中國房地產(chǎn)三種戰(zhàn)略投資模式

1、 Moways Management Consulting, Singapore Page 1Copyright 2012 Moways Management Consulting, Singapore中國房地產(chǎn)三種戰(zhàn)略投資模式及案例 Moways Management Consulting, Singapore Page 2房地產(chǎn)行業(yè)投資存在十一種主要投資市場，有三種典型的投資模式房地產(chǎn)行業(yè)投資存在十一種主要投資市場，有三種典型的投資模式中國房地產(chǎn)投資的中國房地產(chǎn)投資的11種投資市場種投資市場通過系統(tǒng)地對目標資產(chǎn)實施投資運通過系統(tǒng)地對目標資產(chǎn)實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收作及管理運

2、作，尋求投資資本的收益和增值益和增值把為目標房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資把為目標房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務作為主要經(jīng)營業(yè)務支持和融資服務作為主要經(jīng)營業(yè)務將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為的主要經(jīng)營業(yè)務策劃等）作為的主要經(jīng)營業(yè)務以資產(chǎn)投資為主導以資產(chǎn)投資為主導以股權投資為主導以股權投資為主導以投資銀行模式為以投資銀行模式為主導主導模式特征模式特征投資模式投資模式 收租型物業(yè)收租型物業(yè) 銀行抵押資產(chǎn)銀行抵押資產(chǎn) 銀行不良資產(chǎn)銀行不良資產(chǎn) 土地資產(chǎn)土地資產(chǎn) 開發(fā)項目股權開發(fā)項目股權 開發(fā)項目債權

3、開發(fā)項目債權 房地產(chǎn)公司股權房地產(chǎn)公司股權 房地產(chǎn)公司債權房地產(chǎn)公司債權 有并購價值的房地產(chǎn)公司有并購價值的房地產(chǎn)公司 有重組價值的房地產(chǎn)公司有重組價值的房地產(chǎn)公司 有上市潛力的房地產(chǎn)公司有上市潛力的房地產(chǎn)公司 Moways Management Consulting, Singapore Page 3三種房地產(chǎn)投資投資模式的的特征構成三種房地產(chǎn)投資投資模式的的特征構成業(yè)務模式業(yè)務模式營運模式營運模式盈利模式盈利模式金融模式金融模式 租金收入（持有）租金收入（持有） 資產(chǎn)增值收益（經(jīng)營）資產(chǎn)增值收益（經(jīng)營） 資本增值收益（證券化）資本增值收益（證券化）資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資模模式式股股權權投投資資模

4、模式式投投資資銀銀行行模模式式 價值鏈：融資價值鏈：融資+收購收購+持有經(jīng)持有經(jīng)營營+退出退出 退出機制：資產(chǎn)轉讓退出機制：資產(chǎn)轉讓/股權轉股權轉讓讓/受益權轉讓受益權轉讓/上市上市 價值鏈：融資價值鏈：融資+參股參股+退出退出 退出機制：股權轉讓退出機制：股權轉讓/股權股權回購回購/項目結算項目結算/項目清算項目清算 價值鏈：融資價值鏈：融資+收購收購+整合整合+退出退出 退出機制：股權轉讓退出機制：股權轉讓/上市上市 產(chǎn)品：資產(chǎn)管理與經(jīng)營產(chǎn)品：資產(chǎn)管理與經(jīng)營 模式特征：資產(chǎn)經(jīng)營管理模式特征：資產(chǎn)經(jīng)營管理為主為主 產(chǎn)品：股權投資產(chǎn)品：股權投資 模式特征：融資服務為主模式特征：融資服務為主 產(chǎn)

5、品：資源整合服務產(chǎn)品：資源整合服務 模式特征：資本運作為主模式特征：資本運作為主 股權溢價收益（股權）股權溢價收益（股權） 經(jīng)營利潤分享（股權）經(jīng)營利潤分享（股權） 利息收益（債權）利息收益（債權） 股權溢價（轉讓）股權溢價（轉讓） 資本增值收益（上市）資本增值收益（上市） 房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)股權投資基金房地產(chǎn)股權投資基金 股權股權 債權債權 房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金 股權股權 房地產(chǎn)并購投資基金房地產(chǎn)并購投資基金 Moways Management Consulting, Singapore Page 4房地產(chǎn)投資的四個典型代表房地產(chǎn)投資的四個典型代表凱德中國凱

6、德中國戰(zhàn)略模式戰(zhàn)略模式標桿企業(yè)戰(zhàn)略標桿企業(yè)戰(zhàn)略模式模式復地集團復地集團戰(zhàn)略模式戰(zhàn)略模式金地集團金地集團戰(zhàn)略模戰(zhàn)略模式式ARA集團集團戰(zhàn)略模式戰(zhàn)略模式房地產(chǎn)投資的四個典型代表房地產(chǎn)投資的四個典型代表 國內(nèi)首家房地產(chǎn)集團旗下的房地產(chǎn)金融全面解決方案提供商，致力成為具備全球影響力的、中國領先的房地產(chǎn)金融集團 凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華業(yè)務統(tǒng)稱，由凱德中國常務委員會統(tǒng)一管理，獨特的“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”戰(zhàn)略使其快速成長為全國性的房地產(chǎn)企業(yè) 于2010年金地集團明確了一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略，形成較為成熟的房地產(chǎn)基金運作經(jīng)驗 亞洲著名的房地產(chǎn)基金管理公司，具有較強的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化運作能力， 截止到201

7、0年集團旗下管理的總資產(chǎn)價值達726億人民幣 Moways Management Consulting, Singapore Page 5復地投資集團戰(zhàn)略：形成房地產(chǎn)基金、股權投資及資產(chǎn)管理三個投資版塊復地投資集團戰(zhàn)略：形成房地產(chǎn)基金、股權投資及資產(chǎn)管理三個投資版塊投資集團投資集團基金和融資基金和融資投資投資資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理 人民幣基金人民幣基金 外幣基金外幣基金 商業(yè)地產(chǎn)收商業(yè)地產(chǎn)收購購 住宅投資住宅投資 土地投資土地投資 項目投資項目投資開發(fā)版塊開發(fā)版塊復地集團復地集團復地投資集團業(yè)務架構復地投資集團業(yè)務架構復地投資集團業(yè)務布局復地投資集團業(yè)務布局 通過與房地產(chǎn)行業(yè)相關的私募基金、投資和資

8、產(chǎn)管理增加企業(yè)利潤3年總融資規(guī)模5年總利潤/無跟投5年總利潤/跟投獨立基金4個5億= 20億1.5億3億合作基金2個10億= 20億1.5億3億IPO基金2個5億= 10億1.5億3億主題基金2個10億= 20億1.5億3億海外基金2個25億= 50億4億8億元復地投資集團戰(zhàn)略目標復地投資集團戰(zhàn)略目標 Moways Management Consulting, Singapore Page 6凱德中國戰(zhàn)略：形成房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)金融兩個投資版塊凱德中國戰(zhàn)略：形成房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)金融兩個投資版塊嘉德資產(chǎn)嘉德資產(chǎn)管理公司管理公司投資開發(fā)投資開發(fā)凱德中國凱德中國凱德中國業(yè)務架構凱德中國業(yè)務

9、架構物業(yè)及資產(chǎn)物業(yè)及資產(chǎn)運管理運管理 住宅投資及開發(fā)住宅投資及開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)投資及開商業(yè)地產(chǎn)投資及開發(fā)發(fā) 城市綜合體投資開城市綜合體投資開發(fā)發(fā) 房地產(chǎn)投資信房地產(chǎn)投資信托基金托基金 房地產(chǎn)私募基房地產(chǎn)私募基金金 租賃租賃 營運營運 資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理凱德中國戰(zhàn)略模式凱德中國戰(zhàn)略模式凱德中國業(yè)務布局凱德中國業(yè)務布局 從投資、開發(fā)到房地產(chǎn)金融的整合性一體化產(chǎn)業(yè)鏈運作模式 由嘉德資產(chǎn)管理公司進行“私募基金+房地產(chǎn)投資信托”的系統(tǒng)化資本運作 核心業(yè)務涵蓋住宅、綜合商務房產(chǎn)、商場、服務公寓、房地產(chǎn)金融，建立起一條從投資、開發(fā)、運營、物業(yè)管理、財務咨詢到房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)投房地產(chǎn)投資開發(fā)資開發(fā) Moways

10、Management Consulting, Singapore Page 7金地集團戰(zhàn)略：形成住宅投資、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)投資三個版塊金地集團戰(zhàn)略：形成住宅投資、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)投資三個版塊商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 并購并購美元基金美元基金人民幣基人民幣基金金金融業(yè)務金融業(yè)務金地集團金地集團金地集團業(yè)務架構金地集團業(yè)務架構住宅投資住宅投資 住宅投資基金住宅投資基金 商業(yè)地產(chǎn)基金商業(yè)地產(chǎn)基金 一級土地開發(fā)基金一級土地開發(fā)基金 商業(yè)物業(yè)收購商業(yè)物業(yè)收購 股權基金股權基金 并購基金并購基金 夾層基金夾層基金金地的戰(zhàn)略目標金地的戰(zhàn)略目標金地的業(yè)務布局金地的業(yè)務布局 到2015年，金融業(yè)務就將給集團貢獻

11、約20%的利潤 在金地的地產(chǎn)金融布局中，成立全資公司穩(wěn)盛投資作為房地產(chǎn)金融操作平臺，專注于房地產(chǎn)開發(fā)投資，目前發(fā)起成立美元房地產(chǎn)基金及數(shù)只人民幣基金，管理規(guī)?？傆嫾s合25億元；計劃未來推出商業(yè)地產(chǎn)基金、保障性住房和一級開發(fā)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品 Moways Management Consulting, Singapore Page 8ARAARA集團戰(zhàn)略：以資產(chǎn)證券化為目標，形成房地產(chǎn)信托基金、私募基金、房地產(chǎn)管理集團戰(zhàn)略：以資產(chǎn)證券化為目標，形成房地產(chǎn)信托基金、私募基金、房地產(chǎn)管理服務及金融咨詢服務四個版塊服務及金融咨詢服務四個版塊金融咨詢金融咨詢服務服務房地產(chǎn)信房地產(chǎn)信托托ARAARA集團集團

12、ARA集團業(yè)務架構集團業(yè)務架構ARAARA戰(zhàn)略模式戰(zhàn)略模式ARAARA的業(yè)務布局的業(yè)務布局 房地產(chǎn)與金融相結合 初期投資規(guī)模擴張與多元業(yè)態(tài)發(fā)展，后期走向核心業(yè)務集中與價值鏈整合增長 主要業(yè)務：管理私募股權基金、REIT及投資亞洲地區(qū)房地產(chǎn)。運作和管理REIT是其核心業(yè)務，目前有四個上市交易的ERIT，新加坡掛牌的置富產(chǎn)業(yè)基金、新達信托基金，香港掛牌的泓富產(chǎn)業(yè)信托，馬來西亞掛牌的REIT 業(yè)務涵蓋寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)零售，資產(chǎn)包中的物業(yè)大部分來自長江實業(yè)集團，分布新加坡、香港、馬來西亞和中國內(nèi)地私募基金私募基金房地產(chǎn)管房地產(chǎn)管理服務理服務 置富產(chǎn)業(yè)基置富產(chǎn)業(yè)基金金 新達信托基新達信托基金金 泓

13、富產(chǎn)業(yè)信泓富產(chǎn)業(yè)信托托 置富產(chǎn)業(yè)基置富產(chǎn)業(yè)基金金 新達信托基新達信托基金金 阿馬實業(yè)投阿馬實業(yè)投資信托資信托 凱詩物流信凱詩物流信托基金托基金 匯賢產(chǎn)業(yè)信匯賢產(chǎn)業(yè)信托托 亞騰基金亞騰基金 ARA Harmony ARA Harmony FundFund 伊斯蘭遠東伊斯蘭遠東房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金 亞洲資產(chǎn)收亞洲資產(chǎn)收益基金益基金 Moways Management Consulting, Singapore Page 9標桿房地產(chǎn)投資企業(yè)戰(zhàn)略模式特征總結標桿房地產(chǎn)投資企業(yè)戰(zhàn)略模式特征總結業(yè)務布局基本業(yè)務布局基本圍繞三條主線圍繞三條主線運作模式多元運作模式多元化化 復地集團：基金業(yè)務、投資業(yè)務、資產(chǎn)管理為獨立運作的業(yè)務單元，相互協(xié)同 凱德中國：分為房地產(chǎn)金融業(yè)務與其他業(yè)務分版塊兩個獨立運作的業(yè)務單元，但二者是前后端的運作協(xié)同關系 金地集團：業(yè)務形態(tài)上分為房地產(chǎn)金融、住宅投資、商業(yè)地產(chǎn)并購投資三個業(yè)務，但運作中實施一體化運作 ARA集團：以投資信托基金為業(yè)務單元進行不同業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)投資，基金之間獨立運作房地產(chǎn)金融成房地產(chǎn)金融成為房地產(chǎn)投資為房地產(chǎn)投資業(yè)務的核心業(yè)務的核心 復地集團：房地產(chǎn)基金+投資+資產(chǎn)管理 凱德中國：房地產(chǎn)投資開發(fā)+物業(yè)及資產(chǎn)營運管