功能更新與城市中心區(qū)規(guī)劃

1、規(guī)劃師PLANNERS1999年 第15卷 第3期 Vol.15 No.3 1999功能更新與城市中心區(qū)規(guī)劃南寧市中心區(qū)規(guī)劃嘗試張爽隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立和參與國際大循環(huán)比重的不斷加大，我國許多城市，尤其是大、中城市和沿海開放城市正面臨著城市功能更新的挑戰(zhàn)，新的職能對市中心的影響尤為突出，中心區(qū)的概念、布局、內部結構等都將有一個質的飛躍。本文結合現(xiàn)已完成的南寧市中心區(qū)規(guī)劃，就城市新職能對中心區(qū)功能和布局的沖擊談一些看法。1CBD與DowntownCBD較多的被解釋為中心商務區(qū)，它是近幾年在我國廣泛運用的概念，雖然它產(chǎn)生于本世紀二十年代，但其內涵更多是現(xiàn)代賦予的，其觀念和應用對我國城

2、市中心區(qū)的規(guī)劃有較大的指導意義。Downtown是傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心，其內涵接近我國八十年代以前的市中心區(qū)。從時代發(fā)展的角度，即對我國的具體國情來分析，CBD與Downtown有著較大的區(qū)別。從產(chǎn)生背景上看，CBD是現(xiàn)代商品社會高度發(fā)展的產(chǎn)物，它突出了城市的綜合經(jīng)濟職能，尤其是金融、貿易、信息業(yè)的地位，強調第三產(chǎn)業(yè)，是城市綜合性活動中樞。其功能包括：金融貿易、信息、展覽、會議、經(jīng)營管理、旅游機構、公寓、商業(yè)文化、旅游機構，并配以現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡地位，CBD的輻射范圍一般不限本市，而是力求輻射更大的范圍。CBD的迅猛發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展到工業(yè)化中、后期和后工業(yè)化階段的重要標志，而Downtown基

3、本上是工業(yè)化初、中期第二產(chǎn)業(yè)占主導地位的產(chǎn)物，它的職能主要是商業(yè)零售、生活服務等較初級的第三產(chǎn)業(yè)，其服務范圍大多限于本市范圍。從職能和環(huán)境上看，CBD主要是在商業(yè)基礎上突出了金融、保險、證券、會計、法律業(yè)和各類投資公司、咨詢公司，跨國、跨省工業(yè)集團總部、會議中心、賓館等。環(huán)境要求相對安靜，建筑多以高層為主，設有大片綠地和廣場。而Downtown主要以各類商業(yè)零售業(yè)、生活服務設施為主，環(huán)境相對喧鬧，建筑密集。我國解放后城市中心的發(fā)展狀況還與傳統(tǒng)的Downtown有所不同。首先是在形成背景上，它帶有強烈的計劃經(jīng)濟色彩。土地無償使用，各行業(yè)擁向市中心區(qū)，中心區(qū)土地高產(chǎn)出性能沒有得到體現(xiàn)。其次在功能上

4、，我國城市中心區(qū)帶有一種盲目的綜合性：大多數(shù)市中心區(qū)內含有大量的行政辦公用地；形成混雜的政治中心；各類長途交通設施也大多集中于中心區(qū)內而形成客運換乘中心；含有大量的居住用地和少量工業(yè)用地。如果說這類現(xiàn)象對于中、小城市還有保存的必要，那么對大城市來說，在第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各城市急切擺脫老功能更換新功能的今天，市中心區(qū)盲目綜合的現(xiàn)象對市中心區(qū)應有職能的完善，交通、人口、建筑容量、土地價值的體現(xiàn)等都造成了不良的影響。這種現(xiàn)象目前正日益受到經(jīng)濟發(fā)展的沖擊，城市迅速增加的第三產(chǎn)業(yè)職能迫切需要在空間上找到相應的位置，各中心區(qū)原有的商業(yè)服務設施也面臨著更新、擴充、上檔次的要求，一些功能要疏散，另一些功能要集

5、中，所有這些都對市中心區(qū)的規(guī)劃提出了新的要求。以南寧市的中心區(qū)為例。南寧市中心區(qū)范圍是根據(jù)城市總體規(guī)劃時中心區(qū)分區(qū)的考慮，路網(wǎng)結構、人口、建筑密集程度、地價峰值、服務性用地指數(shù)和服務性建筑指數(shù)等因素確定的。整個中心區(qū)北至鐵路，南至邕江，東至新民路，西至北大路，總用地面積4.351KM2，常住人口7萬人。中心區(qū)內又根據(jù)有關因素確定了硬核區(qū)和核緣區(qū)，其中硬核區(qū)用地面積1.1KM2（圖2）。2市中心區(qū)的疏散談了幾十年市中心的疏散，但今天的市中心反而更加集中了，這一方面固然是各種經(jīng)濟規(guī)律所制約，另一方面也是實際難度很大(疏散對象選擇不當)以及經(jīng)濟體制和實力的問題。最近八年，由于城市規(guī)模不斷擴大，第三產(chǎn)

6、業(yè)迅猛發(fā)展，城市“流通”職能不斷增強，市中心所面臨的壓力更是前所未有，但也正是市場經(jīng)濟的發(fā)展和土地有償使用及地塊價值的級差拉大，為市中心在新形勢下的疏散提供了較好的機會。青島、株州等城市行政中心的外遷就是成功的例子，它既有利于市中心土地的高產(chǎn)出，又帶動了政府遷至地的新區(qū)發(fā)展。同時，各城市中心有的工業(yè)用地和居住用地也以土地有償使用為契機，有了疏散的可能。所以市中心的疏散應以疏散不必要的功能和其帶來的交通、用地的壓力為主，而不是盲目的降低中心區(qū)的人口、交通、建筑容量。經(jīng)過現(xiàn)狀調查分析，南寧市中心還是較典型的計劃經(jīng)濟體制下形成的，適應于工業(yè)化初期階段和中等城市規(guī)模的中心區(qū)，中心區(qū)現(xiàn)狀職能包括：商業(yè)服

7、務中心、行政辦公中心、客運換乘中心三大功能，三類用地在全中心區(qū)和硬核區(qū)所占的用地比例分別為12%、21%、11.5%、6%、6%、1%。其中行政辦公中心幾乎包括了全部的市級行政機關用地，客運換乘設施包括了全部所有的海、陸、空長途客運交通設施。此外，居住用地和工業(yè)用地在全中心區(qū)和硬核區(qū)的用地比例分別為：34%、29%、6.3%、1.5%。由以上分析可知南寧市中心土地高產(chǎn)出特征并沒有得到很好體現(xiàn)，商業(yè)服務的主體地位還有待進一步確立，與商業(yè)服務主體功能關系不大的行政辦公、長途客運設施加大了中心區(qū)的交通、人口和環(huán)境壓力，其中行政辦公帶來的機動車流量就占進出市中心機動車流量的20%（圖1）。圖1因此，規(guī)

8、劃所面臨的問題，一方面是中心區(qū)承受了超強度的環(huán)境壓力，另一方面中心區(qū)又有極大的疏散可能，首當其沖的是疏散行政辦公設施和兩個長途汽車站，其次是工業(yè)用地和居住用地。這四類用地在中心區(qū)和硬核區(qū)內的比例分別降為：5%、1%、3.7%、1%、1.7%、0、26%、16%。經(jīng)過多方論證，這個疏散方案是可行的，比如對于市政府大院的用地，已有開發(fā)商提出愿以60007000元/M2的價格支付土地轉讓金。對此，規(guī)劃的另一個主要任務是如何最有效的利用疏散后留下的土地，滿足市中心區(qū)職能更新的要求，適應中心區(qū)集中化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢。3市中心區(qū)的集中從國外經(jīng)驗看，城市CBD內不同行業(yè)間的關聯(lián)效應及同行業(yè)間的聚集效應表現(xiàn)

9、為明顯的集中趨勢。尤其是商業(yè)、金融、貿易、信息業(yè)的關聯(lián)和聚集效應更為顯著。六十年代左右，西方規(guī)劃界曾嘗試過疏散CBD職能的做法，但此舉對城市經(jīng)濟發(fā)展和中心區(qū)建設弊大于利，后來許多國家又回到了擴展CBD，提高CBD中心性的軌道，只不過新一輪的集中伴隨了城市功能的更新，是在工業(yè)化向信息化邁進過程中進行的。倫敦老碼頭區(qū)和紐約Battery公園城的規(guī)劃建設就是成功的實例，從國內中心區(qū)發(fā)展趨勢看，建立市場機制所必不可少的商業(yè)、社會化服務業(yè)、金融、貿易、信息業(yè)急待增加。國務院所要求的大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，不僅是初級的商業(yè)服務，更重要的是大市場及金融、貿易、信息業(yè)。其次，國內外的開放環(huán)境比例給城市提供了相對公平

10、的競爭條件。城市要迅速提高自身的地位，增強經(jīng)濟實力，一方面它要吸引各類金融投資機構、信息咨詢公司、跨省、跨國集團、各類辦事處；另一方面，這類行業(yè)的發(fā)達與否又直接影響到城市的綜合地位。此外，在相當長的時期內，我國大多數(shù)城市都處于規(guī)模急劇擴大的階段，這也對中心區(qū)的規(guī)劃提出了新的要求。市場經(jīng)濟發(fā)展和開放的環(huán)境要求城市建立一大批新的職能，以完成從第二產(chǎn)業(yè)為主向第三產(chǎn)業(yè)占主導地位過渡的任務。而所有這些新的功能，很多需要在中心區(qū)找到相應的位置，針對這一挑戰(zhàn)，國內各城市都在不斷完善、修改原有的規(guī)劃，對新功能所要求的城市CBD布局，國內各城市現(xiàn)有兩種選址方案：一是跳出老中心另擇用地發(fā)展；二是依托老中心充實擴展

11、。前者的模式對城市經(jīng)濟實力雄厚、規(guī)模巨大的城市較適用，如上海在浦東陸尖嘴建設城市新CBD，既提高了上海的國際地位，又帶動了浦東東新區(qū)的發(fā)展，但前題是雄厚的綜合實力和國家的總體戰(zhàn)略布局要求。而北京，由于1983年總體規(guī)劃中對此預見不夠，加上許多用地限制條件，致使新一輪總規(guī)對CBD的選擇困難重重。依托原有中心區(qū)發(fā)展的模式比較適用于一般大、中城市，它雖沒有前者的氣派和雄偉，但更宜操作，但前題是要處理好與原有中心區(qū)在職能和內部結構上的關系。南寧市的經(jīng)濟發(fā)展目前正面臨著兩個質的變化，一是從桂南的經(jīng)濟中心城市發(fā)展為廣西的經(jīng)濟中心，大西南出海通道和交通樞紐，大西南重要的商貿、交通中心(南昆線和北海港、防城港

12、、欽州港的建設)。國家總體戰(zhàn)略和大西南的發(fā)展前景為這一目標的實現(xiàn)提供了可能，從城市內部看，南寧市應加速大市場的建設，積極發(fā)展金融、貿易、信息業(yè)的發(fā)展以接受這一挑戰(zhàn)，這就急需一塊用地滿足新CBD的建設；二是預計在二十年內，南寧市城市人口將由90萬發(fā)展為150萬，從大城市發(fā)展為特大城市，其商業(yè)服務、文化娛樂、金融貿易、信息科技、行政辦公等都面臨規(guī)模擴大的要求。從全市的公共服務體系分析，南寧市在未來二十年公共服務體系是單中心為主，專業(yè)中心配套的格局，在“單中心”仍是在現(xiàn)有中心區(qū)的基礎上發(fā)展，行政中心遷至南湖區(qū)，文化中心遷至民族廣場周圍，這些是比較明確的，關鍵是新CBD的選擇及現(xiàn)有中心區(qū)的職能和內部結

13、構應如何發(fā)展。4南寧市CBD選址及發(fā)展對策南寧市新CBD選址方案有三個，一是依托原中心區(qū)就地充實和擴展；二是跳出原中心區(qū)在東側5.4km處的南湖新區(qū)；三是沿5km的民族大道分散建設。經(jīng)過多方案比較論證，南寧市新CBD選址選擇了方案一，即在原中心區(qū)內依托硬核區(qū)向南兩側沿邕江北岸發(fā)展新的貿易、信息、金融區(qū)，以形成南寧市完整的、強大的CBD。方案一與方案二、方案三比較，顯著的優(yōu)勢有四個：位置適中，位于城市幾何中心，交通通達條件最好，各項基礎設施較完善，能取得居民的心理認同；依托現(xiàn)有市中心，便于城市商業(yè)、金融、貿易、信息業(yè)之間的內在聯(lián)系，有利關聯(lián)效益和聚集效益的提高，便于CBD的集中化發(fā)展以形成強大的

14、市中心戰(zhàn)略；有利于中心區(qū)舊城改造，選擇作為新CBD發(fā)展用地內，現(xiàn)狀大多為居住、行政用地，環(huán)境質量較差，三類建筑占64%；新CBD南臨邕江，具有優(yōu)越的景觀條件，與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)配合，利用沿江優(yōu)勢可形成極富特色的CBD景觀特征。但方案一的缺點也是較明顯的，一是增大了現(xiàn)有中心區(qū)的交通壓力；二是拆遷代價較大。為此，南寧市中心區(qū)規(guī)劃本著調整功能，理順交通，美化環(huán)境，密切聯(lián)系的原則采取了以下三個主要對策：（1）用地布局依托現(xiàn)有硬核區(qū)向西發(fā)展貿易區(qū)，向南發(fā)展金融、信息區(qū)，商業(yè)區(qū)與貿易、金融、信息區(qū)合中有分，以邕江橋頭支架路段為分界形成兩個各具功能和環(huán)境特色的硬核區(qū)，硬核區(qū)由現(xiàn)狀的1.1KM2發(fā)展為1.8KM2。

15、其中橋北1.3KM2，橋南0.5KM2，硬核區(qū)內商業(yè)服務用地占42%，金融、貿易、信息業(yè)用地占據(jù)21%（圖2）。圖2（2）交通系統(tǒng)高效、安全的交通系統(tǒng)是CBD空間布局的關鍵，在南寧市CBD道路系統(tǒng)規(guī)劃中，第一步是結合全中心區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃，在CBD外圍載流與CBD無關的過境車輛；第二步是提高CBD內道路、停車場用地比例，由現(xiàn)狀的13%提高到規(guī)劃的24%；第三步是在完成地面層交通組織的基礎上考慮遠期結合邕江防洪堤高度建設CBD高等步行平臺的可能，并為未來建設地鐵或輕軌留有余地（圖3）。圖3（3）景觀系統(tǒng)富有時代特征的景觀是CBD的重要標志，這也是方案一突出的特點之一，即利用濱江優(yōu)勢形成極富特色的沿江建筑群和綠地廣場系統(tǒng)。南寧市CBD景觀系統(tǒng)主要由二軸二心組成。一條主軸是利用朝陽路商業(yè)主干道發(fā)展為商店毗鄰，繁華熱鬧的商業(yè)主軸。另一主軸是沿濱江路發(fā)展為高樓林立，氣勢雄偉，環(huán)境優(yōu)雅的建筑、水體、綠地、廣場融為一體的商務主軸。二心之一的是位于朝陽路、民生路交匯點的商業(yè)中心，主要由各大型商場和娛樂設施組成。另一中心位于中山路的南段與濱江路之間，主要由五棟高層、超高層建筑群和信息廣場組成。形成南寧市的新商務中心，新商務中心也是二條主軸的交匯點。在南寧市功能更新的背景下，中心區(qū)規(guī)劃走的是一條集中和疏散相結合的道路，疏散的同時強調了集中，在此過程中必然會帶來建筑的集中。南寧市中心區(qū)規(guī)劃容積率