地租與土地價格理論內(nèi)容及現(xiàn)實意義.

1、中央黨校2009級經(jīng)濟學專業(yè)資本論論文 地租與土地價格理論內(nèi)容及現(xiàn)實 意義學員王玉剛二年六月二十五日地租與土地價格理論內(nèi)容及現(xiàn)實意義學員王玉剛二年六月二十五日按照西方經(jīng)濟學關(guān)于人類需求的無限性與資源供給的 有限性的假設(shè),要比較全 面理解和把握地租理論、土地價格理論以及二者之間的關(guān)系，提高對其現(xiàn)實意義的 認識，更好地指導經(jīng)濟工作的實踐，需要從馬克思地租理論、 土地價格理論形成脈 絡(luò)展開，并抓住關(guān)鍵的理論連結(jié)點。一、馬克思資本主義地租理論、土地價格理論基本內(nèi)容及其實現(xiàn)條件地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)的形式。那么 ，土地所有權(quán)在經(jīng)濟上是如 何實現(xiàn)的呢？或者說以什么形式、通 過什么載體來實現(xiàn)呢？按

2、照馬克思地租理論，地 租實現(xiàn)必須 有以下三個條件。一是資本主義條件下的土地所有權(quán) ，即土地所有權(quán)只 擁有純粹的經(jīng)濟權(quán)利，消除了非經(jīng)濟特權(quán)，土地所有者對土地的絕對占有以及土地所 有權(quán)的獨立地位；二是農(nóng)民已被脫離于小農(nóng)經(jīng)濟和封建制度的約束，從對土地的依 附關(guān)系中解放出來成為出賣勞動力的無產(chǎn)者，為了生存必須 出賣勞動力而創(chuàng)造由土 地所有者、產(chǎn)業(yè)資本家共同攫取的剩余價值;三是土地所有權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)完全分 離，產(chǎn)業(yè)資本 家通過地租的方式獲得土地經(jīng)營權(quán)，并獲取平均利潤。由此,通過土地 所有者、產(chǎn)業(yè)資本家和農(nóng)業(yè)工人這三個載體，以土地為紐帶,在資本主義生產(chǎn)關(guān)系中 地租實現(xiàn)了。究其實質(zhì),地租體現(xiàn)了土地所有者和產(chǎn)

3、業(yè)資本共同剝削農(nóng)業(yè)雇傭工人的關(guān)系，這是資本主義地租的本質(zhì)。同時，地租理論也是馬克思勞動價值論尤其 是生產(chǎn)價格理論在土地中的具體應(yīng)用和延伸，是對資本主義生產(chǎn)方式下的農(nóng)村土地關(guān)系的基本揭 示以及對整個資本主義生產(chǎn)關(guān)系、分配關(guān)系、交換關(guān)系、消費關(guān)系 的完整研究的基礎(chǔ)馬克思所說的土地價格是資本化的地租，是為購買獲得土地預期收益的權(quán)利而 支付的代價。土地價格的高低取決于 可以獲取的預期土地收益高低。正如馬克思 所說：土地的購買價格,是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種 表現(xiàn)。實際上這個購買價格不是土地的購買價格 ,而是土地所提供的地租的購買價 格，它是按普通利息率來計 算的。”由此，土地

4、價格的計算公式為：土地價格=地租額 /利息率。對于土地所有者來說，所有權(quán)的占有使其獲得了穩(wěn)定 的地租收入,如果出 售土地，就意味著轉(zhuǎn)讓了獲得地租的權(quán) 利，因而必然要索取相應(yīng)的報酬，即土地的價格; 而對于購 買土地的貨幣所有者來說，必然要比較購買土地獲得的地租 收入與貨幣資 本存在銀行的利息收入，而后決定是否購買。顯然，把土地價格作為出售土地的資本 化的收入，具有其客 觀必然性。土地價格的變動與利息率、供求關(guān)系、地理位置和土地肥沃程度（級差地租等因素所決定。二、馬克思資本主義地租理論、土地價格理論基本脈絡(luò) 及其關(guān)鍵點（一基本脈絡(luò)?？傮w環(huán)境:資本主義生產(chǎn)方式占統(tǒng)治地位（資本主義生 產(chǎn)關(guān)系的建立T前

5、提條 件:1、土地所有權(quán)的壟斷（土地所 有者+2、農(nóng)民成為農(nóng)業(yè)工人（農(nóng)民被從對土地的 依附關(guān)系中解放并成為無產(chǎn)者+3、產(chǎn)業(yè)資本（獲取土地經(jīng)營權(quán)-地租產(chǎn)生:純粹的經(jīng)濟 契約（租金隨之產(chǎn)生級差地租I、級差地租U :資本家對土地經(jīng)營權(quán)的壟斷 土 地價格:地租數(shù)量、利息率、土地肥沃程度、供求關(guān)系、土地供給政策等因素。（二幾個關(guān)鍵點。1、馬克思勞動價值論的指導和統(tǒng)領(lǐng)作用。被馬克思稱為資本論全書導言的勞動價值論，是研究資本主義經(jīng)濟的理論基礎(chǔ)，具有特殊的地位。特別是要把握好 勞動二重性學說作為理解政治經(jīng)濟學的樞紐的理論基點。從以上地租、土地價格 產(chǎn)生的基本脈絡(luò)上看，好像一切都順理成章，獲得土地經(jīng)營權(quán)付出地租

6、，雇傭農(nóng)業(yè)工人 付出工資，但若從勞動 二重性的角度來理解，就會發(fā)現(xiàn):作為勞動過程,勞動者的具體 勞動創(chuàng)造了使用價值，勞動者的抽象勞動創(chuàng)造了價值和 剩余價值，揭示了其剩余價值 的來源和剝削的實質(zhì)。同樣以 勞動力成為為商品，是貨幣轉(zhuǎn)化為資本、剩余價值得 以產(chǎn)生作為前提條件,遵循資本運動總公式。2、如何理解 土地不是勞動產(chǎn)品，本身沒有價值”的論述。這同樣要和勞動價 值論結(jié)合理解。土地是自然界固有的，因為勞動者的改良、耕作而成為土地資本，要 說有 價值”的話，也是搭了人類勞動的 順風車” 土地價格實質(zhì)是資本化的地 租（租 金由此產(chǎn)生。對于一般商品而言，價格是價值的貨 幣表現(xiàn)，價值是凝結(jié)在商品中的無 差

7、別的人類勞動，商品是可交換的勞動產(chǎn)品。這些概念強調(diào)了價格是人類勞動的一 種度量標準。而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的，是自然之物，所以，一般商品的價格中 必然含有生產(chǎn)成本因素，而土地價格則不一定含有生產(chǎn)成本因素。從更深的角度考察，一般物品的價格是 勞動價 值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著 勞動價值”而上下波動;土地價格本質(zhì)上不是 勞動價值”的 貨幣表現(xiàn)，是地租的 資本化。3、土地供給曲線。因為土地是不可再生資源，不可能無限供給，因此土地供給 曲線有一個最終界限，加上區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施水平、肥沃程度、供給政策等因素，其供 給界限又 被壓縮，因此總體上看，土地價格呈上升趨勢。這樣，反過來,土地價格又會 影響地租（租金

8、水平，由此完成了一個 資本循環(huán)。4、機會成本（影子價格。土地的不可再生性，土地利用的一次性，加上人類需求 的放大，產(chǎn)業(yè)資本要以獲取更 高利益的方式來利用土地，更加劇了土地價格的變動。三、現(xiàn)實意義前述主要探討了資本主義社會形態(tài)下的地租理論。同時 要看到，地租是一個歷 史范疇，不同社會形態(tài)下的地租，有著不同的性質(zhì)、內(nèi)容和形式，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn) 關(guān)系。比如,在我國城市土地所有權(quán)國有的條件下，國家出讓給用地單位 或個人的 不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是 土地的所有權(quán)。我國土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離，決定了土地使用權(quán)是交易的標的，土地市場交易的產(chǎn)權(quán)（如房產(chǎn)也 是各種不同權(quán)利組合的使用權(quán)，而非

9、所有權(quán)。因此，我國城市土地價格是作為讓渡土 地使用權(quán)的價格。（一正確認識不同社會形態(tài)中地租的聯(lián)系和區(qū)別。在各個社會形態(tài)中，不同的土地所有權(quán)都要在經(jīng)濟上得 以體現(xiàn)。地租就是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的 收入，這是不同社會形態(tài)地租的共同點。同時，地租體現(xiàn)不同的生產(chǎn)關(guān)系。馬克思地租理論是資本主義制度下，以土地所 有權(quán)的私人占有為前提的；而我國土 地歸國家所有，土地經(jīng) 營者只是在一定的存續(xù)期內(nèi)具有對土地的使用權(quán)，存續(xù)期 內(nèi)，土地使用權(quán)人擁有對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營等方式獲取收益的權(quán)利。在這一點上，土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)也實現(xiàn)了完 全分離。因此，在我國社會主義條件下， 農(nóng)業(yè)土地也存在地 租，只是表現(xiàn)形式不

10、同，資本主義地租是以少數(shù)人對土地的占有為前提的，而我國的地租是在存續(xù)期內(nèi)以多數(shù)農(nóng)民擁有土地使用權(quán)為前提的，這也進一步印證了我國社會主義公有 制為基礎(chǔ)多種所有制并存的基本經(jīng)濟制度的 優(yōu)越性。（二）充分認識積極發(fā)展土地使用權(quán)交易市場的重大意（二）充分認識積極發(fā)展土地使用權(quán)交易市場的重大意充分認義。既然土地歸國家所有，與資本 主義地租不同，那么就把 土地所有權(quán)這一條件恒定，從已經(jīng)分離出去的土地使用 權(quán)（經(jīng)營權(quán)）開始分析和論證，作為考察的起點。比如，我國城鎮(zhèn)國有土地供給方式主要有兩種形式，即有償出讓和行政 劃撥。經(jīng)過十多年土地使用制度的改 革，有償出讓土地使用 權(quán)方式逐步確立并迅速推廣，已經(jīng)成為一種重

11、要的供給形 式。出讓土地使用權(quán)是一種內(nèi)容較充分、相對獨立的權(quán)利。它從土地所有權(quán)中分離出來，但其內(nèi)涵與資本主義土地所有 權(quán)中的使用權(quán)又有所不同。 出讓土地使用 權(quán)包含占有、使用、收益和處分權(quán)能。與此同時，擁有土地使用權(quán)人未必是土地 經(jīng)營者，由此產(chǎn)生的地租是建立在土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的。土地不僅是資源，也是資產(chǎn)，尤其是城市土地，它是由 人類開發(fā)和再開發(fā)形成的，已不是單純的自然 物。而是人類6勞動形成的土地資本。土地資源的使用價值是通過人類的利用活動來實現(xiàn)的，可預見的未來的人類利用土地活動是對土 地勞動投入的可能性和潛在性，即 土地資源還具有未來實現(xiàn) 的潛在價值。現(xiàn)實中，由于信息不對稱、交易方式、制 度

12、設(shè)計等原因，土地使用權(quán)的交易不能或不能有效形成區(qū)域性的交易市場，詢價、競價機制無法建立，就不能以市場的方式調(diào)節(jié)土地的價格，土地作為稀缺資源配置的有效性大打折扣。因此，考 慮地租理論、土地價格理論、發(fā)現(xiàn)價格及其 決定模型等因素，必須充分認識積極發(fā)展和完善土地使用權(quán)交易市場的重大 意 義，強化措施，設(shè)計制度，逐步建立健全土地使用權(quán)交易市場。（三）級差地租是影響土地價格的充分條件，而非必要（三）級差地租是影響土地價格的充分條件，而非必要 條件。土地的優(yōu)、劣的差別是產(chǎn)生級差地租的自然條件或基條件。礎(chǔ)，不是產(chǎn)生級差地租的原因。只有當土地自然條件的差別同時與土地經(jīng)營的壟斷結(jié)合在一起的時候，級差地租才會形

13、成。級差地租的形成成為影響土地價格的 先遣條件。對于具 體地塊而言，土地收益水平的高低主要取決于該地塊包含的物化勞動及地塊的開發(fā)利用強度，如地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施投 入大，容積率、建筑密 度大，則地價水平高，反之亦然。如土地市場的供求關(guān)系與一般商品市場的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性和不可移動性，其供給幾乎沒有彈性，所以，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種引致性”需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。土地價格基本上是由人們對土地的 需求狀況決定 的，這是一種特殊的市場供求關(guān)系，甚至沒有任何投入的裸7地”也有可能因為這種需求而導致土地價格大幅度波動。因，此，級差地租能

14、夠在某種程度上影響土地價格，但不能起決 定作用。（四）強化土地利用總體 規(guī)劃對土地利用的指導和約束 作用，嚴格界定不同用地類型，切實保障土地使用 權(quán)擁有者作用，嚴格界定不同用地類型，切實保障土地使用權(quán)擁有者的合法權(quán)益。由于農(nóng)業(yè)地租（租金）的表現(xiàn)形式、收益水平與城市建 筑用地地租（租 金）、土地價格之間有著巨大的差別，巨大 的利差，這擴大了農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榻ㄖ?用地的傾向。一些非正 常因素導致農(nóng)民的土地被侵占、房屋被強拆的事件屢見不 鮮。因此而影響的人群擴大或者說放大了地租，由原來的農(nóng) 業(yè)工人變?yōu)榕c需要住 房的人群，其影響的程度更深、范圍更 廣，已經(jīng)被泛化了。在我國土地制度框架下，必須強化土地 利用總體規(guī)劃對土地利用的指導和約束作用，