房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案

1、湖北恩施蓮花城項目融資方案恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司二二年四月二十一日精選文庫目錄一、項目名稱 .2二、項目主體 .2三、投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度.2四、項目基本情況.3五、項目投資估算.5六、項目銷售收入及稅費.6七、項目財務(wù)分析.61精選文庫一、項目名稱“恩施蓮花城”建設(shè)項目二、項目主體恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司三、投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度本項目擬分三期投資：一期投資總額為 10000 萬元，資金來源為業(yè)主自籌 9000 萬元，擬從銀行貸款1000 萬元，項目土地抵押貸款，貸款期限為3 年，自 2014年 5 月至 2017 年 5 月，年利率暫按7.00%確定，預(yù)計貸款資金一次性

2、到賬，利息按季度支付，2017 年 5 月本利還清。由于自有資金準(zhǔn)備不足，擬用項目股權(quán)質(zhì)押，融資 2000 萬元，使用期限為3 年，自 2014年 5 月至 2017 年 5 月，年利率預(yù)計為15%。2精選文庫四、項目基本情況恩施市是 恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、 經(jīng)濟(jì)、 文化中心和交通樞紐，湖北省九大歷史文化名城 之一，享有“世界硒都” 、“仙居恩施”的美譽，是中國優(yōu)秀旅游城市， 國家園林城市，現(xiàn)正傾力打造全國休閑養(yǎng)生第一市。恩施市蓮花城項目位于湖北恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，項目規(guī)劃用地175000 平米， 建筑面積65000 平米。項目包括獨棟別墅、退臺別墅、聯(lián)排別墅、洋墅、商

3、業(yè)廣場等。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率 4.5 。目前項目一期已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證， 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證） ，地面建筑物已有一萬余平米，并已具備預(yù)售許可條件。二期征地已開始，總拆遷戶 7 戶，一期已完成其中四戶安置補償。3精選文庫項目建設(shè)期為4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。項目公司成立于2011 年 8 月，位于湖北省恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，注冊（實收）資本 1000萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。4精選文庫五、項目投資估算項目總投資24500萬元，其中土地征用及拆遷補

4、償費4500 萬元，前期工程費 1000萬元，建筑安裝工程費13000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費3000 萬元，公共設(shè)施配套費免費， 開發(fā)間接費3000萬元（含銷售、廣告、管理等費用） 。項目建設(shè)期預(yù)計 4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。預(yù)計 2013 年完成總投資的 20%，即完成投資 4900 萬元； 2014 年完成總投資的 30%，即完成投資 7350 萬元； 2015 年完成總投資的 48%，即完成投資 11760 萬元； 2016 年完成總投資的 2%，即完成投資 490 萬元。土地征用及拆遷補償費4500 萬元。 項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)175000 平米，其中

5、項目公司名下國有出讓土地35000 平米，其余部分為集體土地，公司用于公共設(shè)施使用。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、一期工程三通一平、樣板房、 接待中心及土地出讓金、相關(guān)稅費。前期工程款1000 萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費13000 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 2000 元的單位造價、建筑面積65000 平米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費 3000 萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視

6、工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費、公共設(shè)施配套費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的2%確定。公共設(shè)施配套費免費。開發(fā)間接費 3000 萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費以及項目融資財務(wù)費用。5精選文庫六、項目銷售收入及稅費項目建成后， 項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪，扣除拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計項目可售面積為62000 平米。根據(jù)對重慶、武漢以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，該房產(chǎn)的平均銷售價為6500 元 / 平米，可實現(xiàn)銷售收入40300 萬元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費 3405.35 萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用3.00%1209.00營業(yè)稅3.00%1209.0