房地產(chǎn)市場的影響因素以陜西省西安市為例

1、一、緒論（一）研究背景2016年上半年，房價(jià)持續(xù)瘋漲。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場己經(jīng)極大改變著社會(huì)收入的調(diào)配格局。很多炒房客的炒房收入，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其本職工作的薪資收入。炒一套房子的盈利，相當(dāng)于其家庭10年的薪資收入。如果借助銀行貸款的杠桿，炒5套房子，那么一年的收入相對于一輩子的薪資收入。這讓很多人心態(tài)失衡，繼而舉債進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。這讓房地產(chǎn)市場和中國股市愈發(fā)相似，開發(fā)商利用題材大肆炒作房價(jià)，房價(jià)己經(jīng)透支了未來5年的上漲空間，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值。國務(wù)院政府于4月頒布了新國十條，綜合利用經(jīng)濟(jì)、金融，甚至行政等這些強(qiáng)有力手段，進(jìn)行強(qiáng)力的出擊，嚴(yán)厲遏制房價(jià)的過快上升。至此，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性調(diào)控政策

2、才見成效。房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素以及陜西省西安市特殊的城市價(jià)值，使陜西省西安市房地產(chǎn)市場價(jià)格變化異常復(fù)雜，這也是政府調(diào)控政策效果不彰的原因之一。本文通過對陜西省西安市住宅價(jià)格影響因素的分析，對陜西省西安市住宅市場是否存在泡沫的探討，對陜西省西安市房地產(chǎn)價(jià)格分布情況和運(yùn)行規(guī)律的揭示，將對陜西省西安市未來房價(jià)運(yùn)行趨勢的預(yù)測，以及對政府出臺(tái)調(diào)控政策的力度和時(shí)機(jī)、調(diào)控政策組合等都具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。（二）研究意義房價(jià)問題不但涉及到住宅的供求，還涉及到稅收政策、金融政策、土地供應(yīng)政策、住宅政策等方面。由于我國目前房地產(chǎn)市場還不完善，因此，進(jìn)行陜西省西安市住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證研究，在合理理解和評

3、價(jià)城市住宅價(jià)格問題上面，具有重要的意義和價(jià)值。源于房地產(chǎn)市場的美國次貸危機(jī)對全球造成了一場金融海嘯。盡管我國房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了下行周期，但筆者認(rèn)為應(yīng)該認(rèn)真吸取美國房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)，并針對性地提出防范房價(jià)持續(xù)飆升的建議，給政府提供最佳調(diào)控政策參考。二、陜西省西安市市房地產(chǎn)市場供求分析（一）陜西省西安市房地產(chǎn)市場需求分析住宅需求的概念：需求是指在一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平，人們愿意并且能夠購買的商品的數(shù)量。“愿意”表示人們的主觀需要，“能夠”是指實(shí)現(xiàn)這種需求必須具備一定的支付能力。房地產(chǎn)需求是指在一定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。在這里必須得分清房地

4、產(chǎn)潛在需求和有效需求。對于住宅的需求，可以提出這樣的解釋:住宅需求是在一定市場條件下有支付能力的住宅需求。同住宅供給類似，住宅需求也受多種因素影響。房地產(chǎn)中的住宅需求具備消費(fèi)的層次性。從整體來看，在人們生活水平的漸漸提高中，人們對住宅的需求會(huì)越來越大，對房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等細(xì)節(jié)要求逐漸提高；不同階層，住宅需求不同；對同一個(gè)家庭來說，由于經(jīng)濟(jì)條件、地位的改善也有對住宅更新?lián)Q代的要求，由于中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展，這在中國的住宅市場上表現(xiàn)尤其明顯，陜西省西安市市場更是如此。住宅需求的類型：主動(dòng)需求指家庭經(jīng)濟(jì)收入提高，賣小房，買大房；自動(dòng)需求如城市化帶來大量進(jìn)入城市的農(nóng)村人口，先期是在城郊接合部租

5、房，經(jīng)過幾年的積累，開始買房，他們是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的力量；被動(dòng)需求包括城市改造帶來大量拆遷，拆遷戶事前怎么也想不到像他們這樣的人也能買房。拆遷戶通過拆遷補(bǔ)貼，自己的部分積蓄再加上在外借點(diǎn)錢，就把房買了，這就屬于被動(dòng)消費(fèi)。居住需求和投資需求:在所有的物業(yè)類型中，居住物業(yè)不是投資比重最高，但是在有的地區(qū)和有的細(xì)分產(chǎn)品中，比重高達(dá)20%甚至更高，如陜西省西安市的CDB地區(qū)的公寓產(chǎn)品，在當(dāng)前缺乏有效的投資渠道的情況下，眾多居民選擇了投資不動(dòng)產(chǎn)。影響住宅需求的因素：影響房地產(chǎn)需求的因素是多樣的，主要可以概括為以下幾個(gè)方面:1)住宅價(jià)格。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是影響需求的重要因素，從總體上看，住宅的需求

6、與其價(jià)格成反向變化，即價(jià)格的上升導(dǎo)致需求的下降，價(jià)格的下降引起需求的上升。2)家庭收入。家庭收入直接決定了居民的購買力，而購買力水平又決定了能否把潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正相關(guān)關(guān)系，收入水平高，支付能力強(qiáng)，對住宅的需求量就大，反之則小。3)人口數(shù)量。人口是影響住宅需求的重要因素。住宅是人類生存必不可少的物質(zhì)條件，隨著人口數(shù)量的增加，對住宅的需求量也在不斷增加。4)消費(fèi)者預(yù)期。消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期，會(huì)直接影響對住宅的需求。如果對未來的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會(huì)花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果對未來的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期是

7、樂觀的，則居民會(huì)增強(qiáng)改善居住條件的愿望，增加住房需求。5)其他。比如城市化進(jìn)程，國家的宏觀調(diào)控政策，購房者的購買動(dòng)機(jī)等，都會(huì)直接或間接地影響住宅需求。（二）陜西省西安市房地產(chǎn)市場的供給分析1.陜西省西安市住宅市場供給特征分析從近幾年的成交看，土地成交大體呈現(xiàn)出上升趨勢，2009年相比2008年成交量增長近50%，一方面政府繼續(xù)提高供地規(guī)模，另一面由于市場的回暖發(fā)展商資金狀況好轉(zhuǎn)，拿地意愿增強(qiáng)，為布局市場加大投資開發(fā)力度，土地市場成交反應(yīng)活躍；2009年主要增長在工業(yè)用地這部分，住宅類用地相比2008年也出現(xiàn)一定增長，但增幅低于全年整體增幅水平。在2009年成交的243塊地中，住宅類用地74塊，

8、成交面積為1180萬平方米，成交金額為699億元，全市住宅類土地成交均價(jià)約5928元/平方米，與2008年住宅類用地相比成交面積上升1.4%，成交金額上升41.8%，成交均價(jià)上漲81.3% o202009年住宅類用地成交面積小幅上升，樓面成交均價(jià)增幅明顯。在2009年住宅類地塊中，隨著二季度以后市場迅速回暖，土地成交也主要集中在這個(gè)時(shí)期。2.陜西省西安市住宅房地產(chǎn)投資特征分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定、高速增長1-11月，陜西省西安市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額(含土地一級(jí)開發(fā))2230.9億元，比上年同期增長47.7%，增幅比1-10月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中11月份完成開發(fā)投資247. 9億元，

9、比10月份增長18.6%，比上年同期增長26.8%。土地一級(jí)開發(fā)投資繼續(xù)大力推進(jìn)。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá)873.4億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.1%。如果扣除土地一級(jí)開發(fā)投資影響，1-11月陜西省西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資下降4.3%，開發(fā)企業(yè)投資仍偏于謹(jǐn)慎。11月份建安投資和各項(xiàng)費(fèi)用均小幅增長。1-11月，陜西省西安市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資743億元，比上年同期增長6.5%。其中11月份完成建安投資77.2億元，比10月份增加9.6億元，增長14.2%。1-11月，陜西省西安市房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用為1448.4億元，比上年同期增長86.7%各項(xiàng)費(fèi)用比例高達(dá)64.

10、9%。其中11月份各項(xiàng)費(fèi)用為165.1億元，比10月份增加27.3億元，增長19.9% 。（2）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)新開工面積降幅穩(wěn)步縮小，市場供給低迷狀態(tài)不斷改善。截至11月底，陜西省西安市商品房施工面積為9144.2萬平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面積為5239.5萬平方米，同比下降1%。商品房新開工面積為1678.5萬平方米，同比下降18.3%，降幅比1-10月縮小2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為1060.1萬平方米，同比下降24.1，降幅比1-10月縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積同比由降轉(zhuǎn)增。1-11月，陜西省西安市商品房竣工面積為1653.9萬平方米，由1-

11、10月份的同比下降2.4%轉(zhuǎn)為同比增長5.2%。其中，住宅竣工面積為120084.3萬平方米，同比增長26.3%增幅比1-10月提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。11月份住宅竣工面積為177. 8萬平方米，比10月份增長22.2%。 三、陜西省西安市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素模型的構(gòu)建（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素本文對近年來住宅價(jià)格影響因素的有關(guān)研究成果進(jìn)行了梳理和歸納，從不同角度對住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行歸類研究。住宅價(jià)格影響因素涉及面非常廣，角度非常多，內(nèi)容也異常復(fù)雜。為便于我們后面的研究，本文初步將住宅價(jià)格影響因素分為三大類，即需求因素、供給因素和外部環(huán)境因素。以下是對這三大類因素進(jìn)行細(xì)分的結(jié)果，見表3.1表3.1

12、住宅價(jià)格影響因素細(xì)分影響因素因素細(xì)分指標(biāo)代碼需求因素人口數(shù)量𝑋1收入水平𝑋2成交面積𝑋3供給因素主要成本𝑋4竣工面積𝑋5房地產(chǎn)開發(fā)投資𝑋6環(huán)境條件因素年人均GDP𝑋7年人均GDP增長𝑋8三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系𝑋9需求因素:拆細(xì)為人口數(shù)量、在職職工收入水平、成交面積因素。指標(biāo)中第一、二項(xiàng)是影響需要的直接因素；第三項(xiàng)是有效需求的實(shí)際反映；第四項(xiàng)是影響需要的間接因素。供給因素:拆細(xì)為主要成本(包括土地成本和建安成本)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積等三項(xiàng)具體指標(biāo)。指

13、標(biāo)中第一項(xiàng)是影響住宅供給的主要成本；第二項(xiàng)是影響住宅供給的資金(資本)；第三項(xiàng)是影響住宅供給的社會(huì)存量。外部環(huán)境:拆細(xì)為年人均GDP、年人均GDP增長、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。第一、二項(xiàng)指標(biāo)反映的是國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r；第三項(xiàng)指標(biāo)反映的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體狀況。他們同時(shí)對住宅的需求和供給產(chǎn)生影響。下面我們將利用上述的細(xì)分指標(biāo)，分別從需求、供給和綜合三個(gè)角度建立影響房價(jià)的相關(guān)函數(shù)關(guān)系模型，研究這些因素與住宅價(jià)格之間可能存在的數(shù)量關(guān)系并利用陜西省西安市市的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。（二）住宅價(jià)格形成機(jī)制1.住宅價(jià)格與住宅需求從需求來看，住宅價(jià)格(需求價(jià)格)是指在特定時(shí)間內(nèi)需求者對一定數(shù)量的住宅愿意

14、并有能力支付的最高價(jià)格，是購買意愿和支付能力的統(tǒng)一，沒有購買意愿或沒有支付能力，需求價(jià)格都不能形成。由此可見，家庭收入與住宅價(jià)格有著密切的關(guān)系，1990年MEEN按照效用最大化的理論對此進(jìn)行了研究，其研究的結(jié)論是: Max𝑈=0ertu（𝐻，𝐶）𝑑𝑡 （3.1）在約束條件:HPH=CPC=Y下，使用LAGRANGE推導(dǎo)并微分后，可以得到如下關(guān)系式: Ph=f（Y,H,CPc） （3.2）上式中:為折現(xiàn)率；t為時(shí)間；Ph為住宅價(jià)格；P。為其它商品價(jià)格；Y為家庭年收入；H為住宅消費(fèi)量；C為其它商品消費(fèi)量?？梢?，在影響住

15、宅價(jià)格的因素中，家庭年收入是一個(gè)重要的因素。同時(shí)，還應(yīng)注意到人口數(shù)量與住宅價(jià)格之間存在的密切關(guān)系，因?yàn)樵诩彝ナ杖胍欢ǖ那闆r下，人口數(shù)量增加，對住宅的需求則增加，住宅價(jià)格將上升。人口數(shù)量下降，對住宅的需求則下降，住宅價(jià)格將下跌。2.住宅價(jià)格與住宅供給從供給方面看，住宅價(jià)格(供給價(jià)格)是指在特定時(shí)間內(nèi)開發(fā)商對一定數(shù)量的住宅愿意并有能力出售的最低價(jià)格，是盈利水平和供給能力的統(tǒng)一，沒有足夠的盈利水平或沒有足夠的供給能力，供給價(jià)格都不能形成。由此可見，住宅可供給的數(shù)量與住宅價(jià)格存在密切的關(guān)系。除了住宅的供給數(shù)量外，開發(fā)商的盈利水平也直接影響住宅供給，從而間接影響住宅價(jià)格。作為追求利潤最大化的微觀企業(yè)，開

16、發(fā)商所制訂的供給價(jià)格必然是在利潤為零的成本價(jià)格之上，所以住宅價(jià)格又必然受到開發(fā)成本的影響。如果用公式表示則有:住宅價(jià)格(供給價(jià)格>-開發(fā)成本+最大利潤+納稅額，所以開發(fā)成本必然成為開發(fā)商制定住宅供給價(jià)格的重要指標(biāo)。理論上分析住宅價(jià)格的構(gòu)成，實(shí)際也是從供求方面或者說從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來考察這一問題。通過對國內(nèi)住宅開發(fā)過程分析可知，一個(gè)住宅項(xiàng)目的完結(jié)主要包括住宅開發(fā)生產(chǎn)和流通銷售兩個(gè)過程，對這兩個(gè)過程再做進(jìn)一步分析，便可以得到住宅價(jià)格構(gòu)成的基本要素，如表3.2所示。表3.2住宅價(jià)格構(gòu)成要素生產(chǎn)過程土地出讓金土地補(bǔ)償費(fèi)房屋建造價(jià)格農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價(jià)安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用

17、投資利息土地開發(fā)規(guī)費(fèi)與稅金土地開發(fā)利潤市地地價(jià)拆遷安置費(fèi)土地再開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用土地開發(fā)規(guī)費(fèi)與稅金土地開發(fā)利潤勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用投資利息房建開發(fā)規(guī)費(fèi)與稅金流通過程銷售附加價(jià)格房建開發(fā)利潤銷售費(fèi)用維護(hù)費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息銷售規(guī)費(fèi)與稅金銷售利潤在本論文的實(shí)證研究中，采用“住宅的年竣工面積”和“年房地產(chǎn)投資”兩項(xiàng)指標(biāo)來描述住宅的有效供給情況；采用“土地價(jià)格”和“建設(shè)成本”兩項(xiàng)加總的“主要成本”指標(biāo)來描述開發(fā)成本。盡管這只是對供給的一個(gè)近似描述，但這種嘗試還是有意義的。此外，我們注意到住宅價(jià)格總是與一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相對應(yīng)，為了把住宅價(jià)格放在當(dāng)時(shí)

18、所處的特定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中來考慮，在后面的實(shí)證研究中，筆者引入了“人均GDP” ,“人均GDP增長率”和“三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系”等三個(gè)指標(biāo)，作為環(huán)境條件因素，用來描述研究對象所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。（三）住宅價(jià)格影響因素模型1.住宅價(jià)格影響因素模型上面從住宅價(jià)格的形成機(jī)制上，分析了可能對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的供給、需求及外部環(huán)境因素。下面我們換一個(gè)視角，從函數(shù)關(guān)系上考察這一問題。為了能反映問題的不同側(cè)面，筆者擬從三個(gè)方面展開分析:需求影響下的住宅價(jià)格影響因素模型根據(jù)需求理論，我們知道人們對住宅的需求量Qd取決于住宅的價(jià)格P、人們的購買力B、價(jià)格增長預(yù)期R和市場中的其它因素Od，用函數(shù)表示即: Qd=f（

19、P，B，R，Od） （3.4）因?yàn)槿藗儗ψ≌馁徺I力B又取決于人口數(shù)量M、收入I和住宅貸款水平L,即： B=f（M,I,L） （3.5）所以式(3.4)又可表示為： Qd=f（P,M,I,L,B,R,Od） （3.6）由式(3.6)，住宅價(jià)格P必然與需求量Qd人口數(shù)量M、收入I和住宅貸款水平L之間所存在著一定的函數(shù)關(guān)系，這種關(guān)系可以表示為: P=f（Z）=f（Qd，M,I，L，R，Od） （3.7）式(3.7)也可用線性的具體函數(shù)表示為: P=𝛽0+𝜮 𝛽𝑖𝑍𝑖+𝜀 （3.8）再進(jìn)一

20、步，我們假定人口數(shù)量M、收入I和需求量Qd住宅價(jià)格上漲預(yù)期的估計(jì)量分別為自變量𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人)、𝑋2(在職職工年平均工資額，百元)、𝑋3(年成交面積，萬m2,𝑋4(住宅價(jià)格上漲預(yù)期，（Pt+1-Pt）/（Pt，%），價(jià)格h的估計(jì)量為因變量𝑌 (住宅價(jià)格，元/m2)，則式(3.8)可表示為: 𝑌= 𝛽0+ 𝛽1𝑋1+ 𝛽2𝑋2+ 𝛽3𝑋3+ 𝛽4𝑋

21、5+𝜀 （3.9）式(3.9)中沒有考慮住宅貸款水平L的影響，并非這一因素的影響不夠重要或不夠顯著，只是陜西省西安市的個(gè)人住房貸款最早始于1997年，至今時(shí)間較短，積累的數(shù)據(jù)太少而無法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)意義上的研究而忽略，這需要在將來研究中進(jìn)一步完善。式(3.9)中也沒有考慮其它因素Od，是因?yàn)檫@些因素要么不是主要因素，要么目前還無法進(jìn)行量化研究。由此，我們得到需求因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型，即式(3.9)，在后面的章節(jié)我們將基于該模型進(jìn)行實(shí)證分析。2.供給影響下的住宅價(jià)格影響因素模型根據(jù)供給理論，我們知道住宅供給量Qs取決于開發(fā)商的開發(fā)能力E，盈利水平W和市場中的其它因素Os，用

22、函數(shù)表示即:Qs=f（E,W,Os） （3.10）對于技術(shù)含量并不高的住宅建設(shè)，開發(fā)商的開發(fā)能力E主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的投資V；而盈利水平W主要取決于住宅價(jià)格P、土地出讓金Pg和建安成本Pb，即:W=f（P,Pg，Pb） （3.11）所以式(3.10)又可表示為: Qs=f（V,P,Pg，Pb，Os） （3.12）由式(3.12)知，住宅價(jià)格P與供給量QS、房地產(chǎn)開發(fā)投資V、土地出讓金Pg和建安成本Ph之間所存在如下的函數(shù)關(guān)系: P=f（Z"）=f（Qs，V，Pg，Pb，Os） （3.13）式(3.13)也可用函數(shù)表示為: （3.14）再進(jìn)一步，我們假定土地出讓金Pg、建安成本Pb、

23、供給量Qs和房地產(chǎn)開發(fā)投資V的估計(jì)量為自變量𝑋5 (主要成本，包括土地出讓金和建安成本，元/m2), 𝑋6(住宅竣工面積，萬m2) , 𝑋7(房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)，假定價(jià)格P的估計(jì)量為因變量Y(住宅價(jià)格，元/m2)，則式(3.14)可進(jìn)一步表示為: （3.15） 式(3.15)沒有考慮其它因素的影響，原因同上。由此，我們得到供給因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型，即式(3.15)，在隨后章節(jié)我們也將基于這一模型進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)證分析。3.綜合因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型根據(jù)均衡分析理論，住宅的價(jià)格取決于住宅的需求量Qd和住宅供給量Qs的自然平衡，

24、用函數(shù)表示即: Qd=Qs （3.16）將式(3.6)和式(3.12)代入式(3.16)有:f（P，M，I，L，R，Od）=f（V，P，Pg，Pb，Os）式(3.18)也可用線性函數(shù)表示為:（3.18）再進(jìn)一步，我們假定住宅價(jià)格P的估計(jì)量為因變量𝑌（住宅價(jià)格，元/m2）；設(shè)定人口M、收入I、主要成本(土地出讓金Pg和建安成本Pb)、房地產(chǎn)開發(fā)投資V的估計(jì)量為自變量𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人). 𝑋2(在職職工年平均工資額，百元). 𝑋4(住宅價(jià)格增長預(yù)期，%)，𝑋5為主要成本(元/m2), 𝑋7(房

25、地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)；設(shè)定其它因素Ot，用𝑋8（人均GDP，千元)、𝑋9(人均GDP增長率，%)、𝑋10(第三產(chǎn)業(yè)比例，%)進(jìn)行描述和估計(jì)，則式(3.19)可表示為: 𝑌=𝛽0" +𝛽1𝑋1+ 𝛽2𝑋2+ 𝛽4𝑋4+ 𝛽5𝑋5+ 𝛽7𝑋7+ 𝛽8𝑋8+ 𝛽9𝑋9+ 𝛽1

26、0𝑋10+ 𝜀" （3.20）于是，我們得到綜合因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型，即式（3.20），在下一章我們也將基于這一模型進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)證分析。表4.15陜西省西安市歷年住宅價(jià)格與影響因素指標(biāo)統(tǒng)計(jì)值(2000-2017)年份房地產(chǎn)價(jià)格常住人口年平均工資年成交面積土地價(jià)格建安成本竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資年人均GDP年人均GDP增長率第三產(chǎn)業(yè)比200031636883402128.42050.32067.2270.6719645817.5442.1200132156984523140.52133.529.5.8324.8926800623.9745.62

27、00235837076540149.02174.11402.9383.59951024027.9049.020034399714814418632333.71412.1470.735251269023.9252.4200443997259579183.12888.71864.2560.232521425412.3252.52005566276511019256.22999.22370.6478.333631660916.5254.52006523980212285377.02015.71904.3588.7377.41911815.106 152007564882313778484.72191

28、.21990.6908.342152139711.9257.42008491984215726898.21808.91692.71013.7522.12412212.7358.320095062856180921127.52002.71796.71393.4783.82699811.9260.520104764868207281604.418321572.11922.6989.43084014.2362.120114737851240451895.01801.81658.72080.71202.03489213.1361.620125053869283482472.81891.01973.12

29、544.01473.04109917.7860.220136274864328082803.02355.32189.02741.41525.04544410.567.720148792868360972246.03108.92348.32308.61662.45046711.0569.9201510158869371481534.04572.02457.12640.51930.55991318.7270.620161385288037998975.05405.02730.5926.71732.5630295.2072.12017172321200384301816.06747.62986.01

30、185.22365.1687889.14733四、陜西省西安市住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證研究在前述供需兩方面實(shí)證研究基礎(chǔ)上，本節(jié)再將供需及外部環(huán)境因素結(jié)合起來一起研究，研究的方法同上，只是所研究的角度有所不同而已。（一）綜合因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型在第三章，我們已經(jīng)構(gòu)建了綜合因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型，即式(3.20):Y=𝛽0" + 𝛽1 𝑋1+ 𝛽2 𝑋2+ 𝛽2 𝑋2+ 𝛽4 𝑋4+ 𝛽5 𝑋5

31、+ 𝛽7 𝑋7+ 𝛽8 𝑋8 + 𝛽9𝑋9+ 𝛽10 𝑋10+𝜀"。該模型包含的自變量分別是: 𝑋1 (常住人口數(shù)量，萬人), 𝑋2(在職職工年平均工資額，百元)、𝑋4(住宅價(jià)格上漲預(yù)期，%)，𝑋5為主要成本(元/m2), 𝑋7(房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元)；設(shè)定其它因素Ot，用𝑋8人均GDP，千元)、𝑋9(人均 GDP增長率，%)、&#

32、119883;10(第三產(chǎn)業(yè)比例，%)。（二）模型的檢驗(yàn)與參數(shù)確定經(jīng)過擬合優(yōu)度和顯著性檢驗(yàn)、多重共線性檢驗(yàn)、異方差檢驗(yàn)與處理、自相關(guān)檢驗(yàn)與處理、殘差的正態(tài)性檢驗(yàn)(方法同上，此處略)，得到最終的模型概覽(表4.1)。在基本消除異方差和自相關(guān)后，模型調(diào)整后的擬合優(yōu)度判定系數(shù)為0.742,說明因變量變化的74.2%仍可以由模型解釋，總體上看，模型很有效。表4.1模型概覽RR2調(diào)整后的R2標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)值D-W值0.8310.8150.74286.4411.570自變量:(常數(shù))，常住人口數(shù)量(萬人)，在職職工年平均工資(百元)，主要成本5年平均移動(dòng)平滑值(元/m2)，房地產(chǎn)開發(fā)投資5年平均移動(dòng)平滑值(元

33、/m2),年人均GDP增長率(%)，住宅價(jià)格上漲預(yù)期(%)。因變量:住宅價(jià)格5年平均移動(dòng)平滑值(元/m2)表4.2未進(jìn)入模型因素與幾個(gè)進(jìn)入模型因素問相關(guān)性分析常住人口數(shù)量在職職工年平均工資房地產(chǎn)開發(fā)投資年人均GDP（千元）0.9010.9410.954第三產(chǎn)業(yè)比例（%）-0.675-0.692-0.743與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資間相關(guān)性分析表。從表中可以看出，年人均GDP因素與進(jìn)入模型的常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素存在著很高的相關(guān)關(guān)系(0.901-0.954)，所以在處理多重共線性問題時(shí)它被排除了。而第三產(chǎn)業(yè)比例因素與上述進(jìn)入模型的三

34、因素之間也存在著較高的相關(guān)性，同時(shí)它與住宅價(jià)格之間的相關(guān)性又不是很強(qiáng)，所以在設(shè)定的F檢驗(yàn)對應(yīng)P-值臨界值的情況下也被排除了?？傊?，年人均GDP因素也是影響住宅價(jià)格的一項(xiàng)重要因素，只是稍稍弱于常住人口數(shù)量、在職職工年平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資因素而未能進(jìn)入最終回歸模型；第三產(chǎn)業(yè)比例因素，盡管對住宅價(jià)格也有影響，但相對其它因素還比較弱，所以不能進(jìn)入最終回歸模型。表4.3是在進(jìn)行模型差分處理(自相關(guān)處理)后得到的回歸系數(shù)，回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)P-值小于0.05的顯著性水平，表明自變量的作用顯著。表4.3回歸系數(shù)分析項(xiàng)目未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)tSig.BStd.ErrorBeta常數(shù)項(xiàng)424.314145.

35、1703.6730.012常住人口數(shù)量(萬人)13.9321.2510.6405.2210.000在職職工年平均工資(百元)0.4210.2540.1283.0630.010住宅價(jià)格上漲預(yù)期105.3201.4510.8536.7700.016主要成本5年平均移動(dòng)平滑值0.6400.1250.2351.4860.000房產(chǎn)開發(fā)投資5年平均移動(dòng)平滑值-1.2031.259-0.4173.1630.003年人均GDP增長率0.4540.7360.0622.1450.056根據(jù)自相關(guān)處理的差分變換，上表常數(shù)項(xiàng)中數(shù)據(jù)對應(yīng)于𝛽0"（1-𝛽"），即

36、20573;0（1-𝛽"）= 𝛽0（1-0.173）=634.504𝛽"=424.314同時(shí)結(jié)合表4.3，可以得到𝛽1=13.932，𝛽2= 0.421、𝛽4= 105.320，𝛽5= 0.640，𝛽6=-1.203，𝛽9= 0.454，所以最終的回歸模型估計(jì)為:Y= 424.314+13.932𝑋1+0.421 𝑋2+105.320 𝑋4+0.640 𝑋5-1.203

37、 𝑋6+0.454 𝑋9（4.1）綜合因素影響下的房地產(chǎn)價(jià)格模型檢驗(yàn)結(jié)果表明，常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、住宅價(jià)格上漲預(yù)期(%)、主要成本(建安成本、土地價(jià)格)(元/m2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(%)等要素，每增加一單位所對應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格(元/m2m)的變化分別是13.932,0.421,105.320,0.640,-1.203 , 0.454單位。住宅價(jià)格上漲預(yù)期對住宅價(jià)格的影響很大，所以陜西省西安市房價(jià)存在較大的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)；人均GDP增長率對住宅價(jià)格的影響是“環(huán)境條件(其它因素)主導(dǎo)”，主要與一個(gè)城市的城市價(jià)值

38、有關(guān)，當(dāng)發(fā)展速度較快，GDP增長率較高時(shí)，往往會(huì)伴隨著物價(jià)(包括房地產(chǎn)住宅價(jià)格)的上漲。（三）模型的分析我們選定的住宅價(jià)格影響因素涉及需求、供給和環(huán)境條件等方面，由于它們單位各不相同，所以其對住宅價(jià)格的影響程度無法進(jìn)行直接比較。但是，標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸系數(shù)(Beta)是所有變量標(biāo)準(zhǔn)化(z分?jǐn)?shù))后得到的，它具有可比性，我們可用其絕對值進(jìn)行排序，并粗略地按統(tǒng)計(jì)學(xué)上的重要性aBc原則分類。我們設(shè)定:beta0.6為A類，影響很大beta0.30.6，為B類，影響比較大beta0.3為C類，影響一般按此標(biāo)準(zhǔn)，住宅價(jià)格上漲預(yù)期、常住人口數(shù)量因素的beta值為0.853和0.640，屬于A類；其他因素影響均較

39、小。 由此可見，如果綜合分析陜西省西安市住宅價(jià)格的影響因素，在我們觀察的時(shí)間段里，主要住宅價(jià)格上漲預(yù)期、人口數(shù)量因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。外地人口大量涌入，尤其是具有超級(jí)購買力的投資客，不斷搶購樓盤，造成房價(jià)預(yù)期節(jié)節(jié)攀高，最終開發(fā)商提價(jià)，房價(jià)真實(shí)上漲。房地產(chǎn)市場既有實(shí)業(yè)的性質(zhì)，也有金融的性質(zhì)，從近幾年陜西省西安市房價(jià)快速上漲來看，金融投機(jī)的性質(zhì)己經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)地位。陜西省西安市房價(jià)不是供給絕對不足造成的，而是投機(jī)氣氛盛行導(dǎo)致供給相對不足。這一點(diǎn)可從陜西省西安市很多已售樓盤較高的空置率得到印證。（四）模型具體數(shù)值分析從具體數(shù)據(jù)上看，住宅價(jià)格上漲預(yù)期每提高1%，房價(jià)上漲105.320(元/平方

40、米)。常住人口數(shù)量每增加一萬人，所對應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲13.932元/m2。這些數(shù)量關(guān)系是我們對陜西省西安市房地產(chǎn)市場歷史數(shù)據(jù)的一個(gè)回歸分析，在更長的一個(gè)觀察期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，這樣的數(shù)量關(guān)系可能還會(huì)發(fā)生一些新的變化，需要我們今后的關(guān)注和研究。即便這樣，上述的研究結(jié)果，對于總結(jié)陜西省西安市房地產(chǎn)發(fā)展歷史經(jīng)驗(yàn)和指導(dǎo)今后房地產(chǎn)的理性發(fā)展，還是很有意義的。五、陜西省西安市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控建議（一）規(guī)范土地市場土地資源短缺與土地價(jià)格的虛擬性是房地產(chǎn)業(yè)的重要特征。但是因?yàn)橥恋毓?yīng)的有限性，土地炒賣現(xiàn)象較嚴(yán)重，使得地價(jià)大幅度上漲，從而引起房地產(chǎn)泡沫。因此，規(guī)范土地市場，管理好土地的供應(yīng)與

41、利用是防止房地產(chǎn)市場價(jià)格虛高的重要途徑。從源頭上解決房產(chǎn)泡沫就需要強(qiáng)化土地審批制度，優(yōu)化存量的利用。政府要通過嚴(yán)格的審批制度來控制土地的供應(yīng)，一方面要完善土地批租制度，避免土地的過度開發(fā)與炒作；另一方面要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的土地利用計(jì)劃，合理有效的利用現(xiàn)有土地。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持上地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，控制一些城市過高的地價(jià)，堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓，出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。目前，陜西省西安市房地產(chǎn)市場存在圈地?zé)?、炒地?zé)岈F(xiàn)象，土地價(jià)格猛漲，住宅價(jià)格迅速膨脹。為此，政府應(yīng)建立相關(guān)制度，強(qiáng)化政策引導(dǎo)作用，規(guī)范房產(chǎn)的發(fā)展。（二）適度從緊的金融政策

42、房地產(chǎn)在寬松的金融政策的支持下易出現(xiàn)過度膨脹，價(jià)格飛漲，房地產(chǎn)價(jià)格虛高的問題。在房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房價(jià)的大幅波動(dòng)不僅阻礙乃至破壞房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而且破壞金融業(yè)的健康發(fā)展。在平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控中，我國利率上調(diào)的幅度不大，對房地產(chǎn)市場主體的成本和資金約束力度并不大，執(zhí)行適度從緊的房地產(chǎn)金融政策仍然很有必要，在加大金融政策的收縮力度時(shí)要注意兩個(gè)方面:在運(yùn)用金融政策時(shí)，要注意區(qū)分投機(jī)性需求和非投機(jī)性需求，打擊投機(jī)的同時(shí)，大力幫助低收入者解決住房問題，鼓勵(lì)和支持自住性需求。采取宏觀調(diào)控政策，對投機(jī)性需求和非投機(jī)性需求，應(yīng)有原則性區(qū)別，即在控制和規(guī)范投資性需求，遏制投機(jī)性購房需求的同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)和支持居民自住性需求，解決低收入者的住房困難問題，這樣才能充分體現(xiàn)陜西省西安市市政府提出的“堅(jiān)持以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的“三為主”調(diào)控原則，才能受到廣大