2020湖北京山縣永隆置業(yè)新市華都項(xiàng)目一期房源入市均價(jià)定位及執(zhí)行ppt課件

1、本案一期均價(jià)，主要取決于兩點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行情 & 本案本身認(rèn)籌情況1 1先看看我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中的位置什么樣的價(jià)錢(qián)才和我們位置相符？目前市場(chǎng)上用的最多，最科學(xué)的定價(jià)方法是目前市場(chǎng)上用的最多，最科學(xué)的定價(jià)方法是“競(jìng)爭(zhēng)比較定價(jià)法。競(jìng)爭(zhēng)比較定價(jià)法。本工程的定價(jià)建議采取這樣的方法。我們選取京山市場(chǎng)上具有一本工程的定價(jià)建議采取這樣的方法。我們選取京山市場(chǎng)上具有一定可比性的工程作為對(duì)比參照，最終對(duì)影響樓盤(pán)價(jià)錢(qián)的要素賦予定可比性的工程作為對(duì)比參照，最終對(duì)影響樓盤(pán)價(jià)錢(qián)的要素賦予相應(yīng)的分值，再根據(jù)相應(yīng)計(jì)算公式，推導(dǎo)出本工程的參考均價(jià)。相應(yīng)的分值，再根據(jù)相應(yīng)計(jì)算公式，推導(dǎo)出本工程的參考均價(jià)。首先，我們看下相應(yīng)工程根

2、底情況及市場(chǎng)表現(xiàn)。首先，我們看下相應(yīng)工程根底情況及市場(chǎng)表現(xiàn)。關(guān)于新市華都工程價(jià)錢(qián)定位關(guān)于新市華都工程價(jià)錢(qián)定位工程參照：富水花園二期工程參照：富水花園二期工程稱(chēng)號(hào)：富水花園二期工程稱(chēng)號(hào)：富水花園二期 占地面積：占地面積：10248.0710248.07 建筑面積：建筑面積：5219752197 容積率：容積率：4.58 4.58 綠化率：綠化率：31.2%31.2% 產(chǎn)品特點(diǎn)：富水花園二期以產(chǎn)品特點(diǎn)：富水花園二期以130130以上的大戶(hù)型為主，除依托于原先一期以上的大戶(hù)型為主，除依托于原先一期的成熟景觀外，更是對(duì)社區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)行晉級(jí)改造，建成開(kāi)放式噴泉廣場(chǎng)。的成熟景觀外，更是對(duì)社區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)行晉級(jí)改造，

3、建成開(kāi)放式噴泉廣場(chǎng)。單從數(shù)據(jù)上看，富水二期的容積率較高；單連同一期多層物業(yè)整體而言，其單從數(shù)據(jù)上看，富水二期的容積率較高；單連同一期多層物業(yè)整體而言，其實(shí)踐容積率并不高，同時(shí)社區(qū)氣氛成熟，居住溫馨度高。實(shí)踐容積率并不高，同時(shí)社區(qū)氣氛成熟，居住溫馨度高。 銷(xiāo)售情況：富水二期銷(xiāo)售情況：富水二期5 5月底開(kāi)盤(pán)，一次性付款優(yōu)惠月底開(kāi)盤(pán)，一次性付款優(yōu)惠1400014000，按揭優(yōu)惠，按揭優(yōu)惠80008000。其價(jià)錢(qián)隨樓層高度差別較大，對(duì)外報(bào)價(jià)其價(jià)錢(qián)隨樓層高度差別較大，對(duì)外報(bào)價(jià)3250-39003250-3900元元/ /，綜合均價(jià)約，綜合均價(jià)約35703570元元/ /，銷(xiāo)售上延續(xù)著一種不緊不慢的態(tài)勢(shì)。

4、，銷(xiāo)售上延續(xù)著一種不緊不慢的態(tài)勢(shì)。工程參照：御景天城工程參照：御景天城工程稱(chēng)號(hào)：凱發(fā)工程稱(chēng)號(hào)：凱發(fā)御景天城御景天城 占地面積：占地面積：127591.43127591.43 建筑面積：建筑面積：308671.03308671.03 容積率：容積率：2.5 2.5 綠化率：綠化率：30%30% 總戶(hù)數(shù)：約總戶(hù)數(shù)：約25002500戶(hù)戶(hù) 停車(chē)位：停車(chē)位：11001100個(gè)個(gè) 產(chǎn)品特點(diǎn)：凱發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)：凱發(fā)御景天城工程涵蓋多層、高層、商業(yè)，其中多層住宅面積御景天城工程涵蓋多層、高層、商業(yè)，其中多層住宅面積112316112316，高層占據(jù)約，高層占據(jù)約1717萬(wàn)；商業(yè)部分主要為沿新萬(wàn)；商業(yè)部分主要為沿

5、新市大道、人民大道的多層物業(yè)一樓底商。市大道、人民大道的多層物業(yè)一樓底商。 市場(chǎng)表現(xiàn)：工程前期以市場(chǎng)表現(xiàn)：工程前期以2 2萬(wàn)抵萬(wàn)抵2500025000的政策正式認(rèn)籌，的政策正式認(rèn)籌，5 5月月2828日，一期開(kāi)盤(pán)共推出日，一期開(kāi)盤(pán)共推出1010棟多層和棟多層和3 3棟高層合計(jì)棟高層合計(jì)500500多套房源；加上后續(xù)加多套房源；加上后續(xù)加推推300300余套，目前推出房源總計(jì)余套，目前推出房源總計(jì)900900余戶(hù)，整體銷(xiāo)售情況達(dá)余戶(hù)，整體銷(xiāo)售情況達(dá)80%80%以上，優(yōu)惠后銷(xiāo)售均價(jià)以上，優(yōu)惠后銷(xiāo)售均價(jià)33403340元元/ /。工程參照：公園工程參照：公園1號(hào)號(hào)工程稱(chēng)號(hào)：偉城工程稱(chēng)號(hào)：偉城公園公園

6、1 1號(hào)號(hào) 占地面積：占地面積：72120.472120.4 建筑面積：建筑面積：125963.4125963.4 容積率：容積率：2.5 2.5 綠化率：綠化率：30.6%30.6% 產(chǎn)品特點(diǎn)：工程隔新市大道緊鄰文峰公園，此為一大賣(mài)點(diǎn)。規(guī)劃有多產(chǎn)品特點(diǎn)：工程隔新市大道緊鄰文峰公園，此為一大賣(mài)點(diǎn)。規(guī)劃有多層，小高層，臨街商鋪等。但其樓間距較窄，同時(shí)外立面風(fēng)格略顯陳舊，尚層，小高層，臨街商鋪等。但其樓間距較窄，同時(shí)外立面風(fēng)格略顯陳舊，尚不能被部分京山人所接受。不能被部分京山人所接受。 銷(xiāo)售情況：工程銷(xiāo)售情況：工程5 5月底對(duì)外登記，月底對(duì)外登記，8 8月月6 6日一期正式開(kāi)盤(pán)，推出日一期正式開(kāi)盤(pán)

7、，推出130130余套余套房源，當(dāng)日解籌缺乏房源，當(dāng)日解籌缺乏20%20%，可謂開(kāi)盤(pán)不利。除因戶(hù)型較為偏大外以，可謂開(kāi)盤(pán)不利。除因戶(hù)型較為偏大外以130130的的三房為主，更因京山樓市當(dāng)前市場(chǎng)氣氛低迷，而其三房為主，更因京山樓市當(dāng)前市場(chǎng)氣氛低迷，而其33203320元元/ /的折后均價(jià)，的折后均價(jià)，讓客戶(hù)接受難度加大。讓客戶(hù)接受難度加大。工程參照：丹桂國(guó)際花卉城工程參照：丹桂國(guó)際花卉城工程稱(chēng)號(hào)：丹桂國(guó)際花卉城工程稱(chēng)號(hào)：丹桂國(guó)際花卉城 建筑面積：建筑面積：5489054890 容積率：容積率：3.123.12 綠化率：綠化率：40%40% 建筑密度：建筑密度：50%50% 產(chǎn)品特點(diǎn)：主體建筑有七

8、棟，主要建筑類(lèi)型是產(chǎn)品特點(diǎn)：主體建筑有七棟，主要建筑類(lèi)型是4-64-6層的多層住宅，面層的多層住宅，面積區(qū)間為積區(qū)間為6060到之間，以三房為主，贈(zèng)送超大的露臺(tái)和私家花園；同時(shí)，該到之間，以三房為主，贈(zèng)送超大的露臺(tái)和私家花園；同時(shí)，該工程沿人民大道有較多的臨街商鋪。工程沿人民大道有較多的臨街商鋪。 銷(xiāo)售情況：丹桂國(guó)際花卉城以銷(xiāo)售情況：丹桂國(guó)際花卉城以“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的概念入市，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的概念入市，7 7月月2828日正日正式公開(kāi)認(rèn)籌，政策為式公開(kāi)認(rèn)籌，政策為2 2萬(wàn)抵萬(wàn)抵3 3萬(wàn)，住宅初步報(bào)價(jià)萬(wàn)，住宅初步報(bào)價(jià)30003000元元/ /，后期成交價(jià)估計(jì)約，后期成交價(jià)估計(jì)約28502850元元/ /。工

9、程參照：綠林世紀(jì)廣場(chǎng)工程參照：綠林世紀(jì)廣場(chǎng)工程稱(chēng)號(hào)：綠林世紀(jì)廣場(chǎng)工程稱(chēng)號(hào)：綠林世紀(jì)廣場(chǎng) 占地面積：占地面積：26385.99m26385.99m 建筑面積：建筑面積：109980.45m2109980.45m2 容積率：容積率：4.14.1 綠化率：綠化率：32%32% 產(chǎn)品特點(diǎn)：工程位于人民大道與申公路交匯處，與新工業(yè)區(qū)嚴(yán)密產(chǎn)品特點(diǎn)：工程位于人民大道與申公路交匯處，與新工業(yè)區(qū)嚴(yán)密相連，同時(shí)可一定程度上共享新市大道配套?？傮w建筑群由相連，同時(shí)可一定程度上共享新市大道配套。總體建筑群由8 8棟高層建筑棟高層建筑所組成，設(shè)計(jì)最高點(diǎn)為所組成，設(shè)計(jì)最高點(diǎn)為108m108m，主要包括電梯洋房、商娛配套、

10、精致公寓，主要包括電梯洋房、商娛配套、精致公寓等三種物業(yè)形狀。等三種物業(yè)形狀。 銷(xiāo)售情況：綠林世紀(jì)廣場(chǎng)于銷(xiāo)售情況：綠林世紀(jì)廣場(chǎng)于20212021年年8 8月首期開(kāi)盤(pán)，就其目前地段、月首期開(kāi)盤(pán)，就其目前地段、配套、招商成果而言，均處于普通程度。但其長(zhǎng)期延續(xù)的配套、招商成果而言，均處于普通程度。但其長(zhǎng)期延續(xù)的31003100元元/ /使其使其在后期市場(chǎng)浮動(dòng)的情況下，反而凸顯價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)。目前其主要去化臨人民在后期市場(chǎng)浮動(dòng)的情況下，反而凸顯價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)。目前其主要去化臨人民大道兩棟公寓樓的大道兩棟公寓樓的7070左右小戶(hù)型，小戶(hù)型價(jià)錢(qián)在左右小戶(hù)型，小戶(hù)型價(jià)錢(qián)在3200-36503200-3650元元/ /。

11、連。連同其一期物業(yè)，整體而言其均價(jià)在同其一期物業(yè)，整體而言其均價(jià)在33003300元元/ /?！粳F(xiàn)【現(xiàn) 象】象】御景天城御景天城 質(zhì)量質(zhì)量 價(jià)錢(qián)價(jià)錢(qián) 快速去快速去化化其利用大盤(pán)、大社區(qū)籠統(tǒng)，搶其利用大盤(pán)、大社區(qū)籠統(tǒng)，搶先入市分流了客源先入市分流了客源富水二期富水二期 質(zhì)量質(zhì)量 = 價(jià)錢(qián)價(jià)錢(qián) 正常銷(xiāo)正常銷(xiāo)售售依托輕機(jī)品牌，及一期成熟氣依托輕機(jī)品牌，及一期成熟氣氛，以較佳的社區(qū)居住感官獲得氛，以較佳的社區(qū)居住感官獲得一定認(rèn)同一定認(rèn)同 綠林世紀(jì)綠林世紀(jì) 質(zhì)量質(zhì)量 價(jià)錢(qián)價(jià)錢(qián) 正常正常銷(xiāo)售銷(xiāo)售其同樣是入市較早，最終以?xún)r(jià)其同樣是入市較早，最終以?xún)r(jià)錢(qián)博得市場(chǎng)錢(qián)博得市場(chǎng) 公園一號(hào)公園一號(hào) 質(zhì)量質(zhì)量 價(jià)錢(qián)價(jià)錢(qián)

12、開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)失利失利入市時(shí)市場(chǎng)冷寂，加之其開(kāi)盤(pán)入市時(shí)市場(chǎng)冷寂，加之其開(kāi)盤(pán)定價(jià)偏高，有限的客戶(hù)被放棄定價(jià)偏高，有限的客戶(hù)被放棄序序號(hào)號(hào)要素要素權(quán)重權(quán)重% %御景天城御景天城富水二期富水二期公園公園1 1號(hào)號(hào)綠林世紀(jì)綠林世紀(jì)丹桂工程丹桂工程新市華都新市華都1社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模131313121011792地段地段1212101110108123居住密度居住密度12129998984景觀視野景觀視野111199108795建筑風(fēng)格及立建筑風(fēng)格及立面面10108989896周邊環(huán)境周邊環(huán)境及配套及配套10108877697戶(hù)型戶(hù)型9 98778878城市規(guī)劃潛力城市規(guī)劃潛力9 97788789物業(yè)效力物業(yè)效

13、力7 756555510開(kāi)展商品牌開(kāi)展商品牌7 7665655總量總量1001008383848480808080707081比較均價(jià)比較均價(jià)33403570332033002850建議價(jià)錢(qián)建議價(jià)錢(qián)新市華都一期市場(chǎng)均價(jià)：新市華都一期市場(chǎng)均價(jià)： ？ 元元/ /價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)系數(shù)類(lèi)比價(jià)錢(qián)系數(shù)類(lèi)比 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)比較定價(jià)法，本案一期均價(jià)計(jì)算公式如下：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)比較定價(jià)法，本案一期均價(jià)計(jì)算公式如下： 工程均價(jià)工程均價(jià) = = 可比樓盤(pán)均價(jià)之和工程得分可比樓盤(pán)得分總和可比樓盤(pán)均價(jià)之和工程得分可比樓盤(pán)得分總和 根據(jù)前列根據(jù)前列“價(jià)錢(qián)系數(shù)表，新市華都一期均價(jià)推導(dǎo)如下：價(jià)錢(qián)系數(shù)表，新市華都一期均價(jià)推導(dǎo)如下： 1

14、6380 16380可比樓盤(pán)均價(jià)之和可比樓盤(pán)均價(jià)之和8181工程得分工程得分397397可比樓盤(pán)得分總和可比樓盤(pán)得分總和 = 3342 = 3342元元/ /工程均價(jià)工程均價(jià)對(duì)此進(jìn)展上下約對(duì)此進(jìn)展上下約1%的誤差修正，得出新市華都一期均價(jià)幅度為的誤差修正，得出新市華都一期均價(jià)幅度為3310 3376 元元/。價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位一期均價(jià)值推算一期均價(jià)值推算2 2再看看我們的實(shí)踐認(rèn)籌情況 意向中的購(gòu)房客戶(hù)對(duì)我們有多接受？ 以及我們?nèi)绾谓档惋L(fēng)險(xiǎn)，掌控利潤(rùn)？截止9月19日，我方共實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌客戶(hù)69組，估計(jì)后期再配以一定的廣告推行，配以開(kāi)盤(pán)信息刺激，預(yù)及至10月1日約能實(shí)現(xiàn)約80組左右的認(rèn)籌客戶(hù)。其中扣除約

15、20名意向非一期房源客戶(hù)，在開(kāi)盤(pán)價(jià)錢(qián)適宜的情況下，再根據(jù)70%左右的認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率，我們估計(jì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化房源約在40套左右。因此，在京山這個(gè)遍地皆盤(pán)、客群分流嚴(yán)重的市場(chǎng)下，制定適宜的入市價(jià)錢(qián)，少流失現(xiàn)有誠(chéng)意客戶(hù)，顯得尤為重要。價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位認(rèn)籌推進(jìn)情況認(rèn)籌推進(jìn)情況價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位客戶(hù)抗性分析客戶(hù)抗性分析 根據(jù)銷(xiāo)售部的反響，客戶(hù)抗性主要如下： 1、小區(qū)規(guī)模小，景觀綠化面積少。 2、樓間距太窄。而隨著工程的推進(jìn)，這種樓體間直觀的“狹促感 更加明顯 3、建筑形狀單一，全部是高層，還是習(xí)慣住多層。 4、臨輕機(jī)大道比較吵，不適宜居住。 5、部分戶(hù)型的衛(wèi)生間和廚房太小。 6、價(jià)錢(qián)高于御景天城就不思索了分批推

16、售工程，逐漸提升售價(jià)是銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)踐的方式。為了防止出現(xiàn)公園1號(hào)開(kāi)盤(pán)失利的局面，新市華都在推出價(jià)錢(qián)上應(yīng)以“穩(wěn)健性為原那么，推售初期以博得市場(chǎng)及口碑為主，為后續(xù)物業(yè)的推出預(yù)留靈敏空間，以便更好的降低風(fēng)險(xiǎn)，掌控利潤(rùn)。 因此，建議本案一期房源1#、4#樓銷(xiāo)售均價(jià)設(shè)定為3360元/， 輔以開(kāi)盤(pán)期間額外優(yōu)惠，盡量減少前期客戶(hù)的流失。 一期加推房源2#樓，銷(xiāo)售均價(jià)設(shè)定為3420元/，同時(shí)可視情況 小幅提價(jià)。 二期房源3#、5#樓，銷(xiāo)售均價(jià)設(shè)定為3520元/，同時(shí)在銷(xiāo)售階段 可視情況小幅高頻提價(jià)，確保利潤(rùn)最大化。價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)定位價(jià)錢(qián)執(zhí)行戰(zhàn)略?xún)r(jià)錢(qián)執(zhí)行戰(zhàn)略一期房源一期房源1 1、4#

17、4#樓樓房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)2*2*2 +花園3*2*1 +花園3*2*22*2*1116.5428套93.8328套111.8833套85.8833套一期總面積：一期總面積：12416.4412416.44122122套套一期加推房源一期加推房源2 2樓樓房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)2*2*2 +花園3*2*1 +花園116.5428套93.8328套加推面積：加推面積：5890.365890.365656套套二期房源二期房源3 3、5#5#樓樓房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)3*2*2116.5433套2*2*185.6833套3*2*2120.4018套3*2*2 +花園.8718套2*2*1 +花園93.2018套2*2*1 +花園95.9318套二期總面積：二期總面積：14744.4614744.46套套附：房源情況表附