商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究課件(ppt 87頁)

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究2011年07月貳、貳、市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇叁、叁、借鑒篇借鑒篇肆、肆、建議篇建議篇核核心心內(nèi)內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo) 讀讀 目目 錄錄壹、壹、理論篇理論篇 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式五、商業(yè)租售模式六、邏輯認(rèn)識(shí)篇六、邏輯認(rèn)識(shí)篇廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以

2、及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 廣義概念廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三重屬性注：商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三重屬性第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念

3、商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)勢(shì)：規(guī)模的

4、大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式物場(chǎng)所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分第一部分 理理 論論 篇篇分類方法分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場(chǎng) 2.超級(jí)市場(chǎng) 3.大型綜合超市4.便利店5.專業(yè)市場(chǎng)（主題商城） 6.專賣店7.購(gòu)物中心8.倉(cāng)儲(chǔ)商店按照商業(yè)層級(jí)屬性1.城市級(jí)商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。 按照空間形式1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場(chǎng)型或中庭型3.商業(yè)步行

5、街式。 按照功能復(fù)合程度1. 交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目2. 文化商業(yè)設(shè)施 3.旅游休閑商業(yè)設(shè)施按開發(fā)方式1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場(chǎng)類商鋪 3.社區(qū)商鋪4.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 5. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪6. 交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營(yíng)模式只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營(yíng) 租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值世紀(jì)金源購(gòu)物中心商業(yè)分類商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，商鋪

6、獨(dú)立性強(qiáng)，客流可得性好。便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式商業(yè)分類商業(yè)分類-開放式商業(yè)街區(qū)開放式商業(yè)街區(qū)。邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇商業(yè)分類商業(yè)分類-專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商

7、業(yè)概念第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式山海關(guān)古城商業(yè)街（旅游主題）長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)項(xiàng)目（體育休閑主題）邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式溫泉度假村項(xiàng)目邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇商業(yè)分類商業(yè)分類-酒店酒店第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比

8、較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇商業(yè)分類商業(yè)分類-寫字寫字樓樓第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇 商業(yè)分類商業(yè)分類-soho-soho商住商住 商業(yè)分類商業(yè)分類-交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式 商住寫字

9、樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生活方式”/商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求更高。李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段 ”商

10、業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高 ，要求具備較強(qiáng)的輻射力 地段地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利 。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的?？蛻艨蛻舻谝徊糠值谝徊糠?理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇/住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大

11、部分來源于銀行貸款 。/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持 。資金要求資金要求/住宅： 住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 物業(yè)要求物業(yè)要求/住宅： 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn),商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶

12、租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。銷售模式銷售模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇/住宅：住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端， /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。 專業(yè)

13、性專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。 /商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 投資回報(bào)形式投資回報(bào)形式小結(jié)小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇五方主體五方主體

14、（生物鏈）（生物鏈）受益來源受益來源（價(jià)值鏈）（價(jià)值鏈）影響因素影響因素（價(jià)值支撐）（價(jià)值支撐）備注備注投資者物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)物業(yè)質(zhì)素/營(yíng)銷推廣/售價(jià)水平（產(chǎn)品力/銷售力）營(yíng)運(yùn)商租金差價(jià)及管理費(fèi)等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運(yùn)營(yíng)力）管理公司大商家經(jīng)營(yíng)者商品差價(jià)人流/環(huán)境/商品/服務(wù)/價(jià)格水平（經(jīng)營(yíng)力）小商戶終端消費(fèi)者商品價(jià)值/消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)觀念/消費(fèi)行為/購(gòu)買水平（消費(fèi)力）第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)

15、價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值-商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈租售模式租售模式現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的三重利商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的三重利結(jié)論結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)

16、、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)商的利益開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和物業(yè)升值壹壹提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力貳貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度叁叁實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式租售模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)

17、分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/特點(diǎn)描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以快速回收投資快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 /劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)

18、值也大大縮水。 因此，該模式下客戶對(duì)未來的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 /匹配項(xiàng)目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪、產(chǎn)權(quán)商鋪；一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪、產(chǎn)權(quán)商鋪；對(duì)于大賣場(chǎng)散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。 模式一：只售不租模式一：只售不租邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/特點(diǎn)

19、描述：這種模式由開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢(shì)分析：只租不售的開發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，

20、雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。 /匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購(gòu)物中心購(gòu)物中心的開發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 模式二：只租不售模式二：只租不售邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/特點(diǎn)描述：一些商

21、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng)因是出于融資考慮融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /劣勢(shì)分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。 /匹配項(xiàng)目：多出現(xiàn)于大型百貨中心大型百貨中心的商業(yè)項(xiàng)目。 /

22、典型案例：茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購(gòu)物業(yè)、收購(gòu)股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國(guó)際控股有限公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)過十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，目前在全國(guó)華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國(guó)際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對(duì)接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷售額70多億元，稅收貢獻(xiàn)3億余元，擁有員工數(shù)萬人。 模式三：不售不租模式三：不售不租邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/特點(diǎn)描述：租

23、售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即即“主力店輔主力店輔營(yíng)區(qū)營(yíng)區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值；的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店，盡管他

24、們的租金一般都很低，但這些大品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來說還是得大于失；要點(diǎn)二，通過主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值通過主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值，同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指廣場(chǎng)上海大拇指廣場(chǎng)租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式，2萬平方米由主力店家樂福長(zhǎng)期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。模式四：租售結(jié)合模式四：租售結(jié)合

25、邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下，再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以大大弱大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費(fèi)。 /劣勢(shì)分析：該模式執(zhí)行

26、國(guó)外先進(jìn)的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢(shì)沒有明顯的劣勢(shì)，但問題是，主主力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量塘Φ甑纳虡I(yè)零售巨頭們對(duì)于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量蹋瑢?duì)于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。/典型案例：深國(guó)投與大連萬達(dá)深國(guó)投與大連萬達(dá)采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動(dòng)效應(yīng)。以深國(guó)投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“深國(guó)投”品牌。

27、模式五：與商家聯(lián)營(yíng)模式五：與商家聯(lián)營(yíng)邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營(yíng)成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營(yíng)管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對(duì)于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn)” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益

28、的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長(zhǎng)期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，國(guó)外發(fā)展較好的購(gòu)物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對(duì)于開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證

29、券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng)一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng)。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開發(fā)售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣給自已的REITs。 模式六：證券化模式模式六：證券化模式邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商

30、業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式租售模式1、租鋪問題解決好是旺場(chǎng)必要條件，不是充分條件2、售鋪問題解決好是旺場(chǎng)的補(bǔ)充條件，既不必要，也不充分3、旺場(chǎng)是租售的充分必要條件關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系的認(rèn)識(shí)論關(guān)于售、租、旺場(chǎng)邏輯關(guān)系的認(rèn)識(shí)論邏輯認(rèn)識(shí)篇邏輯認(rèn)識(shí)篇1、主力店（錨、托、聚、抬）； （錨：錨固定位）（托：托市制造項(xiàng)目影響力）（聚：商業(yè)聚合力及客群集聚）（抬：拉抬非主力店租金溢價(jià)水平）2、中小店（滿足多元化多層次需求，租金利潤(rùn)的主要來源）各類業(yè)態(tài)作用：1、超市：引流 2、百貨：標(biāo)高3、精品店：豐富，掙利潤(rùn) 4、娛樂：引客，留客5、餐飲：配套消

31、費(fèi)，完善功能主力店、精品店的邏輯關(guān)系主力店、精品店的邏輯關(guān)系相互依存，互相支持、襯托1、為好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)2、為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)3、為了面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃要考慮： 1、方便性規(guī)劃 2、舒適性規(guī)劃 3、重心平衡規(guī)劃商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)論商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)論一、一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段三、三、商業(yè)地產(chǎn)問題眾多商業(yè)地產(chǎn)問題眾多四、四、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長(zhǎng)期看好商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問

32、題多、前景廣起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從開發(fā)商行為與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式來看，目前中國(guó)商業(yè)地同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從開發(fā)商行為與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式來看，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后。產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后。 20世紀(jì)世紀(jì)80年代以前，中國(guó)沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、年代以前，中國(guó)沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)

33、屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 20世紀(jì)世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購(gòu)物中心購(gòu)物中心”，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。 20世紀(jì)世紀(jì)90年代初期、中期，這些年代初期、中期，這些“購(gòu)物中心購(gòu)物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購(gòu)物中心；餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購(gòu)物中心；起步晚起步

34、晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國(guó)商業(yè)一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。球矚目。2008年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元億元 。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。發(fā)展快發(fā)展快第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇同發(fā)達(dá)國(guó)家同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考起步階段起步階段發(fā)展階段發(fā)

35、展階段成熟階段成熟階段美國(guó)18591900（40年）19011970（70年）1970后法國(guó)18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中國(guó)19902010（20年）20112020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇同發(fā)達(dá)國(guó)家同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要

36、參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國(guó)18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法國(guó)18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國(guó)18941949（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商

37、業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇百貨商店與購(gòu)物中心共存百貨商店與購(gòu)物中心共存商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇同發(fā)達(dá)國(guó)家同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段美國(guó)18301935（5年）19361965（30年） 196

38、62000（35年）法國(guó)19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中國(guó)19812000（20年）20012020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港3040年大體相距3040年大體相距3040年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇國(guó)家和地區(qū)人均GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于

39、與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)11002000美金25%45%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)20004400美金45%70%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國(guó)家和地區(qū)每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以

40、一定的城市形態(tài)變化為前提國(guó)家和地區(qū)GDP水水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。觀點(diǎn)觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段三個(gè)階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇2001-20032001-20032004-20072004-20072008-2008-？經(jīng)營(yíng)管理階段經(jīng)營(yíng)管理階段廣告營(yíng)銷階段廣告營(yíng)銷階段招商營(yíng)銷階段招商營(yíng)銷階段第一第一階段階段第二第二階段階段第三第三階段階段以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營(yíng)銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二

41、是包租十年銷售。以長(zhǎng)期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營(yíng)者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在定位、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入“定位招商銷售經(jīng)營(yíng)管理”全方位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 定位失誤定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專

42、業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。 非專業(yè)操作非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商

43、轉(zhuǎn)變而來，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè)轉(zhuǎn)變而來，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。12 產(chǎn)權(quán)分割出售產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案

44、例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于8的投資回的投資回報(bào)率問題。報(bào)率問題。 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多發(fā)展概況發(fā)展概況短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 人才短板人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨

45、業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。 盲目拷貝模式盲目拷貝模式 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。我偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。我國(guó)開發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是國(guó)開發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似

46、形似神不似” 。45 資金鏈斷裂資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集

47、的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 倒置的開發(fā)順序倒置的開發(fā)順序 我國(guó)住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用我國(guó)住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地拿地規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工施工貸款貸款銷售銷售營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。的嚴(yán)

48、重脫節(jié)。 8開業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目施工項(xiàng)目招商項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃土地獲取融資項(xiàng)目選擇國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工項(xiàng)目貸款項(xiàng)目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營(yíng)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一

49、化、經(jīng)營(yíng)水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一化、經(jīng)營(yíng)水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢(shì)。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢(shì)。 國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈蓄勢(shì)待發(fā)之勢(shì)國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈蓄勢(shì)待發(fā)之勢(shì)缺乏創(chuàng)新的商業(yè)

50、概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是現(xiàn)在及未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是現(xiàn)在及未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)短期調(diào)整長(zhǎng)期向好表現(xiàn)短期調(diào)整長(zhǎng)期向好表現(xiàn)第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇經(jīng)濟(jì)

51、持續(xù)發(fā)展消費(fèi)水平提升城市化發(fā)展123商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為

52、：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住宅房地產(chǎn)開宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商

53、業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素因素消費(fèi)需求變化消費(fèi)需求變化 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn) 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購(gòu)買力不斷提高居民購(gòu)買力不斷提高 區(qū)域人均可支配收入水平 居民富裕程度和購(gòu)買力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好人口規(guī)模增長(zhǎng)人口規(guī)模增長(zhǎng) 區(qū)域戶籍人口增

54、長(zhǎng)率；外來暫住人口增長(zhǎng)率 人口規(guī)模的膨脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求人口遷移人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。第二部分第二部分 市場(chǎng)市場(chǎng) 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一的另一 個(gè)契機(jī)個(gè)契機(jī)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商

55、業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好類型類型明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目零售商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心、百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、各類專業(yè)市場(chǎng)主題式商業(yè)地產(chǎn)奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體融購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地

56、產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動(dòng)，將購(gòu) 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會(huì)展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一展望一第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā),連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流展望二展望二并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象展望三展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代展望四展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)

57、域，潛在著較大商機(jī) 展望五展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六展望六 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段三個(gè)發(fā)展階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長(zhǎng)期看好短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分第二部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇一、富力地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式一、富力地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式二、陽光股份商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式二、陽光股份商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式四、大拇指廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式四

58、、大拇指廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式四、海上海商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式四、海上海商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目理理念念項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 其實(shí)富力除珠江新城外，并不直接單獨(dú)去建任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)，利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)，如

59、富力兒童城是富力廣場(chǎng)住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場(chǎng)住宅的配套等等 。 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要

60、大得多。商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要大得多。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。 富力的專業(yè)市場(chǎng)都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。其專業(yè)市場(chǎng)與其說是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理收收益益模模式式運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理第三部分第三部分 借借