房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄

1、房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄 房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄 ?物權法?第12條第1款規(guī)定，詢問申請人是以申請啟動的不動產登記中，登記機構必須履行的職責。在房屋登記實務中，?房屋登記方法?第18條第1款規(guī)定，詢問申請人是當事人申請不動產登記時，登記機構必須履行的職責，且詢問結果須經申請人簽字確認歸檔保存。經申請人簽字確認的詢問結果是登記機構履行詢問申請人職責的證明，也是登記程序完整、充分的證明。?房地產登記技術規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結果宜用詢問筆錄的形式表達。為此，詢問筆錄成為詢問申請人結果最主要的表達形式，但筆者認為，詢問筆錄不應當是詢問申請人結果的唯一表達形式，且詢問筆錄應當慎

2、用。 一、問題的提出：房屋登記中，無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產生的詢問筆錄沒有法律效力 如前所述，詢問申請人是法律和規(guī)章賦予房屋登記機構的職責。所謂詢問，是指由登記機構就與登記事項有關的問題，向申請人詢問。詢問既是一種權利，也是一種義務。不動產登記是登記機關證明和確定不動產物權既存事實的具體行政行為。行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權的行為，行政職權來源于國家的法律，行使行政職權的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡稱行政執(zhí)法行為。換言之，房屋登記屬于行政行為之行政執(zhí)法行為，房屋登記中的詢問申請人，屬于行政執(zhí)法中的權利、義務，那么，在房屋登記實務中，什么樣的人才能合

3、法行使這種權利，履行這種義務呢？ ?國務院關于印發(fā)的通知?第22條規(guī)定，實施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。按此通知精神，各省、自治區(qū)、直轄市，以省級政府規(guī)章的形式，明確行政執(zhí)法證是行政執(zhí)法工作人員具有行政執(zhí)法資格的憑證，行政執(zhí)法證由省級人民政府頒發(fā)，如?四川省行政執(zhí)法規(guī)定?第20條規(guī)定，行政執(zhí)法人員在執(zhí)法過程中，必須出示國家統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件或四川省人民政府統(tǒng)一印制、監(jiān)制的行政執(zhí)法證件。據(jù)此可知，在房屋登記實務中，持有行政執(zhí)法證的登記人員，即具有行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產生的詢問筆錄才有法律效力。 在司法實務中，?最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)

4、假設干問題的規(guī)定?第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應當有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產生的行政訴訟案件中，登記機構向人民法院提交詢問申請人的詢問筆錄作為證據(jù)，一是證明登記程序完整、充分；二是證明被訴的登記事項是登記人員審閱登記材料后，就其中需要進一步了解的問題詢問了申請人，即對申請登記的內容盡到了合理、審慎的注意義務。但詢問筆錄上簽名的詢問人員假設不具有行政執(zhí)法資格，那么該詢問筆錄將不被人民法院采信，人民法院將視登記機構沒有履行詢問申請人的職責，從而認定登記程序不完整、不充分，即認定登記程序違法，可能由此作出對登記機構不利的判決

5、。 因此，從國家政策、地方規(guī)章的層面和司法實務的角度考量，房屋登記中無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產生的詢問筆錄沒有法律效力。 二、問題存在的原因：由于體制原因，房屋登記機構缺乏履行詢問申請人職責的行政執(zhí)法人員 按我國現(xiàn)時的行政體制，房屋登記機構設立的主要形式有：一是市、縣人民政府設立的政府序列機關；二是市、縣人民政府設立的屬于事業(yè)單位法人的行政機構；三是市、縣人民政府相應主管部門設立的純事業(yè)單位性質的登記機構等。鑒于此，行政機關和行政機構性質的登記機構具有行政執(zhí)法主體資格，按規(guī)定配備有一定比例的行政執(zhí)法人員，雖然這些執(zhí)法人員可以在房屋登記中履行詢問申請人職責，但房屋登記案件日益增多，且登

6、記種類多，關聯(lián)的法律關系復雜，現(xiàn)有的行政執(zhí)法人員也很難滿足登記的需要。純事業(yè)單位性質的登記機構那么不具有行政執(zhí)法主體資格，接受相應主管部門的委托，負責本區(qū)域內的房屋登記工作，其行為屬于委托執(zhí)法行為，此類登記機構配備有數(shù)量極其有限的行政執(zhí)法人員，一般情況下，還只是單位領導持有行政執(zhí)法證，在房屋登記中，幾乎無法履行詢問申請人的職責。 在房屋登記實務中，?房屋登記方法?第6條規(guī)定，房屋登記人員應當具備與其崗位適應的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設行政主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。國家住房和城鄉(xiāng)建設部?關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作的通知?第1條規(guī)定，實行房屋

7、登記審核人員持證上崗是?房屋登記方法?確定的一項制度。在房屋登記機構從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質工作的人員，應按照?房屋登記方法?和本?通知?的要求，通過房屋登記人員培訓考核或確認，取得?房屋登記官考核合格證書?后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作。據(jù)此可知，規(guī)章和政策規(guī)定從事房屋登記審核人員必須取得房屋登記官資格，但房屋登記官是否具備詢問申請人的資格呢，須以房屋登記官考核合格證書是否是行政執(zhí)法證為前提。 ?房地產登記技術規(guī)程?規(guī)定，登記官是通過全國房屋登記審核人員培訓考核，從事房地產登記審核性質工作的專業(yè)人員，是一種專業(yè)技術資格證。因此，在房屋登記實務中，沒有行政執(zhí)法資

8、格的房屋登記官也無權詢問申請人。 三、問題的解決：詢問申請人的結果可以以申請人聲明的方式表達 詢問申請人是?物權法?和?房屋登記方法?課以登記機構的職責，登記機構應當履行，但在現(xiàn)時制度和體制環(huán)境下，履行方式該怎樣表達，才與政策規(guī)定和司法實務的要求不產生沖突呢？ ?物權法?只規(guī)定了登記機構須詢問申請人，但對詢問結果的表達方式沒有作規(guī)定。?房屋登記方法?只規(guī)定了詢問結果須歸檔保存，對詢問結果的具體表達方式沒有作出規(guī)定。詢問的目的主要在于核對登記申請人提交的材料，以確定其是否真實。換言之，房屋登記本質上以申請人提交的材料作為登記依據(jù)，詢問申請人只是一種輔助審查手段，使登記機構在查驗登記材料的根底上，

9、進一步了解申請登記內容的真實性、合法性，故?房地產登記技術規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結果宜用詢問筆錄的形式表達。該規(guī)程之本規(guī)程用詞說明中說明“表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的：正面詞采用宜，反面詞采用不宜。據(jù)此可知，在房屋登記實務中，如果詢問申請人的登記人員沒有行政執(zhí)法資格，詢問結果可以不用詢問筆錄表達。申言之，詢問筆錄不是詢問結果的唯一表達形式。 筆者認為，有行政執(zhí)法資格的登記人員制作的詢問筆錄，固然是合法有效的詢問結果的表達形式，但無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人后，那么不應當制作詢問筆錄，可以根據(jù)不同的登記類型制作相應的聲明，聲明須明確載明申請登記的內容已經接受登記人員的

10、詢問，如轉讓轉移登記，聲明內容“我們鄭重聲明：就申請書上申請轉讓轉移登記的內容已經接受登記機構的詢問，申請登記內容是我們真實意思的表示，轉讓房屋權屬清晰，共有關系明確，我們知曉不如實申請登記的不利后果并自愿承當由此產生的責任。由申請人簽字確認，即在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，申請人簽字確認的聲明作為書證，其內容能證明登記機構履行了詢問申請人的法定職責，既省事，又在現(xiàn)時制度、體制環(huán)境下有效躲避了政策、規(guī)章和司法實務對詢問人員行政執(zhí)法資格的限制。 四、延伸思考：申請人的書面聲明作為登記機構履行詢問職責證據(jù)的合法性考量 作為一種義務，如果不詢問而發(fā)生了錯誤，登記機構就沒有盡到責任。換言之，發(fā)生登

11、記錯誤情形時，如果材料中沒有詢問申請人的證明，那么登記程序存在瑕疵，在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，登記機構將承當不利后果，申言之，在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，詢問申請人的證明主要作為證明登記機構是否履行詢問申請人職責的證據(jù)。 有觀點認為，詢問申請人是法律和規(guī)章課以登記機構的義務，登記機構履行詢問義務屬于行政行為，詢問結果必須以行政公文，即詢問筆錄的形式表達，聲明是申請人作出的民事行為，作為登記機構履行詢問職責的表達形式不合法。 那么，申請人的書面聲明作為登記機構履行詢問職責的證據(jù)，是否合法呢？ ?最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)假設干問題的規(guī)定?第55條規(guī)定，法庭應當根據(jù)案件的具體情況，

12、從以下方面審查證據(jù)的合法性：證據(jù)是否符合法定形式；證據(jù)的取得是否符合法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的要求；是否有影響證據(jù)效力的其他違法情形。筆者據(jù)此對申請人的書面聲明作合法性考量。 1.申請人的書面聲明屬于法定證據(jù)中的書證。作為認定案件事實依據(jù)的證據(jù)必須符合法律規(guī)定的形式和要求。按?行政訴訟法?第31條規(guī)定，書證屬于法定的證據(jù)形式，所謂書證，是指以文字、符號、圖畫等記載的內容和表達的思想來證明案件事實的書面文件和其他物品。筆者據(jù)此認為，申請人的書面聲明，是通過文字記載的內容和表達的思想，以證明申請人已經接受登記機構的詢問，申請登記是自己真實意思的表示，申請登記內容合法等事實，申請人的書面聲明滿足書

13、證的要求，屬于法定的證據(jù)形式。 2.申請人的書面聲明作為登記機構履行詢問職責的證據(jù)，符合法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的要求。登記機構是合法的證據(jù)收集主體。按?物權法?第12條第1款和?房屋登記方法?第18條第1款的規(guī)定，詢問申請人是房屋登記機構必須履行的職責，詢問結果由房屋登記機構歸檔保存，故登記機構有權收取作為詢問結果表達形式的申請人聲明；登記機構收取申請人聲明的方式合法。一是按?房地產登記技術規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人是在房屋登記程序中的受理環(huán)節(jié)，即登記機構是在登記過程中取得申請人的書面聲明，即作為書證的聲明，是登記機構在完成登記行為前獲取，并作為完成登記的證據(jù)；二是申請人的書面聲明是申請人在公

14、開場合，自愿、如實答復登記機構就有關登記中的問題詢問后形成的結果，是登記機構在公開場合，以正當方式收集的證據(jù)；申請人的書面聲明作為登記機構履行登記職責的內容和形式合法。詢問申請人，是登記機構在查驗申請人提交的申請材料后，結合申請登記的內容，就有利于進一步了解真實情況的內容予以詢問。至于詢問結果的表達方式，?房地產登記技術規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結果宜用詢問筆錄。但根據(jù)該規(guī)程?房地產登記技術規(guī)程?之本規(guī)程用詞說明中顯示，登記機構可以根據(jù)自身條件對詢問結果采用其他形式表達，且其載明內容與證明對象有直接的因果關系，因此，申請人的書面聲明作為登記機構履行登記職責的內容和形式合法。 3.申請人的書面聲明作為登記機構履行詢問職責的證據(jù)，不存