房地產面積量算(新)

1、房地產面積量算房地產面積測算的一般規(guī)定房地產面積測算的一般規(guī)定房屋建筑面積測算中基本知識及相關的規(guī)定房屋建筑面積測算中基本知識及相關的規(guī)定成套房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積的成套房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積的分攤和處理分攤和處理房屋用地面積測量房屋用地面積測量第一節(jié)第一節(jié) 房地產面積測算相關概念房地產面積測算相關概念n房屋面積測算 房屋建筑面積測算 產權面積測算 共有建筑面積的測算與分攤 使用面積測算n用地面積測算 房屋占地面積的測算 用地面積的測算 共用土地面積的測算與分攤 幾個概念：n房屋建筑面積房屋建筑面積：房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、

2、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。n房屋的使用面積：房屋的使用面積：房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻水平投影計算。n房屋的產權面積：房屋的產權面積：房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。n房屋的共有建筑面積：房屋的共有建筑面積：房屋共有建筑系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 第二節(jié)第二節(jié) 房屋建筑面積測算相關規(guī)定房屋建筑面積測算相關規(guī)定一、房屋建筑面積測算及其有關規(guī)定一、房屋建筑面積測算及其有關規(guī)定 計算建筑面積的普

3、遍性條件：n應具有上蓋；n應有圍護物；n結構牢固，屬于永久性建筑物n層高在2.20m或2.20m以上；n可作為人民生產或生活的場所。 （一）計算全部建筑面積的范圍：（一）計算全部建筑面積的范圍：n永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。n房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。n穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。n樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。（一）計算全部建筑面積的范圍：（一）計算

4、全部建筑面積的范圍：n房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。n挑梯、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。n屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。n與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。n房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（一）計算全部建筑面積的范圍：（一）計算全部建筑面積的范圍：n地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。n有柱或在圍護結構

5、的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。n玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 n屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 n依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 n有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。（二）計算一半建筑面積的范圍（二）計算一半建筑面積的范圍n與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。n 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。單排柱是排列成一行的柱。 n未封閉的陽臺、挑廊，按其

6、圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。n無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結構牢固的、人民生產和生活正常使用的建筑物。n有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不封閉的架空通廊應該是永久的、結構牢固的、層高不低于2.20的，并有結構牢固的圍護物。（三）不計算建筑面積的范圍（三）不計算建筑面積的范圍n層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。n突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。n房屋之間無上蓋的架空通廊。另外這里還應包括無上蓋的挑廊。n房屋的天面、挑臺、

7、天面上的花園、泳池。 n建筑物的操作平臺，上料臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺是指安置于建筑物內部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。（三）不計算建筑面積的范圍（三）不計算建筑面積的范圍l騎樓、過街樓的底層用作道路的街巷通行的部分。l利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。l活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。也就是說不是永久性的房屋都不應計算建筑面積。l獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。l與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 （四）房產面積測算的補充規(guī)定（四）房產面積測算的補充規(guī)定n所有層高低于2.20m以下的房

8、屋、房間、房層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等不計算建筑面積。計算建筑面積的房屋，層高均應在2.20m以上（含2.20m）。n房屋套內具有使用功能但層高低于2.20m的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。n外墻墻體，同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。n關于斜面結構屋頂。房屋屋頂為斜面結構（或屋頂）的，層高2.20m以上的部位計算建筑面積。（四）房產面積測算的補充規(guī)定（四）房產面積測算的補充規(guī)定n關于不規(guī)

9、則圍護物。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。n變形縫：與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。n非垂直墻體：對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。n關于樓梯下方空間。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。（四）房產面積測算的補充規(guī)定（四）房產面積測算的補充規(guī)定n關于公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。n二層及二層以

10、上的房屋建筑面積均按房產測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。n與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。n室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。二、房屋建筑面積的測量與計算方法二、房屋建筑面積的測量與計算方法n房屋建筑面積測量的主要目的是獲取房屋各個部分的實際尺寸數據，然后再根據服務對象的需要，利用采集的數據進行房屋建筑面積的計算建筑面積的計算和產權附圖的繪產權附圖的繪制制。（一）房屋建筑面積測量工作的準備（一）房屋建筑面積測量工作的準備 n1、測量工具 n2、人員安排（三人編組為宜） n3、對照房屋的實體繪房屋外框形狀草圖 （二）房屋各部位邊長測量

11、的位置（二）房屋各部位邊長測量的位置n1、底層外框 測量房屋勒腳以上，外圍水平投影的面積，包括粉灰厚度（或貼面瓷磚厚度）。外圍各邊長都應一一測量，其尺寸應滿足幾何條件，否則須現場找明原因，再復尺檢查。n2、樓層外框 ：與底層的外框水平投影完全一致時，不必重新測量 。不一致時，調查其異同點，將不同的地方按要求測量，相同的地方用多色筆在草圖紙上做標記 。n3、地下層 ：地下層的外圍邊長是不能直接測量的，在實際測量活動中，先測量某一邊的凈空尺寸，再分別測量此邊兩端墻體的厚度，那么這一邊的外圍水平投影尺寸即為凈空尺寸加上兩端墻體的厚度。（二）房屋各部位邊長測量的位置（二）房屋各部位邊長測量的位置n4、

12、夾層 利用自然層的空間修建部分稱為夾層。雙線為墻體，陰影部分為某一層內的夾層，測量其投影范圍應從外墻外邊沿至室內上口外沿的尺寸，圖中的a、b邊長即是。（二）房屋各部位邊長測量的位置（二）房屋各部位邊長測量的位置n5、墻體厚度測量方法、墻體厚度測量方法n用鋼卷尺直接測量墻體厚度。對無法直接測量到厚度的墻體，可用測量內、外尺寸計算差值的方法進行間接測量。每個墻體測量三個位置，并取三此測量結果的平均值。6、平臺層附屬物n房屋屋面上修建的樓梯間、水箱間、電梯機房等稱為平臺層，作為附屬物是房屋的一部分。n層高高于2.2米，計算面積，低于則不計算。n附屬物中部分高于2.2m,則高于部分計算。7、房屋墻體中

13、心線之間的邊長n對于多個產權單元的房屋，各產權單元的套內建筑面積即為毗鄰異產宮墻的中心線的水平投影所圍城的面積。此外，還包括自用陽臺等輔助設施的面積。n因此量算邊長時，共用墻體應量至墻體中線。8、“共墻”、“借墻”的邊長 圖所示，房屋1與2的隔墻，屬于1所有，2為借墻。房屋2與3的隔墻是共墻，所有權以隔墻中心為界。 （三）房屋建筑面積的測量方法（三）房屋建筑面積的測量方法n直接測量法直接測量法 （1）帶尺測量法）帶尺測量法 （2）手持測距儀測量法n間接測量法間接測量法 A解析測量法 B圖解法 （五）、實際測量中應注意的事項（五）、實際測量中應注意的事項n1、測量前的注意事項、測量前的注意事項n

14、（1）測量使用的設備一定要經過計量鑒定合格的周期內使用n（2）注意做好測量前與住戶、物業(yè)管理公司及開發(fā)商的協(xié)調工作，以保證測量工作的順利進行。n（3）測量前，最好先拿到施工圖紙，把握測量難度，選擇測量方法。如沒有圖紙，應先到現場勘察，并畫好建筑平面草圖。n（4）通過與住戶、物業(yè)管理公司及開發(fā)商的協(xié)商，可以拿到需要的施工圖紙。另外，房屋所在地規(guī)劃管理局下屬城市建設檔案館及房產管理部門會保存有每個已經竣工驗收或已辦理房屋所有權證的房屋施工圖紙。2、測量中應注意的事項、測量中應注意的事項n（1）、測量前應對所用的鋼卷尺認讀零點和末端位置，認清注記規(guī)律，尤其是零點位置讀數。注意判斷零位修正值的正負號，

15、并準確讀取該修正值。n（2）、測量時應準確對線，鋼卷尺應拉平、拉直，前后尺手應默契配合，嚴格按房屋建筑面積測量方法操作。n（3）、測量時兩端讀數要正確，并報告記錄員，記錄員應及時準確記錄每個尺段的數據。n（4）、測量完一個尺段后，前進時，鋼卷尺應懸空，不應觸地拖拉，防止鋼卷尺打卷。注意不要被車輛碾壓，避免鋼卷尺斷裂損壞。n（5）、每一次測量完畢，要妥善保管測量工具，鋼卷尺要擦拭干凈，并上好油。n（6）、處理數據時，注意扣除墻壁裝修厚度。測量外尺寸長度應減去裝修厚度。第三節(jié)第三節(jié) 成套房屋建筑面積計算與房屋共有成套房屋建筑面積計算與房屋共有 建筑面積的分攤和處理建筑面積的分攤和處理n一、分幢分層

16、分單元分戶面積的定義一、分幢分層分單元分戶面積的定義 n 分幢面積：是指整幢建筑物的建筑面積的總和。n分層面積：是指建筑物某層或某幾層的建筑面積的總和。n分單元面積：是指以建筑物某梯或某幾個套間為權屬單元的建筑面積。n分戶面積：是指以套間為權屬單元的建筑面積。 1.套內建筑面積 n套內房屋的使用面積 n套內墻體面積 n套內陽臺建筑面積 n在實際工作中，也可以按套型的中線尺寸按套型的中線尺寸，直接計算套內建筑面積，但陽臺面積按外尺寸計算，即使用外墻至外墻的尺寸計算陽臺面積。當兩陽臺相鄰共用一公共墻體時，對共墻的尺寸使用中線尺寸。 2共有共用面積 n共有共用面積是指為多個產權人為多個產權人共同擁有

17、共同使用的樓梯、過道、公共門廳等以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以及套與公共建筑之間的分隔墻分隔墻，外墻外墻(包括山墻)水平投影面積半半的建筑面積。n其計算方法是根據整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。 分類: n全幢共有共用的建筑面積:全幢分攤 n功能區(qū)共有共用的建筑面積 :功能區(qū)內分攤n層共有的建筑面積 :各層各自分別進行分攤 n如果一幢樓各層的套型一樣，共有建筑面積也相同，如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進行分類，而可以以幢為單位進行一次共有建筑面積的分攤

18、，直接求得各套的分攤面積。n對多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級甚至更多級的分攤。 二、不同情況下的共有建筑面積的處理二、不同情況下的共有建筑面積的處理n可以分攤的共有建筑面積可以分攤的共有建筑面積n不應分攤的建筑面積不應分攤的建筑面積三、套面積計算與共有建筑面積的分攤三、套面積計算與共有建筑面積的分攤n1.套內建筑面積的測量計算方法套內建筑面積的測量計算方法n外側丈量：測量外側長 、外側寬、墻體厚度n內側丈量：使用面積+墻體面積（自用，共用）2.層、功能區(qū)、幢面積的計算層、功能區(qū)、幢面積的計算n(1)層面積的計算層面積的計算 式中n Sci各層（i層）的

19、建筑面積（m2）,i為層號；n STi本層（i層）內各套建筑面積（m2）,i為套號；n Sci本層內共有共用的建筑面積（m2），i為層號。ciTicisss(2).功能區(qū)面積的計算功能區(qū)面積的計算 nSgi各功能區(qū)（i功能區(qū)）的建筑面積（m2）,i為功能區(qū)號；nSci本功能區(qū)（i功能區(qū)）內各層的建筑面積（m2）,i為層號nSgi本功能內共有共用的建筑面積（m2），i為功能區(qū)號。gicigisss（3）.幢面積的計算幢面積的計算 n式中： n SZ本幢全幢的建筑面積（m2）；n Sgi本幢內各功能區(qū)的建筑面積（m2）；nSZ本幢由全幢分攤的幢共有建筑面積（m2）ZgiZsss（4）.面積計算的校

20、核面積計算的校核nSZ全幢總建筑面積（m2）；nSTi本幢內各套建筑面積總和（ m2 ）；nS本幢內全部共有面積之和（ m2 ），nS Sci + Sgi + SZ，即S為各層、各功能區(qū)和幢的共有建筑面積之總和。sssTiZ3、外墻體一半面積的計算、外墻體一半面積的計算n1/2外墻墻體面積=（S/2）=外墻面包圍的面積（Se）-墻體中線所包圍的面積（Sm）n即: n （S/2）=Se Smn圖中，（S/2）=（25.9010.30-25.6010.00）m=10.77m2n當房屋為矩形時，也可根據矩形的兩個邊長a和b以及墻體的厚度計算1/2外墻墻體面積（S/2）。n根據外邊長計算： （S/2）

21、=（ ae +be）-2n根據中線邊長計算：（S/2）=（am + bm）+2n根據內邊長計算： （S/2）=（ai + bi）+ 3 24、共有建筑面積的分攤、共有建筑面積的分攤n（1）、共有建筑面積分攤計算的基本公式）、共有建筑面積分攤計算的基本公式 iisk sniinisis11/ksinisi1nii1s其中式中為各戶應分攤的共有面積K為分攤比例系數為需要分攤的共有面積為參加分攤的各戶面積總和（2）住宅樓共有建筑面積的分攤）住宅樓共有建筑面積的分攤 n住宅樓以幢(梯)單元，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。n住宅樓房屋的共有建筑面積計算住宅樓房屋的共有建筑面積計算n整幢房屋的建筑

22、面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房以及人防工程的面積，即為整幢住宅樓的共有建筑面積。 住宅樓的共有建筑面積的分攤n住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進行分攤，根據整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅的分攤系數，再根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋的分攤面積。整幢住宅樓的分攤系數：n各套房屋的分攤面積為TiZZSSK/TiZTiSKSTiS式中： 整幢房屋的共有建筑面積（m2） KZ 整幢房屋共有建筑面積的分攤系數； STi 各套（第i套）房屋的套內建筑面積（m2）,i為套號 整幢房屋各套房屋套內建

23、筑面積的總和。ZS（3）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤n按照誰使用誰分攤誰使用誰分攤的原則，對各共有建筑面積按照各自的功能和服務對象分別進行分攤，即進行多級分攤。 n 按照國家標準房產測量規(guī)范的規(guī)定，采取由上而下由上而下的分攤模式，即首先分攤整幢幢的共有建筑面積，把它分攤至各功功能區(qū)能區(qū)；功能區(qū)功能區(qū)再把分到的分攤面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套套或各戶戶。套內建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的產權面積。 幢共有建筑面積的分攤n 幢內各功能區(qū)(第i功能區(qū))的分攤面積（m2）;n Kz整幢房屋共有建筑面積的分攤系數；n Sgi幢內各功能區(qū)（第i功能區(qū)）的建筑面積（m2）；nSz整幢房屋的共有建筑面積，即應由全幢分攤的共有建 筑面積（m2）；nSgi 本幢各功能區(qū)建筑面積之和（m2）。giZgiSKSgiZZSSK/giS功能區(qū)共有建筑面積的分攤n 功能區(qū)（第i功能區(qū)）內各層的分攤面積（m2）；nKgi功能區(qū)（第i功能區(qū)）內共有建筑面積的分攤系數；nSci功