房地產(chǎn)成本的管控

1、房地產(chǎn)本錢(qián)的管控 房地產(chǎn)本錢(qián)的管控 摘要：房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)控制需要全方位的參與，上至領(lǐng)導(dǎo)層做出正確的本錢(qián)控制決策，下至參與人員進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。實(shí)施本錢(qián)控制，能夠有效的提升企業(yè)的工作效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)在一定程度上躲避了國(guó)家政策調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊力度。促使企業(yè)創(chuàng)新本錢(qián)管理模式，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中占據(jù)有利位置。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；本錢(qián)；管理；控制 中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 引言：房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展逐漸成熟，其面臨的開(kāi)展壓力和挑戰(zhàn)也越來(lái)越大。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展面臨著社會(huì)和行業(yè)內(nèi)的雙方挑戰(zhàn)。政府方面，因通貨膨脹而不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)和內(nèi)部管理起到了限制作用，房地產(chǎn)行業(yè)

2、的增長(zhǎng)效益會(huì)相對(duì)降低。行業(yè)內(nèi)部方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)高額的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間的提升，使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商因其高收入和低進(jìn)入門(mén)檻而大量涌進(jìn)這一行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力使得品牌建設(shè)更加具有關(guān)鍵性。在競(jìng)爭(zhēng)日漸劇烈的房地產(chǎn)行業(yè)中想要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收入，就要控制房地產(chǎn)的生產(chǎn)本錢(qián)，同時(shí)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高其價(jià)值。 1房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)控制的重要意義 房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)控制是指利用相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的關(guān)系本錢(qián)的因素做出調(diào)控和管理措施。實(shí)質(zhì)上就是對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)中經(jīng)濟(jì)的有效控制開(kāi)支的措施。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，只要涉及到經(jīng)濟(jì)支出的問(wèn)題都應(yīng)該屬于本錢(qián)控制問(wèn)題中的分支，都需要根

3、據(jù)本錢(qián)控制的全面控制性作出相應(yīng)的管理措施。在企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，本錢(qián)控制是否得到有效得當(dāng)?shù)墓芾碇苯佑绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的本錢(qián)支出作出科學(xué)的控制管理，對(duì)于其應(yīng)對(duì)政府方面的壓力和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)有著不可無(wú)視的重要意義。能夠提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和整體的經(jīng)濟(jì)效益。 2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題分析. 2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)行為中存在的問(wèn)題 就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為而言，在區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之間、房地產(chǎn)企業(yè)分別與地方政府、商業(yè)銀行之間存在著相互博弈的競(jìng)爭(zhēng)行為。房地產(chǎn)企業(yè)憑借其區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)勢(shì)力進(jìn)行壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視行為,并可能與其他房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)價(jià)格合謀,

4、以制定并維持高房?jī)r(jià)獲取壟斷利潤(rùn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)之間還通過(guò)區(qū)位、質(zhì)量、設(shè)計(jì)風(fēng)格、效勞等方面進(jìn)行產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)還通過(guò)廣告宣傳活動(dòng)進(jìn)行非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。另外地方政府的行為“內(nèi)生化于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為之中,并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間在土地供求 “實(shí)物地租開(kāi)發(fā)收益分成三方面存在博弈,這些可能有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋租腐敗行為的滋生。政府需要改善市場(chǎng)體制機(jī)制,以更好地調(diào)整和標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)主體的行為。 2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中存在的問(wèn)題 就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)而言，由于我國(guó)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的市場(chǎng)需求特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)性還比擬劇烈，呈現(xiàn)出了市場(chǎng)集中度逐步提高的趨勢(shì)。在特定房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi),存在少數(shù)壟斷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。他

5、們之間缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的資源配置功能得不到有效發(fā)揮。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性范圍內(nèi)，大局部城市迎來(lái)了房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)潮,并呈現(xiàn)出市場(chǎng)集中度提高、強(qiáng)者更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。我國(guó)政府需要繼續(xù)采取有效的規(guī)制政策和措施,以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。 2.3房地產(chǎn)本錢(qián)管理上存在的問(wèn)題 2.3.1未對(duì)本錢(qián)進(jìn)行分?jǐn)偺幚?在房地產(chǎn)工程進(jìn)行中，對(duì)本錢(qián)的分?jǐn)偺幚硎菍?shí)現(xiàn)工程本錢(qián)控制的主要措施之一。本錢(qián)分?jǐn)偣ぷ鞑粌H能有效提高工程本錢(qián)的管理效率，同時(shí)也對(duì)增加工程收益有很大的幫助。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行本錢(qián)分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí)不按標(biāo)準(zhǔn)要求操作，忽略了分?jǐn)倢徍斯ぷ鳎瑢?dǎo)致在后期進(jìn)行本錢(qián)分配工作時(shí)出現(xiàn)偏差，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的開(kāi)展。 2.

6、3.2未按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定本錢(qián)核算 本錢(qián)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)本錢(qián)控制的一項(xiàng)根底性工作,對(duì)于企業(yè)開(kāi)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)一個(gè)工程進(jìn)行開(kāi)發(fā)前的首要工作就是確定工程核算對(duì)象并進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和分析,為后期本錢(qián)控制工作的開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)根底。本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)立需要遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，不能隨意確定核算目標(biāo)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行本錢(qián)核算工作時(shí)就是由于未按照標(biāo)準(zhǔn)確立核算對(duì)象和核算目標(biāo)。導(dǎo)致在進(jìn)行工程本錢(qián)管理時(shí)出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象。嚴(yán)重影響整體企業(yè)的本錢(qián)控制。 2.3.3未及時(shí)獲取本錢(qián)核算收據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行本錢(qián)核算時(shí)，必須要以施工單位的有效發(fā)票為核算依據(jù)。施工投資方開(kāi)具的發(fā)票必須具有繳納營(yíng)業(yè)稅、附加稅和所得稅等

7、印章才有效。有些施工工程雖然已經(jīng)完工,假設(shè)投資方?jīng)]有支付完所有款項(xiàng)施工單位就不能開(kāi)發(fā)票，房地產(chǎn)單位由于未及時(shí)獲取發(fā)票就進(jìn)行本錢(qián)核算工作，造成核算結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。 3房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)控制的解決措施 3.1提高企業(yè)本錢(qián)控制意識(shí) 從企業(yè)自身重視起房地產(chǎn)的本錢(qián)控制問(wèn)題，管理層人員要意識(shí)到本錢(qián)控制的重要性，從而針對(duì)開(kāi)展過(guò)程中的問(wèn)題做出實(shí)際有效的判斷和解決措施。領(lǐng)導(dǎo)層觀念的更新使得企業(yè)的本錢(qián)控制提升到了重要的位置，與此同時(shí)，就要更新參與人員的本錢(qián)控制意識(shí)。房地產(chǎn)的本錢(qián)開(kāi)發(fā)涉及到多個(gè)領(lǐng)域以及多方面的工程操作，要改變單一的企業(yè)決策，而是加強(qiáng)各個(gè)執(zhí)行部門(mén)的協(xié)作管理。通過(guò)實(shí)施全面監(jiān)管提升對(duì)企業(yè)的全過(guò)程本錢(qián)控制，

8、有效地做到節(jié)約本錢(qián)支出，實(shí)現(xiàn)控制本錢(qián)合理節(jié)約化支出。 3.2建立健全的本錢(qián)控制體系 本錢(qián)控制要想真正在工程實(shí)施中得到有效實(shí)現(xiàn)，就要以標(biāo)準(zhǔn)化的本錢(qián)控制體系來(lái)約束和管理各局部的本錢(qián)支出。要從六方面進(jìn)行全方位的體系建設(shè)，分別為土地本錢(qián)控制管理、前期費(fèi)用管理、工程本錢(qián)管理、營(yíng)銷本錢(qián)管理、管理本錢(qián)控制以及財(cái)務(wù)本錢(qián)控制等。土地本錢(qián)的控制是要從根本上解決房地產(chǎn)的用地問(wèn)題，解決了本錢(qián)預(yù)算中的 30% 到 40%的費(fèi)用支出，土地本錢(qián)在一定程度上決定著工程的開(kāi)發(fā)總本錢(qián)的多少。前期的費(fèi)用管理，包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用、投招標(biāo)、設(shè)計(jì)費(fèi)用等前期預(yù)算費(fèi)用。在其前期費(fèi)用的支出過(guò)程中，要制定標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)前期的本錢(qián)花銷做出

9、經(jīng)濟(jì)適用的規(guī)劃#工程本錢(qián)管理，在工程工程實(shí)施的過(guò)程中，要對(duì)各局部的工程進(jìn)行責(zé)任到人的具體化分配工作，在采購(gòu)原材料時(shí)堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供給廠商，爭(zhēng)取降低工程工程的總本錢(qián)#營(yíng)銷本錢(qián)控制，在工程順利完工后，對(duì)其房地產(chǎn)工程銷售要進(jìn)行市場(chǎng)推廣的資金投入。在推廣的時(shí)候，綜合考慮各方面因素，采用競(jìng)標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)選取高質(zhì)量且本錢(qián)相對(duì)較低的廣告公司來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)投放。管理本錢(qián)控制，在人力資源管理和行政支出上，要以業(yè)績(jī)來(lái)作為考核和工資發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，提高員工工作效率，同時(shí)加強(qiáng)本錢(qián)的合理化分配。財(cái)務(wù)本錢(qián)控制，財(cái)務(wù)方面要詳細(xì)了解政府的政策規(guī)章，充分利用國(guó)家對(duì)企業(yè)的扶持政策開(kāi)展企業(yè)，爭(zhēng)取多方面的優(yōu)惠政策并進(jìn)行合理的稅收繳納工作。

10、3.3拓展資金渠道來(lái)源 房地產(chǎn)的開(kāi)展雖然擁有高額的利潤(rùn)回報(bào)，但其前期的本錢(qián)投入和資金回收周期都相對(duì)較長(zhǎng)較大。因此，要拓寬建設(shè)的資金渠道來(lái)源，獲取資金投入的資金來(lái)源不能僅僅依靠銀行貸款這一單一模式，而是要結(jié)合現(xiàn)有開(kāi)展模式，創(chuàng)新嘗試融資租賃或者債券集資的方式。擺脫單一渠道的過(guò)大壓力，能夠盡快的回籠資金，減小開(kāi)發(fā)和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。 結(jié)語(yǔ)：由于工程建設(shè)過(guò)程中的造價(jià)控制是集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理于一體系統(tǒng)且復(fù)雜的工程，因此就需要我們對(duì)其進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理，并要求將工程管理貫穿于財(cái)務(wù)整個(gè)管理過(guò)程中。雖然目前工程造價(jià)控制還是房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)控制的一個(gè)重大難點(diǎn)，但只要我們掌握工程造價(jià)控制的規(guī)律及其特點(diǎn)，用科學(xué)的企業(yè)管理制度結(jié)合實(shí)際情況，合理地進(jìn)行控制，就能做好建設(shè)工程建設(shè)的造價(jià)控制工作，同時(shí)更好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管