爛尾樓相關(guān)法律問題

1、爛尾樓”相關(guān)法律問題自2008年下半年以來，源于美國次貸金融危機逐漸演化為全球的金融危機，中國勢必 因此受到或大或小或長或久的影響。中國的房地產(chǎn)行業(yè)將首當(dāng)其沖率先接受金融危機的考 驗?？梢灶A(yù)料，在將來的一兩年內(nèi)，國內(nèi)部分房地產(chǎn)項目將因資金問題而可能成為“爛尾 樓”?！盃€尾樓”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目，由于行政監(jiān)管、資金、市場等因素，致使項目在未達 竣工驗收實現(xiàn)銷售以前即停止開發(fā)的樓盤，其中因開發(fā)商資金問題導(dǎo)致的爛尾樓占很大比 例。本文，在世界金融危機的背景下討論爛尾樓問題，將聚焦于因資金問題引發(fā)的爛尾樓問 題。房地產(chǎn)行業(yè)屆于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目在實現(xiàn)銷售以前需要大量的資金維持項目的開發(fā) 運作。一旦，

2、項目資金出現(xiàn)問題，項目開發(fā)商將陷入大量的法律糾紛中，（典型的如土地出 讓（轉(zhuǎn)讓）合同糾紛、施工合同糾紛、項目采購合同糾紛、項目銷售糾紛等）,陷入惡性循 環(huán)，致使項目不得不停止開發(fā)，形成爛尾樓。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)慣例，開發(fā)商的項目開發(fā)自由資金一般約為項目總投資的30吩40%命右，剩余資金主要依靠銀行貸款、項目預(yù)銷售等方式籌集，其中銀行貸款一般安排在項目開 發(fā)中期（項目開工后項目預(yù)銷售以前），在項目開發(fā)資金籌措中處于非常關(guān)鍵時段，一旦銀 行貸款安排出現(xiàn)意外，項目資金鏈將在項目開發(fā)的中期斷裂，引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成爛尾樓。在目前金融危機前背景下，銀行貸款出現(xiàn)意外、項目成為爛尾樓的風(fēng)險陡然增大。這一 點應(yīng)引起

3、項目開發(fā)商的警覺，并應(yīng)就如何避免在建項目成為爛尾樓采取適當(dāng)?shù)拇胧员苊?或降低的損失；其次，爛尾樓形成后，有資金實力的投資商如何介入爛尾樓、如何盤活爛尾 樓，也是項目前期開發(fā)商及項目后期投資商（開發(fā)商）共同關(guān)心的問題。下面就上述兩問題分別闡述。一、如何避免項目因資金問題成為“爛尾樓”因資金問題導(dǎo)致爛尾樓的情形往往出現(xiàn)在項目開工后的建設(shè)過程中，其中施工單位往往 是項目開發(fā)商的最大債權(quán)人。如施工單位在未能按施工合同的約定取得工程款且根據(jù)當(dāng)時情 形判斷工程款后期得到支付沒有切實保障，則往往采取停工、訴訟等方式主張權(quán)利。如施工 合同糾紛為及時得到妥善處理，則項目開發(fā)將陷入惡性循環(huán)，項目其他供應(yīng)商將停

4、止供貨或 效仿施工單位采取法律措施追索款項，開發(fā)商將無以應(yīng)對，項目就此停擺，形成爛尾樓。因此，筆者認為，為避免因資金問題導(dǎo)致項目成為“爛尾樓”，開發(fā)商一則是，要根據(jù) 現(xiàn)有資金情況和未來融資情況及項目收益情況預(yù)測及時調(diào)整項目開發(fā)計劃，特別在目前房地 產(chǎn)行業(yè)低迷的情況下，應(yīng)考慮暫緩后續(xù)項目開發(fā)，避免目前在建項目資金鏈斷裂；第二，特 別應(yīng)引起注意的是，注意和施工企業(yè)處理好關(guān)系，并對施工單位工程款實現(xiàn)作出合適的協(xié)議 安排。施工合同工程款如因融資出現(xiàn)問題，開發(fā)商應(yīng)及時與施工單位協(xié)商，雙方簽訂相關(guān)補充協(xié)議或變更協(xié)議，讓施工企業(yè)感覺到工程款日后受償有切實保障或延遲受償將得到合理補 償。實際上，在房地產(chǎn)開發(fā)過

5、程中，開發(fā)商與施工企業(yè)都是重要角色，雙方均依賴于項目順 利開發(fā)完成實現(xiàn)項目銷售，從而實現(xiàn)各自的經(jīng)濟利益。施工企業(yè)從來都不希望自己承包的項 目成為爛尾樓,采取訴訟手段是施工企業(yè)在工程款受償已全無指望的情況下迫不得已采取的 最后手段。這一點是開發(fā)商與施工企業(yè)在項目資金出現(xiàn)問題的情況下雙方坐下來協(xié)商的基 礎(chǔ)。開發(fā)商可根據(jù)施工企業(yè)的具體情況分別提出協(xié)議模式，變相向施工企業(yè)融資，避免目前 的資金瓶頸：第一、簽署墊資利息支付協(xié)議。在建筑企業(yè)具有繼續(xù)墊資建設(shè)能力而開發(fā)商目前沒有支 付工程款能力但在可預(yù)見的未來可實現(xiàn)項目銷售或融資成功的情況下，開發(fā)商可考慮提出該 模式。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同

6、糾紛案件使用法律問題的解釋第六 條的規(guī)定，墊資利息不超過銀行同期貸款利息的有法律保障。在此情況下，施工企業(yè)將不得 不全面考慮以下因素：1）即使施工企業(yè)依據(jù)合同法第 286條其工程款就建成項目享有 優(yōu)先受償權(quán)，但如項目成為“爛尾樓”，其工程款優(yōu)先受償權(quán)最終實現(xiàn)的時間與受償范圍， 均具有不確定性，具有很大的風(fēng)險；2）如項目能順利完成實現(xiàn)銷售，且其工程款延期支付 有法律保障的回報（利息）；3）協(xié)議安排，施工企業(yè)對項目銷售款項具有一定的控制權(quán)，可 切實保障其工程款及利息在項目銷售收入中得以實現(xiàn)；4）即使開發(fā)商項目銷售情況不順利，但其對建成可銷售項目行使工程款優(yōu)先權(quán)的難度大大減少。綜合考慮以上因素，施工

7、企業(yè)很 可能接受開發(fā)商的建議，暫緩主張工程款并繼續(xù)墊資直至項目建成銷售，避免項目成為爛尾 樓，避免開發(fā)商與施工企業(yè)兩敗俱傷。第二、簽署聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。在建筑企業(yè)資金實力較強（不但具有繼續(xù)墊資建設(shè)能力而且 還有項目融資能力）而開發(fā)商不但無力支付目前工程款能力且無后續(xù)項目開發(fā)資金（如規(guī)費、項目配套建設(shè)費用等）或開發(fā)商前期銀行貸款還款壓力非常巨大的情況下（如銀行將起訴、 查封項目），開發(fā)商可考慮該模式。在該模式下，開發(fā)商的項目部分利潤將與施工企業(yè)共享， 利益損失較大。但在資金緊張的情況下，開發(fā)商為避免崩盤，應(yīng)考慮采取該等舍車保帥的戰(zhàn) 術(shù)，否則，項目一旦成為爛尾樓，開發(fā)商的前期投入很可能血本無歸。因為項

8、目一旦停滯， 融資費用如貸款利息等與日俱增，不過幾年，項目即使繼續(xù)開發(fā)實現(xiàn)銷售也將嚴重虧損，這 也是大部分無主“爛尾樓”（原開發(fā)商不知所終）產(chǎn)生的原因。二、如何降低“爛尾樓”接盤風(fēng)險因金融危機影響，部分在建項目可預(yù)見將在最近一兩年內(nèi)成為爛尾樓，具有資金實力的 投資商如何接盤“爛尾樓”、如何降低接盤風(fēng)險，乂是一個復(fù)雜的問題。筆者認為，投資商在接盤前應(yīng)對項目及其背景進行充分的詳盡的獨立調(diào)查（而不能全憑 前期開發(fā)商提供的材料或陳述）,調(diào)查內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、項目停建的原因（是資金原因、規(guī)劃報建原因還是其他原因）。如項目停建原因?qū)糜?接盤投資商無法解決的，投資商不應(yīng)考慮接盤。通常的如項目因規(guī)劃

9、報建手續(xù)不合法、建設(shè) 過程中存在違章建設(shè)問題等，投資商如接盤應(yīng)特別慎重。2、項目負債情況。通常造成“爛尾樓”的主要原因是資金問題，而與“爛尾樓”相關(guān)的 債務(wù)包括：土地出讓金、行政規(guī)費、銀行貸款、工程款、客戶資金等，以及因拖欠和遲延交 付的違約金等。如果負債情況不明晰，將使接盤者承擔(dān)不確定的風(fēng)險，從而不能有效控制接 盤成本。3、項目資產(chǎn)權(quán)屆及他項權(quán)利情況。特別是土地使用權(quán)抵押情況，前期開發(fā)商通常將土地 使用權(quán)抵押給銀行以獲取資金。如果土地使用權(quán)已抵押，則銀行享有擔(dān)保法規(guī)定的抵押 權(quán)人的相關(guān)權(quán)利，銀行意見將直接影響接盤工作可行性。4、項目建設(shè)現(xiàn)狀。包括建筑物施工進度、質(zhì)量等問題，施工進度用于評估后

10、繼建造成本。 施工質(zhì)量關(guān)系竣工驗收，如果前期施工不合格，或者對于施工中的隱蔽工程沒有做好相應(yīng)的 驗收工作等，將使房屋不能通過竣工驗收，使接盤者承受巨大損失。5、原項目合同及履約情況?！盃€尾樓”在原建設(shè)過程中必然與相關(guān)單位簽署相關(guān)合同， 這些合同的效力、履行情況及善后處置均對接盤工作產(chǎn)生直接影響，需進行審查，并對風(fēng)險 作評估。6、項目訴訟情況。造成項目“爛尾”后，各債權(quán)人為保護自己的利益，會采取相應(yīng)的法 律措施，所以難免存在訴訟，如：建筑質(zhì)量的訴訟、預(yù)售的訴訟、銀行機構(gòu)對逾期貸款的訴訟等。該等訴訟對接盤的投資商的后續(xù)項目開發(fā)將存在很大的影響，應(yīng)事先評估。7、前期開發(fā)商的資信情況。如公司成立時間、

11、公司注冊資本、公司對外履約信用情況、 公司可能存在的重大債權(quán)債務(wù)狀況等（如有無其他開發(fā)項目及現(xiàn)狀等）。后期投資商應(yīng)根據(jù)上述調(diào)查情況作出判斷，決定是否接盤。如決定接盤，則應(yīng)根據(jù)上述 調(diào)查結(jié)果，決定接盤的方式。一般來說，接盤“爛尾樓”有以下三種方式，應(yīng)根據(jù)項目不同情況具體選用：1、項目轉(zhuǎn)讓方式。該方式一般適用于：涉及或可能涉及項目債務(wù)（包括項目前期開發(fā)商債務(wù)）較大且不易 界定的情況，如前期開發(fā)商成立時間很長、債權(quán)人或潛在債權(quán)人很多、債務(wù)或潛在債務(wù)很大， 前期項目建設(shè)管理混亂，項目合同無法理活的情況。采用該方式首先應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法第 38條的規(guī)定，即已經(jīng)支付全部土地使 用權(quán)出讓金；取得土地使用

12、權(quán)證書；完成開發(fā)投資總額的25恕上。同時，項目轉(zhuǎn)讓手續(xù)比較多時間比較長，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記；規(guī)劃報建的更名手續(xù)；施工許可和預(yù)售許 可的更名手續(xù)等，其中辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記需支付土地增值稅，造成接盤成本增 加。所以，除非不得已，該模式并非接盤首選模式。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以股權(quán)轉(zhuǎn)讓達到項目轉(zhuǎn)讓的目的，是實踐中被接盤者經(jīng)常采用的替代項目轉(zhuǎn)讓的變通方 式，該方式可以達到實際轉(zhuǎn)移項目的作用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點是避免了項目轉(zhuǎn)讓需辦理各項變更手續(xù)的煩瑣和費用，使接盤者在原法 人的基礎(chǔ)上名正言順繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營工作。但是，該方式的缺點是承受了原法人的債務(wù)，存在 難以控制的債務(wù)和對外擔(dān)保的風(fēng)險。所以，選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，應(yīng)以公司是項目公司，除涉及轉(zhuǎn)讓的爛尾樓外，無其他項目; 公司存繼時間較短；債務(wù)相對明晰；原股東具備經(jīng)濟實力等為條件。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中需約 定對于披露的債務(wù)和對外擔(dān)保外，另行發(fā)現(xiàn)的債務(wù)和對外擔(dān)保，接盤者（股權(quán)受讓人）可對 原股