物業(yè)管理實(shí)操案例

1、 物業(yè)管理實(shí)操案例（共37篇）目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇一、日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見(jiàn)，因次起訴至法院。 法院判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白

2、天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 案例分析：一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定："物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)

3、施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。"可見(jiàn)，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)管理單位有過(guò)錯(cuò)。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專(zhuān)業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 二、原告有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。 本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的過(guò)錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房?jī)?nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電

4、梯，主觀上存在故意。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見(jiàn)，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過(guò)失。第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽(tīng)勸阻，仍走上臺(tái)階。 中華人民共和國(guó)民法通則第一百三十一條規(guī)定："受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。"據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。2、客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做案情介紹：某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司-a公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)

5、展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門(mén)發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果a公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，a公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒(méi)有能力做出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門(mén)將其通訊線路從接線大盤(pán)上摘除。 隨后a公司通訊中斷。這時(shí)a公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理部門(mén)侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 點(diǎn)評(píng)：1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過(guò)程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2、一般情況下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書(shū)面催租，如果沒(méi)有得到有效

6、回應(yīng)，則以書(shū)面形式說(shuō)明期限，并采取措施，這類(lèi)措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問(wèn)題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質(zhì)地較為優(yōu)良"的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類(lèi)公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。 4、對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過(guò)律師審核，但僅僅通過(guò)律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專(zhuān)家們的意見(jiàn)。 3、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:某日，中海商

7、城管理處的工作人員巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過(guò)觀察詢問(wèn)，查明這些污水和塑料袋來(lái)自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛(ài)護(hù)公共設(shè)施的心理動(dòng)因），就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過(guò)污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問(wèn)題，管理處主管上門(mén)找該店老板溝通，沒(méi)用多說(shuō)，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門(mén)，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問(wèn)："你們不讓我把污水倒在那里

8、，那你說(shuō)倒在哪里才對(duì)？"主管解釋說(shuō)"并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。"老板不等主管說(shuō)完就頭一搖："那我不管！"結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買(mǎi)來(lái)一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來(lái)倒掉。老板開(kāi)始還很不耐煩，可看到

9、管理處態(tài)度誠(chéng)懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒(méi)有發(fā)生過(guò)。 點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理。仿佛物業(yè)公司一說(shuō)管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類(lèi)似事情能說(shuō)不是管理嗎？像類(lèi)似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。4、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓405室的李老太在雪后出門(mén)，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提

10、出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理：物業(yè)公司沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問(wèn)題。1、中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。民法通則，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒(méi)有他人傷害，

11、且小區(qū)步行街積雪已打掃過(guò)，物業(yè)公司的本職工作沒(méi)有延誤，"雪后路滑，請(qǐng)當(dāng)心！"的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒(méi)有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒(méi)有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 5、尊重業(yè)主，從記住姓名開(kāi)始案例介紹：某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長(zhǎng)區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)收費(fèi)率達(dá)96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說(shuō)了這樣一個(gè)事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門(mén)總管來(lái)找管理員，管理員張冠李戴，把對(duì)方的名字叫

12、錯(cuò)了。來(lái)人頓時(shí)拉下了臉，："看不起我們小公司??！"此后一連幾個(gè)月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位"要員"（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門(mén)總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來(lái)，有個(gè)新公司進(jìn)場(chǎng)沒(méi)幾天，管理員通過(guò)各種渠道得到了業(yè)?quot;要員"的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對(duì)方連連稱(chēng)贊物業(yè)管理到位。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理服務(wù)有很多口號(hào)，諸如"以人為本"、"客戶就是上帝"等，其精髓是對(duì)業(yè)主要尊重。尊重是一個(gè)人雜社會(huì)活動(dòng)、家庭生活中的基本需求。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠(chéng)、高超的服

13、務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門(mén)學(xué)問(wèn)。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱(chēng)、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來(lái)往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說(shuō)明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 6、沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)案情介紹:小區(qū)部分業(yè)主以a物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)a公司）沒(méi)有與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。a公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的b公司同意，接替b公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用a公司，而是與c公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在b

14、公司撤走至c公司進(jìn)小區(qū)前，a公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)a公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此a公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。 一審判決結(jié)果：一審法院根據(jù)上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第3條第4款規(guī)定"本條例所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的

15、企業(yè)。"18條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂"物業(yè)管理服務(wù)合同"。就是說(shuō)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且合同法第10條第2款也明文規(guī)定"法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。"因此a公司的行為屬無(wú)合同管理，或"自行提供服務(wù)"。認(rèn)為由a、b兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。 案情分析：本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的"無(wú)因管理"的法律關(guān)系。由于a公司是無(wú)合

16、同管理，按照條例第25條第2款，業(yè)主"可以不支付"物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照條例的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。但如果同時(shí)參照民法通則中的"無(wú)因管理"，本案就較容易解決了。民法通則第92條"沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。"這里強(qiáng)調(diào)"參照"而不是"適用"，是由于本案與"無(wú)因管理"還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成"無(wú)因管理"，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件：一是必須沒(méi)有法定的或者約定

17、的義務(wù)，即管理人既沒(méi)有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒(méi)有接受他人的委托；二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。a公司的行為僅符合了一、三要件，且"無(wú)因管理"的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。 二審判決：二審法院正是考慮到a公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)條例中的"可以不支付"而不是"應(yīng)當(dāng)不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理

18、費(fèi)，但對(duì)a公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是合理的。7、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開(kāi)發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是憑什么房子還沒(méi)有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開(kāi)發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)新設(shè)立的，此前沒(méi)有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買(mǎi)賣(mài)，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿意與否，都沒(méi)有任何制約力了。 案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的

19、普遍性，其中包含了兩個(gè)問(wèn)題：一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房人已經(jīng)取得了所購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購(gòu)房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同的一種變更，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開(kāi)發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。

20、因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來(lái)看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長(zhǎng)時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知中專(zhuān)門(mén)規(guī)定，物業(yè)管理公司"不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。" 點(diǎn)評(píng)：1、商品房銷(xiāo)售管理辦法中規(guī)定，"商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在

21、訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。"2、開(kāi)發(fā)商既然"選聘了物業(yè)管理公司"，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，"在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)"告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。3、由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無(wú)法確定，因此"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在"訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同"后。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)?quot;在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)"，就提供了"有

22、關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買(mǎi)賣(mài)合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。4、如果像汪先生遇到的那樣，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后、甚至在入住時(shí)，才提供"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議"，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。不過(guò)，最好的辦法是，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 8、因新買(mǎi)房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理

23、費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。

24、物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書(shū)面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。 律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)管理公

25、司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管

26、理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢(qián)債務(wù)，但是并不符合"當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)"的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中

27、的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。9、無(wú)法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦案情介紹:初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問(wèn)詢還沒(méi)有落音，a座g戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說(shuō)："你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？"說(shuō)完"啪"的一

28、聲就掛上了電話。這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開(kāi)身。約過(guò)了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來(lái)了，值班人員立即將剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。班長(zhǎng)說(shuō):"這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。" 采取措施：值班人員來(lái)到業(yè)主家，一位中年男子一開(kāi)門(mén)便大聲問(wèn)："你能修理嗎？""先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問(wèn)題，做完之后馬上來(lái)您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？"值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，

29、察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說(shuō)："好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來(lái)給修修就可以了。"值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門(mén)處理好了該問(wèn)題。下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢問(wèn)暖氣情況，他說(shuō)："已經(jīng)熱了,謝謝你們。" 點(diǎn)評(píng)：米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫"一切看態(tài)度"。客戶對(duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10、業(yè)主房款未還清 物

30、業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區(qū)某住戶是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無(wú)法正常生活。 案例分析：在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行

31、房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開(kāi)發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。 11、租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦案例介紹：去年9月18日，海富花園b棟5樓f座的

32、一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可證，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。處理結(jié)果：海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出

33、所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。12、早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷

34、初期開(kāi)支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩）。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇，并說(shuō)明了當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了"交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切"的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情

35、況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋?zhuān)灰环矫嬉缶S修人員上門(mén)維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。與此同時(shí)，管理處還公開(kāi)戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 點(diǎn)評(píng)：俗話說(shuō)"強(qiáng)按牛頭牛不喝水"，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者

36、。13、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問(wèn)事情緣由。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過(guò)敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。當(dāng)時(shí)通過(guò)物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺(jué)得原來(lái)商定的時(shí)間過(guò)晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止

37、彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢問(wèn)張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。 服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)主說(shuō)明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類(lèi)似矛盾的基本方法）。通過(guò)不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動(dòng)了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 點(diǎn)評(píng)：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺(jué)得與己無(wú)關(guān)。搞物業(yè)管理的

38、不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說(shuō)。跑的次數(shù)多了，說(shuō)的話總能聽(tīng)進(jìn)去。14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門(mén)上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開(kāi)門(mén)后忘記把鑰匙取下來(lái)了，樓上還有好幾家正在裝修，萬(wàn)一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走想到這里，小馬走過(guò)去按響了101室的門(mén)鈴。輕輕按了幾遍，都沒(méi)有動(dòng)靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長(zhǎng)了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒(méi)有響完，就聽(tīng)到里面有一個(gè)人大聲問(wèn)到：誰(shuí)啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開(kāi)了門(mén)。小馬簡(jiǎn)單說(shuō)明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。或許業(yè)主還沒(méi)有擺脫被驚擾的不快

39、，不冷不熱地說(shuō)個(gè)謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門(mén)口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開(kāi)。這位業(yè)主卻快速走了過(guò)來(lái)。塞給小馬一百元錢(qián)，還說(shuō)昨天還沒(méi)有醒過(guò)神來(lái)，沒(méi)有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢(qián)硬塞回去，說(shuō)聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開(kāi)了。 點(diǎn)評(píng)：人們都說(shuō)辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒(méi)有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。二、裝修篇 1、私裝水床 造成他人財(cái)產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵

40、建公司的一位公務(wù)員，他購(gòu)買(mǎi)的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買(mǎi)了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問(wèn)題嚴(yán)重不足。管理處對(duì)此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問(wèn)題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽(tīng)勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決：1、王某在

41、裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。3、王某對(duì)物業(yè)公司寫(xiě)出書(shū)面檢查。點(diǎn)評(píng)：這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問(wèn)題。<1>王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。<2>王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問(wèn)題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反民法通則中關(guān)于"相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才

42、能處理給水系統(tǒng)"。<3>物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無(wú)法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。 2、如何處理住戶家里跑水的問(wèn)題案情介紹:某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水

43、后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點(diǎn)評(píng)：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。該小區(qū)的物業(yè)管理公約規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。實(shí)際的工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的

44、職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)物業(yè)管理公約還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書(shū)，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺(jué)。所以在這個(gè)問(wèn)題上，物管公司亦沒(méi)有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。 根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部家庭居室裝飾裝修管理試行辦法規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服

45、務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買(mǎi)了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買(mǎi)玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產(chǎn)

46、權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著"著重調(diào)解"的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主公約、管理?xiàng)l例等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 點(diǎn)評(píng)：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與業(yè)主公約相抵觸。2、民法通則規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以

47、理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。 4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著："大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說(shuō)著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛。 有人說(shuō)：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路

48、某號(hào)舊里弄房屋系房管部門(mén)直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下"機(jī)關(guān)"，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無(wú)法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營(yíng)養(yǎng)等費(fèi)用820元。 審理與評(píng)析:這個(gè)案例涉及的是出租人修繕?lè)课輹r(shí)疏于防范的法律責(zé)任問(wèn)題。根據(jù)上海城鎮(zhèn)公

49、有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的"施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置安全標(biāo)志"。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，但看護(hù)女工離開(kāi)時(shí)未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，"侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療"及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛怎么辦

50、案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_(kāi)一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi)，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問(wèn)題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的

51、排放口，賠償精神損失人民幣500元。 審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則第十八條的規(guī)定： "不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失"，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾

52、個(gè)方面的不同問(wèn)題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱(chēng)為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守民法通則第八十三條規(guī)定的"有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理"的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門(mén)窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗

53、戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無(wú)法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹(shù)枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類(lèi)情況如相鄰 一方的行為超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問(wèn)題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠

54、國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問(wèn)題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周?chē)h(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在民法通則中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任

55、，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門(mén)請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：城市花園65#1b業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說(shuō)小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問(wèn)管理員為什么不允許安裝陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋?zhuān)?、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺(jué)像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺(jué)。2、按照國(guó)家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬(wàn)一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來(lái)不利影

56、響。3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒(méi)有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評(píng)：安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主公約和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會(huì)接受的，且不會(huì)造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。 7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來(lái)，一直相安無(wú)事。1999年1

57、2月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無(wú)人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開(kāi)始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李民沒(méi)有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來(lái)，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不承認(rèn)自己有過(guò)錯(cuò)被告李民不承認(rèn)自己有過(guò)錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所說(shuō)的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧?。修繕?duì)也來(lái)看過(guò)，也只

58、是從表面上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。 點(diǎn)評(píng)：權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對(duì)他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無(wú)事。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。裝修時(shí)要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是裝修房子千萬(wàn)注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)已經(jīng)過(guò)了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在裝修房時(shí)千萬(wàn)要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個(gè)上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公