1）評估基準(zhǔn)日前一個月從外地購進(jìn)產(chǎn)成品材料50公斤，單價200元，當(dāng)時支付運雜費500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點，評估時庫存材料尚存15公斤。（2）截止評估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫存商品實有數(shù)30件，每件實際成本200元，該庫存商品的材料費與工資、其他費

19、用的比例為80%和20%，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。（3）截止評估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價1300元，預(yù)計使用1年，現(xiàn)已使用4個月，該低值易耗品現(xiàn)行市價900元。根據(jù)以上資料，評估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品價值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評估值=15×（200+500/50）=3150（元）庫存商品的評估值=30×200×（80%×1.36+20%×1.05）=7788（元）低值易耗品評估值=900×（1-4/12）=600（元）三項合計為11538元。近期

20、購進(jìn)的庫存材料，因庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價基本接近，評估時可采用成本法，也可采用市場法。無形資產(chǎn)評估1某項技術(shù)為一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價格為250元/件，該產(chǎn)品價格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將采取擴(kuò)大市場范圍的市場策略，預(yù)計該企業(yè)將會維持目前的市場占有，但價格將呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后13年維持現(xiàn)價；45年降為270元/件；68年降為260元/件，估計成本變化不大，故不

21、考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評估該項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)的價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）解：由于該技術(shù)所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超出平均價格的收入視為超額利潤（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。計算過程如下：第13年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=280-250=30（元）第45年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=270-250=20（元）第68年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=260-250=10（元）評估值=30×20,000×（1-33%）/（1+10%）1+ 30×20,000×（1-33%）/（1+

22、10%）2+ 30×20,000×（1-33%）/（1+10%）3+20×20,000×（1-33%）/（1+10%）4+20×20,000×（1-33%）/（1+10%）5 +10×20,000×（1-33%）/（1+10%）6+10×20,000×（1-33%）/（1+10%）7 +10×20,000×（1-33%）/（1+10%）8=(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) +

23、 (268,000/1.6105) + (134,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436)=1556083.35（元）2某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料：（1）該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為600萬箱和400萬箱；（2）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國外引進(jìn)，賬面價格500萬元，已使用3年，尚可使用9年，3年通貨膨脹率累計為10%；（3）該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價格下降，在以后9年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計算為100萬元，增加開發(fā)費以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為30萬元

24、。根據(jù)上述資料，計算確定：（1）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；（2）該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值。解：（1）3年通貨膨脹率累計為10%，對外購無形資產(chǎn)的重置成本可按物價指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率來確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：500×（1+10%）×9/（3+9）=412.5（萬元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項無形資產(chǎn)，設(shè)計能力分別為600萬箱和400萬箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?00/（400+600）×100%=40%由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場競爭，在該項無形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和費用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會成本，

25、根據(jù)資料可得：100+30=130（萬元）因此，該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值為：412.5×40%+130=295（萬元）3甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100萬元，三年間物價累計上升50%，該專利法律保護(hù)期10年，已過3年，尚可保護(hù)7年。經(jīng)專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為5000萬元，成本利潤率為10%，通過對該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每年約為400元，未來5

26、年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價要達(dá)500元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價將下降到每臺450元，第五年下降到每臺420元，折現(xiàn)率確定為10%。要求根據(jù)上述資料確定該專利的評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。解：（1）確定利潤分成率：確定專利的重置成本：100×（1+50%）=150（萬元）專利的約當(dāng)投資量：150×（1+400%）=750（萬元）乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量：5000×（1+10%）=5500（萬元）利潤分成率：750/（5500+750）×1

27、00%=12%（2）確定評估值確定每年利潤總額：第一、第二年：（500-400）×20=2000（萬元）第三、第四年：（450-400）×20=1000（萬元）第五年：（420-400）×20=400（萬元）確定分成額：第一、第二年：2000×12%=240（萬元）第三、第四年：1000×12%=120（萬元）第五年：600×12%=72（萬元）確定評估值：240/（1+10%）+240/（1+10%）2 +120/（1+10%）3 +120/（1+10%）4+72/（1+10%）5=240×0.9091+240×

28、0.8264+120×0.7513+120×0.6830+72×0.6209 =218.18+198.34+90.16+81.96+44.71=633.35（萬元）長期性資產(chǎn)評估2被評估債券為非上市債券，3年期，年利率為17，按年付息到期還本， 面值100元，共 l000張。評估時債券購入已滿一年，第一年利息已經(jīng)入賬，當(dāng)時一年期國庫券利率為10，一年期銀行儲蓄利率為9.6，該被評估債券的評估值應(yīng)是多少？解：根據(jù)題意：P=Rt（1+I）-t+P0（1+I ）-n=100 000×17%×（1+10%）-1+100 000×17%

29、5;（1+10%）-2+100 000×（1+10%）-2=17000×0.9091+17000×0.8264+100000×0.8264=112143（元）非上市債券評估時，如果是每年支付利息的，則把它的評估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值。6被評估企業(yè)擁有M公司面值共90萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10 ，評估人員通過調(diào)查了解到M公司只把稅后利潤的80 用于股利分配，另20 用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤保持在15 水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為12，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的M公司股票。解：根據(jù)題意：D1=900 000×10%=90 000（元）g=20%×15%=3%P= D1/（i-g）=900 00/（12%-3%）=900 00/9%=1 000 000（元）本題是非上市股票評估中的紅利增長模型的應(yīng)用。要注意的是這里的g是留存利潤率乘以股本利潤率。企業(yè)價值與商譽(yù)評估2甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)專家預(yù)