酒吧街分析PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1酒吧街分析酒吧街分析整體規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，地下為車庫(kù)，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn)D企業(yè)天地甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑案例概況ABCDE第1頁(yè)/共18頁(yè)案例概況第2頁(yè)/共18頁(yè)案例概況第3頁(yè)/共18頁(yè)5功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化綜合

2、性時(shí)尚場(chǎng)所：將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起 都市旅游景點(diǎn)：上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地，成為上海的一個(gè)地標(biāo)。順應(yīng)潮流與國(guó)際接軌：一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì) 案例定位第4頁(yè)/共18頁(yè)餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬(wàn)1.21.4萬(wàn)0.70.88萬(wàn)平米n北里商業(yè)以臨街式商鋪為主，業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)，3.

3、5萬(wàn)平方米n南里商業(yè)以集中式商鋪為主，以一座總建面為2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)3745180.82萬(wàn)平1萬(wàn)平0.4萬(wàn)平估算的業(yè)態(tài)估算的業(yè)態(tài)比例比例零售：餐飲：休閑娛樂(lè)38：42：20恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)案例業(yè)態(tài) 北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自世界多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。 南里部分除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所

4、外，更包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。 第5頁(yè)/共18頁(yè)租金節(jié)節(jié)攀升租金節(jié)節(jié)攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月現(xiàn)有的98家租戶中，85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。 運(yùn)營(yíng)概況運(yùn)營(yíng)模式：只租不賣，管理與經(jīng)營(yíng)分離運(yùn)營(yíng)模式：只租不賣，管理與經(jīng)營(yíng)分離 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，通過(guò)強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，吸納國(guó)際頂級(jí)品牌入駐。新天地不僅對(duì)入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個(gè)自身的宣傳推廣計(jì)劃，而且月月都要有，這樣新天地幾

5、乎天天都有推廣活動(dòng)。第6頁(yè)/共18頁(yè)案例總結(jié)觀念觀念的進(jìn)步的進(jìn)步 以往社會(huì)大眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其實(shí)新天地的開(kāi)發(fā)模式就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來(lái)的商業(yè)利益，也是因?yàn)檫@樣的考慮，帶來(lái)了歷史建筑保護(hù)的機(jī)會(huì)。從傳統(tǒng)建筑保護(hù)的概念與方法看，新天地是一個(gè)特殊的例子，它帶動(dòng)了地區(qū)的開(kāi)發(fā)熱潮與歷史保護(hù)新點(diǎn)子，為政府啟動(dòng)了城市開(kāi)發(fā)列車，帶來(lái)了效益。手法手法的創(chuàng)新的創(chuàng)新 新天地采用的作法是保留建筑物的表層，改變內(nèi)部的結(jié)構(gòu)與使用機(jī)能，類似法國(guó)巴黎對(duì)于城市舊建筑的做法。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫(kù)門居住文化。優(yōu)越優(yōu)越的區(qū)位

6、的區(qū)位 不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，便于集聚城市中最有活力的人群。統(tǒng)一統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā) 統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)主體保證開(kāi)發(fā)理念的全面貫徹和實(shí)施。第7頁(yè)/共18頁(yè)區(qū)位南京1912緊鄰歷史名勝風(fēng)景區(qū)“總統(tǒng)府”，南鄰南京文化一條街長(zhǎng)江路，北靠南京電子一條街珠江路，離華夏第一商圈新街口僅1000米。1912與南京市圖書(shū)館僅一路之隔，盡享核心商圈先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)及周邊得天獨(dú)厚的自然及人文環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)模 占地面積32000 總建面積約4.2萬(wàn) 停車位約800個(gè) 由19棟民國(guó)風(fēng)格建筑以及共和、博愛(ài)等4個(gè)街心廣場(chǎng)組成。 案例概況1912新街口核心商圈新街口核心商圈第8頁(yè)/共18頁(yè)共和廣場(chǎng)太平廣場(chǎng)

7、新世紀(jì)廣場(chǎng)博愛(ài)廣場(chǎng) 規(guī)劃布局L型19幢獨(dú)棟街區(qū)案例概況規(guī)劃布局 1912街區(qū)在規(guī)劃布局上呈L型分布，含有4大主題風(fēng)情休閑廣場(chǎng)、3大功能分區(qū)以及19棟民國(guó)風(fēng)情獨(dú)棟建筑。 以合院為基本骨架，用街的方式將各幢建筑串聯(lián)起來(lái)，并在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處整合出一些廣場(chǎng)空間，建筑層數(shù)也以兩層為主，新舊建筑相輔相融。 街區(qū)主要由四個(gè)廣場(chǎng)和三條街巷構(gòu)成。三條街巷分別是沿太平北路及長(zhǎng)江后街的外街，沿總統(tǒng)府圍墻設(shè)置的內(nèi)街以及位于二者中間的中心步行街區(qū)和與之相交的一些巷道或街區(qū)。 廣場(chǎng)和街巷的布置為開(kāi)放的、追求體驗(yàn)性、復(fù)雜性的格局，同時(shí)多條街巷與建筑實(shí)體的交織也更有利于商業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。餐飲區(qū)餐飲區(qū)酒吧區(qū)酒吧區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)第9頁(yè)

8、/共18頁(yè)案例概況第10頁(yè)/共18頁(yè)案例概況第11頁(yè)/共18頁(yè)13“昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳” 南京“總統(tǒng)府”是民國(guó)時(shí)期最重要的建筑，與其毗鄰的民國(guó)建筑群具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)。 在這里興建既有歷史文化特色又具現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采的休閑、文化商業(yè)中心，就是要將“19121912”打造成一個(gè)中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。 案例定位功能定位： 集餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身客戶定位： 城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等第12頁(yè)/共18頁(yè)14案例業(yè)態(tài)功能業(yè)態(tài)商家品牌中中 餐餐小南國(guó)、銀牌自助美食中心粵鴻和、厚園、俏江南、芳滿

9、庭西餐西餐/ /特色餐飲特色餐飲王品臺(tái)塑牛排、逸葉源、泰煌、鹿港小鎮(zhèn)、藍(lán)槍魚(yú)、九佰鍋、大漁 酒酒 吧吧百度、亂世佳人、座吧、蘇荷、瑪索、TOUCH BAR 、往事 、Seven club、烏克蘭風(fēng)情吧 茶茶/咖啡咖啡星巴克、costa coffe、茶客老站休閑休閑金夫人婚紗攝影 、戴維營(yíng)專業(yè)男子SPA護(hù)膚中心、西津足道 其他其他KFC、韓國(guó)料理、紅鼎豆撈 酒吧是南京1912的主力業(yè)態(tài)，比重達(dá)50%左右。該業(yè)態(tài)配比直接導(dǎo)致的是項(xiàng)目的夜生活氛圍濃厚，而白天則較為冷清。 按照規(guī)劃，未來(lái)業(yè)態(tài)配比酒吧占40%，餐飲、休閑娛樂(lè)各占30%。旨在與增加白天的消費(fèi)人群，盤(pán)活人氣。第13頁(yè)/共18頁(yè)運(yùn)營(yíng)概況經(jīng)營(yíng)方

10、式：持有，只租不售，完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)方式：眾多高端活動(dòng)培育市場(chǎng)，總統(tǒng)府旅游帶動(dòng)人流，政府作為形象窗口工程提供支持 南京1912位于新街口商圈，環(huán)繞總統(tǒng)府，是具有典型民國(guó)文化意義的時(shí)尚休閑街區(qū)。目前街區(qū)擁有52家風(fēng)格各異的品牌商家，街區(qū)擁有共和、博愛(ài)、太平、新世紀(jì)4個(gè)文化休閑廣場(chǎng)。街區(qū)客日平均客流量1.5萬(wàn)人/晚，街區(qū)平均停車量約500輛/晚，街區(qū)年?duì)I業(yè)額超2億元。 第14頁(yè)/共18頁(yè)案例總結(jié)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)a.特色鮮明。借助總統(tǒng)府景點(diǎn)和自身民國(guó)風(fēng)情概念，形成獨(dú)特商業(yè)風(fēng)格。b.定位高檔。以酒吧、餐飲和娛樂(lè)為典型業(yè)態(tài)的高尚商業(yè)區(qū)。c.連鎖效應(yīng)。1912的品牌概念突出，在無(wú)錫和揚(yáng)州均有項(xiàng)目，可擴(kuò)大品牌影響

11、力。劣勢(shì)劣勢(shì)a.高租金與經(jīng)營(yíng)收益的背離 從2004年年底開(kāi)街至今，共有68個(gè)商家先后進(jìn)入1912，現(xiàn)在正常營(yíng)業(yè)的僅40家左右，約有20余家商鋪已轉(zhuǎn)讓或倒閉，占總量30%。 南京1912租金高昂，為周邊同類商鋪?zhàn)饨鸬?-4倍，使商圈商鋪經(jīng)營(yíng)成本較高。 一方面由于租金成本較高；另一方面由于商圈位置略顯偏僻，未能與新街口有效銜接；再者商圈缺乏地鐵等交通工具有力支持，以及缺少足夠消費(fèi)客群基礎(chǔ)，再加上商家自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。導(dǎo)致該商圈商家整體經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，轉(zhuǎn)讓和調(diào)整的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。b.業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)的不斷重組 當(dāng)前，酒吧是南京1912的主力業(yè)態(tài)，比重達(dá)50%左右。該業(yè)態(tài)配比直接導(dǎo)致的是項(xiàng)目的夜生活氛圍濃厚，

12、而白天則較為冷清。 按照規(guī)劃，未來(lái)業(yè)態(tài)配比酒吧占40%，餐飲、休閑娛樂(lè)各占30%。旨在與增加白天的消費(fèi)人群，盤(pán)活人氣。 該配比使得業(yè)態(tài)較為平衡，便于穩(wěn)定項(xiàng)目的消費(fèi)群，也利于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。c. 周邊商務(wù)氛圍較淡,項(xiàng)目面對(duì)的中高端消費(fèi)群基礎(chǔ)薄弱。第15頁(yè)/共18頁(yè)新天地分為南里和北里，北里是臨街式商鋪，主要是餐飲、零售、服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)為主；南里是集中式商鋪，主要是購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主；南京1912主要是以餐飲、酒吧、休閑娛樂(lè)為主；項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位功能劃分案例案例本項(xiàng)目本項(xiàng)目將本項(xiàng)目的商業(yè)面積，統(tǒng)籌布局，合理安排集中式商業(yè)和臨街商鋪之間的關(guān)系；建議整體商業(yè)自然的劃分為三個(gè)功能區(qū)：社區(qū)服務(wù)區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、文化旅游區(qū)；項(xiàng)目定位南京1912的定位：國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心；新天地的定位：國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心；商圈定位：；項(xiàng)目功能定位：水岸文化、娛樂(lè)、旅游休閑街；香港蘭桂坊；第16頁(yè)/共18頁(yè)建筑風(fēng)格：現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)+充滿異域風(fēng)情元素（英式）；在商業(yè)街中引入水景；在商業(yè)街端頭設(shè)置標(biāo)志性建筑物；建筑風(fēng)格案例新天地是現(xiàn)代（時(shí)尚）商業(yè)+傳統(tǒng)（石庫(kù)門）建筑元素；南京1912是民國(guó)建筑風(fēng)格以及玻璃、鋼構(gòu)現(xiàn)代材料 ；本項(xiàng)目建筑細(xì)部新天地建筑