簽訂購房合同中的注意事項(xiàng)

1、簽訂購房合同中的注意事項(xiàng)合同范文頻道為大家整理了簽訂購房合同中的注意事 項(xiàng)，供大家學(xué)習(xí)參考。簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者 的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對 照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進(jìn)行比較，把 沒有在合同書上體現(xiàn)的要求以補(bǔ)充條款的形式確定下來。（一）弄清楚合同中的當(dāng)事人在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個(gè)當(dāng)事方：一為購 房者，一個(gè)是開發(fā)商。購房者，即購房合同中的“買受人”，他將要成為房屋 產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人； 需要支付房款，一旦違反合同約定， 承擔(dān)違約責(zé)任。不要隨意更改買受人合同備案前，購房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名 稱。合同備案后，

2、房屋交付前，如果想更改買受人，需要購 房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更 名費(fèi)，并獲得開發(fā)商同意。如果房屋交付后，購房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權(quán) 證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費(fèi)就更大了。開發(fā)商，即購買合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五 證二書”。如果您在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，已經(jīng)審查了各種文 件，那么這里就不用審查了，只需要核實(shí)購房合同中的內(nèi)容 和相關(guān)文件是否一致；但如果您之前沒有審查全部的文件， 就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。牢記：審查上述文件時(shí)，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件！如果仍不放心，可抄下證

3、件的號碼，去相關(guān) 部門進(jìn)一步驗(yàn)證。（二）審查“五證二書”“五證二書”是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是 指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售 （預(yù)售）許可證。“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說 明書?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷 售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù) 必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。（1）國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。比如，北京市國土房管 局對直接

4、填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北 京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局 交納使用費(fèi)土地使用專用章、北京市國土房管局臨時(shí)土地使 用證專用章。(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申 請征用、劃撥土地前，城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目 位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法 律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房 行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(3) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要 求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法

5、律憑證，是建設(shè)活 動中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其 工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(4) 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工 單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建筑單位 進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之 一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建筑單位應(yīng)當(dāng)向已批準(zhǔn)的項(xiàng)目工程 所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可 證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開 工。北京市建委于 1996年成立了北京市建筑工程交易管理 中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。（

6、5）商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政 管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主 管機(jī)關(guān)是當(dāng)?shù)貒练抗芫郑C書由國土房管局統(tǒng)一印制、辦 理登記審批和核發(fā)。小貼士：只要樓盤取得了商品房預(yù)售許可證，購房者就可以購買 了。紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購房者務(wù)必看 清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。Q:怎樣審看商品房銷售許可證？A:商品房銷售許可證對買房人來說非常重要。因?yàn)橘?買的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售許可證。一一 個(gè)項(xiàng)目只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在 售樓處看到的一般是商品房銷售許可證的復(fù)印件。這里面名 堂挺多，您

7、一定要仔細(xì)審看。在商品房銷售許可證中，主要 標(biāo)明了證號、售房單位、項(xiàng)目名稱、用途、房屋坐落、銷售 范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期限等內(nèi)容?？词鄯繂挝贿@個(gè)欄目時(shí)，主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu) 是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā) 商自身的一個(gè)下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如 是后者，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán) 限?？错?xiàng)目名稱這個(gè)欄目時(shí)要注意，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過 程中會有很多名字，起始工號、正式地名，有時(shí)出于銷售原 因還起個(gè)別號。置業(yè)者有必要搞清楚幾個(gè)名詞說的是不是一 回事。用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看， 決定了項(xiàng)

8、目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何 定。從購房者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允 許范圍，比如是普通住宅就不能按公寓收費(fèi)。銷售范圍是最核心的問題。一個(gè)項(xiàng)目的銷售許可證既可 以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。此外， 發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)；許可證本身 的年限也是個(gè)需要留心的地方?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商 品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。(1)住宅質(zhì)量保證書中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交 付使用時(shí)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量

9、保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量 責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì) 量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng) 按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié) 構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為 1年；墻面、頂棚 抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為 1年；門 窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為 1年；燈具、電器開關(guān)損 壞為6個(gè)月；管道堵塞為 2個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè) 采暖期或供冷期；其他部位、部件的保

10、修期限，由買賣雙方 自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo) 致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買 人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié) 構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量 監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán) 退房。(2)住宅使用說明書住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)， 一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明； 其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，