房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題探析

1、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題探析 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算問題探析 【摘要】近年來房地產行業(yè)的取得了快速開展，已經成為國民經濟開展的重要支柱產業(yè)，起到越來越重要的作用，房地產企業(yè)自身的特殊性決定了其內部會計核算的復雜性。本文簡要探討房地產企業(yè)會計核算中存在的問題及解決的方法。 【關鍵詞】房地產 會計核算 收入 近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設的快速開展，房地產事業(yè)取得了飛快的開展，其開展帶動鋼鐵、水泥、建材等各個行業(yè)的開展，為國民經濟的開展做出了重要奉獻。房地產行業(yè)投資數(shù)額大、建設時間長、建設過程環(huán)節(jié)多以及開發(fā)風險大等這些特點決定了房地產企業(yè)在會計核算工作中具有復雜性和特殊性。當前，我國房地產企業(yè)在會計

2、核算中存在不少問題，需要進一步去完善。 一、房地產開發(fā)企業(yè)在會計核算過程中存在的問題 房地產開發(fā)企業(yè)收入難以確定性 房地產企業(yè)一般的商品房為自己自行開發(fā)，一般經營業(yè)務涉及了從可行性研究、征地、勘察、設計、建設、銷售到售后效勞等各個環(huán)節(jié)，開發(fā)的時間長、投資資金大。一般在建設初期房地產開發(fā)企業(yè)的資金就根本花費殆盡，如何取得下一步房地產開發(fā)的資金，是每個房產企業(yè)不得不面臨的最大問題，目前，我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少，根本上是通過商業(yè)銀行貸款。由于近年來國家對于房地產行業(yè)的調控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對房地產開發(fā)商貸款的門檻，使得房地產企業(yè)融資變得很困難。這就決定了房產企業(yè)一般通過預售籌

3、集資金，一般我國現(xiàn)行規(guī)定只要房屋取得預售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗收合格后交與買方。因此房地產企業(yè)的是收入就有其特殊性，難以運用會計準那么中的權責發(fā)生制進行收入確實認，收入確認是在訂立正式合同但房屋沒有交付時做收入確實認，還是在開發(fā)產品已竣工驗收并完成竣工決算時做收入確認，還是在辦理產權證后再去確認收入就出現(xiàn)了混亂。 房產開發(fā)企業(yè)商品房本錢與售價難以實現(xiàn)平衡匹配 房地產行業(yè)具有資金投入大、建設時間長的特點，從獲得工程到開發(fā)完成，可能需要2-3年或者更長時間，這樣必然使得房地產企業(yè)在一段時期內投入和收入無法平衡。房產建設前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時房屋已經預

4、售，但是由于沒有交付，按照會計準那么可能無法進行收入確認，這就造成公司利潤會出現(xiàn)大幅波動，不能真是客觀反映公司業(yè)績水平和經營水平。因此，正確合理地確認公司的收入是真是反映公司經營業(yè)績的前提。 信息披露存在缺陷 信息披露存在缺陷主要表現(xiàn)在兩個方面一是現(xiàn)金流量信息缺乏，二是風險信息披露不全?，F(xiàn)金流量信息缺乏是由于在工程建設完成前主要表現(xiàn)為現(xiàn)金的流出，在工程完工竣工驗收后又集中表現(xiàn)為現(xiàn)金的流入，由于建設工程建設周期長，現(xiàn)金流入、流出的跨越大，往往對于投資者來說難以真是了解企業(yè)的現(xiàn)金真實流動情況。房產企業(yè)在工程的開發(fā)過程中建設周期長，負責率高，受國家政策、宏觀經濟、工程質量等影響，風險較大。這就要求房

5、地產企業(yè)及時提供企業(yè)潛在的風險。 二、完善房地產企業(yè)會計核算的方法 結合法律標準標準及房地產公司的特點對收入加以確認 1.首要條件是符合法律標準，法律標準指房地產公司在開發(fā)房產的過程中各項手續(xù)齊全，按照國家相關部門規(guī)定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預售許可證等，并按相關法律法規(guī)進行交易買賣。這些法律標準是房屋預收款進行確認的必要條件，但還不是充分條件。 2.其次符合專業(yè)標準，按照會計專業(yè)準那么，銷售商品收入同時滿足以下條件，收入才能予以確認：商品的所有權上的風險及其報酬是否已經轉移到購置方；企業(yè)是否保存了與商品所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，是否對商品還進行有效的控制；收入的金額數(shù)量能不能夠可

6、靠計量；與交易相關的經濟利益能否流入企業(yè)；相關的已發(fā)生或將發(fā)生的本錢能否可靠地計量。 綜合以上兩個收入確定的標準，結合房地產行業(yè)的自身提點，筆者以為房屋具備以下條件可以進行收入確認：房屋已按照國家相關法規(guī)規(guī)定進行竣工驗收合格；買賣雙方簽訂正式購房合同；雙方按照規(guī)定履行合同義務。 合理劃分本錢核算對象，使銷售收入與本錢配比。 對于開發(fā)較大的工程工程、建設時間較長的房產工程，可以結合工程的具體特點和本錢核算的需要，按房產工程的施工劃分及其不同類型進行會計本錢核算工作。同一施工標段工程有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分本錢核算對象的根底上，還應按功能劃分本錢核算對象。如果同一施工工程，建設

7、的有高層、小高層、多層等，可按其結構形式劃分核算對象。根據(jù)會計核算和企業(yè)管理需求，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不管其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品本錢，均可單獨成為會計本錢核算對象。 加強信息披露的全面性和及時性 會計核算中的信息披露的質量對于會計核算有著重要的意義。由于房地產在開發(fā)的過程中土地本錢在總本錢中占據(jù)很重要的位置，所以房地產企業(yè)在披露會計核算信息的過程要增加土地儲藏情況的信息，土地儲藏的多少一般能夠反映了企業(yè)未來開展的趨勢，擁有大量優(yōu)質地段的土地資源，可能就會給企業(yè)未來的開展帶來巨額利潤。因此，房地產企業(yè)在制作財務報表過程中應在附注中增加企業(yè)土地儲藏情況及其獲得本錢的信息披

8、露。在現(xiàn)金流量信息的報表制造中，以工程為根本單位，披露某以工程在開發(fā)過程中的現(xiàn)金流量情況，包括直接費用、間接費用的支出，房屋預售取得的收入情況。通過提高全面的信息流量增加信息的實用性。 加強風險信息的披露，房地產建設工程由于自身的特點，投資大，建設時間長，風險高的問題，所以在工程建設的過程中應加強風險信息的披露。通過建立質量保證金，為商品的質量提供保證，企業(yè)根據(jù)開發(fā)工程的風險特點，提取保證金，納入工程開發(fā)本錢，提高應對風險的能力。企業(yè)應在其財務報表中應增加風險提示，披露企業(yè)存在的風險，增加風險的透明度。 三、結束語 房地產行業(yè)由于自身的特點，存在著資金投入大、建設時間長、建設期間受政策以及經濟的影響的風險特征，與其他商品來比其特殊性較大。因此，做好房地產企業(yè)的會計核算工作，充分發(fā)揮會計職能，對于企業(yè)的健康開展和平安運行有著非常重要的意義。