大家顧問—關(guān)于商業(yè)街的專題培訓(xùn)60p

1、 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。關(guān)于商業(yè)街的專題培訓(xùn)前期顧問部培訓(xùn)報(bào)告前期顧問部培訓(xùn)報(bào)告 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2A、商業(yè)街的基礎(chǔ)知識(shí) 1 1、 商業(yè)街的定義 3、 商業(yè)街的發(fā)展歷程 4、 商業(yè)街的分類B、商業(yè)街的空間規(guī)劃 8 1、 交通系統(tǒng) 2、 視覺系統(tǒng) 3、 建筑規(guī)劃C、商業(yè)街的運(yùn)營與管理 17 1、 銷售模式 2、 招商策略 3、 后期管理D、商業(yè)街的定位與營銷

2、 32 1、 定位 2、 營銷推廣目錄 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。3商業(yè)街的定義空間：商業(yè)街是以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。功能：商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。收益：相對其商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、購物中心、酒店），商業(yè)街易變現(xiàn)獲得流動(dòng)資金。商業(yè)街英文名稱為 Business Street or

3、Commercial Street所謂商業(yè)街，就是以街鋪為主要形式的商業(yè)交易活動(dòng)的實(shí)體平臺(tái)；在空間和功能上表現(xiàn)為多樣化，相對易變現(xiàn)。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。4發(fā)展歷程第一代：單純吸引顧客產(chǎn)生時(shí)間：二十世紀(jì)60年代后期歐美國家的一些城市產(chǎn)生原因：是認(rèn)識(shí)到機(jī)動(dòng)交通對城市結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的破壞作用及郊區(qū)購物中心的出現(xiàn)導(dǎo)致城市中心區(qū)的商業(yè)功能日益衰退。不足：經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，環(huán)境單調(diào)，設(shè)計(jì)呆板“不購物就離開” 商業(yè)街的交通限制和人流導(dǎo)致周邊的交通的混亂 以損害周邊的商業(yè)為代價(jià)，取得自身經(jīng)營的繁榮

4、第二代：體現(xiàn)人文關(guān)懷特征：增加了更多的美化裝飾、綠地景觀、彩色路面、街頭雕塑、休閑座椅等配套服務(wù)設(shè)施，增加了步行街親切宜人的氛圍，使人們在滿足購物需求的同時(shí)，可以得到休憩和享受，滿足了步行者的行為和精神愉悅要求，體現(xiàn)了對人文的關(guān)懷。 “不僅僅強(qiáng)調(diào)購物行為，也考慮步行者活動(dòng)舒適”的設(shè)計(jì)思想，雖然仍以謀求中心區(qū)的商業(yè)利潤為根本目標(biāo)，但更多地體現(xiàn)了對步行者的人文關(guān)懷。第三代：社會(huì)活動(dòng)中心特征：形態(tài)上發(fā)生了很大的改變，出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化步行街、地下步行街、經(jīng)典建 筑和歷史文物步行街和空中天橋步行系統(tǒng)，甚至在步行街兩端配有城市廣場，使步行商業(yè)街區(qū)的環(huán)境更加宜人，功能外延更加豐富。與此同時(shí)，展覽展示、公益活動(dòng)、

5、文藝演出、節(jié)日慶祝、旅游觀光、民俗文化、運(yùn)動(dòng)健身等很多社會(huì)活動(dòng)也在步行街內(nèi)舉辦，人們到步行街來，不再僅僅是購物，更多的是被優(yōu)美宜人的環(huán)境和豐富多彩的活動(dòng)所吸引，人們在輕松的環(huán)境氣氛中充分享受人與人之間交往的樂趣。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街的分類零售功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）（義烏小商品批發(fā)市場）（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）（電影城、娛樂城、KTV）（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身 的大型購物中心和

6、SHOPPING MALL）娛樂功能房地產(chǎn)餐飲功能房地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)居住以及辦公用商業(yè)步行街裙樓商業(yè)（室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間）商業(yè)街的分類按功能分類按空間分類 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。B、商業(yè)街的空間規(guī)劃 1、 交通系統(tǒng) 2、 視覺系統(tǒng) 3、 建筑規(guī)劃 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。裙樓商業(yè)外部人流導(dǎo)入策略：n 地鐵出入口直接進(jìn)入購物中心；n 緊鄰公

7、交總站或有多條公交線路經(jīng)過；n 通過天橋與街對面或住宅區(qū)、寫字樓相連；n 同時(shí)對多個(gè)樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多樓層感覺象地面層；n 配備有必要數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達(dá)；n 設(shè)計(jì)醒目的主入口，在主入口處配備露天廣場和大型電視屏幕也是吸引人流的好方法；n 內(nèi)部設(shè)露天廣場也是吸引人流的有效手段；n 設(shè)有的士站也是必要的外部人流導(dǎo)入手段；n 有的購物中心將寫字樓或酒店大堂包含在內(nèi)，或設(shè)有電梯直通寫字樓或酒店。人流動(dòng)線規(guī)劃外部交通系統(tǒng)人流動(dòng)線規(guī)劃 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。內(nèi)部人流動(dòng)

8、線規(guī)劃主要包括平面人流動(dòng)線規(guī)劃和垂直人流動(dòng)線規(guī)劃。平面人流動(dòng)線規(guī)劃涉及以下四方面的規(guī)劃：n平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實(shí)力、數(shù)量及擺放位置；n中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置；n餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃；n環(huán)境設(shè)計(jì)，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計(jì)等。垂直人流動(dòng)線規(guī)劃涉及以下三方面：n垂直交通組織；n中央空間是垂直人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的重點(diǎn)；n垂直商品組合；以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動(dòng)線系統(tǒng)。人流動(dòng)線規(guī)劃內(nèi)部交通系統(tǒng)人流動(dòng)線規(guī)劃 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告

9、中的部分或全部內(nèi)容。有關(guān)空間尺度對裙樓商業(yè)人流動(dòng)線、視覺效果、心里的影響：n 過道寬度的一般在3米以上，有的購物中心走道寬度在4.5米以上，甚至有的個(gè)別寬度達(dá)到7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線；n中庭直徑或長寬一般在1050米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動(dòng)扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化；n室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺比較舒適；n地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷磚使用于中低檔購物中心?？臻g及環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通系統(tǒng) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧

10、問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。視覺系統(tǒng)商業(yè)街視覺VMD導(dǎo)入系統(tǒng)整體景觀室內(nèi)VMD 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。視覺營銷概念：商品視覺營銷（ Visual Merchandising Marketing, VMD）是服飾等商品市場營銷的關(guān)鍵手段，也是歐美名牌征服顧客的營銷手段。其是將商品和有效管理賣場的方法規(guī)劃為銷售戰(zhàn)略，使其能夠在競爭中占優(yōu)勢的一種視覺價(jià)值表現(xiàn)方法。視覺營銷目標(biāo)：通過視覺形象的規(guī)劃與建設(shè)在同類市場樹立品

11、牌形象視覺營銷難點(diǎn)：如何使產(chǎn)品在內(nèi)部具有整體性，外部與壞境達(dá)成統(tǒng)一。視覺營銷策略：在建筑規(guī)劃的過程當(dāng)中就把營造現(xiàn)場消費(fèi)氣氛VMD結(jié)合進(jìn)去，預(yù)留“管線”。 視覺系統(tǒng) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。VMD追求風(fēng)格的整體性、統(tǒng)一性、季節(jié)性、預(yù)先性與協(xié)調(diào)性商業(yè)街：入口導(dǎo)示牌 & 整條街的建筑外立面及顏色 & 商鋪的店面風(fēng)格及陳列 & 街邊小品 & 燈光的 處理 & 燈箱及招牌設(shè)計(jì)風(fēng)格。購物中心：廣場建筑 & 地面鋪設(shè) & 建筑外立面材料及

12、形狀 & 入口大廳裝飾 &主力店與專賣VM形象 視覺系統(tǒng) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街的入口處,必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法，通過建筑物或者構(gòu)筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關(guān)注和駐足，同時(shí)也能成為商業(yè)街的地理標(biāo)志。視覺導(dǎo)入系統(tǒng)大型雨篷的端頭既漂亮又解決了淋雨的問題各個(gè)名牌店或形成大面積廣告位球形鏤空設(shè)計(jì)，將品牌結(jié)合一起，非常有特色將商業(yè)街的招商品牌以廣告位或預(yù)留廣告位的形式形成端口建筑，增加視覺商業(yè)性，醒目、有特點(diǎn) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大

13、家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街門面的門貼、道旗、門頭、導(dǎo)示牌、導(dǎo)示旗等相關(guān)宣傳物料應(yīng)該統(tǒng)一格調(diào)，以統(tǒng)一的形象對外展示，營造濃郁的商業(yè)氛圍。整體景觀示意圖 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。景觀同休憩椅的處理方式水的引入增加購物舒適感商業(yè)街的景觀一般有休憩、遮陽作用，對延長客流在商業(yè)街中逗留時(shí)間起到很大的作用 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制

14、和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。C、商業(yè)街的運(yùn)營與管理 1、 銷售模式 2、 招商策略 3、 后期管理 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。17商鋪的銷售模式物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)式銷售經(jīng)營權(quán)銷售經(jīng)營收益權(quán)銷售信托產(chǎn)品房地產(chǎn)投資信托基金銷售模式 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移1 完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移 概念：物權(quán)通過銷售途徑，由

15、開發(fā)商完全轉(zhuǎn)移到購買方。這種銷售模式，我們稱做完全物權(quán)轉(zhuǎn)移。類型：獨(dú)立式的商鋪銷售銷售完成后權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況：開發(fā)商購買方是否具有所有權(quán)是否具有使用權(quán)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)p 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；p 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；p 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；p 若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。p 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返p 租補(bǔ)貼

16、與相關(guān)稅費(fèi)；p 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移2 帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移概念：開發(fā)商在銷售過程中為了促進(jìn)商業(yè)銷售，面對購買方承諾的條件。如：開發(fā)商將商鋪出售后，提出統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營、統(tǒng)一管理，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、利潤共享、保底分紅等。類型：帶

17、租約銷售、返租銷售銷售完成后權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況：開發(fā)商購買方是否具有所有權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有使用權(quán)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)p 鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；p 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；p 銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；p 中、長期收益難以穩(wěn)定；p 后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；p 各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。p 通過招商

18、保證前期商業(yè)定位與形象；p 能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；p 短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移3 不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移概念：開發(fā)商在銷售過程中就已經(jīng)限定購買者在購買規(guī)定限期內(nèi)不具備的某類物權(quán)。類型：產(chǎn)權(quán)式銷售開發(fā)商購買方經(jīng)營管理方是否具有所有權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有使

19、用權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)式銷售模式實(shí)質(zhì)上市一種以錢生錢的投資方式，即開發(fā)商將整個(gè)商場分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場經(jīng)營，而是委托給專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理，并按合同的約定收取租金回報(bào)和繳納一定的管理服務(wù)費(fèi)。因此，售后返租是產(chǎn)權(quán)式銷售模式最突出的一種形式。物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)p 承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；p 返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求

20、較高；p 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。p 前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。p 幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；p 3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售經(jīng)營權(quán)銷售1 經(jīng)營權(quán)銷售 概念：對于投資者或經(jīng)營者來說，只擁有物業(yè)經(jīng)營權(quán)屬，而沒有所有權(quán)。類型：統(tǒng)一經(jīng)營模式（只租不售，自己持有）在商業(yè)活動(dòng)中，這種模式要求開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，能夠把項(xiàng)目作為自有資

21、產(chǎn)保留，建立相關(guān)的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行后期管理，確保物業(yè)在一定期限內(nèi)升值。商業(yè)自己持有，統(tǒng)一經(jīng)營的優(yōu)點(diǎn)：作為資產(chǎn)的保留確保商家的持續(xù)經(jīng)營確保物業(yè)升值外出補(bǔ)位招商 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售經(jīng)營受益權(quán)式銷售2 經(jīng)營受益權(quán)式銷售概念：“經(jīng)營受益權(quán)”基于自然人、法人主體對擁有特定實(shí)體所有權(quán)關(guān)系延伸出的法律權(quán)利，即是指對實(shí)體擁有合法經(jīng)營獲取利潤的權(quán)利?！苯?jīng)營收益權(quán)“具有獲利的能力，擁有轉(zhuǎn)讓價(jià)值，而商業(yè)地產(chǎn)作為特殊物業(yè)類型，具有較強(qiáng)的經(jīng)營獲利能力，只轉(zhuǎn)讓特定時(shí)期的“經(jīng)營受益權(quán)”

22、的銷售模式就成為最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的必然之選。 銷售適用范圍：針對專業(yè)市場或?qū)I(yè)商場 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。經(jīng)營受益權(quán)銷售模式特點(diǎn)p經(jīng)營使用年限短經(jīng)營收益權(quán)只擁有物業(yè)使用、經(jīng)營收益權(quán)利，在對經(jīng)營收益權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須名犬約定轉(zhuǎn)讓經(jīng)營收益權(quán)的使用期限，經(jīng)營收益權(quán)的獲取期限肯定小于40年，一般為10年20年。p投資者權(quán)利受限經(jīng)營收益權(quán)只能是通過正當(dāng)?shù)氖褂梦飿I(yè)進(jìn)行經(jīng)營并獲取經(jīng)營所帶來的收益，不能享有由于經(jīng)營帶來的物業(yè)價(jià)值增長的收益；在經(jīng)營期限完結(jié)后，必須重新從產(chǎn)權(quán)人手中獲得經(jīng)營收

23、益權(quán)才能繼續(xù)在該商業(yè)物業(yè)進(jìn)行使用和經(jīng)營。p開發(fā)商可連續(xù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值采用“經(jīng)營收益權(quán)營銷模式”，以轉(zhuǎn)讓物業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營獲利權(quán)利，一次性實(shí)現(xiàn)物業(yè)部分商業(yè)價(jià)值，保留對物業(yè)的處分權(quán)及資產(chǎn)增長收益權(quán)。在經(jīng)營收益權(quán)期限完結(jié)后，可再次出售該物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)或產(chǎn)權(quán)，將取商業(yè)成功運(yùn)作后及資產(chǎn)增值部分的收益一并實(shí)現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的最大價(jià)值。p經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小該模式可有效促使投資者經(jīng)營積極性，短期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮；同時(shí)，在進(jìn)行銷售時(shí)，可以采取限制或約定經(jīng)營范圍的手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)初的經(jīng)營定位，并可以有效的規(guī)避多業(yè)權(quán)帶來的后期商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。p適用商業(yè)項(xiàng)目條件苛刻購買物業(yè)經(jīng)營收益權(quán)并經(jīng)過約定期限的正常經(jīng)營，可以獲得高額

24、的經(jīng)營利潤，是成功實(shí)現(xiàn)銷售的基礎(chǔ)。這就決定了采用這種營銷模式的商業(yè)項(xiàng)目本身的客觀條件要求極高，一般必須是商業(yè)黃金口岸。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售信托產(chǎn)品（Trust Product）3 信托產(chǎn)品概念：信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，它的核心內(nèi)容是“受人之托，代人理財(cái)”。具體是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，受托人按委托人的意愿，以自己的名義為受益人的利益進(jìn)行管理的行為。信托關(guān)系中的當(dāng)事人有三個(gè)，即委托人、受托人、受益人。特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較低、最長期限

25、三年可以退還本金 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大

26、，有利開發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在35%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的

27、管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市

28、場壓力的大小）；p 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街的運(yùn)營招商招商招商策略招商控制招商政策招商工作流程招商團(tuán)隊(duì)的組建 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全

29、部內(nèi)容。招商策略一般來說商業(yè)項(xiàng)目所采取的招商策略：大戶先行、散戶跟進(jìn)形象先行，造勢優(yōu)先主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 大戶（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿完成； 盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定所需經(jīng)營的位置及面積以利其他商家定位。

30、大戶先行，散戶跟進(jìn)形象先行，造勢優(yōu)先 形象先行，造市先造勢。 通過勢的建立，建立項(xiàng)目在津南區(qū)的商圈地位與氣勢，塑造差異化的市場形象，減滅商戶討價(jià)還價(jià)的底力。 “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價(jià)，只有通過“勢”的建立，才能達(dá)到“建市”的目的，以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價(jià)格的競爭。主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破 招商比較常用的策略之一。在立足本地市場的同時(shí)，將同步拓展全國品牌商家資源，將一些具有市場知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 與權(quán)威性行業(yè)協(xié)會(huì)及組織建立良好合作關(guān)系，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源

31、；招商策略 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。招商控制1、先收緊，后放松。前期設(shè)置各類招商條件及門檻，嚴(yán)格挑選吸納商戶。后期視招商情況，再適度降低門檻，放松各級(jí)散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。2、先免租，后收租。本案區(qū)位商業(yè)氛圍極度稀缺，招商難度較大，所以要先免租招商，力求順利開業(yè)，旺場后再收租。3、評(píng)資質(zhì)，分等級(jí)。對于有意向進(jìn)場的客戶，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定，分為不同等級(jí)，再根據(jù)等級(jí)高低，制定不同的優(yōu)惠政策。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)

32、和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來商譽(yù)上的口碑。進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣。老帶新承擔(dān)裝修費(fèi)特定時(shí)間簽約優(yōu)惠宣傳推廣費(fèi)用客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等。商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件。招商政策一般行業(yè)免租期15天至30天，餐飲、娛樂業(yè)為6090天

33、，此條款可作為協(xié)商合作的其中洽談條件之一。項(xiàng)目區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，且未交付使用，必須給予租戶足夠的免租期。一般行業(yè)2年固定合約2年生約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般510年固定合約，可商議。即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(bào)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。利用優(yōu)惠的扣率方式，與商家共同分享利潤，更可利用其入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。扣率年期免租期按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、宣傳推廣費(fèi)用。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件。分擔(dān)管理費(fèi) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公

34、司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。開發(fā)商商業(yè)物業(yè)招商團(tuán)隊(duì)商鋪業(yè)主商戶消費(fèi)者商戶消費(fèi)者招商前期招商及商業(yè)經(jīng)營組織鏈 招商團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)在前期招商及客戶關(guān)系維護(hù)中起到重要作用 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。現(xiàn)場咨詢填商戶登記表現(xiàn)場招商流程資格評(píng)審確定合作對象簽定意向交納定金洽談合同細(xì)節(jié)入場流程簽訂招商協(xié)議交納租金確定裝修方案及簽協(xié)議交裝修保證金辦理手續(xù)入場裝修施工控制驗(yàn)收開業(yè)籌備外出招商流程目標(biāo)商戶洽談登記目標(biāo)商戶洽談審核目標(biāo)商戶邀約

35、現(xiàn)場考查開業(yè)招商工作流程 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。招商目標(biāo)客戶招商目標(biāo)客戶3-3-3原則：原則：國際二流品牌商家國內(nèi)一流品牌商家本土一流品牌商家 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街運(yùn)營管理運(yùn)營管理是商業(yè)街運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松 散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平 臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管

36、理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管 理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。運(yùn)營管理商業(yè)運(yùn)營提升商業(yè)房地產(chǎn)受益提升物業(yè)價(jià)值將松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主體和信息平臺(tái) 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后 面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這

37、項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商 業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。商業(yè)街運(yùn)營管理 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)街的定位商業(yè)體量的定位市場定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)價(jià)格定位D、商業(yè)街的定位與營銷 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。在確定項(xiàng)目以配套為主題的方向下 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間； 中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25

38、之間； 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下。商業(yè)與住宅面積配比法商業(yè)體量如何定位體量定位 社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）人均面積推算法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例）業(yè)態(tài)組合反推法商業(yè)性質(zhì)業(yè)態(tài)列舉單店規(guī)模需求店鋪個(gè)數(shù)業(yè)態(tài)規(guī)模匯總 比重（%）社區(qū)菜市場1500-2000便利店服飾店禮品店家具店花卉店茶葉店糕點(diǎn)房食品店醫(yī)藥店100-2

39、00綜合超市1500-5000美甲美發(fā)80-100美容塑體300-400健身會(huì)所1500-3000棋牌100-200咖啡茶藝200-400快餐100-200地方餐飲家常菜200-400洗衣房50-100地產(chǎn)及中介服務(wù)50-100口腔醫(yī)院體檢門診200-400教育培訓(xùn)及其他400-100050-100生活配套類零售休閑餐飲服務(wù)體量定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。市場定位推導(dǎo)思路項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壞境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射

40、區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究競品及典型性案例研究消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究市場定位市場定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)區(qū)域性定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)&區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃分布招商（進(jìn)駐商家定位、商家位置分布、商家業(yè)態(tài)搭配）互補(bǔ)作用決定作用市場定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。大眾化定位 VS 特色化定位大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群

41、、沒有激烈競爭，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場風(fēng)險(xiǎn)??；特色化定位法表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，從而具有競爭。市場定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件

42、的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個(gè)陣痛期。 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。業(yè)態(tài)組合初步定位商圈業(yè)態(tài)普查消費(fèi)者意見調(diào)查供給面調(diào)查需求面調(diào)查國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目的參照根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場競爭力的業(yè)態(tài)組合。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，

43、可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。業(yè)態(tài)定位Step 1Step 2Step 3Step 4初步業(yè)態(tài)的定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批業(yè)態(tài)定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。商業(yè)價(jià)格定位價(jià)格定位成本定價(jià)法市場比較法租金反推法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳

44、閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。銷售價(jià)格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤可以看出，銷售價(jià)格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開發(fā)實(shí)力（如開發(fā)能力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的，但站在投資者的角度來說，這個(gè)定價(jià)只能作為參考價(jià)格，銷售價(jià)格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。由于開發(fā)成本和目標(biāo)利潤兩個(gè)方面都是由發(fā)展商決定，以成本來衡量和擬定商鋪價(jià)格是不科學(xué)和不全面的，很容易會(huì)造成銷售價(jià)格與市場需求脫節(jié)，綜合開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，成本控制能力也相對較強(qiáng)，當(dāng)發(fā)展商的利潤率水平一致的時(shí)候，開發(fā)成本較低的項(xiàng)目售價(jià)將較低。價(jià)

45、格定位成本定價(jià)法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平 + 項(xiàng)目硬件條件特征 + 類比項(xiàng)目商鋪售價(jià)確定制定租金原則市場租金調(diào)查綜合素質(zhì)打分商鋪平均租金的確定確定影響租金分布的因素劃分商鋪價(jià)值等級(jí)確定等級(jí)差值形成實(shí)收租金區(qū)間價(jià)格定位市場比較法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。市場比較法影響租售價(jià)格因素地理位置交通通達(dá)性周邊消費(fèi)有覆蓋能力客流通達(dá)性區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭優(yōu)勢

46、項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)條件基礎(chǔ)規(guī)劃布局商鋪層數(shù)業(yè)態(tài)限制進(jìn)深面寬設(shè)施配備情況內(nèi)部交通差及事業(yè)差問題價(jià)格定位市場比較法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。市場比較法確定項(xiàng)目價(jià)格均值因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項(xiàng)目物業(yè)條件項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分售價(jià)分?jǐn)?shù)2620710730100*對比項(xiàng)目*本案樓層差價(jià)的考慮樓層價(jià)格關(guān)系對比首層項(xiàng)目均價(jià)水平的110%-130%二層項(xiàng)目首層價(jià)格的65%-75%三層項(xiàng)目首層價(jià)格的40%-60%市場比較法價(jià)格定位 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧

47、問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。1. 精確測算2. 簡易測算售價(jià)=（日租金360天物業(yè)費(fèi)相關(guān)稅收）12年維修基金相關(guān)稅費(fèi) 注：360天為國際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國際通用投資回報(bào)年限售價(jià)=日租金 365天 12年注：收租時(shí)間改為365天； 12年為國際通用投資回報(bào)年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營業(yè)性稅收； 忽略購房時(shí)的維修基金、契稅和印花稅等。價(jià)格定位租金反推法 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和 發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。營銷推廣招商與銷售分期流程營銷及推廣流程商業(yè)推廣脈絡(luò)D、商業(yè)街的定位與營銷商業(yè)推廣渠道 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，