工程代建管理辦法

1、龍巖工貿(mào)發(fā)展集團(tuán)有限公司集團(tuán)內(nèi)部工程項(xiàng)目代建管理辦法（討論稿）第一章總則第一條 為加強(qiáng)集團(tuán)公司工程項(xiàng)目代建工作的管理， 規(guī)范工程項(xiàng)目代 建實(shí)施過程，以利集團(tuán)公司相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的生存發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、 法規(guī)規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)公司工程的實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于集團(tuán)本部及所屬全資、控股子公司（以下將所 屬全資、控股子公司統(tǒng)稱子公司）的房屋建設(shè)工程項(xiàng)目，原則上均需委托 龍巖佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代建， 特殊情況不實(shí)施代建的，需報(bào)集團(tuán)分 管領(lǐng)導(dǎo)審批。代建單位為集團(tuán)外部單位的不適用于本辦法。第三條 代建項(xiàng)目不改變建設(shè)單位項(xiàng)目法人主體性質(zhì)， 所有對(duì)政府及 參建方的合同、協(xié)議，文件，均需以項(xiàng)目

2、建設(shè)單位（項(xiàng)目法人，以下簡(jiǎn)稱 委托人）名義進(jìn)行。第四條 項(xiàng)目建設(shè)單位擁有項(xiàng)目投資決策權(quán)、 知情權(quán)，擁有工程建設(shè) 中的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。第五條 代建單位代表委托人行使項(xiàng)目代建期的建設(shè)管理， 實(shí)現(xiàn)委托 人各項(xiàng)項(xiàng)目管理目標(biāo)。代建項(xiàng)目需嚴(yán)格按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)定、 集團(tuán)相關(guān) 管理規(guī)定及基建項(xiàng)目委托代建合同執(zhí)行。第二章 工程項(xiàng)目代建周期及范圍第六條 擬代建項(xiàng)目首先需由建設(shè)單位完成向集團(tuán)申請(qǐng)內(nèi)部項(xiàng)目立 項(xiàng)及代建，包含項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、總投資預(yù)估、工程建設(shè)期 要求、交付使用特殊要求等內(nèi)容。第七條 代建單位需在立項(xiàng)及代建申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后 5個(gè)工作日內(nèi)成 立前期工作組，20個(gè)工作日內(nèi)與委托人完成代建合同審批

3、和簽訂。代建 合同簽章手續(xù)完成即日起，代建工作正式啟動(dòng)。第八條代建單位需按合同要求及集團(tuán)項(xiàng)目基建管理要求與建設(shè)方、 使用方正式成立項(xiàng)目聯(lián)合工作組，完成合同規(guī)定的項(xiàng)目前期階段、設(shè)計(jì)階 段、工程實(shí)施階段、項(xiàng)目總體竣工驗(yàn)收及交付、工程質(zhì)保期滿、尾款支付 等各個(gè)階段；完成項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量、職業(yè)健康安全、環(huán)境、采購、 合同、信息、溝通管理等工作內(nèi)容，完成委托人批準(zhǔn)的各項(xiàng)項(xiàng)目管理目標(biāo)。第九條 工程質(zhì)保期滿且工程竣工結(jié)算完成，代建工作結(jié)束，所有合 同尾款支付情況隨合同管理臺(tái)賬、工程相關(guān)資料與檔案一并移交接收單 位。第十條項(xiàng)目前期代建工作范圍1 、完成可行性研究批復(fù)、項(xiàng)目規(guī)劃選址、用地預(yù)審、環(huán)評(píng)、交評(píng)等

4、 各類行政許可審批手續(xù)；2 、組織設(shè)計(jì)、勘察工作，完成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)；3 、協(xié)助辦理建設(shè)用地征地、房屋拆遷等工作；4、辦理施工場(chǎng)地三通一平類工作；5 、配合委托人完成集團(tuán)內(nèi)其它相關(guān)工作。第十一條 建設(shè)實(shí)施期代建的主要工作內(nèi)容1 、完成施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化；2 、組織各類施工、咨詢、材料、設(shè)備招標(biāo)采購工作；3 、編制項(xiàng)目總投資計(jì)劃，對(duì)建設(shè)資金的使用進(jìn)行管理，審核工程款 支付申請(qǐng)；4 、編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方計(jì)劃管理；5 、辦理施工及驗(yàn)收階段各類政府許可；6 、辦理各類變更；7 、組織中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、單位工程驗(yàn)收，辦理資產(chǎn)移交；8 、完成工程結(jié)算報(bào)告；9 、完成質(zhì)量保修階段管理及合

5、同收尾移交工作。第三章 工程項(xiàng)目前期工作職能分工第十二條 工程項(xiàng)目代建需求管理：1、項(xiàng)目代建委托人負(fù)責(zé)明確項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容，提出項(xiàng)目的使用功能配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其需求階段以委托人為主導(dǎo)，代建單位負(fù)責(zé) 協(xié)調(diào)相關(guān)參建單位及相關(guān)部門，提供技術(shù)配合。2、委托人需對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及影響功能使用的設(shè) 計(jì)變更進(jìn)行審查和批準(zhǔn)。3、委托人需審核涉及產(chǎn)品定位、使用功能、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修等級(jí)等 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。4、委托人負(fù)責(zé)協(xié)助制定以下文件并完成集團(tuán)內(nèi)部審批：可行性研 究報(bào)告的需求調(diào)研資料方案階段設(shè)計(jì)任務(wù)書。5、委托人負(fù)責(zé)批準(zhǔn)以下文件，其審批程序委托人自行規(guī)定：可（預(yù) 可）行性研究報(bào)告 建筑方案設(shè)計(jì)、景

6、觀設(shè)計(jì)文件 初步設(shè)計(jì)文件 樣板間裝修方案主要空間裝修方案空調(diào)、電梯等通用設(shè)備采購技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)工藝設(shè)備采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。6、需求調(diào)整：委托人對(duì)既定的建設(shè)內(nèi)容提出需求調(diào)整，由代建單位 對(duì)調(diào)整內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估，提交需求調(diào)整評(píng)估報(bào)告。因需求調(diào)整造成的投資、 建設(shè)周期、工程質(zhì)量、運(yùn)營影響及相關(guān)后果由委托人承擔(dān)。第十三條政府許可辦理：1、未委托前期工作代理的各項(xiàng)政府前期報(bào)建工作由委托人自行負(fù)責(zé) 辦理。2、委托代建單位進(jìn)行前期工作的，項(xiàng)目在政府層面的立項(xiàng)工作以委 托人名義完成。代建單位需按政府相關(guān)程序要求逐項(xiàng)完成相關(guān)前期工作。委托人應(yīng)同時(shí)履行國家法定的建設(shè)單位法人職責(zé)， 主動(dòng)配合代建單位完善 相關(guān)行政事務(wù)的申報(bào)、填表

7、、蓋章等辦理，推動(dòng)項(xiàng)目組與政府之間的溝通、 協(xié)調(diào)。第四章 工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段工作職能分工第十四條工程投資立項(xiàng)與成本控制1、工程投資立項(xiàng)原則上在初步設(shè)計(jì)完成后以設(shè)計(jì)概算為基礎(chǔ)，由代 建單位負(fù)責(zé)編制，委托人負(fù)責(zé)審核。工程投資立項(xiàng)文件在完成代建單位審 批后由委托人執(zhí)行集團(tuán)投資立項(xiàng)審批程序。2、經(jīng)批準(zhǔn)的工程投資立項(xiàng)金額即該項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)。代建單 位在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)確保工程成本控制在投資立項(xiàng)金額范圍內(nèi)，不產(chǎn)生重大偏離。第十五條資金計(jì)劃及保障1、項(xiàng)目的年度預(yù)算及月度資金計(jì)劃由代建單位負(fù)責(zé)編制報(bào)委托人按 集團(tuán)規(guī)定審批程序?qū)徍伺鷾?zhǔn)。2、委托人需負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金來源，按合同要求及資金計(jì)劃支付各類 合約約定款

8、項(xiàng)、費(fèi)用。3、代建單位負(fù)責(zé)審核各類款項(xiàng)、費(fèi)用支付額度，完成代建單位支付 申請(qǐng)批準(zhǔn)后按委托人財(cái)務(wù)程序批準(zhǔn)、執(zhí)行。4、出現(xiàn)合同約定外的延期支付時(shí)，委托人應(yīng)預(yù)先與代建單位溝通。代建單位應(yīng)主動(dòng)與合同當(dāng)事方就支付問題溝通協(xié)調(diào)，盡量減少因延期支付對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量影響，問題嚴(yán)重時(shí)應(yīng)同時(shí)向委托人提交延期支付專項(xiàng)評(píng) 估報(bào)告。第十六條 招標(biāo)、合同管理：按集團(tuán)招投標(biāo)、合同管理辦法執(zhí)行。第十七條 工程變更：設(shè)計(jì)類變更，不論由參建何方提出，均需代建 單位進(jìn)行合理性、經(jīng)濟(jì)型綜合評(píng)估，報(bào)委托人批準(zhǔn)后，由代建單位執(zhí)行設(shè) 計(jì)變更程序?，F(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的非設(shè)計(jì)變更原因調(diào)整的工程變更， 單項(xiàng)金額低于 10萬元（含10萬元）的，由代建單位負(fù)

9、責(zé)審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。單項(xiàng)金額大 于10萬元，或變更對(duì)工程總工期、總成本、質(zhì)量目標(biāo)、安全管理目標(biāo)影 響較大的，應(yīng)報(bào)委托人批準(zhǔn)。所有工程變更均需在委托人處備案。第十八條 重要的外立面飾面、內(nèi)裝修飾面、重要裝飾燈具、重要景 觀造型等，委托人參與認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)程序。與代建單位有異議時(shí)，雙方協(xié)商解 決。第十九條計(jì)劃管理：1、項(xiàng)目代建工作啟動(dòng)后，代建單位項(xiàng)目組應(yīng)編制項(xiàng)目總體管理規(guī)劃 大綱及項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，深度至里程碑及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，報(bào)委托人批準(zhǔn)。2、方案設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目組應(yīng)在批準(zhǔn)的總體進(jìn)度計(jì)劃框架下制訂以 下工作計(jì)劃：設(shè)計(jì)計(jì)劃、資金計(jì)劃、采購計(jì)劃、工程招標(biāo)計(jì)劃、專業(yè)施工 單位進(jìn)場(chǎng)等各分項(xiàng)計(jì)劃，報(bào)委托人備案。3、非代

10、建單位主觀原因或管理原因造成計(jì)劃調(diào)整，需報(bào)委托人批準(zhǔn)。 委托人需對(duì)代建單位計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督檢查，并及時(shí)預(yù)警。第二十條驗(yàn)收管理：1、工程的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、竣工預(yù)驗(yàn)收由代建單位及監(jiān)理 組織，邀請(qǐng)委托人參加。驗(yàn)收評(píng)定按國家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。2、樣板間的驗(yàn)收：代建單位需邀請(qǐng)委托建設(shè)單位參加，對(duì)偏離樣板 間方案的，委托人有權(quán)不通過驗(yàn)收。3、代建單位及委托人需共同組織工程竣工驗(yàn)收，雙方應(yīng)成立工程驗(yàn) 收工作小組，確定驗(yàn)收工作組組長(zhǎng)，制定項(xiàng)目總體驗(yàn)收計(jì)劃，明確各專項(xiàng) 驗(yàn)收內(nèi)容及雙方驗(yàn)收職責(zé)。4、委托人需按照國家法定程序以項(xiàng)目法人名義完善各項(xiàng)報(bào)驗(yàn)手續(xù)、 質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收手續(xù)及檔案驗(yàn)收程序。報(bào)驗(yàn)具體事務(wù)由代建

11、單位負(fù)責(zé)辦理， 委托 人協(xié)調(diào)配合。5、屬于行業(yè)管理內(nèi)容的專項(xiàng)驗(yàn)收，由委托人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織，代建單 位配合。6、工程驗(yàn)收合格通過后15個(gè)工作日內(nèi)，代建單位需將工作組撤離現(xiàn) 場(chǎng)，向委托人辦理項(xiàng)目移交手續(xù)，提交項(xiàng)目運(yùn)營期間的建筑維保建議。 委 托人負(fù)責(zé)組織各使用方接收。第五章 工程項(xiàng)目建成運(yùn)營階段工作職能分工第二一條 辦理房產(chǎn)證所需的各類工程驗(yàn)收、工程類資料由代建單 位負(fù)責(zé)完成。委托人具體負(fù)責(zé)房產(chǎn)證辦理業(yè)務(wù)。第二十二條 代建單位負(fù)責(zé)組織委托建筑運(yùn)營期間必要的工程監(jiān)測(cè)， 負(fù)責(zé)保修期內(nèi)各項(xiàng)質(zhì)量保修整改工作。 至質(zhì)量缺陷責(zé)任期滿，一并移交保 修整改驗(yàn)收記錄。第六章工程項(xiàng)目報(bào)告制度第二十三條 項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

12、：代建工作啟動(dòng)后 15個(gè)工作日內(nèi)， 由代建單位報(bào)委托人備案。第二十四條 代建單位需向委托人報(bào)告的定期信息文件1 、周報(bào)：工作周報(bào)、周會(huì)議紀(jì)要，記錄周工作內(nèi)容，計(jì)劃、存在問 題等。2 、工程月報(bào)，主要含以下內(nèi)容：月度項(xiàng)目進(jìn)展情況月度工程投資報(bào)表合同變更及工程變更情況 工程款支付情況代建服 務(wù)情況施工質(zhì)量、安全情況工程建設(shè)大事記下月工作計(jì)劃待 委托人協(xié)調(diào)解決問題其他第二十五條 代建單位需報(bào)告的不定期信息文件，包括但不限于：工程優(yōu)化設(shè)計(jì)或變更建議資金、資源投入及合理配置的建議委托人 采購分項(xiàng)計(jì)劃需求報(bào)告合理要求提交的其他報(bào)告工程分階段驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收建設(shè)管理服務(wù)報(bào)告等。第二十六條 工程竣工移交，代建單

13、位需向委托人提交項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，全面闡述代建項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本管理的總體情況。第二十七條 代建單位在報(bào)告中提交的需委托人解決協(xié)調(diào)事項(xiàng)，委托人應(yīng)按期完成，及時(shí)回復(fù)。第六章工程項(xiàng)目代建費(fèi)用第二十八條 代建費(fèi)用（包括管理服務(wù)費(fèi)、利潤(rùn)、稅金）列入工程投 資中的建設(shè)單位管理費(fèi)子目。第二十九條 代建費(fèi)用應(yīng)綜合考慮工程項(xiàng)目規(guī)模、 范圍、內(nèi)容、深度 和復(fù)雜程度、市場(chǎng)行情、代建過程等因素，由雙方協(xié)商確定，能夠覆蓋代 建公司管理成本。原則上按下列范圍計(jì)??；1、投資在200萬（含200萬）以下的，免費(fèi)代建；2、投資在200-1000萬（含1000萬）的，按5%計(jì)取；3、投資在1000-5000萬（含5000萬）的，

14、按4%+取；4、投資在5000-10000萬（含10000萬）的，按3%計(jì)取；6、投資在10000萬以上的，按2%+取。第三十條 代建費(fèi)一經(jīng)確定，在代建單位責(zé)任期內(nèi)，不再因人工、物 價(jià)、稅率、匯率、利率等變動(dòng)因素調(diào)整。但當(dāng)因項(xiàng)目業(yè)主原因?qū)е马?xiàng)目投 資額或工期延期超過原定合同范圍10%以上時(shí)，代建費(fèi)按合同計(jì)費(fèi)方式作相應(yīng)調(diào)整。第七章附則第三十一條第三十二條本辦法由運(yùn)營中心負(fù)責(zé)解釋。 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。7附件1代建項(xiàng)目管理職能分工表工作任務(wù)代建委托雙方管理職能備注委托人代建單位-一一項(xiàng)目需求及立項(xiàng)管理按集團(tuán)管理規(guī)定執(zhí)行1可（預(yù)可）行性研究報(bào)告辦理、審核、批準(zhǔn)參與2設(shè)計(jì)任務(wù)書制訂、審核、批準(zhǔn)參與

15、3方案設(shè)計(jì)批復(fù)審核、批準(zhǔn)參與審核4集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)批準(zhǔn)參與5工程投資立項(xiàng)批復(fù)批準(zhǔn)編制6影響功能的設(shè)計(jì)變更批準(zhǔn)審核、批準(zhǔn)7影響投資額的工程變更批準(zhǔn)/備案審核、批準(zhǔn)-二-政府許可類辦理1行業(yè)類許可辦理參與2前期地方類行政許可參與/辦理辦理視委托代建階段定3施工階段地方行政許可參與辦理三財(cái)務(wù)管理按集團(tuán)管理規(guī)定執(zhí)行1資金預(yù)算批準(zhǔn)申請(qǐng)2專項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)批準(zhǔn)、執(zhí)行申請(qǐng)3代理服務(wù)費(fèi)支付辦理申請(qǐng)4建設(shè)各專業(yè)單位款項(xiàng)支付辦理申請(qǐng)5結(jié)算管理備案辦理、批準(zhǔn)四合同管理按集團(tuán)管理規(guī)定執(zhí)行1設(shè)計(jì)類、行業(yè)類合同招標(biāo)參與、批準(zhǔn)辦理2非設(shè)計(jì)類、行業(yè)類合同招標(biāo)備案辦理、批準(zhǔn)3工藝設(shè)備招標(biāo)辦理參與4合冋簽字、蓋章辦理申請(qǐng)5合同變更（