成都別墅市場(chǎng) 調(diào)查分析報(bào)告.

1、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 成都別墅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告第一部分 別墅概況說明一、別墅相關(guān)政策及影響二、成都市別墅市場(chǎng)研究范圍三、本次市場(chǎng)調(diào)查所研究對(duì)象第二部分 成都市別墅市場(chǎng)供應(yīng)/成交分析一、 成都別墅市場(chǎng)供應(yīng)量特征概況 1、區(qū)域位置分布特征 2、各別墅板塊供應(yīng)情況二、成都在售別墅價(jià)格特征三、別墅市場(chǎng)成交量特征概況1、項(xiàng)目銷售情況分析2、成都現(xiàn)有別墅項(xiàng)目促銷手段簡(jiǎn)析 第三部分 成都市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品類型基礎(chǔ)分析二、別墅建筑風(fēng)格總體情況三、別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況四、目前成都市別墅主力面積與單價(jià)之間的對(duì)照第四部分 成都市各別墅板塊分析一、主城區(qū)分析二、南沿線片區(qū)三、郫縣片區(qū)四、青城山片區(qū)五、牧馬山片區(qū)六

2、、城北片區(qū)七、溫江片區(qū)第五部分 綜述 第一部分 別墅概況說明一、別墅相關(guān)政策及影響08年3月28日，國土資源部高級(jí)官員在北京強(qiáng)調(diào)，08年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開工項(xiàng)目建設(shè)用地，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。 Ø 2007年4月下旬，2007年全國土地利用計(jì)劃出臺(tái)。這是繼2003年叫停別墅用地之后，國土資源部再度明確禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目用地。 從市場(chǎng)層面來看，隨著國家相關(guān)政策的出臺(tái)，受益的只有原先已經(jīng)獲批并上市交易或正將上市的別墅項(xiàng)目。而新的競(jìng)爭(zhēng)者則將被擋在門外。加上成都正致力打造的休閑概念，由此造成成都純別墅項(xiàng)目在今后或?qū)⑦M(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其別墅市場(chǎng)價(jià)格

3、在今后也將隨著政策的逐步推行而加入上漲行列。隨著國家相關(guān)政策的出臺(tái)，成都周邊縣市原先地段不被看好的別墅，隨著城市空間的變大，將對(duì)這些縣市的別墅市場(chǎng)帶來比較好的繁榮。國土資源部對(duì)別墅概念做更為清晰的界定將使得以往各個(gè)城市的開發(fā)商擅打的“擦邊球”概念報(bào)批別墅項(xiàng)目的行為得到有效控制。短期衡量，政府對(duì)高檔別墅的禁令將為開發(fā)商提高別墅價(jià)格制造出更合理的借口。但由于512地震的影響，成都市很多已經(jīng)報(bào)建的項(xiàng)目在后來都從新進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)原規(guī)劃的高層或者多層直接調(diào)整為別墅項(xiàng)目，因此，在明年調(diào)整后的別墅項(xiàng)目將逐步推入市場(chǎng)，市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目又會(huì)出現(xiàn)新一輪井噴。二、成都市別墅市場(chǎng)研究范圍總體來說，目前就整個(gè)大成都而言

4、，可以劃分為主城區(qū)別墅群和郊區(qū)別墅群。成都區(qū)內(nèi)別墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三區(qū)。這些別墅板塊當(dāng)中又可以作進(jìn)一步的細(xì)分，主要都是集中在成都市的近/遠(yuǎn)郊。 其板塊劃分范圍見下圖：（主要分布于都江堰青城山、溫江、牧馬山、華陽、新都、龍泉板塊）毗河生態(tài)板塊、新都板塊三、本次市場(chǎng)調(diào)查所研究對(duì)象成都市2008年推出且在售別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅產(chǎn)品面積所占整個(gè)項(xiàng)目面積不低于20%。主要調(diào)查范圍為溫江、城北新都、城西、城南（南延線）、牧馬山及其他地區(qū)重點(diǎn)別墅盤。數(shù)據(jù)來源說明：本報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來源于政府相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，行業(yè)內(nèi)相關(guān)報(bào)告，以及實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研所得。第二部分 成都市別墅市場(chǎng)供應(yīng)/成交分析一、 成都

5、別墅市場(chǎng)供應(yīng)量特征概況1、 區(qū)域位置分布特征目前，城區(qū)別墅項(xiàng)目在數(shù)量與體量上已呈明顯下降趨勢(shì)，而且隨著政策前景和政府規(guī)劃來看，這種趨勢(shì)勢(shì)必還將繼續(xù)加大。因此，作為未來成都高端住宅物業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)的郊縣別墅，備受市場(chǎng)關(guān)注。與前幾年雙流（含華陽）、龍泉片區(qū)別墅開發(fā)市場(chǎng)的獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷相比，近年來，隨著成都城市規(guī)劃的不斷落實(shí)，近郊人居環(huán)境得到良好打造，憑借地域優(yōu)勢(shì)與土地資源，一批別墅（類別墅）形態(tài)的建筑群落逐漸在成都近郊落地開花，與主城區(qū)接壤的溫江、新都、南延線等地成為近郊別墅新生地帶。尤值一提的是，在生態(tài)居住漸成時(shí)尚的今天，遠(yuǎn)離城市的郊外別墅成新興之勢(shì)，據(jù)中原最新的一份調(diào)查表明，目前成都近郊地區(qū)別墅供應(yīng)的體量已

6、經(jīng)占到整體市場(chǎng)的87%，郊區(qū)方面“雙流牧馬山”板塊占到了供應(yīng)總量的42%，成為別墅供應(yīng)最多的區(qū)域。溫江緊隨其后占到了27%的比例。其它的區(qū)域所占地比例較少在8%12%之間。 其中雙流和龍泉、光華大道三地為主要供應(yīng)點(diǎn)；在遠(yuǎn)郊地區(qū)，供應(yīng)熱點(diǎn)主要集中在都江堰青城山附近，雖然該區(qū)域經(jīng)歷了512地震的洗禮，短期內(nèi)不會(huì)有太大的變化，但潛在或延續(xù)項(xiàng)目較多，后繼力量較大。與市區(qū)開發(fā)別墅處處制肘不同，郊縣別墅開發(fā)具有更大的自由空間與獨(dú)到的環(huán)境條件，可以在產(chǎn)品形態(tài)上向真正的別墅建筑靠攏；而與之相應(yīng)的是，人們對(duì)于近郊物業(yè)的接受已逐漸成為趨勢(shì)，而對(duì)生態(tài)居住環(huán)境的要求則不斷提高。在政府停止別墅項(xiàng)目的審批與市區(qū)別墅類產(chǎn)品

7、稀缺的雙重刺激下，促使以前持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購買，形成郊區(qū)別墅類產(chǎn)品日益高走、產(chǎn)品呈多元化市場(chǎng)布局的形態(tài)。2008年，從別墅市場(chǎng)的分布上，城市已經(jīng)為別墅需求的主力市場(chǎng)所“拋棄”，取而代之的是郊區(qū)別墅市場(chǎng)的迅速崛起和多元化發(fā)展。2、各別墅板塊供應(yīng)情況別墅區(qū)域別墅板塊基本特征在售和形象別墅項(xiàng)目城南近郊區(qū)牧馬山、天府大道沿線高檔別墅聚集區(qū)牧馬山：半山衛(wèi)城、龍湖長(zhǎng)橋郡、置信牧山麗景天府大道沿線：麓山國際、雅居樂花園、蔚藍(lán)卡地亞、伯爵山、南郡七英里等。城西近郊區(qū)溫江人文、自然塑造高尚別墅溫江：芙蓉古城、清溪玫瑰園、香碧歌莊園、金河谷、泰基花溪谷、美泉紀(jì)、芙蓉錦繡、鷺湖宮、紫檀山、仁和春天大道等城東

8、近郊區(qū)龍泉山景、湖景別墅中糧御嶺灣城北近郊區(qū)新都別墅發(fā)展尚處于起步階段保利公園198一期、堤亞納河谷、雙水岸、交大云堤遠(yuǎn)郊別墅區(qū)都江堰青城山、金堂、蒲江等自然資源優(yōu)越、處于起步階段青城山：置信芙蓉青城、珠江逸景天生墅、天下青城四期、青城山房等；蒲江：花樣年大溪谷金堂：藍(lán)光觀嶺國際社區(qū)二、成都在售別墅價(jià)格特征1、獨(dú)棟別墅售價(jià)在900030000元/。不同區(qū)域售價(jià)差別較大。華陽板塊1200030000元/，也是所有別墅板塊中售價(jià)最高的地區(qū)雙流牧馬山板塊1300018000元/新都板塊7200-10000元/平方米左右溫江板塊獨(dú)棟別墅較少，大多為聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟(jì)型別墅，獨(dú)棟售價(jià)在850015000元

9、/2、疊拼別墅售價(jià)在500012000元/；華陽板塊的疊拼別墅售價(jià)最高，800012000元/，其他區(qū)域的疊拼別墅基本上在50007500元/。3、聯(lián)排別墅售價(jià)在680013000元/；華陽板塊相對(duì)較高，龍泉等區(qū)域相對(duì)較低，龍泉約65008000元/4、雙拼別墅售價(jià)在780020000元/，依然以華陽板塊的售價(jià)最高，在980020000元/總結(jié)：區(qū)位華陽板塊依然是地產(chǎn)投資最為熱點(diǎn)的區(qū)域，當(dāng)然也是所有別墅區(qū)域中售價(jià)最高的地區(qū)，主要因素歸結(jié)有以下幾點(diǎn)： 市政規(guī)劃政府傾情打造南部新區(qū)，政府有形的手(規(guī)劃)和市場(chǎng)無形的手(需求)的牽引； 配套相對(duì)齊全相較于其他別墅區(qū)域配套設(shè)施的貧乏，華陽作為成都地產(chǎn)投

10、資的熱點(diǎn)區(qū)位，首先便在餐飲打造上獨(dú)具特色，五星級(jí)酒店、海洋公園等也在加緊建設(shè)之中； 交通南延線的快速通道和地鐵一旦建成將使華陽成為成都第一居住區(qū)； 居住習(xí)慣成都富人久居城南的生活習(xí)慣，使得在華陽進(jìn)行別墅置業(yè)成為首選； 環(huán)境牧馬山與麓山得天獨(dú)厚的地理與生態(tài)資源形成別墅片區(qū)的絕佳環(huán)境，目前這一片區(qū)已形成了別墅圈層生活氛圍。價(jià)格（上圖）作為高檔的物業(yè)類型10000元以上的項(xiàng)目占到了總比例的58,5000-7000元的占到了5%，7000-10000元占37%。 Ø 別墅的價(jià)格區(qū)間分布環(huán)比有了一個(gè)極大的上升。特別是10000元以上的價(jià)格比例迅速提升，說明單價(jià)10000元/以上的別墅成為主力市

11、場(chǎng)。三、別墅市場(chǎng)成交量特征概況1、項(xiàng)目銷售情況分析銷售率過半的別墅項(xiàng)目比例達(dá)到67%，反映出成都市場(chǎng)的消化能力較強(qiáng)。良好的銷售情況取決于政府停止別墅項(xiàng)目的審批，別墅變成稀缺產(chǎn)品，促使以前持幣觀望的消費(fèi)者購買；再加上一些政策的出臺(tái)，使得高端物業(yè)的投資前景好過普通物業(yè)。 （資料來源：嘉聯(lián)地產(chǎn)） 2008年2-10月聯(lián)排別墅、疊拼別墅的供應(yīng)量之和占成都別墅市場(chǎng)供應(yīng)總量的60%左右，其成交量之和占成都別墅市場(chǎng)成交總量的比例高達(dá)約70%。上圖為2008年2-10月四種主流別墅產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊拼的供需情況對(duì)比。從2-10月累計(jì)供銷數(shù)據(jù)來看，聯(lián)排、疊拼別墅呈現(xiàn)供銷兩旺的發(fā)展勢(shì)頭?？梢?，聯(lián)排、疊

12、拼別墅由于其舒適性和相對(duì)適中的價(jià)格，成為成都別墅市場(chǎng)供需的主流產(chǎn)品。由上表我們可以看出，大多數(shù)樓盤推出的主力戶型大多是面積區(qū)間在200300的戶型，300350面積區(qū)間的主力戶型位居第二。而在這個(gè)面積區(qū)間的別墅類型也多為聯(lián)排與疊拼之類的經(jīng)濟(jì)型別墅。隨著別墅市場(chǎng)的逐步成熟，如今的聯(lián)排、疊拼別墅在品質(zhì)上有了大幅提升。在小區(qū)環(huán)境上，開發(fā)商提供了更為優(yōu)美、宜居的自然環(huán)境，注重庭院、綠化等外延空間的美化。在聯(lián)排、疊拼別墅建筑自身品質(zhì)上，更多的采取了大面寬、長(zhǎng)進(jìn)深的房型布局；同時(shí)附送較大面積的露臺(tái)、實(shí)際使用功能較大的地下室等。此外，此類聯(lián)排、疊拼別墅一般把總面積控制得較為合理，因此降低了總價(jià)，較高的性價(jià)比

13、是此類別墅熱銷的主要原因之一。由于聯(lián)排、疊拼別墅多處于城市近郊，地價(jià)相對(duì)便宜，而其容積率又比獨(dú)棟、雙拼要高，可以多出面積，因此對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)聯(lián)排、疊拼別墅所獲利潤是比較可觀的。這也是聯(lián)排、疊拼別墅市場(chǎng)供需兩旺的原因所在。 但別墅高端市場(chǎng)的獨(dú)棟是一個(gè)特例，受眾與購買經(jīng)濟(jì)型別墅的客戶不一樣。更為看重的是項(xiàng)目本身的品質(zhì)、奢華與體面。因此獨(dú)棟別墅中面積較大、品質(zhì)較高的高品質(zhì)房源熱銷。而面積在200300的小獨(dú)棟也是熱銷對(duì)象之一。綜上分析：無論是奢華的獨(dú)棟別墅、經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排、疊拼別墅，還是介于兩者之間的雙拼別墅。面積偏小，總價(jià)較低得高性價(jià)比房源普遍受到購房者青睞。 2、成都現(xiàn)有別墅項(xiàng)目促銷手段簡(jiǎn)析

14、 主要促銷手段總結(jié)主要有以下幾種： 直接降價(jià)以下是通過直接降價(jià)提高性價(jià)比的三個(gè)典型別墅項(xiàng)目的基本情況板塊項(xiàng)目已推出主要產(chǎn)品主力面積（）最高銷售總價(jià)（萬元）目前總價(jià)（萬元）總價(jià)降幅南延線雅居樂花園獨(dú)棟、聯(lián)排、四孖屋獨(dú)棟237245 聯(lián)排188200四孖屋152獨(dú)棟5101100，聯(lián)排230320，四孖屋152豪裝獨(dú)棟233.81（總價(jià)350萬起），送128萬奢華裝修。獨(dú)棟350起，聯(lián)排180起，四孖屋99起約25%30%溫江香碧歌莊園聯(lián)排270352310388一次性付款184308，按揭190324約25%30%主城區(qū)中海國際社區(qū)央墅聯(lián)排、雙拼聯(lián)排316460聯(lián)排379552聯(lián)排300482約

15、15%在現(xiàn)在市場(chǎng)低迷的情況下，雅居樂花園、香碧歌莊園與央墅紛紛打出降價(jià)牌來扭轉(zhuǎn)局面。雅居樂花園降價(jià)后，銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。香碧歌莊園與央墅由于降價(jià)時(shí)間短，銷售扭轉(zhuǎn)尚未明顯顯現(xiàn)，但據(jù)置業(yè)顧問講，售樓部來電來訪量明顯增多?？刂茟粜兔娣e，間接壓低總價(jià)除了降價(jià)，不少開發(fā)商在戶型面積的控制，也確實(shí)動(dòng)了一番腦筋。據(jù)悉，全大獨(dú)棟高端別墅社區(qū)龍湖.長(zhǎng)橋郡2期戶型已經(jīng)修改，全部改為370390的中等面積獨(dú)棟別墅。12月6日開盤的藍(lán)光.觀嶺國際社區(qū)是全獨(dú)棟的高爾夫別墅社區(qū)，面積在394496，考慮到市場(chǎng)因素，約有55%得戶型是面積364371的小獨(dú)棟產(chǎn)品。 精裝項(xiàng)目名稱推出時(shí)間推出物業(yè)形態(tài)總價(jià)區(qū)間報(bào)媒版面廣告內(nèi)容推

16、出套數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售情況雅居樂花園08.11.6獨(dú)棟330萬700萬成都商報(bào)1版 印廣豪裝天下，峰會(huì)別墅，顛覆華宅標(biāo)準(zhǔn)10套5500元/精裝別墅兩天內(nèi)賣光，同時(shí)還帶動(dòng)了該項(xiàng)目聯(lián)排別墅、四聯(lián)體別墅銷售，到訪客戶日均超過80組，下單不斷，單盤創(chuàng)下一周內(nèi)銷售1.51億元的成績(jī)08.11.7華西都市報(bào)1/2版印廣同上08.11.14成都商報(bào)整版印廣豪裝天下，峰會(huì)別墅，顛覆華宅標(biāo)準(zhǔn)08.11.20成都商報(bào)1/2版印廣豪裝天下，峰會(huì)全系產(chǎn)品隆重上市08.11.21華西都市報(bào)1/2版印廣+軟文同上08.11.28華西都市報(bào)1/2版印廣同上由于別墅產(chǎn)品一直以來所強(qiáng)調(diào)的個(gè)性化與舒適度，所以別墅產(chǎn)品向來都是以清水為

17、交房標(biāo)準(zhǔn)，即使有推出精裝的別墅產(chǎn)品，也大多是聯(lián)排、雙拼等形態(tài)。在成都除了2004年麓山國際社區(qū)推出過精裝別墅組院外，近年來再?zèng)]有開發(fā)商把別墅精裝了賣。而雅居樂此舉不僅以5500元/的豪裝面市，更是以推出獨(dú)棟別墅的形態(tài)震撼市場(chǎng)，并取得市場(chǎng)與銷售的良好效果。但一線城市近幾年并沒有開發(fā)商敢推精裝別墅，說明大家對(duì)市場(chǎng)抱懷疑態(tài)度，現(xiàn)在有開發(fā)商做一些嘗試對(duì)市場(chǎng)有好處，建議先試水，看看購房者的反應(yīng)，以確定未來發(fā)展趨勢(shì)才是理智之舉。 贈(zèng)送面積項(xiàng)目名稱時(shí)間報(bào)媒廣告規(guī)格廣告內(nèi)容贈(zèng)送方式今日田園8.1126華西都市報(bào)1/2版印廣別墅，本該如此5000元/平方米左右的聯(lián)排別墅贈(zèng)送一百多平方米私家花園、9600元/平方

18、米的闊院獨(dú)棟贈(zèng)送450平方米私家花園，最大贈(zèng)送庭院面積500，僅有10席。（此價(jià)格一個(gè)月內(nèi)有效。）08.12.4成都商報(bào)1/2版印廣同上08.12.11成都商報(bào)1/2版印廣同上小結(jié)：在當(dāng)下市場(chǎng)普遍低迷的背景下，別墅所面向的高端客戶難免受到?jīng)_擊，其購買計(jì)劃、購買目標(biāo)、購買能力、購買預(yù)期都可能發(fā)生變化。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，無論是從產(chǎn)品自身屬性、開發(fā)成本還是客戶群特征等因素上分析，別墅產(chǎn)品純粹走價(jià)格路線的空間不大。別墅客戶群追求的是產(chǎn)品的好品質(zhì)，只有把產(chǎn)品做好，提升性價(jià)比才是別墅產(chǎn)品應(yīng)對(duì)冷市的正道。龍湖·長(zhǎng)橋郡目前在售的300萬元/套的寬園獨(dú)棟別墅就是龍湖08原創(chuàng)新品，產(chǎn)品在延續(xù)一期獨(dú)棟特

19、點(diǎn)基礎(chǔ)上，將土地價(jià)值最大化，有效實(shí)現(xiàn)了社區(qū)車行道獨(dú)立，擴(kuò)大了人行空間，同時(shí)擴(kuò)大獨(dú)棟前院；芙蓉古城·紫微園在沿襲芙蓉系列精髓的基礎(chǔ)上，采用中國傳統(tǒng)大宅門建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑材料相結(jié)合打造精品高檔別墅區(qū)；美泉紀(jì)在原來溫泉入戶的基礎(chǔ)上加大投入進(jìn)行社區(qū)景觀打造；金河谷·新浣花別墅增加了小區(qū)綠化面積和花卉的栽種。在此形勢(shì)下，這些打造高端產(chǎn)品的開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到練好內(nèi)功，提高產(chǎn)品附加值才是確保銷售量的良方。第三部分 成都市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品類型基礎(chǔ)分析1、獨(dú)棟別墅作為別墅中的精品，因宏觀調(diào)控而導(dǎo)致的別墅用地稀缺在獨(dú)棟別墅市場(chǎng)表現(xiàn)的更為明顯。縱觀成都本土市場(chǎng)，有兩種類獨(dú)棟別墅銷售，一種是

20、以青城山區(qū)域的小型度假獨(dú)棟別墅為主，因?yàn)閮r(jià)格適中，周邊環(huán)境較好，震前銷售也較好；但隨著“512”地震的爆發(fā)，區(qū)域別墅市場(chǎng)前景較為暗淡。另一種是高端獨(dú)棟別墅，這類別墅主要集中在牧馬山、麓山片區(qū)等，因其更強(qiáng)的稀缺和純粹性而彌足珍貴，其銷售自然有所保證。成都經(jīng)歷了5.12地震后，青城山的別墅群落遭到了比較嚴(yán)重的沖擊，短期內(nèi)難以恢復(fù)元?dú)?，因此目前?duì)高端別墅基本上已經(jīng)升級(jí)為了豪宅的概念，其分布主要在：牧馬山片區(qū)南沿線片區(qū)郫縣城北溫江龍湖長(zhǎng)橋郡牧山麗景半山衛(wèi)城蔚藍(lán)卡地亞麓山國際雅居樂花園今日田園交大云堤藍(lán)光觀嶺鷺湖宮純獨(dú)棟純獨(dú)棟70%獨(dú)棟20%獨(dú)棟70%獨(dú)棟30%獨(dú)棟獨(dú)棟13套獨(dú)棟純獨(dú)棟少量獨(dú)棟380-9

21、60210-280356-367400-700200-500200-468280-470400220-49080013000-15000元/12000元/12000元/30000元/16000-30000元/20000元/8000-10000元/12000-15000元/7500元/11000-15000元/從表中可以看出，獨(dú)棟別墅的分布主要在兩大塊、一是牧馬山片區(qū)，一是南沿線片區(qū)，而純獨(dú)棟項(xiàng)目只有四個(gè)，分別為長(zhǎng)橋郡、牧山麗景、今日田園以及藍(lán)光觀嶺；這些獨(dú)棟項(xiàng)目其共同的特點(diǎn)是：1）、離市中心較遠(yuǎn)，但交通通達(dá)度較高；2）、周邊配套不成熟，但利用周邊環(huán)境加上自身所賦予的配套如：會(huì)所、高爾夫檔次較高

22、；3）、項(xiàng)目自身自然資源、人文環(huán)境好，有山、有水、更有坡地景觀；4）、項(xiàng)目占地面積較大，可利于環(huán)境營造。同時(shí)也可以看出：交通的距離影響著房?jī)r(jià)的變化，如觀嶺、今日田園離城中心較遠(yuǎn)，因此價(jià)格都在萬元以下，而離市中心最近的南沿線片區(qū)是整個(gè)獨(dú)棟別墅價(jià)格最高的區(qū)域，達(dá)到了3萬元/平方米。這些獨(dú)棟別墅的主力戶型也不盡相同，有以豪宅為依托的蔚藍(lán)卡地亞、龍湖長(zhǎng)橋郡、麓山國際、鷺湖宮等，他們的面積較大，總價(jià)高，都已經(jīng)過了千萬級(jí)，也有入門級(jí)的獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)，如：牧山麗景、半山衛(wèi)城、雅居樂花園等，面積較小，總價(jià)不高；還有就是以第二居所為主的今日田園、觀嶺等，他們所依托的面積較小，總價(jià)與離城不遠(yuǎn)的雙拼價(jià)格相當(dāng)，具有一定的吸

23、引力。2、雙拼別墅花園面積的最大化，戶型的最優(yōu)化，雙拼別墅挺立在百萬別墅產(chǎn)品的高端，是所有別墅產(chǎn)品中最接近獨(dú)棟的一種，價(jià)格也普遍比疊拼與聯(lián)排別墅貴，所以客戶群也是屬于金字塔的高端階層。 毫無疑問，雙拼別墅的整體品質(zhì)要比聯(lián)排別墅和疊拼別墅更好，它是介乎于聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 首先，與聯(lián)排、獨(dú)棟別墅相比，雙拼別墅能做到有天、有地、有獨(dú)花園；三面臨空有效地增加了建筑采光面，增加了戶外活動(dòng)空間； 其次，雙拼別墅通常擁有更大的花園，拓展了戶外空間；更大的戶型面積可以提升居住舒適度，使進(jìn)一步豐富居住功能成為可能；第三，雙拼別墅只有兩戶，公攤面積少，這方面的成本要低于聯(lián)排別墅

24、和疊拼別墅； 最后，雙拼保證三面采光，大多可以做到南北通透。同時(shí)也具有更開豁的視野和良好的視覺體驗(yàn)。溫江片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)芙蓉古城芙蓉錦繡清溪玫瑰園金河谷仁和春天大道鷺湖宮美泉紀(jì)蔚藍(lán)卡地亞半山衛(wèi)城雙水岸交大云堤雙拼純雙拼純雙拼12套雙拼12套雙拼20%雙拼16套雙拼少量雙拼30%雙拼五期40%雙拼少量雙拼196-342251-320220-260360-500546400-480250-270380-412221230-260230-3809300元/8500元/9000元/17000元/13000元/9300元/7800元/20000元/10000元/7000-13000元/8000元/在

25、成都，雙拼別墅分布的最大區(qū)域是溫江的永寧片區(qū)，其所有的樓盤：芙蓉古城、芙蓉錦繡、清溪玫瑰園都是這種建筑形態(tài)，而其他區(qū)域的雙拼產(chǎn)品則多是搭配在獨(dú)棟和聯(lián)排之間甚至與疊拼、高層等形態(tài)形成整個(gè)小區(qū)的整體布局，所以，雙拼別墅在目前的成都市別墅市場(chǎng)擁有較高的接受度。由于雙拼是介乎于聯(lián)排以及獨(dú)棟之間的一種高品質(zhì)別墅形態(tài)，因此在成都市范圍內(nèi)，除了永寧這個(gè)特殊的板塊外，大多的雙拼別墅形態(tài)都和其他的形態(tài)相搭配而建，從整體的看，雙拼別墅的品質(zhì)感對(duì)項(xiàng)目的提升作用是巨大的，正如金河谷、仁和春天大道以及萬科雙水岸一般，雖然雙拼形態(tài)與聯(lián)排、疊拼、高層相搭配，感覺會(huì)產(chǎn)生客戶群體層次不一，但項(xiàng)目分區(qū)明顯，互不影響，就可為項(xiàng)目其

26、他的形態(tài)帶來了一定高品質(zhì)的感覺。從地理屬性來看，溫江片區(qū)永寧板塊別墅項(xiàng)目本身所具備的自然環(huán)境、人文因素不具備吸引人的優(yōu)勢(shì)，但由于該片區(qū)芙蓉古城的完美打造，這個(gè)大盤的拉動(dòng)，吸引了更多的別墅購房者，隨之而來的項(xiàng)目芙蓉錦繡、清溪玫瑰園等無論從價(jià)格、戶型上都與之有一定差異性，以之吸引購房群。當(dāng)然，戶型面積以及價(jià)格的搭配可以看出整個(gè)別墅項(xiàng)目的總體品質(zhì)，蔚藍(lán)卡地亞、鷺湖宮、仁和春天大道、金河谷等就是這一批高端雙拼別墅的代名詞，他們面積、價(jià)格可以與一些普通的獨(dú)棟別墅社區(qū)相媲美。3、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅的別稱為TOWNHOUSE，它們最大的特點(diǎn)主要是能滿足客群有天有地有花園的別墅夢(mèng)想，總價(jià)不高，既可用于度假，又可

27、用于居家，所以這種別墅形態(tài)在目前成都別墅市場(chǎng)的分布極大。從我們調(diào)查的情況可以看出，其分布、面積、價(jià)格如下：溫江片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)芙蓉古城金河谷仁和春天大道美泉紀(jì)香碧歌莊園伯爵山南郡七英里蔚藍(lán)卡地亞堤亞納河谷雙水岸交大云堤28套30套45套29套純聯(lián)排聯(lián)排80%純聯(lián)排少量聯(lián)排純聯(lián)排+多層五期60%聯(lián)排少量雙拼196-250310-420322、360250-260270-352230-300250-360280-370210-260230-260200-3008600元/13000元/11000元/6800元/9000元/10000元/9800元/13000元/9500元/7000-13000

28、元/7000元/聯(lián)排別墅由于其整體形態(tài)，一定程度上限制了產(chǎn)品的戶型面積，所以整個(gè)成都市聯(lián)排多集中在210-300平方米范圍之間，少量超過了300平方米的聯(lián)排別墅都是比較高端的項(xiàng)目。和雙拼、獨(dú)棟建筑形態(tài)一樣，聯(lián)排獨(dú)立形成一個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目較少，只有香碧歌莊園以及城南的南郡七英里，其余的項(xiàng)目多是各種形態(tài)相互搭配。從聯(lián)排的銷售情況來看，總價(jià)200萬左右級(jí)的占市場(chǎng)上絕大部分，而銷量較快的多是整體環(huán)境較好，周邊自然資源豐富，同時(shí)自身產(chǎn)品打造上有一定特色的項(xiàng)目如：萬科雙水岸、交大云堤、香碧歌莊園、蔚藍(lán)卡地亞等?？傮w來看，聯(lián)排別墅項(xiàng)目離城市都有一定的距離，周邊的配套都還不成熟，客戶群體在選擇上并沒有出現(xiàn)太大的心

29、理抗性， 反而有一種精神層面的生活、自然的回歸。4、疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合原來的洋房以及聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，他們與聯(lián)排別墅相比，開間叫寬，獨(dú)立面造型更豐富，在一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。在成都的別墅市場(chǎng)，大多的疊拼別墅都已經(jīng)超越了別墅的概念設(shè)計(jì)，尤其以保利198為代表的戶型，他們?cè)趹粜偷膭?chuàng)新設(shè)計(jì)上把上面合并做為一套的設(shè)計(jì)概念，比一些聯(lián)排別墅的產(chǎn)品更加具有特色。溫江片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)中心城區(qū)鷺湖宮金河谷仁和春天大道美泉紀(jì)紫檀山花溪谷蔚藍(lán)卡地亞成都后花園

30、保利公園198置信麗都花園城230189-250240-300167、208180-270160-240230-300290-340222-338191-2707500元/9000元/8500元/5200元/5800元/7600元/10000元/9000元/7000-10000元/12000元/疊拼別墅作為別墅產(chǎn)品里面最低端的產(chǎn)品形態(tài)，其價(jià)格、面積都是整個(gè)產(chǎn)品線里最低的，總價(jià)不高，集中在150萬左右，單價(jià)多在6000-8000元/平方米，視產(chǎn)品的區(qū)位、周邊配套的情況而有所不同，實(shí)際成交的情況也與該產(chǎn)品的位置、附近配套有一定的區(qū)別，目前銷售情況較好的有：置信麗都花園城以及保利公園198項(xiàng)目，而藍(lán)

31、光紫檀山、美泉紀(jì)包括成都后花園雖然其價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)，但由于地理位置較偏，客戶接受度反而不高，因此這種別墅產(chǎn)品的客戶群體與獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排的群體有著本質(zhì)的區(qū)別，他們?cè)诤踅煌▍^(qū)位，在乎周邊配套，在乎項(xiàng)目大小等等。5、花園洋房（類別墅）目前成都市的花園洋房品質(zhì)感都比較高，其做出一種別墅感的項(xiàng)目主要有龍湖弗萊明戈以及西貴堂項(xiàng)目為代表，而以金河谷為代表的花園洋房甚至已經(jīng)提升為了疊拼別墅的概念，這些類別墅沒有統(tǒng)一命名為花園洋房，全憑開發(fā)商自己命名，正如西貴堂在我們眼中就是一個(gè)6層樓的多層社區(qū)，但他們所提的疊拼別墅概念也已經(jīng)得到了一部分客戶的認(rèn)同。這類產(chǎn)品的客戶大多是在城市向高發(fā)展的過程中，還對(duì)多層、別

32、墅形態(tài)的建筑有一種夢(mèng)想，他們已經(jīng)對(duì)城市的喧囂、吵鬧厭煩，需要尋求一個(gè)離鬧市不遠(yuǎn)的環(huán)境生活，城市里已經(jīng)沒有適合他們的住宅，因此郊區(qū)的洋房別墅是他們不錯(cuò)的選擇，這些洋房總價(jià)不高，品質(zhì)感強(qiáng)，能達(dá)到這些客戶群體的需求。從這些樓盤的價(jià)格以及面積來看，由于大多選擇這種住房的是多次置業(yè)者，所以主力面積多在150平方米左右，三居室甚至四居室為主，總價(jià)100萬以內(nèi)居多，所以這類洋房分流了一部分購買疊拼甚至購買聯(lián)排的客戶群體。 二、別墅建筑風(fēng)格總體情況交大云堤堤亞納河谷萬科.雙水岸保利公園198成都后花園中海央墅今日田園弗萊明戈雅居樂花園南郡7英里蔚藍(lán)卡地亞麓山國際社區(qū)伯爵山半山衛(wèi)城龍湖長(zhǎng)橋郡意大利托斯卡納鄉(xiāng)村風(fēng)

33、格西班牙意象建筑西班牙建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格北美風(fēng)情歐式（英倫、意大利、法式）現(xiàn)代中式西班牙風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格英式法式城堡風(fēng)格美式風(fēng)情小鎮(zhèn)北歐宮廷建筑風(fēng)格地中海式建筑英倫風(fēng)情根據(jù)我們對(duì)成都市別墅市場(chǎng)的走訪，目前大多別墅項(xiàng)目風(fēng)格還是以歐式、美式為主，其中，形成了幾個(gè)獨(dú)特的區(qū)域特征，一是以溫江永寧片區(qū)芙蓉古城為代表的中式建筑已經(jīng)成為了成都市中式別墅的代言，“很成都、很中國”這句廣告語已經(jīng)傳遍了整個(gè)業(yè)界，其開創(chuàng)了中式別墅的先河，當(dāng)然，在成都南面有三利宅院、蜀郡等中式別墅項(xiàng)目，但其影響力都不及這個(gè)片區(qū)大；二是以牧馬山、南沿線為代表的歐式建筑風(fēng)格群，他們多是獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品建筑形態(tài)，同時(shí)結(jié)合周邊山地、環(huán)境打造的高

34、端生活品質(zhì)別墅，所以建筑風(fēng)格更體現(xiàn)品質(zhì)、生活的舒適性；三是以新都為代表的西班牙、意大利托斯卡納風(fēng)情，結(jié)合了毗河水景、園林所帶來的色彩跳躍，吸引客戶群；四是以光華大道為主的溫江片區(qū)，其風(fēng)格呈爭(zhēng)奇斗艷，百花齊放之勢(shì)，有古典主義，如：仁和、金河谷，有法式，如：香碧歌莊園，有簡(jiǎn)歐風(fēng)格如：花溪谷；芙蓉錦繡鷺湖宮西貴堂藍(lán)光.紫檀山花溪谷仁和春天大道金河谷香碧歌莊園美泉紀(jì)清溪.玫瑰園芙蓉古城簡(jiǎn)約中式建筑歐式（法國）現(xiàn)代中式 簡(jiǎn)歐式建筑古典主義風(fēng)格別墅 歐式新古典主義 法蘭西風(fēng)情別墅中式新古典主義風(fēng)格北美風(fēng)情中國傳統(tǒng)官式建筑風(fēng)格總的來看，成都市別墅風(fēng)格多樣，涵蓋了目前市場(chǎng)上所流行的建筑風(fēng)格元素，并且各種建筑風(fēng)

35、格都有熱捧的人群，也就是說，只要建筑做得較為純粹，不像美泉紀(jì)一樣做出一種“拆遷安置別墅區(qū)”的味道，都會(huì)有喜歡的客戶群體。在建材的運(yùn)用上，大多項(xiàng)目均采用了石材作為主要元素，如：南郡七英里、觀嶺、這種材質(zhì)主要體現(xiàn)在歐式、美式建筑風(fēng)格上；當(dāng)然也有個(gè)別項(xiàng)目搭配了少量面磚、木材用以體現(xiàn)項(xiàng)目本色，如：仁和春天大道，蔚藍(lán)卡地亞等，這種當(dāng)然，也有項(xiàng)目直接選用涂料作為主要的材質(zhì)運(yùn)用，如：堤亞納河谷、龍湖弗萊明戈等，這種主要體現(xiàn)在西班牙建筑風(fēng)格上。三、別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況成都別墅項(xiàng)目環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)在國內(nèi)外知名的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參與下，其水平已經(jīng)大大提高，設(shè)計(jì)理念日新月異，這對(duì)于成都別墅質(zhì)量的提高起到了巨大的推動(dòng)作

36、用，知名的園林公司如：貝爾高林、賽納史密斯等都在成都有別墅作品。從我們調(diào)查顯示，別墅的環(huán)境越來越受到開發(fā)商的重視，大多的別墅樓盤其園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，有機(jī)的統(tǒng)一，當(dāng)然也出現(xiàn)了多樣性的變化，如清溪玫瑰園的建筑風(fēng)格為北美建筑，而園林風(fēng)格為江南園林，與其建筑風(fēng)格有一定的偏差，但整體融合沒有過多的突兀感，因此，園林的打造更加追求細(xì)致、美觀。四、目前成都市別墅主力面積與單價(jià)之間的對(duì)照成都市目前供應(yīng)的別墅戶型面積大致可以分為以下5個(gè)區(qū)間段：面積供應(yīng)區(qū)間市場(chǎng)分布情況150以下以度假型的小別墅為主，原主要分布在青城山，目前由于其區(qū)域受地震影響，接受度不高，目前市場(chǎng)上只有少量代表作，如：雅居樂花園四孖屋1

37、51-250經(jīng)濟(jì)型別墅物業(yè)，以聯(lián)排，疊拼別墅為主，總價(jià)不高，分布廣泛。251-350主流別墅，成都市場(chǎng)上雙拼和聯(lián)排別墅的主流面積區(qū)間351-500高檔別墅，一部分雙拼別墅和部分獨(dú)棟別墅為主，這些大面積的別墅主要分布于成都市近郊區(qū)域，如：仁和春天大道、蔚藍(lán)卡地亞等500以上高端豪宅別墅，獨(dú)棟別墅的主流戶型面積以豪宅為定位的獨(dú)棟別墅，如長(zhǎng)橋郡、麓山國際社區(qū)等從上表可以看出，目前市場(chǎng)上的別墅多在150平方米以上，從整個(gè)報(bào)告里面的統(tǒng)計(jì)表可以看出各個(gè)物業(yè)以及價(jià)格之間的關(guān)系，疊拼別墅主要集中在6000-8000元/平方米，聯(lián)排別墅售價(jià)在680013000元/；華陽板塊相對(duì)較高；雙拼別墅售價(jià)在7800200

38、00元/，依然以華陽板塊的售價(jià)最高，獨(dú)棟別墅售價(jià)在900030000元/。不同區(qū)域售價(jià)差別較大。華陽板塊1200030000元/，也是所有別墅板塊中售價(jià)最高的地區(qū)，雙流牧馬山板塊1300018000元/，新都板塊7200-10000元/平方米左右，溫江板塊獨(dú)棟別墅較少，大多為聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟(jì)型別墅，獨(dú)棟售價(jià)在850015000元/。第四部分 成都市各別墅板塊分析一、主城區(qū)深度居家購買主導(dǎo)，客戶看中地段資源及成熟的配套。成都主城區(qū)的別墅一直都具有較好的銷售率，國賓片區(qū)、河濱印象片區(qū)，特別是以浣花片區(qū)為代表的頂端別墅，因絕版的地段資源成為了城市別墅的典范區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目以高價(jià)引領(lǐng)成都別墅市場(chǎng)。

39、基于對(duì)城市中心不可復(fù)制的地理資源高度認(rèn)可，這類客群選擇價(jià)高，但地段價(jià)值也高的項(xiàng)目，同時(shí)看中主城區(qū)不可比擬的交通資源、市政配套。 受土地開發(fā)資源減少、地價(jià)攀升等因素影響，市區(qū)別墅占地較小，只有利用外圍的資源。多以聯(lián)排、雙拼和疊拼別墅為主，2007年這類物業(yè)單價(jià)一般都在 1.2萬元/平方米以上。2008年，別墅、類別墅供應(yīng)量將維持在200套左右，價(jià)格將呈進(jìn)一步上揚(yáng)之勢(shì)。中海以中海國際社區(qū)逾20萬平方米的別墅群落、龍灣半島近6萬平方米的絕版半島別墅體量，無疑成為了2008年最大的別墅高端產(chǎn)品供應(yīng)者。“中海別墅年”，表明了這一鮮明的產(chǎn)品特征，同時(shí)由于地震的原因，部分項(xiàng)目更改了整體方案，如置信麗都花園城

40、，由于地段的特點(diǎn)，項(xiàng)目銷售也出現(xiàn)了逆市飄紅的銷售業(yè)績(jī)。 故而，主城區(qū)別墅的客群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)背景等指標(biāo)是成都所有別墅業(yè)主中最為強(qiáng)勢(shì)的。二、南沿線片區(qū)日漸品質(zhì)化，客戶看中未來升值空間及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)秀的產(chǎn)品配套。 由于成都城市向南向東發(fā)展規(guī)劃、地鐵一號(hào)線動(dòng)工實(shí)施等利好，快速提升了該區(qū)域的成熟度；加之大盤的開發(fā)格局，逐漸形成新城市別墅區(qū)?，F(xiàn)在的片區(qū)是集中更大的社區(qū)規(guī)模、更高產(chǎn)品形態(tài)的別墅項(xiàng)目，以麓山國際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、成都雅居樂花園、南郡七英里等為代表。項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次物業(yè)用途項(xiàng)目賣點(diǎn)麓山國際高檔第一居所高爾夫、本身品牌影響力蔚藍(lán)卡地亞高檔第一居所會(huì)所的完美呈現(xiàn)雅居樂花園中高檔第一居所開發(fā)商

41、、大盤的影響力南郡七英里中高檔第一居所風(fēng)格的純粹伯爵山中檔第一居所、第二居所區(qū)域自身影響力在“新城市別墅”的大旗下對(duì)別墅進(jìn)行著全新的注解。南沿線片區(qū)以其地理位置、地鐵經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)，作為第一居所的條件已相當(dāng)成熟。該板塊別墅目前供給量大，主要以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排為主，單價(jià)基本過萬，這個(gè)片區(qū)離城較近，加上麓山國際社區(qū)在該地區(qū)的成功開發(fā)和影響力，說這個(gè)片區(qū)日漸品質(zhì)化也一點(diǎn)不為過，值得一提的是除了麓山國際社區(qū)外，還有其他高端別墅如蔚藍(lán)卡地亞，獨(dú)棟價(jià)格也達(dá)到了3萬/平米。該區(qū)域作為成都市離塵不離城最近的區(qū)域，大多是以第一居所作為考慮的購買動(dòng)機(jī)，從麓山國際社區(qū)交房后的入住情況看，絕大部分客戶沒有搬到該區(qū)域居住，

42、也就是說，有著一部分客戶群是作為自己第二居所甚至作為投資意向考慮的，所以該區(qū)域還期待一定的成熟，當(dāng)然，在這個(gè)片區(qū)也有品質(zhì)感不高的樓盤，如：伯爵山項(xiàng)目，他們相對(duì)卡地亞以及麓山國際來說就只有價(jià)格上面的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品上沒有太多的創(chuàng)新，設(shè)計(jì)上也沒有體現(xiàn)出太多的特色，倒是南郡七英里在整個(gè)設(shè)計(jì)上給人一種歐式的感覺，所以該區(qū)域有高端項(xiàng)目作為依托，同時(shí)也有一些中檔項(xiàng)目為補(bǔ)充，產(chǎn)品線豐富多樣，南延線別墅開發(fā)商在設(shè)計(jì)和營銷手法中也存在一些共性，不具備牧馬山的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，他們把營銷重點(diǎn)放到了高端商務(wù)、市政配套上，輔以項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀打造來突出產(chǎn)品的價(jià)值。而產(chǎn)品形態(tài)上，聯(lián)排成了最主要的產(chǎn)品形態(tài)，獨(dú)棟也占據(jù)了相當(dāng)比例，其目標(biāo)客

43、戶群體集中到了高端商務(wù)人群身上。三、郫縣片區(qū)分布較散，沒有形成氣候項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次物業(yè)用途項(xiàng)目賣點(diǎn)今日田園中高檔第一居所、第二居所環(huán)境舒適，自然景觀河流圍繞。弗萊明戈中高檔第一居所龍湖品牌以及別墅定義的花園洋房成都后花園中檔第一居所離城市較近郫縣板塊的別墅目前主要有：成都后花園、弗萊明戈以及今日田園，這些別墅所處的地理位置，沒有形成固定的別墅圈，沒有像南沿線甚至牧馬山或者溫江那樣集中供應(yīng)，同樣形態(tài)上分布也不同，整體別墅供應(yīng)量較小，加上小產(chǎn)權(quán)的別墅供應(yīng)影響了這個(gè)片區(qū)購買別墅的客戶群體，所以該區(qū)域沒有形成別墅的氣候，就目前幾個(gè)別墅樓盤而言，可以看出其整體的檔次以及用途。四、青城山片區(qū)以度假型別墅為

44、主隨著成青快速通道的開通，成都至青城山也就半小時(shí)左右，青城山-都江堰旅游地產(chǎn)的價(jià)值被重新發(fā)掘和定義：將從度假、休閑的第二居所轉(zhuǎn)變成為理想的第一居所，徹底打破“5+2”生活方式。目前該區(qū)域別墅供給受到了512地震的影響，大多的項(xiàng)目都推遲了銷售時(shí)間，目前隨著人們地震陰影的逐漸消逝，加之政府對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市措施出臺(tái)，可以預(yù)見青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步復(fù)蘇。五、牧馬山片區(qū)以高爾夫配套為主打概念的高端別墅區(qū)域牧馬山開發(fā)較早，擁有極好的先天條件：自然臺(tái)地、高爾夫球場(chǎng)和原始森林，以及與市區(qū)較近的距離，注定了區(qū)域產(chǎn)品層次較高。根據(jù)目前銷售的項(xiàng)目情況，我們對(duì)其物業(yè)的情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目名

45、稱物業(yè)檔次物業(yè)用途項(xiàng)目賣點(diǎn)龍湖長(zhǎng)橋郡高檔第一居所品牌優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，自然景觀河流圍繞。置信牧山麗景中高檔第一居所置信品牌、牧馬山大環(huán)境半山衛(wèi)城中高檔第一居所不論從外觀、布局、園林設(shè)計(jì)還是細(xì)節(jié)裝飾，乃至樣板房，都體現(xiàn)出地中海式建筑的純正血統(tǒng)這個(gè)片區(qū)已經(jīng)交房的項(xiàng)目有中航·云嶺高爾夫別墅、牧馬山·易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城、南洋國際花園等別墅項(xiàng)目，這些別墅項(xiàng)目已經(jīng)形成了一個(gè)成熟的近郊森林別墅群落，他們建立在原有的高爾夫基礎(chǔ)之上，也出現(xiàn)了目前擁有的龍湖長(zhǎng)橋郡，置信牧山麗景高端別墅項(xiàng)目，這區(qū)域已經(jīng)是繼南沿線后又一個(gè)成都最高端的別墅區(qū)域。這個(gè)地方的自然坡地加上高爾夫球場(chǎng)、

46、原始森林，以及與城市中心區(qū)的近距離，使得牧馬山的別墅項(xiàng)目具備了成為第一居所的條件。而開發(fā)商們推出的項(xiàng)目大都為高端獨(dú)棟別墅，傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品也位于成都別墅開發(fā)的高端，其消費(fèi)目標(biāo)直指成都的頂級(jí)富人。牧馬山區(qū)域的別墅開發(fā)商更有著抱團(tuán)的自覺性，為了進(jìn)一步打造“成都惟一純別墅住宅區(qū)，自發(fā)組建“牧馬山別墅共同體”，宣誓保持牧馬山住宅的高尚純粹性，打造成都頂級(jí)別墅示范區(qū)。項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次物業(yè)用途項(xiàng)目賣點(diǎn)觀嶺高檔第二居所大盤優(yōu)勢(shì)以及高爾夫配套優(yōu)勢(shì)保利公園198高檔第一居所大盤、高爾夫、郁金香公園、離城不遠(yuǎn)交大云堤中高檔第一居所毗河第一純別墅社區(qū)雙水岸高檔第一居所品牌優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目影響力、毗河生態(tài)區(qū)堤亞納河谷中高檔第一居所毗河生態(tài)區(qū)六、城北片區(qū)大盤云集、毗河生態(tài)別墅區(qū)域城