土地管理學案例與作業(yè)

1、精品文檔第4章第三節(jié) 土地登記案例1某市A學校于2001年8月1日經(jīng)批準，以劃撥 方式取得一宗地國有土地使用權，批準用途為教育 用地，現(xiàn)A學校提出土地登記申請，要求辦理土地 登記。應該如何辦理？要點：1、A學校應申請劃撥國有土地使用權初始登 記。申請人為A學校法人及法人代表。2、該宗地A學校應該在接到關于土地劃撥決定 書之日起30日內(nèi)辦理土地使用權初始登記。3、應提交的資料：（1） 土地使用權登記申請 表；（2）A學校法人證明、法人代表身份證明和個人 身份證明；（3）縣級以上人民政府建設用地批準書； （4）國有土地劃撥決定書；（5）委托代理的應提交土 地登記委托及代理人身份證明等。案例2B縣第

2、一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出 讓方式取得一宗地國有土地使用權，面積為18000平方米，用途為工業(yè)，使用年限 50年，未辦理土地 登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地 緊鄰購置了 8000平方米工業(yè)用地，使用年限50 年。現(xiàn)為抵押貸款之需。該廠急來辦理土地登記。 問應當如何申請土地登記？如何確定土地使用期 限？要點：B縣第一機械廠應分別申請兩宗地的出讓國有土 地使用權初始登記。申請人為該廠法人及法定代表 人。申請時限按規(guī)定：一是按出讓合同約定，受讓 方一次支付全部土地使用權出讓金的，應在支付出讓金后30日內(nèi)；二是成片開發(fā)用地采取一次出讓、 分期付款、分期提供出讓國有土地使用

3、權的。應當 在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權初始登 記。B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記， 應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權初始登 記。案例31978年，A企業(yè)經(jīng)批準在某城區(qū)擁有一宗地劃 撥土地使用權，用途為工業(yè)，1993年初始土地登記 時，依法申請，領取了國有土地使用證。1998年企 業(yè)為開拓業(yè)務，把廠區(qū)遷移到了開發(fā)區(qū)，原用地準 備用來開發(fā)商業(yè)。現(xiàn)已得到市規(guī)劃局和市土地管理 局同意，并于1998年12月5日與市土地管理局簽 訂了國有土地使用權出讓合同，合同規(guī)定土地用途 為商業(yè)，使用期限為40年。問該如何辦理土地變更 登記？要點：(1) 本宗地變更登記實際包含兩大變更登記類 型

4、，一是劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)辦理變 更登記；二是土地用途變更登記。(2) A企業(yè)應在繳納土地出讓金后 30日內(nèi)申請土 地變更登記，應提交的資料除申請表、申請人身份 證明等，主要還應包括：市規(guī)劃局對 A企業(yè)改變土 地用途申請的批復、市土地管理局與 A企業(yè)簽訂的國有土地使用權出讓合同、土地使用權出讓金 和有關稅費交納憑證、原國有土地使用證等。(3) 土地變更登記的一般程序是：申請、地籍調(diào)查、權屬審核、注冊登記、核發(fā)土地證書。兩宗地應分別提交：1) 土地使用權登記申表；2) 該企業(yè)法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；3）建設用地批準 書；4）國有土地使用權出讓合同；

5、5）出讓金支 付憑證等；6）委托代理的還應提交土地登記委托書 及代理人身份證明等。土地使用期限應按出讓合同的規(guī)定來推定終止 日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起 50年計算。 案例4集體土地所有權變更登記一宗地原屬D縣武義鎮(zhèn)東山村所有，位于武義 鎮(zhèn)東平村行政區(qū)域內(nèi)，為東山村在東平村的飛地。 另一宗地，原屬東平村，位于東山村行政區(qū)域內(nèi)，為東平村在東山村的飛地?，F(xiàn)為實施土地整理項 目，東山村和東平村簽訂了交換這兩宗土地的協(xié) 議，并報當?shù)乜h人民政府批準。為加強土地整理中 的權屬管理，問該如何辦理這兩宗地的土地變更登 記手續(xù)？要點：（1）因土地交換引起集體土地所有權變更登記， 所以要求兩宗地共同申請，并依

6、照法定程序進行變 更登記。(2) 申請人：分別為D縣武義鎮(zhèn)東山村、東平村 及其兩村的法定代表人。應提交的證明文件主要有：集體土地所有權變 更登記申請表；東山村和東平村關于交換土地的 協(xié)議；D縣人民政府對東山村和東平村關于交換 土地的協(xié)議的批復；原集體土地所有證；申 請人身份證明。三種土地登記類型區(qū)別作業(yè):某市M企業(yè)，以劃撥方式擁有三宗國有土地使 用權，用途為工業(yè)。現(xiàn) M企業(yè)進行企業(yè)改制，擬組 建N股份有限公司，現(xiàn)經(jīng)土地權屬界定、地價評 估，擬定了土地資產(chǎn)處置方案，并經(jīng)有批準權的機 關批準，同意以國家作價人股方式處置該三宗地國 有土地使用權。問土地資產(chǎn)處置后，該怎樣辦理土 地變更登記？程序是什么

7、？參考答案：1、三宗土地應該分別辦理土地使用 權變更登記手續(xù)。權利人由 M企業(yè)變更為N股份有 限公司；土地使用權類型由劃撥變更為作價入股。應該注意以下問題：（1）變更登記申請期限：簽訂 入股合同之日起30日內(nèi)；（2）、申請人為N股份 有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分別申 請土地使用權變更登記。2、應該提交的材料：（1）、土地使用權變更登記 申請表；（2）N股份有限公司法人證明、土地登 記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；（3）、公司審批機關的批準文件、土地使用權處置 方案批準文件及土地管理部門與 N股份有限公司簽 定的委托合同；（4）、土地估價備案材料；（5）、原國有土地使用證

8、；（6）、房屋所有 權證及其他地上附著物證明；（7）、委托代理的應 該提交土地登記委托書及代理身份證明等。3、權屬審核要注意的問題：（1）、對申請人的審 核。要注意申請人是新設的N股份有限公司，且申 請人必須與公司審批機關的批準文件、土地使用權 處置方案批復文件土地使用者一致。（2）、對土地 權屬來源文件的審核。要著重對公司審批機關的批 準文件、土地使用權處置方案批準文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進行 審核；（3）、對使用期限的審核。要注意出讓年限 是否符合土地使用權最高使用期限。案例5 土地他項權利（抵押權）登記某市A公司，1991年8月以劃撥方式取得一宗 地國有土地

9、使用權.面積 15567平方米，用途為工 業(yè)，2001年8月15日，A公司與B銀行簽訂了土 地使用權抵押貸款合同。貸款金額為100萬元，期限三年，問該如何辦理土地他項權利（抵押權）登 記手續(xù)？要點：土地抵押權登記的一般程序為：土地登記申請 一地籍調(diào)查一權屬審核一注冊登記一核發(fā)土地他項 權利證明書。土地使用權抵押登記要求：“雙方申請”，即 抵押人和抵押權人共同提出申請。應當提交的證明 文件主要有：1）土地使用權變更登記申請表；2）丫企 業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土地登記法定代表人身 份證明和法定代表人個人身份證明；3）轉讓合同；4）原土地使用證；5）變更后的房屋所有權證；6） 稅費交納證明；第5章

10、第四節(jié) 國有土地使用權的確認與流轉管理 案例1新城郵局于1979年5月經(jīng)批準取得10畝土地 建辦公樓，后由于資金緊張，于 1980年1月與新城 信用社簽訂協(xié)議，由信用社出資 500萬元共同建造8 層辦公樓，約定房屋建成后 14層歸郵局使用，58 層歸信用社使用，雙方各占50%建筑面積。辦公樓建 成后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今。2002年信用社改制要求辦理土地登記，但郵局以自己是用地批 準文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地歸屬為由， 認為該土地的使用權應當歸屬自己。該宗地土地使 用權應當如何來確定？要點：首先，根據(jù)確定土地所有權和使用權的若干 規(guī)定第39條的規(guī)定：以土地使用權為條件與其他 單位合

11、建房屋的，根據(jù)批準文件、合建協(xié)議或者投 資數(shù)額確定土地使用權。其次，根據(jù)1982年頒布的國家建設征用土地 條例，條例公布后合建的，應依法辦理土地轉讓1980手續(xù)后再確定土地使用權。雙方合建發(fā)生在 年，并簽訂了合建協(xié)議，因此應按建筑面積比例來 分攤土地使用權面積。該宗地是新城郵局與新城信 用社共有土地使用權，根據(jù)合建協(xié)議確定各占土地 使用權面積的50% 案例21999年9月，某公司通過協(xié)商出讓方式，購得 處于某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地 20公頃的土地使 用權，用于建設與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集 開發(fā)資金，某公司在取得有關土地使用權屬證明 后，立即將其中的10公頃土地的土地使用權轉讓給 A公司

12、，將另10公頃土地的土地使用權抵押給 M銀 行并獲得了貸款。某公司轉讓土地使用權的行為是 否合法？為什么？要點：是違法的。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法第三十八條（二）規(guī)定：按照出讓合同約 定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā) 投資總額的百分之25%以上，屬于成片開發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的才可以轉 讓。某公司顯然未履行合同約定進行投資開發(fā)。 案例3：某市育金房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1992年5月17日 從該市土地管理局獲得位于某市北海大道西側，共 13400平方米土地的建設用地許可證。1993年3月 仃日，育金房地產(chǎn)開發(fā)公司將土地使用權以總價 880萬元價格轉讓給

13、建銀公司，合同簽訂后，建銀公 司以合同約定的期限、價款交付了土地使用權轉讓 價款。建銀公司未取得土地使用權。1993年4月19 日，建銀公司與環(huán)珠公司訂立合作開發(fā)土地合 同約定，建銀公司將土地與環(huán)珠公司合股開發(fā)； 環(huán)珠公司同意建銀公司提前退股，并提前支付1000萬元。雙方還約定了交款期限、方式、違約責任及 其他權利義務。合同訂立后，環(huán)珠公司按合同約定 于1993年4月20日將第一期540萬元匯入建銀公 司的帳戶。問這中間存在什么問題？要點：建銀公司未取得土地使用權。育金公司與建銀 公司之間簽訂的土地使用權轉讓合同并未生效。因 為雙方當事人在合同簽訂后未及時辦理過戶手續(xù)， 而依法向土地管理部門辦

14、理過戶手續(xù)是土地使用權 轉讓合同生效的要件。因此，雖然建銀公司支付了 價款，但合同并未生效。因此，建銀公司并未取得 土地使用權。建銀公司和環(huán)珠公司訂立的土地使用權轉讓合 同是無效的。首先，建銀公司未取得土地使用權。 其次，建銀公司在前一土地使用權簽訂一個多月 內(nèi)，就把土地使用權再次轉讓，沒有投入建設資 金，屬于炒賣土地的行為。再次，建銀公司與環(huán)珠 公司簽訂的合同，名為合作開發(fā)土地合同，實 為土地使用權轉讓合同。根據(jù)合同內(nèi)容可知：環(huán)珠 公司允許建銀公司提前退股，建銀公司退股后留下 了土地使用權，環(huán)珠公司支付了 1000萬元的價款。 實際上是環(huán)珠公司以1000萬元購買了建銀公司的土 地使用權。案例

15、4:2005年7月，某市A單位由于機構精簡，有一幢行政辦公樓空閑出來。該宗地位于市區(qū)，地勢較 好，屬于劃撥用地，占地面積 620平方米，建筑面 積3100平方米。A單位于當年10月份將該幢辦公樓 出租給B公司經(jīng)營賓館，B公司與A單位簽定了房 屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：B公司每年向A單位交納 租金30萬元，租期為三年。請問該單位出租行為是 否合法？為什么？要點：不合法。A單位的行政辦公樓屬于劃撥用地，如 要出租給B公司，需先補辦土地出讓手續(xù)，補交土 地出讓金；或者將租金中所含的土地收益上繳國 家。但A單位的出租行為未經(jīng)土地管理部門批準， 因此，A單位和B公司的行為構成非法出租土地行 為。案例5：某市

16、一家物資公司向當?shù)劂y行貸款，以該公司 位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當貸款期限界滿 時，該公司因經(jīng)營不善，無力償還銀行貸款，被法 院依法宣布破產(chǎn)。于是，銀行主張實現(xiàn)抵押權，但 破產(chǎn)清算組對該抵押持有異議，最終法院裁定該抵 押無效。案例評析：這是一起以劃撥方式取得土地使用 權初始抵押，被法院判決無效的案例。劃撥土地使用權要想抵押，必須符合下列四個 條件：1、土地使用者必須是公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟 組織和個人；2、持有合法土地權屬證明；3、必須 取得市、縣政府土地管理部門的批準； 4、還必須補 簽土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金。 該物資公司抵押劃撥土地前，未經(jīng)當?shù)厥?、縣政府 土地管理部門批

17、準，也未補簽土地使用權出讓合 同，補交土地使用權出讓金，因此該抵押無效。第5章第六節(jié)土地征收案例6某工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分 廠，向某縣級人民政府申請用地 2畝（以出讓方式 取得土地使有權），經(jīng)縣人民政府批準使用城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為 保證按時使用土地，工廠與 A村簽訂了土地使用權 合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所 有權出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使 用權出讓年限為70年。有關合同的其他內(nèi)容均參照 國家出讓土地使用權的標準合同寫明。據(jù)此，請回答以下問題：（1）該土地使用權出讓合同是否有效？為什 么？（2）縣級人民政府批準的該

18、工廠用地 70年是 否合法？為什么？（3）按照有關法律規(guī)定，該工廠應該怎樣取得 土地使用權？案例評析：（1）無效。因為按照我國有關法律 規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法 征為國有，其土地使用權才能出讓。土地所有權的 出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由 A 村直接向工廠出讓土地使用權是違法的，違法的合 同應確認為無效。（2）不合法。依照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地所有權出讓和轉讓暫行條例的規(guī)定，工業(yè)用 地最高年限為50年。（3）該工廠取得土地使用權的合法方式應該 是：由人民政府依法定權限批準征收 A村的土地，將集體土地轉為國有土地，然后再將土地使用權出 讓給工廠，由土地管理局

19、代表政府與工廠簽訂土地 使用權出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用 權出讓金，并依法登記，領取土地使用權證書后， 取得土地使用權。第6章 第五節(jié) 實施土地利用管理的主要手段 作業(yè)：1、對耕地實行嚴格保護是我國的一項基本國 策，你所知道的關于耕保護方面的相關制度有哪 些，內(nèi)容是什么？案例評析：(1)實行土地用途管制制度，嚴格控制 耕地轉為非耕地，控制建設用地占用 耕地總量；(2)實行占用耕地補償制度，非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占 用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占 用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量 相當?shù)母?。沒有 條件開墾或者開墾的耕地不符合 要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的

20、規(guī)定繳納 耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地；(3) 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。禁止在 基本農(nóng)田 中挖塘養(yǎng)魚或發(fā)林果業(yè)；(4) 非農(nóng)業(yè)建設占用基本農(nóng)田 ' 應當報國務院審批。2、我國實施土地用途管制中中央政府與地方政 府之間可能存在哪些方面的利用沖突？如何協(xié)調(diào)？案例評析：一、我國農(nóng)用地用途管制存在的問 題1、農(nóng)用地用途管制主體錯位。我國對農(nóng)用地轉 為建設用地實行國務院和省級人民政府兩級審批的 制度。但是，如果省、自治區(qū)人民政府已經(jīng)授權設 區(qū)的市、自治州人民政府審批鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總 體規(guī)劃的仍由設區(qū)的市、自治州人民政府審批。由 于農(nóng)用地轉用審批權的下放，導致農(nóng)用地用途管制 主體錯

21、位，即農(nóng)用地轉用審批的權力實際上掌握在 市、縣級地方政府手中。2、我國集體土地所有權主體地位虛置。我國 土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體組織或者村民委員 會經(jīng)營、管理。而現(xiàn)實生活中，我國存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民 集體經(jīng)濟組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和村內(nèi)農(nóng)民集 體經(jīng)濟組織，三者在不同程度上都是農(nóng)村集體土地 所有權的代表?！凹w”究竟屬于哪一級，各級權 利如何分配，沒有明確規(guī)定。3、農(nóng)用地用途管制執(zhí)法不嚴。對于擅自征用基 本農(nóng)田，隨意修改土地利用總體規(guī)劃的行為，或者 是沒有相應的法律責任，或者是難以操作。以至于 在以地方政府為主體的土地違法案件中，往往會假 借“公共利益”的名義，加之“因公違法”的托詞 來逃避和減輕法律制裁。4、農(nóng)用地用途管制手段單一。我國農(nóng)用地用途 管制主要是以行政、法律等強制性手段為主，對經(jīng) 濟、激勵等誘導式手段重視不夠。