物業(yè)服務(wù)合同

1、北京市朝陽區(qū)倚林佳園北京市朝陽區(qū)倚林佳園小區(qū)小區(qū) 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 合合 同同（酬金制）（酬金制） （2009年年9月月16日日-2010年年9月月15日日）物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)合同 第一章 總 則 第一條 本合同當(dāng)事人委托方 （以下簡稱甲方） 名稱： 北京市朝陽區(qū)倚林佳園業(yè)主大會受委托方（以下簡稱乙方）： 名稱：北京金羅馬物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質(zhì)等級證書編號：（建）107002 資質(zhì)等級：一級 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘乙方為北京市朝陽區(qū)倚林佳園小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。 第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：倚林佳園

2、物業(yè)用途：住宅座落：北京市朝陽區(qū)洼里鄉(xiāng)龍王堂村四至：東至林萃路（白廟村路）、西至市汽車公司第一修理廠、南至科薈路（辛店村路）、北至京師園小區(qū)規(guī)劃占地面積：10萬平方米規(guī)劃總建筑面積：179690.27平方米，其中地下建筑面積22277.18平方米,地上總建筑面積157413.09平方米,住宅建筑面積130087.95平方米,商業(yè)與辦公用房建筑面積17411.14平方米。委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成細(xì)目見附件一倚林佳園物業(yè)構(gòu)成細(xì)目。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實際收費(fèi)面積以本次合同簽定時物業(yè)交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費(fèi)面積發(fā)生變動，則以實際面積計算）為準(zhǔn)。 第二章 合同相關(guān)原則約定

3、第三條 依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和物業(yè)管理條例，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計酬的管理模式。 第四條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計酬管理模式，物業(yè)管理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)管理服務(wù)合同合格地完成各項管理服務(wù)任務(wù)后，物業(yè)管理企業(yè) 提取相應(yīng)比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各項小區(qū)物業(yè)資金收入等將依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和本合同的相關(guān)約定，用于本小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用支出、小區(qū) 建設(shè)及其他約定項目。 第五條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項目和比例為：全區(qū)物業(yè)費(fèi)、供暖、制冷及供熱總收入、地面停車費(fèi)、地下車庫停車管理收益等各項總額的5%。 第

4、六條 乙方設(shè)立倚林佳園分公司的獨(dú)立財務(wù)帳戶，業(yè)主委員會委托乙方進(jìn)行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務(wù)代管，即該財務(wù)帳戶為共管帳戶，相關(guān)的財務(wù)支出項均需按照本 合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權(quán)，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務(wù)支出運(yùn)作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務(wù)管理相關(guān)程序和文 件執(zhí)行。（共管帳戶的具體運(yùn)作詳見倚林佳園財務(wù)共管規(guī)定并作為本合同的附件） 第七條 倚林佳園物業(yè)費(fèi)、供暖供熱等費(fèi)用的收繳工作由業(yè)主大會委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會將履行督促和協(xié)助催繳的義務(wù)。 第八條 業(yè)主大會將建立針對物業(yè)管理企業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量的考核機(jī)制，業(yè)主委員會將通過定期召開全區(qū)業(yè)主樓代表會議的形式（

5、書面會議和大會兩種方式）對物業(yè)管理企業(yè)的 總體服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評定和監(jiān)督。在各項管理服務(wù)指標(biāo)達(dá)到合同要求時，物業(yè)管理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金將按照與物業(yè)費(fèi)、供暖供 熱費(fèi)的收繳比例及總體服務(wù)質(zhì)量評議狀況掛鉤。 第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合 評議會議，將服務(wù)質(zhì)量評價級別分為不滿意、一般、滿意共三個級別。如果本季度乙方的總體服務(wù)質(zhì)量評議狀況的不滿意率超過參與服務(wù)質(zhì)量書面評議活動業(yè)主人數(shù) 的20%，則乙方將被判定本季度服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；甲方有權(quán)對此服務(wù)質(zhì)量不

6、達(dá)標(biāo)情形而要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合評 議會議通過，甲方有權(quán)減扣20%的乙方該季度的管理者酬金作為對乙方服務(wù)質(zhì)量缺陷的經(jīng)濟(jì)處罰。 即：乙方該季度的管理者酬金將只能按照物業(yè)費(fèi)和供暖供熱費(fèi)等 實際收繳比例的80%提取，具體罰金將從下一季度管理者酬金中扣除； 如果乙方服務(wù)的不滿意率不超過投票業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方的本季度管理者酬金將按照 物業(yè)費(fèi)和供暖供熱費(fèi)等實際收繳比例足額提取。甲方根據(jù)物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查結(jié)果，物業(yè)費(fèi)收繳率，設(shè)備完好率以及年終財務(wù)審計等情況，將對乙方倚林佳園分公司人員進(jìn)行獎勵。甲方有權(quán)決定當(dāng)年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當(dāng)年物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等

7、。 第十條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同中，將建立針對第三方服務(wù)（如保安、保潔、綠化、維保、工程等分項）承包企業(yè)選聘的競爭機(jī)制和淘汰機(jī)制。根據(jù)本次酬金制相關(guān)運(yùn)作規(guī) 則，倚林佳園業(yè)主大會具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權(quán)和監(jiān)督管理權(quán)，乙方或乙方授權(quán)的分公司有配合義務(wù)并在簽約后承擔(dān)對第三方的管理責(zé)任并且有具體 的管理權(quán)。收入總額的3%。具體獎勵辦法另行規(guī)定。 為有效降低第三方服務(wù)承包的總體成本，建立第三方服務(wù)的質(zhì)量競爭機(jī)制，第三方服務(wù)承包公司原則上應(yīng)通過公開招標(biāo)形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同 物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務(wù)承包方進(jìn)行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核方式、分包成本以及對第三方的管

8、理模式。第三方服務(wù)承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會提交叁萬元服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務(wù)承包企業(yè)另行收取其他管理費(fèi)用。如果第三方服務(wù)達(dá)不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)向甲方提出整改直至解除第三方服務(wù)合同的建議。 第十一條 第三方服務(wù)承包合同將在本期物業(yè)管理服務(wù)合同簽定的同時，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司和第三方服務(wù)承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情況下，為保障園區(qū)各項目服務(wù)工作的正常進(jìn)行，乙方可執(zhí)行原合同。當(dāng)發(fā)生第三方合同預(yù)算超標(biāo)的情況，超出的部分由甲方負(fù)責(zé)調(diào)劑。 第十二條 乙方派駐甲方的分公司工作人員應(yīng)當(dāng)在定編、定崗的前提下確定工資標(biāo)準(zhǔn)并

9、納入預(yù)算。甲方除按照合同支付本項目的管理者酬金和乙方分公司在預(yù)算內(nèi)相關(guān)人員的費(fèi)用外，不另行承擔(dān)乙方總部因?qū)Ψ止救藛T進(jìn)行日常行政管理或自行組織的各項活動的其他各項管理成本。 第十三條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同將嚴(yán)格按照倚林佳園小區(qū)2009-2010財務(wù)年度（酬金制）的總體預(yù)算計劃進(jìn)行資金支出、考核與管理，小區(qū)財務(wù)年度預(yù)算將堅持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財務(wù)陽光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)擔(dān)的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務(wù)及社區(qū)建設(shè)提供資金保障。甲方應(yīng)對乙方提交的預(yù)算及時進(jìn)行審核確認(rèn)，乙方對預(yù)算應(yīng)承擔(dān)盡職說明義務(wù)。如甲方在乙

10、方提交預(yù)算30日內(nèi)未予答復(fù)，乙方有權(quán)暫按照上一年年度預(yù)算執(zhí)行，但必須預(yù)先告知甲方。 第十四條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同的財務(wù)年度計算起止時間將按照完整的財務(wù)年度執(zhí)行。本期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務(wù)年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動延續(xù)一年。 第十五條 在本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則中，將嚴(yán)格依據(jù)小區(qū)財務(wù)年度的總體預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算內(nèi)承包和預(yù)算內(nèi)審批兩種資金管理模式。各項預(yù)算內(nèi)承包項 目由乙方進(jìn)行財務(wù)資金的運(yùn)作和管理，甲方進(jìn)行監(jiān)督；所有預(yù)算內(nèi)審批項目的資金支出均需經(jīng)業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的授權(quán)和相關(guān)程

11、序出具書面同意文件，未經(jīng)合 法程序或授權(quán)，任何單位或個人不得私自使用和挪用本小區(qū)各項公共物業(yè)管理資金。特殊情況時（如出現(xiàn)應(yīng)急事件或緊急維修需求時），需先向業(yè)主委員會及時通 報，經(jīng)業(yè)主委員會緊急協(xié)商后，將委托業(yè)主委員會主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照應(yīng)急預(yù)案的約定原則補(bǔ)辦相關(guān)的財務(wù)手續(xù)。 在本期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行過程中，將嚴(yán)格控制預(yù)算外資金的審批和支出。所有預(yù)算外資金項目的申請需要提交“物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本管理工作組”進(jìn)行審核和研究，如符合小區(qū)建設(shè)和物業(yè)維護(hù)的實際需要，同時符合小區(qū)年度預(yù)算資金承受能力，經(jīng)過公示和相關(guān)程序后，由業(yè)主委員會簽署相關(guān)文件后具體執(zhí)行。共管帳戶的具體運(yùn)作

12、及財務(wù)審批程序詳見倚林佳園財務(wù)共管規(guī)定。 第十六條 根據(jù)本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將根據(jù)實際需求納入專業(yè)審計委托審核范圍。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務(wù) 所按年度進(jìn)行審計。如在審計過程中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時，合同當(dāng)事方及相關(guān)當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并賠償相 應(yīng)損失。 第十七條 為提高本期物業(yè)管理服務(wù)合同的運(yùn)行和監(jiān)督效率，業(yè)主大會在設(shè)立“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督小組”的同時，將同時設(shè)立“物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本管理工 作組”，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算的籌備、出謀劃策、管理和成本監(jiān)督等工作，工作組成員由業(yè)

13、主委員會成員和具有專業(yè)特長的樓代表及熱心業(yè)主組成（具體 參見相關(guān)公示文件）。 第三章第三章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類 第十八條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等。 第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風(fēng)機(jī)房、中水處理站、變配 電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內(nèi)夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。 第二十條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、動

14、力系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。 第二十一條 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井泵房、自行車庫、噴泉水系。 第二十二條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，包括共用綠地、花木、建筑小品。 第二十三條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 第二十四條 維護(hù)公共秩序，包括：24小時安全監(jiān)控，公共地方的巡視，看護(hù)小區(qū)公共區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。 第二十五條 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停

15、放、出入園區(qū)嚴(yán)格按倚林佳園車場及車輛進(jìn)出園管理規(guī)定進(jìn)行管理。 第二十六條 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理。 第二十七條 電梯、水泵的運(yùn)行和日常維護(hù)管理及大修、中修、小修。 第二十八條 房屋裝飾裝修管理服務(wù)，依據(jù)倚林佳園業(yè)主公約，根據(jù)倚林佳園裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行管理。 第二十九條 其他本合同雖未列明但依照正常情況應(yīng)由乙方提供管理或服務(wù)的事項以及甲方委托的其他小區(qū)管理事項 第三十條 針對本物業(yè)區(qū)域的特色服務(wù)。 第四章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 第三十一條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。 倚林佳園業(yè)主大會（甲方）對物業(yè)公司（乙方）的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求詳見附件二倚林佳園

16、物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾。如果出現(xiàn)雙方未約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的事項或約定事項存在未定事宜時，將按照政府相關(guān)的政策法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，其它未盡事宜，雙方應(yīng)協(xié)商而定。 第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 第三十二條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用將在參考政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上實行市場調(diào)節(jié)價。 第三十三條 依據(jù)倚林佳園第五次業(yè)主大會的合法決議，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)將沿用上期合同的價格標(biāo)準(zhǔn)不變，具體為： 1、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分四類計收：1#-18#樓及20#-23#樓 大寫：貳點貳零元/月.平方米 小寫： 2.20元/月.平方米19#樓 大寫：貳點伍伍元/月.平方米 小寫： 2.55元/月.平方米24#樓 大寫：貳點肆零元/月.平方

17、米 小寫： 2.40元/月.平方米其中，對于目前開發(fā)商經(jīng)營的小區(qū)會所的物業(yè)收費(fèi)仍按2.80元/月.平方米計算（暫定）；小區(qū)會所今后的物業(yè)經(jīng)營與管理方式將根據(jù)政府新出臺的相關(guān)法律法 規(guī)另行確定。開發(fā)商未售出的底商和商品房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照北京市建委和政府的相關(guān)政策執(zhí)行。24#樓底商的中央空調(diào)運(yùn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將按照中央空調(diào)機(jī)組的實 際運(yùn)營成本分?jǐn)傆嬎?，目前暫定為：制冷費(fèi)用為50.00元/平米.制冷季，供暖費(fèi)用為45.00元/平米.供暖季。 2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方向業(yè)主（或交費(fèi)義務(wù)人）按季收取，并實行預(yù)交物業(yè)費(fèi)方式，即在每季度的開始時間進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收繳工作。（物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套

18、內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）。 3、供暖費(fèi)按按房屋建筑面積計算，價格為30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#樓的地下室將計入供暖費(fèi)計算面積）。 4、小區(qū)目前24小時生活熱水的暫定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10.8元/噸（遠(yuǎn)低于運(yùn)行成本和同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），今后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將通過召開業(yè)主大會另行確定。 5、各項物業(yè)服務(wù)收入的支出項目包括以下部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化維護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）各項辦公費(fèi)用；（7）小區(qū)公區(qū)能耗（水、電、氣、暖）；（8

19、）小區(qū)各項日常維修和應(yīng)急維修成本支出；（9）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（10）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（11）社區(qū)建設(shè)和各項公共事物；（12）業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)；（13）業(yè)主大會的各項活動費(fèi)用支出；（14）酬金制財務(wù)費(fèi)用、酬金及獎勵等支出。 6、如果年度的物業(yè)預(yù)算費(fèi)用有結(jié)余，將首先用于物業(yè)部位及功能的再開發(fā)和完善等小區(qū)建設(shè)，其他預(yù)算結(jié)余將計入下一財務(wù)年度的收入項目。如出現(xiàn)年度預(yù)算資 金虧損或無節(jié)余情形時，虧損資金將從下一年度資金預(yù)算中補(bǔ)充核算。如在合同執(zhí)行過程中遇突發(fā)事件或臨時性資金需求 而出現(xiàn)資金短缺時，本小區(qū)將暫停其他非緊急資金支出行為來保障資金充足，同時可視情況的緊急程

20、度，可通過召開臨時業(yè)主大會或啟動小區(qū)維修基金等形式進(jìn)行應(yīng)急資金的續(xù)籌，具體事宜雙方可另行協(xié)商。 7、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)從物業(yè)費(fèi)用中提取，即每年從物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)按每季度每建筑平方米0.2元提取物業(yè)服務(wù)費(fèi)計算。業(yè)主委員會成員為義務(wù)工 作，不領(lǐng)取工資和津貼，業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)將委托乙方設(shè)專門會計科目列支，費(fèi)用的支出情況將接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督與質(zhì)詢。 8、本期合同的各項物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如需調(diào)整，將通過召開業(yè)主大會的形式另行確定。 第三十四條 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修、更新改造及保修期后故障性維修費(fèi)用從專項維修資金支出。如果出現(xiàn)應(yīng)急事件需緊急維修，在資金允許的情況下，可從小區(qū)年度預(yù)

21、算資金中的應(yīng)急事件儲備金項目支取。 第三十五條 停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取，其中地面車位費(fèi)收益作為公共收益金，其歸屬將參照倚林佳園業(yè)主公約中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中： 1、公共區(qū)域的露天車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按月交費(fèi)，￥150元 /月；按年度一次性交費(fèi)，￥1600元 /年；其中，物業(yè)公司提取的車位管理服務(wù)費(fèi)的5作為管理者酬金；公共區(qū)域的露天車位實際收費(fèi)額的其余款項作為公共收益金為全體業(yè)主所有，并用于業(yè)主大會 認(rèn)可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）。 2、地下車庫車位收費(fèi)：目前暫定車位費(fèi)為￥400元/月，其中物業(yè)公司向業(yè)主收取的車位管理服務(wù)費(fèi)為￥80元/月，其中，物業(yè)公司提取地下車

22、庫管理服務(wù)費(fèi)的5作為管理者酬金。 3、如果被收費(fèi)的車輛在地面或地下停車時發(fā)生車輛丟失或損害事件，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)責(zé)任的賠償（車位保險由小區(qū)公共收益金支?。?。 4、在政府出臺新的相關(guān)法律法規(guī)時，地面車位和地下車庫的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將及時調(diào)整，并進(jìn)行相應(yīng)的合理變更。 第三十六條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的廣告收益（其中乙方提取該收益的5作為管理服務(wù)費(fèi)）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認(rèn)可的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設(shè)專門會計科目列支。 第三十七條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共用房收益（其中乙方收取該收益的5作為管理者酬金）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認(rèn)可

23、的物業(yè)管理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設(shè)專 門會計科目列支。 第三十八條 乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取，乙方制定的對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費(fèi)價格（見附件三）應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 第三十九條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有公共收益金的支出主要用于完善和改進(jìn)物業(yè)公用設(shè)施與服務(wù)功能的用途，如綠化 景觀建設(shè)、行車與停車功能改造、小區(qū)文化建設(shè)與公共娛樂活動、 公用區(qū)域部位與設(shè)備設(shè)施的緊急維修（保修期外）及公共法律訴訟等；該費(fèi)用的支出辦法由業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會另行規(guī)定，其帳目和使用情況須接受業(yè)主 和業(yè)主大會的監(jiān)督。

24、第六章 雙方權(quán)利義務(wù) 第四十條 甲方權(quán)利義務(wù) 1審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，甲方有權(quán)根據(jù)本合同要求提出對乙方物業(yè)管理服務(wù)工作計劃的改進(jìn)要求。 2檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況。 3按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用管理。 4制定小區(qū)酬金制財務(wù)預(yù)算表，并監(jiān)督審查批準(zhǔn)預(yù)算和決算的執(zhí)行情況。 5在合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方 應(yīng)監(jiān)督乙方就以下資料完成核查驗收并具備交接條件： （1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說

25、明文件； （4）各專業(yè)部門驗收資料； （5）房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料； （6）物業(yè)管理所必須的其它資料。 6合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)管理用房的核查驗收并具備交接條件。甲方提供的400平方米建筑面積物業(yè)管理用房位置： 倚林佳園24號樓地下一層。管理用房為乙方無償使用。 7當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，應(yīng)盡提醒其按時交納的督促職責(zé)。 8協(xié)助乙方處理本合同生效前小區(qū)已發(fā)生的遺留問題： 9協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。 第四十一條 甲方的業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)： 1在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會和本合同的合法授權(quán)代

26、表業(yè)主大會行使基于本合同擁有的權(quán)利，履行本合同約定的義務(wù)。（按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會決議的除外） 2在合同簽定后10個工作日內(nèi)，制定并公布本小區(qū)2009-2010財務(wù)年度酬金制預(yù)算總表。 3.監(jiān)督乙方和合同相關(guān)的第三方服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。 4組織物業(yè)的交接驗收。 5督促全體業(yè)主遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物業(yè)管理規(guī)章制度。 6督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 7如實向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；業(yè)主委員會需要定期（每季度）對乙方所提供的物業(yè)管理服務(wù)的事實質(zhì)量作出評定，如果存在服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符的情況時，業(yè)主委員會在及時向業(yè)主

27、大會匯報的同時，應(yīng)及時督促乙方在一定期限內(nèi)進(jìn)行改進(jìn)。 8定期公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的使用和結(jié)余情況，并明確公示其使用的用途和明細(xì)表，有義務(wù)接受業(yè)主和業(yè)主大會的質(zhì)詢或?qū)彶椤?9定期（半年）公布本物業(yè)區(qū)域預(yù)算資金和公共收益金的使用和結(jié)余情況，明確公示其使用的用途和明細(xì)表，有義務(wù)接受業(yè)主和業(yè)主大會的質(zhì)詢或?qū)彶椤?10業(yè)主委員會可以利用業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)開展各項社區(qū)管理工作，舉辦相關(guān)的會議和活動，可聘請專職或常設(shè)工作人員，執(zhí)行日常管理事物，配合小區(qū)物業(yè)管理的各項工作。 第四十二條 乙方權(quán)利義務(wù)1根據(jù)甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定， 在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)，按照第五

28、次業(yè)主大會的授權(quán)要求和YLJYWG20050406倚 林佳園物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件的約定，向業(yè)主大會提交人民幣十萬元的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險押金。如此費(fèi)用不足以支付本合同第五十二條約定的違約金，則甲方有權(quán)從乙 方酬金中予以扣除。 2. 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度，配合執(zhí)行業(yè)主委員會的相關(guān)決議和工作。 3、在合同簽定后10個工作日內(nèi)，配合甲方業(yè)主委員會制定并公布本小區(qū)2009-2010財務(wù)年度酬金制預(yù)算總表。 4有權(quán)要求業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為；同時，乙方也應(yīng)全力配合甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)要求，并及時 提供符合合同要求的服務(wù)。

29、 5按照國家相關(guān)法規(guī)，配合甲方的要求，實施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)。 6向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供熱供暖費(fèi)、制冷費(fèi)、車位費(fèi)及其他約定的代收代繳費(fèi)用。 7對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止等措施；另外，在業(yè)主委員會授權(quán)或委托的情況下，可以采用訴訟等法律手段行使管理職責(zé)，涉及公共事物的訴訟成本或訴訟收益從本物業(yè)區(qū)域的公共收益金帳目列支或存放。鑒于乙方執(zhí)行本條款屬甲方授權(quán)行為，故乙方為上述行為應(yīng)按照甲乙雙方另行確定的突發(fā)事件管理辦法的約定程序操作，如乙方人員在未履行職責(zé)或者違反約定 程序操作的情況下，將本應(yīng)由乙方承擔(dān)管理責(zé)任的問題

30、交甲方業(yè)委會直接處理，則視為乙方一般違約，甲方有權(quán)根據(jù)實際情況對相關(guān)責(zé)任人員及乙方提出違約賠償要求。 8在甲方協(xié)助下積極處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，乙方應(yīng)按照投標(biāo)書承諾，在與甲方業(yè)主委員會約定的時間段內(nèi)（具體解決的時間和方案由雙方另行約定），作出有效的實施方案、實施計劃和時間安排，并逐步實施解決，甲方進(jìn)行配合與監(jiān)督。 9根據(jù)本合同第二章的相關(guān)條款約定，配合甲方業(yè)主委員會，選聘第三方專營服務(wù)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；其 中，被選聘第三方專營服務(wù)公司或承包工程隊伍應(yīng)該經(jīng)過甲方業(yè)主委員會的審核、批準(zhǔn)并備案，乙方應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)委托和管理的第三方專營服務(wù)公司及其人員

31、的行為承擔(dān) 相應(yīng)管理責(zé)任。 10每季度向甲方報告物業(yè)管理服務(wù)的實施情況、預(yù)算資金的使用情況、委托事務(wù)的全面處理情況、委托事務(wù)取得的財產(chǎn)及收益情況。 11定期（半年）向全體業(yè)主公示本物業(yè)區(qū)域預(yù)算資金和公共收益金的使用和結(jié)余情況，明確公示其使用的用途和明細(xì)表。當(dāng)甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，應(yīng)及時答復(fù)。 12本合同終止時，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，配合甲方 移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、小區(qū)公共財務(wù)、專項維修資金及帳目。 13乙方接受委托代收的一些公用事業(yè)費(fèi)用，比如水、電、天然氣等，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)

32、等額外費(fèi)用，業(yè)主只需交納實際消費(fèi)的數(shù)目。 14如果因維修物業(yè)或者公共利益，乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)甲方或業(yè)主委員會的同意，并征詢相關(guān)業(yè)主的意見。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第四十三條 物業(yè)的交接驗收程序：（1）甲乙雙方應(yīng)做好物業(yè)交接驗收前的準(zhǔn)備工作。（2）在合同生效后或撤離前，甲方應(yīng)及時書面通知乙方進(jìn)行交接驗收。 （3）甲乙雙方應(yīng)先做資料交接：即將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料進(jìn)行移交，移交方與接收方均須簽字認(rèn)可。 （4）資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：甲乙雙方應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域

33、內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間；交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄，物業(yè)查 驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查 驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)從業(yè)委會處調(diào)閱查驗記錄，交接證明應(yīng)由交接雙方相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參 加人員簽字。 （5）乙方應(yīng)在甲方和相關(guān)物業(yè)公司配合下，依法接管或撤離保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。（6）新老物業(yè)交替時發(fā)現(xiàn)不合格的項目時，甲乙雙方應(yīng) 及時溝通和協(xié)商，確定不合格項目應(yīng)進(jìn)行返

34、修的計劃并商定復(fù)驗時間。經(jīng)復(fù)驗合格的，乙方應(yīng)簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)交接文件。（7）本合同生效之日前十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)將各種預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并進(jìn)行移交交接，并經(jīng)甲乙雙方及相關(guān)物業(yè)公司代表共同簽字并蓋章確認(rèn)。同時，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在本次合同結(jié)算中須將前年（2007-2008年度）合同執(zhí)行中的市政燃?xì)庋a(bǔ)貼費(fèi)用作為公共福利資金進(jìn)行全額提留，記入本合同執(zhí)行中的預(yù)算內(nèi)資金收入帳目。（8）甲乙雙方應(yīng)配合相關(guān)單位進(jìn)行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具

35、及辦公用品等的交接工作； （9）新物業(yè)服務(wù)合同生效或結(jié)束時，如乙方出現(xiàn)拒不辦理物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的交接審核,或拒不撤出的情況時，甲方有權(quán)通過行政或司法途徑解決，確保進(jìn)駐新物業(yè)進(jìn)駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。 第七章 合同期限 第四十四條 本期合同的委托管理期限為1年；自2009年9月16 日起至2010年9月15日止。 第八章 合同解除和終止的約定 第四十五條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應(yīng)提前三個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個月書面通知甲方。 第四十六條 本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的書面意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)一年。 第四十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主（或交費(fèi)義務(wù)人）也應(yīng)繼續(xù)交納相