開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用

1、一、開(kāi)發(fā)成本核算一、開(kāi)發(fā)成本核算二、管理費(fèi)用二、管理費(fèi)用第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有哪些？一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有哪些？ 1、成本項(xiàng)目的概念：指房地產(chǎn)企業(yè)在組織成本核算時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按經(jīng)濟(jì)用途、成本項(xiàng)目的概念：指房地產(chǎn)企業(yè)在組織成本核算時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類所確定的費(fèi)用項(xiàng)目。進(jìn)行分類所確定的費(fèi)用項(xiàng)目。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本由以下、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本由以下6個(gè)成本項(xiàng)目組成：個(gè)成本項(xiàng)目組成： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕

2、地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С稣饔觅M(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出、土地拍賣價(jià)款及傭金等。、安置動(dòng)遷用房支出、土地拍賣價(jià)款及傭金等。 前期工程費(fèi)：土地房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文前期工程費(fèi)：土地房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘測(cè)、測(cè)繪、地質(zhì)、勘測(cè)、測(cè)繪、“三通一平三通一平”等支出。等支出。 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑

3、安裝工程費(fèi)。營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：土地房屋開(kāi)發(fā)工程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：土地房屋開(kāi)發(fā)工程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)：開(kāi)發(fā)小區(qū)發(fā)生的可計(jì)入土地房屋開(kāi)發(fā)成本，不能有償轉(zhuǎn)讓的公公共配套設(shè)施費(fèi)：開(kāi)發(fā)小區(qū)發(fā)生的可計(jì)入土地房屋開(kāi)發(fā)成本，不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如鍋爐房、配電房、派出所、幼兒園、自行車棚、消防設(shè)施、共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如鍋爐房、配電房、派出所、幼兒園、自行車棚、消防設(shè)施、健身器材及設(shè)施、公共衛(wèi)生間等。健身器材及設(shè)施

4、、公共衛(wèi)生間等。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、工程管理費(fèi)、借款利息支出等。造費(fèi)、工程管理費(fèi)、借款利息支出等。 第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置：二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括以下內(nèi)容：、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括以下內(nèi)容： 政府地價(jià)及市政配套費(fèi)。支

5、付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政政府地價(jià)及市政配套費(fèi)。支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)、繳納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、府部門繳納的大市政配套費(fèi)、繳納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。 合作款項(xiàng)。補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋合作款項(xiàng)。補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和成本和相應(yīng)稅金等。相應(yīng)稅金等。 紅外線市政設(shè)施費(fèi)。紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費(fèi)、管紅外線市政設(shè)施費(fèi)。紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。 拆遷補(bǔ)

6、償費(fèi)。有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，拆遷補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 其他。如土地拍賣手續(xù)費(fèi)、傭金等。其他。如土地拍賣手續(xù)費(fèi)、傭金等。 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi) (1)勘查設(shè)計(jì)費(fèi)勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、祥勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、祥勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、放線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等?；辈橘M(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、放線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他費(fèi)用。主要有

7、：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他費(fèi)用。主要有： -規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 -設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。 -其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算 （2）報(bào)建費(fèi)）報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、白蟻防治報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、

8、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 增容費(fèi)：包括水電煤氣增容費(fèi)。增容費(fèi)：包括水電煤氣增容費(fèi)。 （3）“三通一平三通一平”費(fèi)費(fèi) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移費(fèi)等。

9、改造、遷移費(fèi)等。 場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用 （4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)）臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 臨時(shí)辦公室費(fèi)：包括租金、建造及裝飾費(fèi)用臨時(shí)辦公室費(fèi)：包括租金、建造及裝飾費(fèi)用 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：包括施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：包括施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租賃費(fèi) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造裝飾費(fèi)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造裝飾費(fèi) 第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝

10、工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)建筑安裝工程費(fèi)是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。包括以下內(nèi)容：生的建筑安裝工程費(fèi)。包括以下內(nèi)容： （1）基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、裝機(jī)咨詢及檢測(cè)）基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、裝機(jī)咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。費(fèi)、降水。 （2）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) （3）門窗工程：包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用。）門窗工程：包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用。 （4）公共部位精裝修費(fèi)：包括大堂、樓梯間、屋面。外立面及雨篷的精裝修費(fèi)）公共部位精裝修費(fèi)：包括大堂、樓梯間、屋面。外立面

11、及雨篷的精裝修費(fèi) （5）戶內(nèi)精裝修費(fèi)：包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)）戶內(nèi)精裝修費(fèi)：包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi) （6）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水）室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水） 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片） 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管） （7）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi) 電梯及安裝費(fèi)電

12、梯及安裝費(fèi) 發(fā)電機(jī)及安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及安裝費(fèi) 高低壓配電及安裝費(fèi)高低壓配電及安裝費(fèi)消防通風(fēng)及安裝費(fèi)消防通風(fēng)及安裝費(fèi) 背景音樂(lè)及安裝費(fèi)背景音樂(lè)及安裝費(fèi) （8）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi) 保安監(jiān)控及停車系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車系統(tǒng)費(fèi) 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi) 衛(wèi)星電視費(fèi)衛(wèi)星電視費(fèi) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi) 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)家居智能化系統(tǒng)費(fèi)第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用。包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用。包括以下內(nèi)容：以下內(nèi)容： （1）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：主要

13、包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的費(fèi)用統(tǒng)的費(fèi)用 （2）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 （3）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站的費(fèi)用）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站的費(fèi)用 （4）室外消防系統(tǒng)費(fèi)：包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站的費(fèi)用）室外消防系統(tǒng)費(fèi)：包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站的費(fèi)用 （5）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)

14、停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)的費(fèi)用。圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)的費(fèi)用。 （6）室外背景音樂(lè)）室外背景音樂(lè) （7）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 （8）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等 （9）道路、廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程補(bǔ)償費(fèi)等）道路、廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程補(bǔ)償費(fèi)等 （10）圍墻建筑費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門）圍墻建筑費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門 （11）室外照明：室外照明電氣工程（如路燈、草坪燈）室外照明：室外照明電氣工程（如路燈、草坪燈） (12)室外零星設(shè)置：各種指示牌、標(biāo)示牌

15、、示意圖室外零星設(shè)置：各種指示牌、標(biāo)示牌、示意圖 （13）其他）其他第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算5、公共配套設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法律、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法律、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)做自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。包括以下幾類：開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)做自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。包括以下幾類： （1）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出。（包）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出。（包括居委會(huì)、派出所

16、、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車棚等設(shè)施的支出）括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等設(shè)施的支出） （2）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法律或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法律或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出。（包括建造幼兒園、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身館可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出。（包括建造幼兒園、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身館、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出）、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出） （3）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益時(shí)）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益時(shí)，發(fā)生的

17、沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。 （4）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目，如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目，如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。目獨(dú)立核算。 具體來(lái)講，該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算。具體來(lái)講，該成本項(xiàng)目下按各

18、項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算。 游泳池：土建、設(shè)施、設(shè)備游泳池：土建、設(shè)施、設(shè)備 業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置 兒童游樂(lè)設(shè)施兒童游樂(lè)設(shè)施 車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施第一部分第一部分 開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)成本核算6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其

19、歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。等。 三、核算三、核算“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本-建筑工程費(fèi)用建筑工程費(fèi)用”的一般程序的一般程序 1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金； 2、開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；、開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；

20、3、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)； 4、施工單位報(bào)送、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度已完工程形象進(jìn)度”并提供并提供工程價(jià)款結(jié)算賬單工程價(jià)款結(jié)算賬單； 5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵做工程進(jìn)度款；、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵做工程進(jìn)度款； 6、開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；、開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款； 7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單

21、位。 第二部分第二部分 管理費(fèi)用管理費(fèi)用（一）管理費(fèi)用的概念及其所包括的內(nèi)容（一）管理費(fèi)用的概念及其所包括的內(nèi)容 1、概念：、概念： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的組織和管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種共同性費(fèi)用，包括企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種共同性費(fèi)用，包括企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。營(yíng)管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。 2、具體包括以下內(nèi)容：、具體包括以下內(nèi)容： 企業(yè)管理職能部門方面的費(fèi)用，包括企業(yè)管理

22、服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、辦公費(fèi)和企業(yè)管理職能部門方面的費(fèi)用，包括企業(yè)管理服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等。差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等。 用于企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用，包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢顧問(wèn)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴用于企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用，包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢顧問(wèn)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。訟費(fèi)等。 提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費(fèi)用，包括排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費(fèi)用，包括排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（含開(kāi)辦費(fèi)）攤銷等。長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（含開(kāi)辦費(fèi)）攤銷等。 合理必要的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)（包括銷售部門

23、、項(xiàng)目合理必要的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)（包括銷售部門、項(xiàng)目管理部等）。管理部等）。 其他管理費(fèi)用支出，指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入管理費(fèi)用的費(fèi)用。其他管理費(fèi)用支出，指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入管理費(fèi)用的費(fèi)用。第二部分第二部分 管理費(fèi)用管理費(fèi)用（二）管理費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置（二）管理費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置 一般來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下一般來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下25種明細(xì)項(xiàng)目：種明細(xì)項(xiàng)目： 職工薪酬：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬職工薪酬：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬 修理費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用修理費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用 物料消耗：企業(yè)管理

24、服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用 低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷） 辦公費(fèi)：開(kāi)發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通信辦公費(fèi)：開(kāi)發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通信、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 會(huì)議費(fèi)：企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食會(huì)議費(fèi)：企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件

25、印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。（根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料（根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等）應(yīng)包括會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等） 招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。 差旅費(fèi)：職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招差旅費(fèi)：職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等。募費(fèi)等。（根據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支（根

26、據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。）付憑證等。） 車輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)等。車輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)等。 固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。第二部分第二部分 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。費(fèi)等。 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工

27、作服、手套、安全保勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。 董事會(huì)費(fèi)：企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包董事會(huì)費(fèi)：企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。 聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。 咨詢、顧問(wèn)費(fèi)

28、：企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)支付的費(fèi)用，咨詢、顧問(wèn)費(fèi)：企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。 訴訟費(fèi)：企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。訴訟費(fèi)：企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)交際應(yīng)酬費(fèi)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。也包括在內(nèi)。 稅金：企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅及印花稅等。稅金：企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船稅、

29、土地使用稅及印花稅等。（這（這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)繳納的土地使用稅，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中應(yīng)該繳納里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)繳納的土地使用稅，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在的土地使用稅應(yīng)該在”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算。）會(huì)計(jì)科目核算。） 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費(fèi)用。技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費(fèi)用。第二部分第二部分 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 研發(fā)費(fèi)用：新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制度費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)研發(fā)費(fèi)用：新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制度費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究

30、機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。費(fèi)用。 無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷的攤銷 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷：企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷：企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開(kāi)辦費(fèi)攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定年內(nèi)），包括開(kāi)辦費(fèi)攤銷、按大修理間隔期平均攤銷