房地產數據統(tǒng)計和分析

1、房地產數據統(tǒng)計和分析房地產數據統(tǒng)計和分析2008-3-31/2008-4-6北京住宅銷售面積 單位：萬平方米北京本周住宅成交面積和套數環(huán)比下降37%和39% 上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量上海本周住宅成交量也出現明顯下滑，成交面積為25.27 萬平方米，較上周下降50.85%，住宅成交套數為2369 套，較上周下降52.03%。北京本周住宅成交均價北京本周住宅成交均價本周住宅成交均價為9846 元/平方米，環(huán)比上周上漲20.68%，主要由于內環(huán)以內住宅成交比重上升，且各環(huán)線住宅成交均價同時保持上漲。深圳住宅銷售面積深圳住宅銷售面積天津住宅銷售面積天津住宅銷售面積南京住宅銷售面積南京住宅銷

2、售面積重慶商品房成交面積重慶商品房成交面積杭州商品住宅成交面積杭州商品住宅成交面積財政部、國家稅務總局出臺稅收優(yōu)惠政策點評財政部、國家稅務總局出臺稅收優(yōu)惠政策點評（1）對個人出租住房收入減征10%的個人所得稅。目的在于鼓勵業(yè)主將空置的房屋出租，緩解房地產市場的供給壓力。但是目前國內90%以上的個人住房租賃并未在政府部門進行登記，也從來沒有繳納過所得稅，所以這一點目前還沒有太大的實際意義。（2）個人購買經濟適用房契稅減半。目前的契稅為3%，一套80 萬的經濟適用房，可以為購買者減輕1.2 萬元的負擔，能夠在一定程度上減輕購房者的負擔，但意義不大。（3）開發(fā)商建廉租房免征土地使用稅。對建設廉租房的

3、開發(fā)商，免征土地使用稅，目的在于降低開發(fā)成本，鼓勵開發(fā)商參與廉租房的建設。但土地使用稅并不高，以上海為例，最高一級的土地使用稅每年才30 元/平米，最低的每年僅1.5 元/平米，一般廉租房所在的區(qū)域，土地使用稅每年不超過10 元/平米。綜合來看，我們認為上述減稅的實際意義并不大，更多的是表達政府鼓勵保障性住房建設及運營的態(tài)度。上市公司上市公司 萬科：3 月份銷售收入同比增長月份銷售收入同比增長227.5% 萬科3 月份實現銷售面積71.9 萬平方米，銷售金額66.8 億元，分別比07 年同期增長147.1%和227.5%。至此，萬科第一季度已經累計實現銷售面積114.5 萬平方米，銷售金額10

4、1.0 億元，和去年同期相比，增幅高達82.9%和119.1%。 綜合此前3 個月的數據可以發(fā)現，萬科銷售面積和銷售金額同比增幅逐月提高的趨勢十分明顯。公司3 月份銷售的產品中，首次置業(yè)和改善需求性質占銷售金額比例超過85% ，占銷售面積的比例則接近90%; 另一方面，90 平米以下產品的比例也呈上升趨勢，占3 月份銷售套數的50%以上。這一現象說明市場剛性需求的基本面并沒有發(fā)生變化，在經過一段時間的調整后，真實需求開始逐漸釋放。另一方面，也說明龍頭企業(yè)在行業(yè)調整階段受到的影響相對較小，我們繼續(xù)看好行業(yè)內的優(yōu)質龍頭企業(yè)。招商地產招商地產 4 月2 日，招商地產與北京嘉銘房地產開發(fā)有限責任公司聯

5、合參加北京市土地儲備中心的公開招標活動，并獲得北京市招標編號為“京土整儲招（昌）2007109號”地塊的使用權。該地塊位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn),東至陳營新村,西至規(guī)劃綠地及北京軍區(qū)政治部生產基地,南至清河北側規(guī)劃路,北至金運花園及北京軍區(qū)政治部生產基地。用地總面積為38 萬平方米,其中建設用地面積為26.8 萬平方米,代征地面積為11.21 萬平方米。規(guī)劃總建筑面積不超過52.33 萬平方米,包括居住42.6 萬平方米、居住區(qū)配套教育及公共交通1.86 萬平方米、商業(yè)金融7.87 萬平方米。土地價格為人民幣16.5 億元，可售樓面地價3270 元/平米。招商房地產和北京嘉銘房地產開發(fā)有限責任公司各占

6、50%的比例，各承擔50的價款。棲霞建設棲霞建設 3 月18 日,棲霞建設方面在股東大會上向股東坦言,預計一季度公司房地產各項目銷售收入將同比下降30%左右。同時,2007 年年報顯示,公司的每股經營性現金流已為-1.79 元,流動負債比年初增加5 億元,達到18.2 億元。棲霞建設管理層表示,公司并不考慮降價。這意味著除了等待增發(fā)方式外，公司緩解資金壓力的辦法暫時并不多。此外，公司表示，在未來3-5 年，仍將以住宅開發(fā)為主。月成交比較：月成交比較：房地產股價和 房價密切相關。剛性需求拉動銷量。 （我們預計中國每年新增的城鎮(zhèn)人口為1800 萬；相應地，中國每年將新增至少570 萬以上的城鎮(zhèn)家庭

7、（按家庭成員數3.17 人計算）；即使每個新增家庭平均住房面積按80 平米（人均25 平米左右）計算，中國每年新增的城鎮(zhèn)家庭將帶來至少4.56 億平米的住宅需求，這一規(guī)模占07 年全國住宅銷售面積的比例為66%。）中國城鎮(zhèn)居民家庭收入分布2000 年60%以上中國城鎮(zhèn)家庭的收入在1 萬-2萬人民幣。2008 年60%左右的中國城鎮(zhèn)家庭的收入標準為2 萬-5 萬人民幣； 目前家庭年收入在10 萬以上的家庭數目大約在700 萬左右，我們預計10 年后這大約在7000 萬左右。鑒于當前主要城市房價同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計全年的成交量約為去年的70-80

8、%左右。房地產是拉動內需的重要力量：2007 年房地產開發(fā)投資25280 億元，占全年社會固定資產投資總額的18.4%；房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到5%左右；房地產業(yè)與許多行業(yè)業(yè)存在直接與間接的聯系。房地產業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定 （截至2007 年10 月，全國主要金融機構商業(yè)性房地產貸款余額達4.69 萬億元（其中房地產開發(fā)貸款余額為1.76 萬億元，個人住房貸款余額為2.6 萬億元），占金融機構人民幣各項貸款總余額的18.02%；實際上，還有許多其他貸款是以房產和土地作為抵押的，這些貸款可稱之為與房地產相關的間接貸款。）個人住房貸款余額占人民幣貸款余額比例中國經濟的增長將更主要依靠內需中國經濟的增長將更主要依靠內需國有商業(yè)銀行不良貸款開始反彈 2007 年美國次貸危機爆發(fā)，導致我國出口環(huán)境惡化，我們認為，與1997 年亞洲金融危機相似的是，我國政府將采用不斷擴大內需的方式來保證國民經濟的健康發(fā)展。從歷史經驗表明，我國擴大內需的主要途徑