某地房地產(chǎn)樓市現(xiàn)狀調(diào)查報告

1、上海樓市"撲朔迷離"2006樓市現(xiàn)狀調(diào)查報告2005年樓市發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，進入2006年以來仍然是眾說紛紜、撲朔迷離。開發(fā)商感覺現(xiàn)在房子比去年稍微好銷一點，但日后怎么走還難以確定，而買房人也在為什么時候買房子，今年價格會漲還是會跌而疑慮重重。春節(jié)以后一個多月來，樓市究竟是怎樣一個狀況？為此，本報BOBO小組歷時一月搜集了大量資料，并為大家獻上最新出爐的樓市調(diào)查報告。春節(jié)后部分樓盤銷售明顯好轉(zhuǎn)市中心士林華苑成交120套士林華苑于2月18日正式開盤，一個月不到已經(jīng)售出120套，這樣的成績在市中心實屬罕見。該案的房型多種多樣，均價為15500元/平方米，在市中心樓盤中相當有競爭力

2、。該案銷售活動策劃比較成功，VIP卡、優(yōu)惠促銷等帶來了不少人氣，也是能夠取得如此佳績的一個原因。普陀內(nèi)環(huán)、中環(huán)線新盤成交齊漲普陀內(nèi)環(huán)線的中遠兩灣城、新湖明珠城和裝修房十里都華成交位居三甲。2月以來，中遠兩灣城成交33套房源、新湖明珠城一舉銷售了31套，成為板塊內(nèi)的交易大戶。裝修房十里都華共成交22套房源。萬里板塊內(nèi)有8個新盤在售，也集聚了不少人氣樓盤。其中中環(huán)凱旋宮共成交16套房源，萬里欣苑和萬里雅筑分別成交71套和54套。長征板塊的金沙雅苑共成交73套房源，占板塊成交量的七成以上。浦東三林、御橋板塊銷售最旺  二月中旬上南三林地區(qū)的成交量迅速提升，特別是東三林地區(qū)的環(huán)球翡翠灣、萬科

3、新里程、環(huán)球中央花園（名嘉新苑）、未來域等項目表現(xiàn)良好。其中環(huán)球翡翠灣、萬科新里程二月至今銷售業(yè)績都超過了70套，交易量排名浦東前列。御橋板塊大盤地杰國際城近來的銷售也很突出，二月份以來共去化了85套房源，其中三月至今不到半月銷售25套。聯(lián)洋地區(qū)的第九城市上月成交了24套，進入3月來也有數(shù)套成交。寶山一號線北延伸段三大新盤成交迅速二月中旬以來位于寶山地鐵一號線北延伸段的三大新盤相繼上市，為該地區(qū)帶來了極大的人氣，主要還由于這些樓盤相對其它區(qū)域的地鐵房價格較低，對于那些資金不多卻有迫切需求的購房者來說具有很強的吸引力。位于西城區(qū)的柏麗華庭2月18日開盤 ，已經(jīng)售掉66套。該案于2006年2月18

4、日正式接受預訂?；顒赢斕煲粓龃笱┘由咸鞖夂鋵︿N售帶來了不小的影響。但是，不少客戶從凌晨4點多鐘就來到了現(xiàn)場售樓處排隊等候。在短短的一天中，就銷售掉近40套單元。該案在最近更是被評為了上海僅有的兩家綠色承諾小區(qū)其中的之一，以及寶山區(qū)的四新小區(qū)。寶宸共和家園作為寶山區(qū)內(nèi)最大的地鐵社區(qū)， 2-3月份即銷售了81套。該案主要依靠前期售樓處和過去老客戶的積累，加之其與地鐵站相對，吸引了不少地鐵族。和欣國際花園出門即是地鐵一號線和共和新路高架，由于該板塊周邊的新盤均價多在7500元/平方米，而該案開盤的二樓從6180元/平方米起價，引起了非常大的轟動，2月18日新推的96套新房源，已售出95套。虹口楊浦

5、低價盤吸引自住客虹口區(qū)2月份來銷售最好的樓盤是虹口欣逸家園和愛家豪庭,分別有51套和49套的成交量。虹口欣逸家園房型從一房到三房都有，均價為8600-9500元/平方米,相比板塊內(nèi)次新房9600元以上/平方米的價格而言，該樓盤對區(qū)域內(nèi)自住購房者仍具有一定的吸引力。自2月份以來，每周都有10多套房源成交。愛家豪庭2月18日推出第二批263套房源，至今已經(jīng)成交了49套，均價13400元/平方米。楊浦區(qū)靖宇家園2月份以來成交34套，該案二房90平方米左右，三房110平方米左右，經(jīng)濟實用。自二月份以來，該案每周都有7-8套成交，在楊浦各盤中首屈一指。閘北區(qū)公園城市、陽城世家銷售火爆彭浦板塊大盤公園城市

6、2月份以來已經(jīng)銷售了129套房源，陽城世家也有73套的成交量，房源選擇多、價錢便宜是兩者熱銷的法寶。徐匯區(qū)熱銷樓盤分布較散2月份以來，徐匯區(qū)整體市場維持著緩慢去化的態(tài)勢，但也有少數(shù)樓盤銷售較好。華涇板塊的巴薩維拉以9000元/平方米的低價銷售了24套，新開盤的錦馨苑也以比周邊樓盤便宜數(shù)千塊熱賣30套，地段較好、均價適中的襄陽秋邸也賣出了26套。整體看來，徐匯區(qū)的熱銷樓盤銷售的套數(shù)與其它區(qū)相比還是比較少的。閔行區(qū)熱銷樓盤集中在老閔行、春申、古美閔行區(qū)是房源供應大區(qū)，近來的熱賣樓盤主要集中在老閔行、春申以及古美地區(qū)。房價低、配套好是老閔行的優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)的劍橋府邸和南洋瑞都2月以來分別銷售了35套與4

7、3套。春申板塊良好的規(guī)劃和配套吸引了不少人。名盤春申景城2月以來售出了106套。宜山路上的九歌上郡以促銷帶動銷量的手法屢試不爽，2月來去化了95套。松江九亭三個新開項目低價狂銷近200套 位于九亭淶亭南路888號的三盛頤景園五期上周日開盤銷售，開盤當天將有特優(yōu)折扣、并可在交房前獲贈家用空調(diào)一臺，房型面積58-121平方米，其中兩房41-50萬元、三房52-67萬元，開盤一周銷售達到70套，綠景世都均價為5400-5800元/平方米，由于靠近9號線僅300米，銷售極其火爆，2個月來新上市已售出了89套之多。九城湖濱公寓毗鄰滬青平、滬松2條高速交通扼要，去年底，開盤當天有超過200人到達售樓現(xiàn)場，

8、近期成交了31套。長寧區(qū)各板塊最低價樓盤暢銷天山路的河風麗景是長寧區(qū)在售樓盤中售價最低的,為11000元/平方米,2月份以來銷售了38套.。城寧花苑是中山公園板塊售價最低的項目，2月份以來有31套成交，現(xiàn)在的價格為14300元/平方米。樓盤價格走勢出現(xiàn)分歧 漲價、降價現(xiàn)象共存春節(jié)后，從全市看來，樓盤間的價格走勢出現(xiàn)分歧，部分房源稀缺或者銷售較好的樓盤開始提價，幅度從數(shù)百元到數(shù)千元不等。而與此同時，也有不少樓盤誓將降價進行到底，優(yōu)惠重重。近期漲價樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價現(xiàn)價漲幅普陀萬里雅筑800085006.25%普陀大華愉景華庭8000900012.50%閔行古龍尚居830088006.02%

9、長寧河風麗景10500110004.76%松江同潤加州600065008.33%靜安靜安蘇88%黃浦上海灘新昌城19000-2300019000-250008.69%徐匯太原邸26000280007.69%近期降價樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價現(xiàn)價降幅嘉定協(xié)通公寓435041005.70%松江興日家園500046008%閔行貴峰苑60004100-580016.66%寶山富浩河濱花園6500580010.70%嘉定志能新苑750073002.60%盧灣盧灣都市花66%浦東涵合園11500110004.35%寶山美蘭湖頤景園6000540010%五大

10、板塊銷售低迷依舊市中心黃浦麗園、華府天地2月至今零成交黃浦麗園主力房型為150-160平方米的三房，售價16000-17000元/平方米。從2月至今暫無成交。房型大、總價偏高是造成該案銷售艱難的主要因素。華府天地作為市中心豪宅的代表樓盤之一，260-700平方米的超大戶型和超豪華裝修，6000美元/平方米的均價，都體現(xiàn)出該案的身價。但是隨著該案接近尾聲，以及附近同類樓盤翠湖天地的崛起，其銷售陷入了僵局，自2月份以來，沒有出現(xiàn)成交。有意思的是，該案的現(xiàn)場居然出現(xiàn)了不少銷售橫幅，作為這一檔次的樓盤，這種作法比較少見。浦東陸家嘴高檔房銷售平淡小陸家嘴地區(qū)還是以幾大江景住宅為主。盛大金磐目前整體均價在

11、40000-60000元/平方米，春節(jié)后成交2套；愛法小天地小戶型最近也沒有成交，世茂濱江花園本月有1套房源成交，而湯臣一品大廈開盤至今無成交。財富海景花園二月份銷售了4套，上周有成交2套，為小陸家嘴地區(qū)銷售較好的高端項目。寶山共富、西城區(qū)、月浦板塊人氣不足 交易量下降共富、西城區(qū)在售樓盤較多,但售價沒有明顯優(yōu)勢,且周邊二手房物美價廉,爭奪了不少新房的客戶。因此近來人氣不足，交易量沒有顯著增長。月浦板塊目前成交情況不甚理想。去年10月富浩河濱花園推出了一批小高層房源，成交量不多，板塊內(nèi)其余兩個尾盤也只有零星成交。由于地理位置的特殊性，該板塊針對的購房者還是以附近自住客居多，消化力不強。松江新城

12、“空城”現(xiàn)象未有實質(zhì)改觀 松江新城目前在建的很多樓盤都是在年前集中拿地的，開工時間基本都在當年月，施工進度也差不多，預售新房不可避免地集中上市，目前僅在售的新盤就達30多個。在規(guī)劃方面，小區(qū)容積率都在0.8左右，樓盤形態(tài)大多數(shù)是混合型住宅小區(qū)，產(chǎn)品同質(zhì)化相當嚴重，缺乏特色差異成為不少樓盤銷售不佳的原因之一。整個松江新城除三湘世紀花城外，其它樓盤近來成交寥寥。上半年的供應量龐大 競爭依然不容小覷楊浦上半年供應量分布較廣，各板塊均有增加，預計總體將達到28萬平方米左右。樓盤名稱即將上市體量(m2)千山花園5萬金宇家園2-3萬信通·浦浩園3萬歐洲豪庭3萬星云苑5萬珠江城邦3-5萬海上海新城

13、5-7萬虹口新增供應量多集中在四川北路板塊和北外灘區(qū)域，嘉杰國際廣場預計推出2萬平方米。    溧陽華府預計新增3萬平方米，旭園預計推出2-3萬平方米，而愛家豪庭有望推出2萬平方米新房。市中心上半年新增供應量主要集中在黃浦和靜安兩區(qū)，靜安豪景預計推出1-2萬平方米，金外灘花園可能推出3萬平方米新房，而靜安四季預計上市量為2萬平方米。徐匯今年上半年徐匯區(qū)的供應量將有明顯的增長。7萬多平方米的永新城有望在4月份推向市場，淮海西路的匯寧花園也將在近期開盤，占地20萬平方米的大盤中海瀛臺以及萬體板塊的電影花苑都預計于5月推出首批房源。此外，老滬閔路的錦瑞小區(qū)也有望在上半年

14、推向市場。長寧古北板塊的古北國際花園大概還有2萬多平方米的供應量，預計今年將陸續(xù)推出。古北國際廣場還有最后的100多套兩房、三房，預計將在四月份上市。強生古北花園后續(xù)仍有一定的供應量。古北瑪瑙園預計5、6月左右將推出最后的20-30套左右房源。圣美邸則還有中間一幢60套左右兩房，暫定6、7月間推向市場。金色貝拉維共有700套房源，但目前上市時間還沒有具體確定。此外，天山板塊的天山河畔花園預計在6月左右推出靠近天山路的400-500套房源，河風麗景將在5月推出127套兩房，長寧馥邦后面還有4幢小高層可能在今年推出。中山公園板塊的城寧花苑還有一幢高層尚未發(fā)售，但目前沒有確定開盤時間。嘉定3月18日

15、位于南翔板塊的金地格林世界將新推4幢18層的高層房源，總計200套， 此外，坐落于江橋板塊的嘉城也將于3月18日推出其第四組團“香檳河畔”，該組團共由8幢小高層組成。普陀普陀最近開盤的項目只有桃浦板塊的桃源富邦，真如板塊的海上名庭三期將于3月中旬開盤，推出首批6幢小高層。另外，位于長征板塊的陽光威尼斯四期預計今年上半年將開盤。寶山 寶山最近上市的樓盤主要是和欣國際花園、寶宸共和家園、柏麗華庭，預計上半年還會陸續(xù)推出后續(xù)房源。3月份水岸藍橋?qū)⑼瞥隹拷嫒A路高層的504套房源。美蘭湖別墅和金蘭雅墅將分別推出50套和213套別墅。此外，一號線沿線的檀鄉(xiāng)灣，西城區(qū)的萬科四季花城二期

16、，上大板塊的經(jīng)緯城市綠洲二期今年上半年都將上市。顧村板塊則有圣卡洛-鉑庭、華麗家族-依云灣、世紀長江苑、麗景花園、上投佳苑、海德花園等多個項目將分期面市。閘北閘北區(qū)上半年主要供應量集中在內(nèi)環(huán)板塊和大寧地區(qū)，總建筑面積為48萬平方米的綠洲雅賓利將是今年內(nèi)環(huán)第一大盤，該案在近日即將開盤，同處內(nèi)環(huán)的靈廣花園、時代歐洲公寓暫未確定開盤時間。大寧板塊除大盤慧芝湖花園較大的供應之外，寶華現(xiàn)代城也有望在年中開盤。松江九亭板塊后續(xù)將上市的樓盤有總建面52000平方米的甲殼蟲，此外3月上旬松江新城的大江苑將推出位于小區(qū)中心的多層公寓房，約有40套房源。新橋板塊的白馬花園二期和泗涇板塊的金港花園二期目前正在建設(shè)中。別墅方面主要有新橋板塊的英郡-雷丁3月份開始將有996套別墅開始面市；九亭板塊規(guī)模較大的別墅項目依云郡將在4月正式開盤。閔行閔行區(qū)即將上市的房源量較大，分布也比較廣，除了在售樓盤后續(xù)有充足的房源外，