房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理

1、房地產(chǎn)工程管理與工程本錢管理 房地產(chǎn)工程管理與工程本錢管理 【摘要】隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為維持自身的生存與開展, 必須努力做好房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理工作, 本錢控制工作就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重點。本文介紹了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容和構(gòu)成，探討了強化房地產(chǎn)本錢管理的策略。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 本錢 管理 中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A 前言 房地產(chǎn)開發(fā)工程是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為工程籌劃階段、工程設(shè)計階段和工程實施階段。房地產(chǎn)工程開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)工程從籌劃到竣工驗收交付使用階段的全程

2、組織者、實施者，對工程建設(shè)工程要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的工程管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。 一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理應(yīng)做好以下工作: 1) 選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計單位, 切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以設(shè)計觀念先進, 設(shè)計實力雄厚, 本錢控制合理等為依據(jù)擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承當設(shè)計任務(wù)。 2) 保持與設(shè)計人員的工作性溝通, 隨時掌握設(shè)計的進度, 及時解決

3、設(shè)計中出現(xiàn)的、需由房地產(chǎn)企業(yè)確定的相關(guān)事宜, 同時要把對于工程的設(shè)計要求、希望到達的目標等與主要設(shè)計人員進行溝通、探討。 3) 要催促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準, 注重提高工程的科技含量, 并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)企業(yè)要以身作那么, 不要自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件, 以杜絕工程隱患, 確實需要改良圖紙時, 必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)的工程工程管理 1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節(jié)約開支, 提高房地產(chǎn)開發(fā)工程投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 2) 工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果, 工程質(zhì)量是工程之根本, 只有在滿足質(zhì)量的情況下, 工程進度管理才

4、有其意義。工程質(zhì)量管理是工程管理工作的重點。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、催促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。 3) 工程進度管理。工程進度管理在房地產(chǎn)工程管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益, 還涉及到第三方購房者的利益。為此, 要催促施工企業(yè)結(jié)合工程實際, 編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度方案, 以確保工程按進度方案順利竣工交付使用。 二、房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成 研究房地產(chǎn)企業(yè)的本錢費用管理, 必須清楚開發(fā)工程的本錢費用構(gòu)成。房地產(chǎn)工程本錢費用構(gòu)成非常復(fù)雜, 包括了內(nèi)部和外部因素, 涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、

5、管理等各方面。 1、土地本錢 土地對于整個社會而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費用。土地本錢主要包括以下幾局部: 土地出讓金、征地補償費、拆遷補償費、根底設(shè)施配套建設(shè)費。 2、工程建設(shè)本錢 工程建設(shè)本錢包括房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期工程費用、建筑本錢、公共配套設(shè)施費用等。 3、相關(guān)稅費 房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費, 不管是開發(fā)企業(yè)負擔還是購房者負擔, 最終都構(gòu)成房價, 轉(zhuǎn)移到購房者身上。主要稅種有: 營業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。 4、管理費用 只用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中, 開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。 5、籌資費用 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資

6、金密集型產(chǎn)業(yè), 需要大量資金。開發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產(chǎn)生了一局部費用。通過上面構(gòu)成分析, 房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢分為三大局部: 土地本錢、工程建設(shè)本錢、相關(guān)稅費、管理費用和籌資本錢。( 見圖1) 三、強化房地產(chǎn)本錢管理的策略 1.制定工程本錢方案 (1)工程本錢方案的形成過程。本錢方案通常經(jīng)過確定總本錢目標、本錢逐層分解、本錢估算，再由下而上對本錢進行逐層聚集以及本錢方案比照分析與處理等過程。 (2)工程前期籌劃的估算。在這一階段方案本錢的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的工程本錢資料進行同類工程的本錢估算；二是定額資料法，這種方法就

7、是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量，套用相應(yīng)定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標準和規(guī)定的方案利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標書的根底上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標后談判)，修改雙方價格后形成統(tǒng)一的工程本錢，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為工程結(jié)算的依據(jù)；四是詢價法，這種方法是通過對工程的主要工程進行詢價，或由承包商或供給商對工程提出報價，然后在此根底上進行綜合調(diào)整而估算的工程本錢，并以此作為本錢方案的依據(jù)。 (3)確定工程的目標本錢和責(zé)任本錢。經(jīng)過不斷調(diào)整的本錢方案，在不同階段均可作為企業(yè)確定工程目標本錢的依據(jù)。企業(yè)可在此根底上經(jīng)過適當調(diào)

8、整，確定企業(yè)的目標本錢?；蛘邔⑦@種本錢方案作為企業(yè)的目標本錢，成為本錢控制的依據(jù)。 2.制定期間費用方案 在制定期間費用方案時要注意以下兩點：一那么期間費用方案與可行性研究中估算工程開發(fā)總本錢有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發(fā)總本錢提供了工程在整個生命周期內(nèi)本錢控制的總體目標，而一個工程生命周期可能要橫跨假設(shè)干個會計期間，期間費用方案正是要在總本錢控制目標的約束下，將總本錢控制目標所提供的管理費用總額度(重復(fù)局部)按工程進度在工程所跨的會計期間內(nèi)按一定標準和原那么進行合理分攤。二那么期間費用方案要與企業(yè)的規(guī)模、工程銷售完成的進度相結(jié)合。 3.對開發(fā)的工程實行全過程本錢控制 (

9、1)工程籌劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的本錢進行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的籌劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的本錢方案，并在此根底上進行工程本錢分析；在本錢分析的根底上，進行工程風(fēng)險分析。 (2)設(shè)計階段的本錢控制。設(shè)計階段的本錢控制是工程建設(shè)中本錢管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的本錢管理，并要著重關(guān)注兩個問題：要以工程可行性研究和籌劃階段確定的方案本錢或目標本錢作為初步設(shè)計控制的依據(jù)；初步設(shè)計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實本錢，將施工預(yù)算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)，

10、并加強設(shè)計變更的管理工作。 (3)動遷階段的本錢控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制 (4)招投標與合同洽商階段的本錢控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響工程的本錢管理和結(jié)算。 (5)結(jié)算階段的本錢控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為防止結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原那么會議確認制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。 結(jié)論 房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響強，如今房地產(chǎn)市場已日趨理性化，企業(yè)開展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)工程本錢管理逐步成為房地產(chǎn)開展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)在運作過程中要樹立工程工程本錢管理意識，不斷創(chuàng)新本錢管理方法，加強事前、事中、事后的本錢管理工作，關(guān)注工程評價、本錢數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程工程的管理者要有預(yù)見性和戰(zhàn)略思維