兒子養(yǎng)老還是房子養(yǎng)老倒按揭離咱們有多遠(yuǎn)

1、兒子養(yǎng)老還是房子養(yǎng)老 倒按揭離咱們有多遠(yuǎn) “60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，這是全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明所描述“以房養(yǎng)老”的模式。 在剛剛閉幕的全國兩會(huì)上，九三學(xué)社中央也上交提案：為了應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)的到來，可以推出“倒按揭”的養(yǎng)老方法，以老人房產(chǎn)換取養(yǎng)老。這使以房養(yǎng)老的“倒按揭”模式成為業(yè)界乃至全國熱議的焦點(diǎn)。 一時(shí)間“養(yǎng)老靠兒子還是靠房子”成就了“倒按揭”模式和中國傳統(tǒng)觀念的 PK。 與此同時(shí)，今年年初由農(nóng)業(yè)銀行在上海、北京和杭州等地試點(diǎn)推出“接力”房貸也引起了人們的關(guān)注。 “老人”、“房子”、“按揭”成為 3月人們談資中的關(guān)鍵詞。 “按揭”！“倒按揭”！ 傳統(tǒng)的住房按揭貸款，

2、是買方在支付一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款，然后由買房者在一個(gè)較長時(shí)間內(nèi)分期償還給銀行的一種貸款形式。貸款一次發(fā)放，分期償還貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加。我們所說的接力貸其實(shí)也屬于傳統(tǒng)的住房按揭貸款，只不過采取農(nóng)行的“接力貸”的方式就是，作為父母的借款人在貸款購買住房時(shí)，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。 而倒按揭貸款的放貸對(duì)象主要是有住房的老年人，一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款，銀行則定期向借款人放貸，在規(guī)定時(shí)期，借款人以出售自有住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。這種貸款

3、方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。 來，我們一起了解“倒按揭” 居住在得克薩斯的 70歲老人貝索爾是一個(gè)非常幸福的老人，只要她的時(shí)間允許，就會(huì)安排各種各樣豐富多彩的業(yè)余生活，“我原來連修指甲的錢都沒有了，而現(xiàn)在，不但去加勒比海玩了 7天，還到巴黎度了幾天假如果不是兩年前申請(qǐng)了倒按揭，這些事情恐怕一件都做不了?！?“倒按揭”的方式最早起源于 20世紀(jì) 80年代中期的荷蘭，在國外已流行一二十年時(shí)間了，許多國外的老年人不把它當(dāng)作維持基本生活的手段，而是將其作為改變生活方式、過更積極生活的途徑。 目前，這種養(yǎng)老方式發(fā)展最成熟的國家是美國

4、。我們常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍(lán)本的。美國的倒按揭貸款放貸對(duì)象是 62歲以上的老年人，他們可以根據(jù)其住房凈資產(chǎn)從銀行借款，借款額的多少取決于貸款類型、時(shí)間長度、房屋價(jià)值等。借款人可以根據(jù)自身情況，選擇一次性支取、定額月取或信用額度等形式從金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金。在美國，“倒按揭”還可分為三種具體項(xiàng)目 : 聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可，它保證倒按揭貸款的回收額會(huì)超過住房價(jià)值并負(fù)責(zé)貸款意外受損時(shí)的賠償。這種貸款機(jī)動(dòng)靈活，可供用戶選擇方式很多。用戶盡可能長時(shí)間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款。這種貸款有固定期限

5、，用戶須在約定期限內(nèi)還貸。在獲得貸款前，老年住戶須在有關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)助下作出長期資金運(yùn)作計(jì)劃，并作出搬移住房及還貸計(jì)劃。 放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。這種貸款由金融機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)保險(xiǎn)，貸款對(duì)象資格不需政府認(rèn)可，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房未來增值的收益，并要求住戶至少保留住房資產(chǎn) 2530作為償還貸款的保證，這樣雖然減少了可抵押貸款額度，但有利于住房繼承者對(duì)住房增值部分的受益。 “倒按揭”的一個(gè)主要因素是年齡。年齡越大，每月能得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。比如在美國俄亥俄州克里夫蘭市，如果一名 75歲的老人擁有一套價(jià)值 25萬元美金的住房，他每月可以獲得 917美元； 70歲的人每月

6、只能獲得 791元；而 80歲的人每月可獲得 1099美元這樣一來，對(duì)于那些年齡大而又生活拮據(jù)的人來說，“倒按揭”無疑是改變生活條件的最佳選擇。 “兩頭害怕”的南京模式 去年 6月，南京湯山溫泉留園老年公寓推出“以房換養(yǎng)”，即在南京市擁有 60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤寡老人，自愿將其房產(chǎn)抵押后，可免交一切費(fèi)用入住老年公寓，在其逝世后被抵押房屋的產(chǎn)權(quán)將歸養(yǎng)老院所有。南京湯山溫泉留園老年公寓以國內(nèi)推出“以房養(yǎng)老”模式第一個(gè)“吃螃蟹”案例引來一片叫好聲，但據(jù)該公寓的劉經(jīng)理透露，到目前為止只有兩位老人和他們簽了“以房養(yǎng)老”協(xié)議。 “南京模式”的“以房換養(yǎng)”之所以叫好不叫座，劉經(jīng)理歸結(jié)為“房屋

7、面積在 60平方米以上”和“必須是孤寡，沒有子女”兩個(gè)“苛刻”的條件上，他表示，之所以規(guī)定房屋面積不能低于 60平方米，是因?yàn)榉孔用娣e太小就會(huì)影響到租金，而這種“南京模式”正是要靠房屋的出租來支付老人的養(yǎng)老費(fèi)用；另外如果老人有子女，很容易引起糾紛，帶來不必要的麻煩。 相對(duì)于養(yǎng)老院一方的擔(dān)心，普通百姓也有他們的擔(dān)心。日前，記者在街頭隨機(jī)對(duì) 40名市民進(jìn)行了采訪，在受訪者中， 40歲以上和 40歲以下的市民各占一半。調(diào)查結(jié)果顯示，全部的受訪者都對(duì)這種“南京模式”的“以房換養(yǎng)”心存疑慮，認(rèn)為雖然這種形式產(chǎn)生的初衷是好的，但是在實(shí)行起來卻對(duì)老人有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。今年剛好 60歲的王阿姨的觀點(diǎn)很具有代表性

8、，她說，養(yǎng)老并不只是基本的有吃有穿，每個(gè)老人都希望自己有高質(zhì)量的晚年生活，抵押了房產(chǎn)的老人在養(yǎng)老院能否得到預(yù)期的生活是很難保證的，而且生活的質(zhì)量是不容易用標(biāo)準(zhǔn)衡量，所以她不會(huì)接受這種自己沒有自主權(quán)利的養(yǎng)老方式。 關(guān)于“倒按揭”的兩種聲音 在調(diào)查中，記者也向受訪者介紹了美國的“倒按揭”模式，對(duì)此，大部分年輕的受訪市民表示認(rèn)同， 28歲的李先生在接受記者采訪時(shí)說：“年輕時(shí)養(yǎng)房子的壓力太大，貸款還完了，人也老了，手頭的積蓄也不足。如果是丁克家庭，就要擔(dān)心老了的時(shí)候無人贍養(yǎng)的問題，如果把房子抵押給銀行，能換回一大筆錢，老年生活就會(huì)很富足?！逼渖磉叺呐岩颤c(diǎn)頭對(duì)李先生的觀點(diǎn)表示贊同。 而 52歲的趙阿姨

9、卻表示：“年輕時(shí)按揭買的房子，到老了好不容易還上了，房子歸自己所有了，又要把它抵押出去，住著心里也不踏實(shí)。再說了，中國人習(xí)慣將財(cái)產(chǎn)留給子女，對(duì)于我們來說，房產(chǎn)是最大的一筆遺產(chǎn)?！痹?20位 40歲以上的受訪市民中有 18位都和趙阿姨一樣表現(xiàn)出了猶豫和拒絕，他們表示還是想把房產(chǎn)留給子女。 正如某媒體所做的評(píng)論，“倒按揭”挑戰(zhàn)的是中國傳統(tǒng)文化。與“父業(yè)子承”的倫理溫情相比，“倒按揭”帶有“自顧自”的負(fù)面暗示，在傳統(tǒng)的國人心中難免“水土不服”。養(yǎng)老需要錢，更需要親情、責(zé)任和歸宿。自己的房子留給誰，這道選擇題的答案并不簡單。 “倒按揭”熱并尷尬著 有關(guān)人士稱，對(duì)于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說

10、，“倒按揭”提供了一種“以房養(yǎng)老”的方式。舉一個(gè)例子，如果一位 60歲的老人，擁有一套價(jià)值 25萬元的住房，沒有繼承人或者不想讓別人繼承，那么就可以把住房抵押給相關(guān)機(jī)構(gòu)，并從該機(jī)構(gòu)每月領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于改善自己的生活。有了這筆錢，可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適，可以不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁，還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游、享受更幸福、更愉快的晚年生活。 一份數(shù)據(jù)顯示，我國人口正面臨老齡化，預(yù)計(jì)到 2050年， 60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^ 25%：另一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示， 15年前，中國是 10個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，但是現(xiàn)在，已變成 3個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，

11、如此多的老年人無疑會(huì)給國家和子女帶來很重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，而且因?yàn)橹T多的原因，目前我國大多數(shù)退休職工的養(yǎng)老金都不高，如果沒有其他經(jīng)濟(jì)來源或子女補(bǔ)貼，想提高生活質(zhì)量很難。 對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家王先生認(rèn)為，如果解決了與中國傳統(tǒng)理念相沖突這一問題，“倒按揭”也可以被看作是一種可以給國家、社會(huì)及年輕一代減輕很大負(fù)擔(dān)的社會(huì)保障的新方式，并有可能會(huì)形成一定的氣候和規(guī)模。而且制定切實(shí)可行的“倒按揭”政策，不僅在一定程度上能夠改善老年人的經(jīng)濟(jì)條件，提高晚年生活質(zhì)量，更重要的是能夠減輕社會(huì)保障體系的壓力，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 但是王先生也表示，雖然“倒按揭”不失為一種非常合適養(yǎng)老的方式，也盡管其解決了與中國傳統(tǒng)倫理

12、觀念的沖突問題，但要在中國實(shí)行卻還要跨越銀行經(jīng)營方式、社會(huì)保障體系、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)等多道門檻?！暗拱唇摇钡膶?shí)施非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素。如果按揭利率的確定偏向消費(fèi)者，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，假如偏向銀行，消費(fèi)者就會(huì)覺得不合算。而目前我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和人民的健康水平提升都處于快速發(fā)展時(shí)期，確定合理按揭率的難度很大。因此，他認(rèn)為，目前“倒按揭”在銀行范圍內(nèi)大量推廣的可能性不大。至少在近兩三年內(nèi)，這種業(yè)務(wù)很難在全國范圍內(nèi)展開。 一位銀行人士也表示，“倒按揭”在目前國內(nèi)越來越大的養(yǎng)老壓力面前，確實(shí)有很強(qiáng)的吸引力，“但是對(duì)銀行來說，普通的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是隨著

13、時(shí)間的推移不斷減小的；而倒按揭恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)卻不斷增大。由于我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等相關(guān)因素還沒有長時(shí)間的穩(wěn)定表現(xiàn)，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大。所以雖然南京有銀行在盯著這塊蛋糕，但卻遲遲未下手。 正在走近的中國式“倒按揭” 盡管“倒按揭”在我國實(shí)行起來尚有困難，但據(jù)專家預(yù)測(cè)，兩種可行性方案可作為推出倒按揭的過渡，而且這兩種方案推出的時(shí)間不會(huì)太久。 一種是老人把自住房抵押給銀行后，仍舊對(duì)今后的未知遺產(chǎn)進(jìn)行比例分配，銀行根據(jù)房價(jià)、老人的壽命等估算結(jié)果每月給老人一筆錢，待老人離世后，銀行對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行委托拍賣，如果低于銀行這些年支出總額包括利息，或與之抵平，那么銀行與老人倒

14、按揭關(guān)系結(jié)束，如果拍賣結(jié)果高于銀行支出總額及利息，那么多余的部分將根據(jù)老人遺囑進(jìn)行安排。這種方式，和我們平時(shí)所講的“新加坡模式”十分相近。 另一種方案是老人的子女可以選擇今后再把該房產(chǎn)買回，待老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。 記者近日獲悉，北京農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行已開始密切關(guān)注這一全新的業(yè)務(wù)模式，并會(huì)在條件成熟時(shí)推出，但尚未制定具體的日程表。同時(shí)，上海、重慶等城市的業(yè)界和政府部門也掀起了探討此項(xiàng)新業(yè)務(wù)的熱潮。據(jù)其他媒體報(bào)道，建設(shè)部已委托一家保險(xiǎn)公司研究“倒按揭”課題，并將選擇一些有代表性的城市做調(diào)研

15、和模型測(cè)試。 理財(cái)師幫你算算“倒按揭” 盡管目前在天津還未開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但是某銀行一位王姓理財(cái)專家根據(jù)目前施行的貸款利率粗略地做了一個(gè)計(jì)算：以一個(gè) 60歲的老人為例，假如他擁有一套價(jià)值 25萬元的房子，那么按照目前國內(nèi)執(zhí)行的 3.675貸款利率來計(jì)算， 20年內(nèi)他每月可以從銀行領(lǐng)取 1446.67元錢；假若辦理的年限為 10年，那么每個(gè)月可領(lǐng)取 2232.48元。 “父貸子償” PK“倒按揭” 與“倒按揭”相對(duì)的，是今年初農(nóng)行推出的“接力貸款”。這種被老百姓稱為“父貸子還”的新型房貸是針對(duì)以前很多銀行所規(guī)定申請(qǐng)住房貸款的市民年齡與借款期限之和不能超過 65這一規(guī)定而出臺(tái)的。 在“接力房貸”項(xiàng)目出現(xiàn)之前，由于年齡偏大，老年人申請(qǐng)住房貸款時(shí)，銀行允許的還款年限太短，核算下來，每個(gè)月要還的錢太多，老人的工資水平達(dá)不到銀行要求的標(biāo)準(zhǔn)，銀行就不肯發(fā)放貸款。而老人的子女雖然比較年輕，如果讓他們申請(qǐng)貸款，銀行允許的還款期限較長，但其往往剛參加工作不久，收入水平不高，因而難以達(dá)到希望的貸款額度。而“變通”的“接力”式的住房貸款是允許申請(qǐng)貸款的老人指定其子女作為連帶還款人，從而達(dá)到延長還款年