房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛律師靳雙權(quán)點(diǎn)評公房承租人變更一件案件

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2、雙權(quán)作為從業(yè)十余年的 資深房地產(chǎn)律師 辦理了大量 房地產(chǎn)糾紛案件，積累了大量辦理 房地產(chǎn)案件 的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)律師 靳雙權(quán)將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例， 如果和你正在經(jīng)歷的糾紛相似， 希望可以幫助到你， 本案件是一起公房承租人更名的案件， 現(xiàn)在我把這個案子改編為案例的形式， 希望可以幫助到你。（為保護(hù)當(dāng)事人的隱私安全，本文當(dāng)事人全部使用化名）一、基本案情涉案房屋系某管理所的直管公房，原承租人為案外人高大林。高大林有兩子， 大兒子高建偉，二兒子高建黨，何種房改房不能上市高翔系高建偉之子。高翔、高建黨的戶口均落于該涉案房屋內(nèi)。高大林于1999 年去世，高建偉于2001 年去世。后2006 年

3、4 月，高建黨向房管所提出變更承租人申請，并填寫了更名申請審批表，上載高翔未在此房居住。經(jīng)審核高建黨變更為承租人。該月22 日，高建黨作為承租人（合同乙方）、房管所作為出租人（合同甲方）簽訂公有住宅租賃合同。同日，高建黨與該區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂購買公有住宅平房協(xié)議書，高建黨購買了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，后將該房交付拆遷。高建黨辦理涉.案房屋變更承租人手續(xù)前，居委會證明， 證實(shí)高建黨一家長期居住在涉案房屋內(nèi)。居民亦證明，證實(shí)高翔未在涉案房屋中居住。2008 年 4 月，高翔起訴稱：自己的戶口落在涉案房屋內(nèi)，叔叔高建黨采用欺騙手段將房屋承租人進(jìn)行更名，自己并未同意。其得知后表示反對，但是至今沒有解決

4、。其認(rèn)為房管所與高建黨的行為違反了公有住宅租賃合同第七條關(guān)于“租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方向同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，方可以變更更名手續(xù)”的規(guī)定。 要求確認(rèn)房管所與高建黨之間簽訂的合同無效；由于房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)將拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用予以償還。房管所辯稱自己經(jīng)過認(rèn)真審核后與高建國簽訂了涉案房屋的租賃合同。更名申請表是單位的內(nèi)部審批文件，不具有對外效力；公有住宅租賃合同，系屬高建黨與其單位之間簽訂，在多份證據(jù)均證明高翔本人未在該房屋居住的情況下，為長期居住涉案房屋內(nèi)且有該地戶籍的高建黨辦理承租人變更手續(xù)，符合相關(guān)規(guī)定。 而高翔不在該地實(shí)

5、際居住，不屬于原承租人的共居人， 因此高建黨辦理更名手續(xù)不需要經(jīng)過其同意。高翔所提拆遷補(bǔ)償款的賠償主張與本案并非同一法律關(guān)系，且其要求其承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)，請求法院予以駁回。高建黨未到庭應(yīng)訴。二、法院審理法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)我國民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人就自己的主張或反駁對方的主張向法庭舉證。如負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人不舉證或舉證不充分的，則應(yīng)承擔(dān)于己不利的法律后果。本案中，高翔主張高建黨與房管所簽訂公有住宅租賃合同無效，認(rèn)為高建黨采用了欺騙的手段，房管所也未盡審查義務(wù)，同樣存在過錯。從庭審查明的情況看，高翔雖擁有涉案地點(diǎn)的戶籍，是否為同住人其不能提供證據(jù)證明?？紤]到公有住宅租賃合同承租人更名

6、申請審批表系屬于房管所的內(nèi)部審批文件，并不直接產(chǎn)生對外的效力，對高翔亦不具有直接的權(quán)利義務(wù)影響。關(guān)于高翔對于拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的請求，既不明確又無相關(guān)的事實(shí)和法律依據(jù)， 難以支持。高建黨系作為家庭成員代表簽訂租賃合同并購買該房屋的產(chǎn)權(quán)，至于高翔是否在該房屋中居住、其應(yīng)否享有拆遷利益，屬于其與高建黨之間的糾紛，不屬于本案審查范圍，可另行解決。三、法院判決駁回原告高翔的全部訴訟請求。四、律師分析知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評.知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評：承租人死亡后共居人可以繼續(xù)承租公有房屋的承租權(quán)是一種債權(quán)，在承租人死亡的情況下，這種承租權(quán)該如何處理？是依據(jù)繼承法 來加以繼承？還是依據(jù)債權(quán)債務(wù)接受承擔(dān)的方式確定

7、？如果有多個人要接受承擔(dān)，那又應(yīng)當(dāng)由誰來接受承擔(dān)？我國城市公有房屋管理辦法（已于2001 年 10 月 26 日廢止）第 28 條對此加以規(guī)定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。”現(xiàn)在公有住宅租賃合同 第七條關(guān)于“租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡， 乙方向同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，方可以變更更名手續(xù)”。從此規(guī)定不難看出，承租權(quán)在我國不是作為繼承的標(biāo)的來予以處理的。在承租人死亡后， 由該房具有同一戶籍、 共居人及無住房的三條件需同時具備、缺一不可的共居人推選出承租

8、人與公房管理單位重新簽訂公有住宅租賃合同才能取得承租人地位。本案的爭議焦點(diǎn)在于高翔是否屬于與原承租人即高大林同一戶籍且共同居住。本案中高大林死后， 雖然高翔與高建黨一家的戶口都在涉案房屋中，但是高翔既未與承租人長期生活在一起， 也從未在該房屋中居住過，更未交納過予房屋承租有關(guān)的任何費(fèi)用。高建黨系與承租人共同生活在承租房屋內(nèi)多年的家庭成員，在高大林死亡后， 依法具有繼續(xù)承租該房的權(quán)利， 是適格的繼續(xù)承租權(quán)利人，高翔則無權(quán)承租該房屋。所以房管所有權(quán)與高建黨簽訂公房承租合同。 至于涉案房屋已經(jīng)被拆遷，高翔作為涉案房屋的同一戶籍人，其是否應(yīng)當(dāng)作為被安置人員或者是否應(yīng)當(dāng)享有拆遷利益，那是高翔與高建黨之間

9、的問題，不在本案訴訟范圍內(nèi)。因此法院判決駁回高翔的訴訟請求是完全正確的。中國太遠(yuǎn)公房房地產(chǎn)律師網(wǎng)太遠(yuǎn)公房專業(yè)律師網(wǎng) 是中國首家專業(yè)辦理“公房糾紛 ”案件的律師服務(wù)團(tuán)隊品牌！ 由北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)事務(wù)部創(chuàng)辦，由全國十佳房地產(chǎn)杰出律師靳雙權(quán)領(lǐng)導(dǎo)數(shù)十名擁有成功辦理公房案件經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)律師組成。團(tuán)隊律師是在成功代理大量公房糾紛案件后，總結(jié)代理此類案件的經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)整理北京市各級法院審理公房案件的判例及相關(guān)的法律法規(guī)，掌握法院審判尺度。律師團(tuán)隊秉承“集體研究、群策群力、嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真”的工作作風(fēng)，為客戶制定詳盡、合理、實(shí)用的訴訟方案，切實(shí)維護(hù)客戶的合法權(quán)益。關(guān)鍵字： 公房糾紛律師房改房律師央產(chǎn)房律師軍

10、產(chǎn)房律師集資房律師安居房地產(chǎn)律師網(wǎng).安居房地產(chǎn)律師網(wǎng)由北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)事務(wù)部創(chuàng)辦，由靳雙權(quán)部長領(lǐng)導(dǎo)數(shù)十名組成安居房產(chǎn)律師團(tuán)隊，具有成功辦理各類房地產(chǎn)案件經(jīng)驗(yàn)。安居房地產(chǎn)律師團(tuán)隊，多年以來，潛心研究了房地產(chǎn)法律及房地產(chǎn)案件，對商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商品房、存量房、經(jīng)適房、 房改房、 央產(chǎn)房、回遷房、限價房等類型房地產(chǎn)在交易中涉及的具體法律問題進(jìn)行大量的研究。 對國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)公司及中介公司的操作模式有深刻解讀。精通房地產(chǎn)交易涉及的資質(zhì)、權(quán)屬、解押、網(wǎng)簽、面簽、監(jiān)管、過戶、交房等環(huán)節(jié)的法律問題。安居房地產(chǎn)律師辦理案件主要涉及房地產(chǎn)買賣、繼承、騰房、分家析產(chǎn)、居住權(quán)、共有、確權(quán)、借名買房等相關(guān)案件， 在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域享有很高的聲譽(yù)。有能力辦好各類房地產(chǎn)案件，如果您有相關(guān)問題，歡迎來電或當(dāng)面咨詢。關(guān)鍵字： 房產(chǎn)律師，房地產(chǎn)律師，北京房產(chǎn)律師中國太遠(yuǎn)房地產(chǎn)律師網(wǎng)中國太遠(yuǎn)房地產(chǎn)律師網(wǎng)是由北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)事務(wù)部創(chuàng)辦，由靳雙權(quán)部長領(lǐng)導(dǎo)數(shù)十名組成太遠(yuǎn)房產(chǎn)律師團(tuán)隊， 具有成功辦理二手房買賣、 房產(chǎn)繼承案件經(jīng)驗(yàn)， 太遠(yuǎn)律師團(tuán)隊對商品房、商業(yè)地產(chǎn)、存量房、經(jīng)適房、央產(chǎn)房、回遷房等類型房地產(chǎn)在交易中涉及的具